Разность (ЧД — ЧДД) нередко называют дисконтом проекта. Для признания проекта эффективным с точки зрения инвестора необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с большим значением ЧДД (при выполнении условия его положительности).Внутренняя норма доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности, InternalRateofReturn — IRR). Как правило, для инвестиционных проектов, начинающихся с затрат и имеющих положительный ЧД, внутренней нормой доходности называется положительное число Eв, если при норме дисконта Y= EB, чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0. Это число единственное. В общем случае внутренней нормой доходности называется такое положительное число Eв, когда при норме дисконта Y = Ев чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0; при всех больших значениях Y— отрицателен, при всех меньших значениях Y— положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует. Для оценки эффективности инвестиционных проектов значение ВНД необходимо сопоставлять с нормой дисконта Y. Инвестиционные проекты, у которых ВНД > Y (имеют положительный ЧДД) — эффективны. Проекты, у которых ВНД < Y (имеют отрицательный ЧДД) — неэффективны. ВНД может быть также использована для:
экономической оценки проектных решений, если известны приемлемые значения ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа;
оценки степени устойчивости инвестиционного проекта по разности (ВНД — Y);установления участниками проекта нормы дисконта Y по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств. Для оценки эффективности инвестиционного проекта за первые к шагов расчетного периода рекомендуется использовать следующие показатели:
текущий чистый доход (накопленное сальдо) (3)текущий чистый дисконтированный доход (накопленное дисконтированное сальдо) (4)текущую внутреннюю норму доходности (текущую ВНД), определяемую как такое число ВНД (k), что при норме дисконта Y = ВНД (k) величина ЧДД (k) обращается в 0, при всех больших значениях Y— отрицательна, при всех меньших значениях Y— положительна. Для отдельных проектов и значений к текущая ВНД может не существовать. Сроком окупаемости (paybackperiod) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД (k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным. При оценке эффективности срок окупаемости, как правило, используется только в качестве ограничения. Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД (k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Индексы доходности характеризуют относительную отдачу проекта на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:
индекс доходности затрат — отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленных платежей);индекс доходности дисконтированных затрат — отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков;
индекс доходности инвестиций (ИД) — отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;
индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) — отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций. При расчете ИД и ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода объекта в эксплуатацию (соответствующие показатели будут, конечно, иметь различные значения).Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧД положителен. Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧДД положителен. В данном курсовом проекте определяем следующие параметры:
Принятая норма дисконта 16%.
• чистый доход = 132 924,00 — 66 462,02 — 221,46 = 66 240,52тыс.
руб.
• чистый дисконтированный доход (NPV) (больше нуля, но ниже чистого дохода) = 29 194,56 — 2 049,87= 27 144,69 тыс.
руб.
• индекс доходности затрат (больше единицы) = (132 924,00- 221,46)/ 66 462,02 = 2.
• индекс доходности дисконтированных затрат (больше единицы, но меньше индекса доходности затрат) =29 194,56/27 144,69= 1,08.
• внутренняя норма доходности (IRR), в процентах (больше принятой нормы дисконта): (5)(для расчета IRR решается относительно k).где I0 — первоначальное вложение средств;CFt- (cash flow) — поступление денежных средств (денежный поток) в конце периода t. Принцип оценки показателя IRR: если IRR > HR — проект приемлем;
если IRR < HR — проект неприемлем;
если IRR = HR — можно принимать любое решение132 924/(1+k) = 66 462,02K = 1 = 100%• срок окупаемости (расчет простого срока окупаемости производится путем постепенного, шаг за шагом, вычитания из общей суммы инвестиционных затрат величин чистого эффективного денежного потока за один интервал планирования. Номер интервала, в котором остаток становится отрицательным, соответствует искомому значению срока окупаемости инвестиций) = 3,5 года.
• срок окупаемости с учетом дисконтирования (выше, чем срок окупаемости) = 3,6 года. Расчет параметров детального календарного плана производства строительно-монтажных работ на объекте
Детальный календарный планстроительства объекта представляет собой документ, в котором приведены сведения о составе и структуре строительных работ, их последовательности и сроках выполнения, составе трудовых ресурсов и используемых машинах и механизмах, а также материалах. При формировании детального календарного плана учитывались и экономические требованияк проектированию реконструкции зданий, которые диктуются необходимостью сокращения единовременных и эксплуатационных затрат. Применительно к объемно-планировочному решению здания (секции) они сводятся к требованиям компактности объема здания, минимальному приведенному периметру наружных стен, а применительно к планировочному решению зданий с дорогим стволом вертикальных коммуникаций (незадымляемая лестница, лестничный холл).Средством улучшения воздушной среды служит устройство в центральной части плана светоаэрационных шахт. Эта мера желательна в умеренном климате и обязательна в теплом и жарком. Способствуя улучшению воздушной среды, она одновременно способствует естественному освещению лестниц и кухонь, расположенных в центре плана. Дополнительным объемно-планировочным и теплоэкономическим мероприятием служит устройство пассивных систем солнечного обогрева кабинетов. Ими служит дополнительное остекление, устройство окон-теплиц и оранжерей в холлах глубиной до 2,0 — 2,5 м. Тепловой эффект таких теплонакопителей основан на поглощении радиационного тепла, проходящего через остекление теплоемкими конструкциями, которые отдают это тепло воздуху помещений после захода солнца. Теплонакопители, их различное размещение и группировка являются и средством композиции, изменения ритма и масштаба его членения. Радикальными средствами повышения энергоэкономичности проектного решения здания является повышение сопротивления теплопередаче конструкций наружных стен, окон, дверей и крыш. Чтобы обеспечить поточную организацию строительства, следует совместить разнотипные работы во времени и пространстве. Совмещения разнотипных работ можно добиться путем разбивки общего фронта работ на частные, причем каждый вид работы может иметь присущие только ему количество захваток. Для данного проектируемого объекта разбивка осуществляется следующим образом:
• подготовка к реконструкции (Работы подготовительного периода, уплотнение грунтов, инъекция растворов в основание, наращивание фундамента снизу, с боков, устройство гидроизоляции фундамента, нанесение штукатурки на фундамент) может выполняться на одной захватке;
• работы по монтажу надземной части здания ведутся поэтажно. Работы выполняются на двух захватках, захватка представляет собой две другие работы;
• кровельные работы выполняются на одной захватке;
• инженерное оборудование и отделочные работы разбиваются аналогично с работами по возведению надземной части. Основные однородные процессы, например уплотнение грунтов, инъекции растворов и др., на всех захватках выполняются последовательно. Все разнородные, а также и некоторые однородные процессы (санитарно-техническое обустройство, отделка зданий и т. п.) выполняются параллельно на всех или нескольких захватках. В результате такого сочетания при постоянном числе рабочих и строительных машин в каждый заданный отрезок времени на строительной площадке выпускается определенное количество как промежуточной, так и конечной строительной продукции. На строительной площадке при этом не создается напряжения в единовременной потребности в рабочих, строительных машинах и материалах. Инвестиционный проект реконструкции5-этажного монолитно-кирпичного офисногоздания с улучшенной отделкой, продолжительность которого составляет 809 дней имеет следующие показатели:
• Норма дисконта Е = 0,16 в год.
• Чистый доход ЧД = 66 240,52 тыс.
руб.
• Чистый дисконтированный доход = 27 144,69 тыс.
руб.
• Индекс доходности затрат ИДЗ = 2.
• Индекс доходности дисконтированных затрат ИДДЗ = 1,08.
• Внутренняя норма доходности ВНД = 100%.
• Срок окупаемости 3,5 года.
• Срок окупаемости с учетом дисконтирования 3,6 года. На основании приведенных выше показателей можно сделать выводы о том, чторассматриваемый проект является эффективным. Заключение
Итогом моей дипломной работы стали следующие выводы:
1. В городском хозяйстве предприятия стройкомплекса занимают одно из мест в первой градообразующей подсистеме.
2. Предприятия стройкомплекса в узком смысле выполняют жизнеобеспечивающую роль, т. е. выполняют функции удовлетворения первоочередных жизненно необходимых потребностей населенияи предприятий города.
3. Особенностью развития стройкомплекса в крупных городах является девелопмент, сущность которогоможно выразить как:
1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразований материальных процессов;
2) преобразование (процесс) объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.
4.Реконструкция любого здания или сооружения связана с решением ряда вопросов, относящихся не только к данному району или предприятию, но и ко всему городу в целом. Она имеет специфический характер и широкий диапазон для принятия решений: снос, модернизация, встройка, обстройка и надстройка нескольких этажей. Реконструкция связана с необходимостью бережного и осторожного подхода к сложившейся застройке.
5. Реконструкция охватывает все стадии создания основных фондов, начиная от проектирования объектов, кончая вводом их в действие.
6. Реконструкция имеет большое значение на макрои микроуровне, так как оно является основой для:
• осуществления реновации морально и физически изношенных основных фондов;
• реализации процесса простого и расширенного общественного воспроизводства;
• создания национального богатства страны;
• ускорения научно-технического прогресса;
• развития экономики на макрои микроуровне и решения социальных проблем.
7. В строительном процессе может быть выделено три этапа:
• подготовка строительства;
• собственно строительство;
• реализация строительной продукции.
8. Проект строительства включает необходимый комплект технической и экономической документации. Это не только схемы и чертежи, дающие графическое изображение будущего предприятия, Цеха или сооружения, но и технические и экономические расчеты, подтверждающие целесообразность и экономическую эффективность намеченного строительства. Существуют следующие этапы проектирования:
1) технико-экономическое обоснование (ТЭО);2) технический проект (устанавливает основные проектные решения, определяет общую сметную стоимость строительства и основные технико-экономические показатели будущего предприятия);3) рабочие чертежи, которые выполняются на основе технического проекта.
9. По итогам анализа экономической деятельности
ФГУП «Атэкс» ФСО России были проведены следующие работы и сделаны выводы:
Предприятие является коммерческой организацией. Элементами структуры управления являются отдельные работники (генеральный директор, его заместители), службы и другие звенья аппарата управления, т. е. звено управления — самостоятельное структурное подразделение (отдел, бюро, сектор), выполняющее определенную функцию управления, ее часть или совокупность нескольких функций, а отношения между ними поддерживаются благодаря связям, которые принято подразделять на горизонтальные и вертикальные. В организационно-производственной структуре ФГУП «Атэкс» ФСО России вертикальные связи — это связи подчинения, и необходимость в них возникает при иерархичности управления, т. е. при наличии нескольких уровней управления. Организационно-производственная структура ФГУП «Атэкс» ФСО России относится к механистической (бюрократической) или жесткой организационной и управленческой группе. Такие структуры малоподвижны, стабильны, система планирования и контроля строго иерархичны, а решения принимаются высшим руководством. Это централизованные структуры. ФГУП «Атэкс» ФСО России относится к линейно-функциональной структуре. Приведены преимущества и недостатки организационной структуры ФГУП «Атэкс» ФСО России. Проведен анализ на соответствие квалификации рабочих и сложность выполняемых работ путем сравнения средних тарифных разрядов работ и рабочих. В нашем случае результаты показали, что услуги оказываются в организации качественно. Рассчитали влияние изменения удельного веса основных рабочих в общей численности на выработку продукции и получили достаточность обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами.
10. Выбранная форма реконструкции зданий ФГУП «Атэкс» ФСО России представляет собой усиление конструкций несущего каркаса и замену элементов конструкций зданий. Основным конструктивно-технологическим приемом реконструкции зданий без изменения расчетной схемы является сохранение конструкций наружных и внутренних стен, лестничных клеток с устройством перекрытий повышенной капитальности11. По итогамразработки технико-экономического обоснования проекта реконструкции объекта недвижимости города (на примере ФГУП «Атэкс» ФСО России) были получены следующие результаты:
• Чистый доход ЧД = 66 240,52 тыс.
руб. и чистый дисконтированный доход = 27 144,69 тыс.
руб.
• Срок окупаемости 3,5 года.
• Срок окупаемости с учетом дисконтирования 3,6 года. На основании приведенных выше показателей можно сделать выводы о том, чторассматриваемый проект является эффективным. Литература
Нормативно-правовые акты1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. № 237.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 21.
10.1994 г.: по состоянию на 31.
12.2009 г.]. 3. Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 28.
06.1991 г. № 1488−1.
4. Временное положение о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории РФ, утвержденное постановлением Правительства РФ от 21.
03.1994 г. № 220.
5. Правила о договорах подряда на капитальное строительство.
6. Письмо Минстроя России от 13.
11.1996 г. № ВБ-26/12−367.
7. Методические рекомендации с изменениями и дополнениями к ним (письма Минстроя России от 30.
10.1992 г. № БФ-907/12, от 13.
11.1996 г. № ВБ-26/12−368) с учетом Перечня статей затрат накладных расходов, приведенного в Методических указаниях по определению стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81—1.
99.8. Методические рекомендации (письмо Минстроя России от 30.
10.1992 г. № БФ-906/12) с последующими изменениями и дополнениями.
9. Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным распоряжением Госкомимущества России и Госстроя России от 13.
04.1993 г. № 660-р/18−7, с последующими изменениями и дополнениями.
10. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81—1.
99. Госстрой России. М.: ГУП ЦПП, 1999.
11. ИСО 10 006:
Системы менеджмента качества. Руководящие указания по менеджменту качества проекта. 2-е изд. /
Госстандарт России. ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт классификации, терминологии и информации по стандартизации и качеству». — М., 2004. ;
63 с. Учебники, монографии, брошюры12. Алиев, В. С. Практикум по бизнес-планированию с использованием программы ProjectExpert: учеб.
пособие / В. С. Алиев. — М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007.-272 с.
13. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2010. — 624 с.
14. Бовтеев С. В. Управление инвестиционными строительными проектами на основе Primavera: учеб. пособие / С. В. Бовтеев, Е. В.
Колосова, Е. И. Рыбцов, В. И. Фролов, А.
В. Цветков; под ред. С. В. Бовтеева и А. В. Цветкова; ЗАО «ПМСОФТ»; Санкт-Петербургский гос.
архит.
строит, ун-т. — М; СПб., 2008. -464 с.
15. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. — М.: Велби, 2007. — 496 с.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е. П. Гаврилов. — М.: Проспект, 2007. — 782 с.
17. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. — М: Проспект, 2008. — 464 с.
18. Мазур И. И. Управление проектами: учеб. пособие /
И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге, А. В.
Полковников; под общ. ред. И. И. Мазура и В. Д.
Шапиро. — 5-е изд., перераб. ;
М.: Издательство «Омега-Л», 2009. — 960 с.
19. Маклакова Т. П., СМ. Нанасова, В. Г. Шарапенко, А. К. Балакина. Архитектура: Учебник. — М.: Издательство АСВ, 2004 — 464 с, с илл.
20. Маклакова Т. Г. Архитектурно-дизайнерское проектирование зданий. Том 1 — М.: Архитектура-С, 2010. — 328 с.
21. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция). — М.: Экономика, 2000. — 421 с.
22. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство РМВоК) / ProjectManagementInstitute. — 4-е изд. — 2008.
23. Сергеев И. В., Веретенникова И. И. Экономика организаций (предприятий): учеб. — 3-е изд., перераб. И доп. — М.: Проспект, 2010. — 560 с.
24. Юдина А. Ф. Реконструкция и техническая реставрация зданий и сооружений: учеб.
пособие для студ. — М.: Издательский центр «Академия», 2010. — 320 с. Приложения
Приложение 1. Календарный план реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания, разработанный в среде программного средства MicrosoftOfficeProject 2007
Приложение 2. Детальный календарный план производства строительно-монтажных работ на объекте, разработанный в среде программного средства MicrosoftOfficeProject 2007
Приложение 3. Отчет о движении денежных средств, разработанный в среде программного средства MicrosoftOfficeProject 2007 2 011 201 220 132 014 1-е пол-е2-е пол-е1-е пол-е2-е пол-е1-е пол-е2-е пол-е1-е пол-е2-е пол-еИтого
Укрупненный план 0,00Начало проекта 0,00Финансирование проекта 0,00Собственные средства 0,00 платеж 1 -1933,25 -1 933,25 платеж 2 -1 567,50 -1 567,50Привлеченные средства 0,00 инвестор, А 0,00 платеж 1 -3500,75 -3 500,75 платеж 2 -20 824,48 -20 824,48 платеж 3 -8924,78 -8 924,78 платеж 4 -17 100 -17 100,00 платеж 5 -1900 -1 900,00 платеж 6 -3135 -3 135,00Заемные средства 0,00 кредитор 1 0,00 платеж 1 -3 396,253 491,69 95,44 кредитор 2 0,00 платеж 1 -4 180,4 306,02 126,02возврат кредита 0,00 кредитор 1 0,00 платеж 1 0,00 кредитор 2 0,00 платеж 1 0,00Оплата работ подрядчика 0,00 подрядчик Б 0,00 аванс 70% 20 824,48 20 824,48 окончательный платеж 30% 8 924,78 8 924,78 подрядчик В 0,00 предварительный платеж 90% 17 100,00 17 100,00 окончательный платеж 10% 1900 1 900,00 подрядчик, А 0,00 платеж 3 500,75 3 500,75Концепция 0,00 Замысел проекта 261,25 261,25 маркетинговые исследования 522,50 522,50 бизнес планирование 376,20 250,80 627,00 работа с инвесторами 522,50 522,50Разработка 0,00 разработка проекта 1 320,88 769,12 2 090,00 согласование и экспертиза проекта 1 045,00 1 045,00 получение разрешения на строительство 522,50 522,50 разработка рабочей документации 87,081 140,79 339,63 1 567,50 согласование рабочей документации 1 567,50 1 567,50 выбор подрядчика 261,25 261,25 заключение контрактов 522,50 522,50Реконструкция 0,00 подготовительные работы 78,381 489,13 1 567,51 подготовка к реконструкции 0,00 надземная часть 0,00 ремонт колонн 0,00 ремонт плит 0,00 ремонт лестниц 0,00 инженерная часть 0,00 отделочные работы наружные работы устранение недоделок и сдача работ 3 135,00 3 135,00Завершение 0,00 Оплата всех услуг -132 924,00 -132 924,00Окончание проекта 0,00Итого 913,333 197,001 140,792 769,2640 762,14−173 908,80 -125 126,28
