В процессе организационного совершенствования системы управления государственной недвижимостью необходимо реализовать следующие задачи:
втягивание земельных участков в экономический оборот, в основном в комплексе со связанными с ними объектами недвижимости (в соответствии с принципом пообъектного управления);
перераспределение недвижимости и передача ее эффективным хозяйствующим субъектам;
втягивание в оборот недвижимости в основном на правах аренды;
дальнейшее наполнение системы государственного земельного кадастра;
формирование и закрепление правил разрешенного использования земельных участков (правовое зонирование);
создание инфраструктуры рынка земли, включая информационное обеспечение и развитие землеустроительных услуг;
четкое разграничение государственной недвижимости на используемые непосредственно для обеспечения государственных функций и используемые в коммерческих целях;
постепенный переход к передаче земельного участка и здания на основе единого договора аренды.
Прежде всего, предложения направлены на реорганизацию управления земельными участками.
Исходной предпосылкой организационного изменения системы управления является наполнение кадастра недвижимости в комплексе с инвентаризацией недвижимого имущества и формирования имущественного баланса.
Для вовлечения земельного фонда в экономический оборот и наилучшего использования его производственного и инвестиционного потенциала очень важно создание гарантий, обеспечивающих долгосрочность прав на землю. Формы реализации таких прав дифференцируются в зависимости от направления использования земельного участка, а так же связанного с ним объекта недвижимости и структуры собственности на эти объекты:
в отношении земельных участков, используемых предприятиями и организациями приватного сектора в собственной деятельности, обязан быть реализован принцип единого объекта недвижимости;
в отношении земельных участков, связанных с объектами недвижимости, принадлежащими разным собственникам, обязан быть реализован принцип долевого участия в платежах за землю;
в отношении незастроенных земельных участков обязан быть реализован принцип их конкурсной продажи или же передачи в аренду заинтересованным хозяйствующим субъектам (с учетом ограничений на отчуждение, накладываемых действующим законодательством).
Наряду с последовательным проведением политики, направленной на закрепление долговременных прав на землю за пользователями недвижимости, необходима разработка и принятие законодательных и нормативных актов, определяющих принципы и порядок изъятия и выкупа недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
Одной из основных форм постановления недвижимым имуществом является его передача в хозяйственное ведение или же оперативное управление государственным унитарным предприятиям (ГУП).
При решении вопросов о целесообразности создания государственных унитарных предприятий и передаче им недвижимого имущества следует учитывать, что: ГУП призваны действовать исключительно в тех хозяйственных областях, в коих сообразные функции не имеют все шансы быть реализованы субъектами иной организационно-правовой формы.
Исходя из этого принципа, в системе управления недвижимым имуществом создание ГУП рассматривается как одна из возможных форм, используемых в целях управления объектами административной и социальной недвижимости, а тоже инфраструктурой и объектами особого назначения.
Создание ГУП и передача им недвижимого имущества на том или же ином праве обязано осуществляться на основании предложений отраслевых и функциональных органов исполнительной власти с обязательной экспертизой этих предложений органами исполнительной власти, отвечающими за экономическую и финансовую политику.
3.2 Экономические предложения по совершенствованию управления государственной недвижимостью
В качестве предложений по повышению экономической эффективности управления государственной недвижимостью предлагаю для определения достигнутых в процессе функционирования системы управления государственной недвижимости и затраченных на их достижение материальных и временных ресурсов осуществлять оценку эффективности системы управления.
Оптимальное управление организациями и другими хозяйствующими субъектами заключается в выборе и реализации таких функций управления, которые являются наилучшими в смысле эффективности достижения поставленных целей. Предполагается, что существуют множество возможных вариантов создания систем управления и свобода выбора из них наилучшего.
При реализации систем управления важным вопросом выступает выбор критерия их эффективности, пол которым понимается степень достижения целей системой управления. Критерии эффективности дают возможность определить, хорошо или плохо работает система управления, успешно ли выполняет свои функции.
Критерии эффективности при их выборе и определении должны удовлетворять следующим условиям:
реально измерять эффективность системы управления;
количественно отражать эффективность системы управления (числом или набором чисел);
охватывать наибольшее количество результатов создаваемой системы управления;
отличаться простотой, по учитывать всю полноту результант и затрат, связанных с созданием системы управления.
Рисунок 8-. Основные принципы оценки
В тех случаях, когда трудно отдать предпочтение какому-либо критерию, используют многокритериальный подход и с его помощью определяют оптимальное соотношение эффективности путей и степени достижения системой пели. Необходимое условие использования многокритериального подхода измерение эффективности пути в одинаковых единицах или наличие способа приведения к тому условию.
Эффективность существующей системы управления государственной собственностью проявляется через достигнутые социально-экономические результаты, т. е. тесно связана с социально-экономической эффективностью системы управления. В свою очередь, оценка последней связана с решением ряда сложных задач, характеризующихся влиянием определенных факторов. Анализ существующих исследований по проблемам влияния факторов, разнородных по характеру и степени воздействия па системы управления, позволяет их систематизировать и в отношении системы управления государственной недвижимостью выделить следующие из них:
сильная зависимость от государственного устройства, проводимой государством экономической, социальной, экологической и административной политики:
низкая эффективность инвестиций в создание и совершенствование систем управления в святи с наличием указанной зависимости;
длительный характер получения результатов от создания и совершенствования систем управления государственной недвижимостью, процесс создания и совершенствования систем управления государственной недвижимостью в течение длительного времени приводит к высокой степени неопределенности и влияния политических процессов в стране, требующих при проведении расчетов эффективности учета рисков.
Объединить выявленные в результате анализа существующей ситуации проблемы, выработанные на этой основе направления совершенствования, конкретные мероприятия в единое целое поможет принятие специальных программ.
Мониторинг оценки экономической эффективности управления государственным недвижимым имуществом как современный инструмент совершенствования управления, заключается в создании системы регулярного наблюдения, сбора и анализа информации. Его применение позволяет своевременно принимать управленческие решения при возникновении проблемных ситуаций в части распределения объектов недвижимою имущества в соответствии с приоритетами социально-экономического развития.
Основные цели, достигаемые в процессе мониторинга:
получение достоверных данных об эффективности управления государственным недвижимым имуществом;
своевременное выявление возникающих проблемных ситуаций и принятие необходимого управленческого решения;
решение задач рационального использования государственного недвижимого имущества;
систематическое совершенствование перечня показателей, объективно отражающих оценку эффективности управления государственным недвижимым имуществом в целях социально-экономическою развития и исполнения стандартов проживания населения.
Мониторинг имеет особенно важное значение в управлении государственной недвижимостью в регионах, являющихся сложными многофункциональными системами, для которых характерно деление на административные районы.
Повышение эффективности управления объектами государственной недвижимости связано с проведением следующих мероприятий:
— усиление финансового контроля за состоянием и использованием федерального недвижимого имущества;
— комплексная инвентаризация объектов недвижимости и завершение работы по формированию единой базы данных их учета;
— определение арендной платы в соответствии с ее рыночной величиной, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.
В качестве методики повышения экономической эффективности предлагается использовать показатели, приведенные в таблицах 7 и 8
Таблица 7 — Критерии и показатели эффективности управления государственной недвижимостью в целях выполнения государственных задач и функций Наименование критерия Показатель
Расчет 1. Степень выполнения задач и государственных функции Полнота выполнения показателей планов — в соответствии с утвержденными планами социальноэкономического развития, целевыми и локальными (отраслевыми) программам развития в части управления государственной недвижимостью Количество выполненных показателей планов и программ в части управления государственной недвижимостью к общему их количеству, установленному в планах и программах, в %
Качество выполнении государственных функции — соответствие установленным требованиям административных регламентов выполнения государственных функции и государственных услуг в области управления государственным имуществом Количество государственных функции, выполненных в соответствии с требованиями административных регламентов государственных функции и государственных услуг, в % к общему их количеству.
2. Полнота использования недвижимости
Отсутствие или наличие и величина неиспользуемой недвижимости Неиспользуемая нежилая площадь в % от общей нежилой площади. Отсутствие или наличие и величина неполного обеспечения государственным недвижимым имуществом, предназначенного для выполнения государственных функции и целевых задач
(связанное с отвлечением имущества в целях получения прибыли) Доля отвлекаемых нежилых помещений на объектах государственного недвижимою имущества в целях получения прибыли при неполном их обеспечения для выполнения государственных функций и целевых задач. 3. Обеспечение сохранности имущества Отсутствие пли наличие и ветчина, снижения эксплуатационных характеристик государственного недвижимого имущества, предназначенного для выполнения государственных функции, вследствие ненадлежащей эксплуатации: либо приведение его в негодность. Доля плошали государственного недвижимого имущества, предназначенного для выполнения государственных функций, где обнаружено снижение характеристик либо приведение ею в негодность, вследствие ненадлежащей эксплуатации, в % к общей площади государственного недвижимого имущества.
Таблица 8. — Критерии и показатели эффективности управления государственной недвижимостью в целях получения прибыли
Наименование Показатель Расчет I. Прибыльность использования государственной недвижимости
Прибыльность использования объектов нежилого фонта, находящихся в государственной собственности и переданных в аренду Показатель представляет собой отношение суммы всех фактически поступивших в бюджет в соответствующем году доходов от аренды объектов государственного нежилою фонда к обшей площади таких объектов, в %. Прибыльность использования переданных в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также земельных участков, право собственности на которые не разграничено. Показатель представляет собой отношение суммы фактического поступления в бюджет в соответствующем соду доходов от арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности, а также право собственности на которые не разграничено, к площади таких участков, в руб./м2 Доля и прибыльность земельных участков, предоставленных в аренду на инвестиционных условиях, в процентах от общею числа земельных участков, предоставленных в аренду То же, но для земельных участков, предоставленных в аренду на инвестиционных условиях, в руб./ н2 2. Широта использования недвижимого имущества Отсутствие или наличие и величина неиспользованного недвижимою имущества Доля неиспользуемой плошали объектов нежилого фонда, в общем объёме нежилого фонда, находящихся в государственной собственности. % 3. Обеспечение сохранности недвижимого имущества Отсутствие или наличие и величина утраты нежилого фонда, приведения ею в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации Доля плошали государственною нежилого фонда, переданного в аренду, где обнаружено снижение характеристик либо приведение его в негодность, вследствие ненадлежащей эксплуатации, в % к обшей плошали нежилого фонда.
В заключение отметим, что проблема рационального и эффективного управления государственным имуществом является сегодня актуальной. Однако ее решение осложняется тем, что многие теоретические и практические аспекты проблемы функционирования систем управления собственностью не решены и нуждаются в детальной разработке. Таким образом, реализация предложенных направлений совершенствования управления недвижимостью позволит решить проблему эффективного использования государственной недвижимости РФ.
Выводы
Несмотря на некоторое сокращение государственной собственности в период рыночных преобразований, она по-прежнему является решающим фактором развития нации.
Государство в Российской Федерации является крупнейшим собственником имущественно-земельного комплекса страны. При этом оно выступает номинальным, или титульным собственником. Реальным, или первичным собственником, является население страны. Государство от его имени и в его интересах осуществляет права собственности. Это включает реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения. Объектом собственности является недвижимость разного функционального назначения: земельный, водный и лесной фонды, недра, жилые строения, производственные и непроизводственные здания и сооружения и некоторые другие объекты.
Под объектами недвижимости (недвижимым имуществом, недвижимостью) будем понимать совокупность недвижимых вещей с соответствующим пакетом прав и обременении. Иначе объекты недвижимостиэто земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, участки леса, а также здания, сооружения, инфраструктура, коммуникации или насаждения, т. е. все то, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению с соответствующим пакетом прав и обременении. К объектам недвижимости в соответствии с Гражданским кодексом РФ, относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, которые могут быть не связаны прочно с землей, но подлежат особой государственной регистрации.
Организация управления недвижимостью — одна из важнейших задач государственного и муниципального управления в РФ. Механизм управления недвижимостью в РФ представляет собой органичное соединение четырех присущих ему аспектов:
нормативно-правового обеспечения, экономического, административного, социально-психологического механизмов.
В отношении государственного управления недвижимостью задачи и функции определяются исходя из необходимости достижения основной цели государственного регулирования процессов управления — обеспечения равномерного и устойчивого социально-экономического роста и развития территориальных комплексов всех форм собственности. Данная цель, в свою очередь, достигается через регулирование государством процессов достижения целей и задач социального, операционного и коммерческого характера.
Основной целью сдачи в аренду объектов недвижимости является получение дохода на капитал и дохода для возврата последнего. Капитал — это денежное выражение рыночной стоимости имущества, сдаваемого в аренду. Если допустить, что имущество сдается на условиях чистой ренты, то доход на капитал — это часть чистой ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Размер этой ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости на некоторую норму дохода. Для государственной собственности рента формирует доходную часть бюджета. Доход для возврата капитала (вторая часть чистой ренты) необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для восстановления сдаваемого в аренду имущества.
Реализация целей мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом позволит:
давать оценку эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти в сфере управления государственным недвижимым имуществом по выполнению задач социально-экономического развития, сравнение значений показателей эффективности управления государственным недвижимым имуществом с аналогичными показателями других государств;
обеспечить исполнительные органы государственной власти достоверной информацией, необходимой для принятия необходимых управленческих решений в целях выполнение показателей эффективности управления государственным недвижимым имуществом.
Основными результатами, достигаемыми в результате реализации предложенных мероприятий, являются:
увеличение доли доходов бюджета от объектов недвижимости, используемых в коммерческих целях;
стабилизация доли объектов недвижимости, используемых в качестве административной недвижимости;
сокращение выпадающих доходов бюджета за счет сокращения и, в перспективе, отказа от предоставления объектов недвижимости в пользование на льготных условиях;
создание больше условий для приватных инвестиций в недвижимость;
сокращение затрат по содержанию системы управления недвижимостью, в том числе численности занятых в системе органов государственного управления недвижимостью.
Список литературы
Атаманчук Г. В. Теория государственного управления. М.: Омега-Л, 2008. с. 432
Актуальные проблемы формирования местного самоуправления в Российской Федерации («Круглый стол» в Институте государства и права РАЕ) / Антонова В. П., Мирошниченко Е. В., Ревенко Л. А. // Государство и право. — М., 2008. — № 5. — С. 24- 45.
Астахова Н.Н., Аношина Ю. Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н. Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. — Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52−56
Арзуманян А. В. Перспективы развития федерального и регионального законодательства о государственной регистрации на землю // Человек и закон. № 1. — 2008.
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб: ПИТЕР, 2009. 512с.
Бабашкина А. М. Государственное регулирование национальной экономики: Учебное пособие для вузов.
М.: Финансы и статистика, 2007. 477 с.
Вигандт Л. С. Теоретические основы управления финансовыми ресурсами депрессивных регионов.
СПб.: СПбГИЭУ, 2009.-204 с.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года№ 190-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.-448 с.
Местное самоуправление в современной России. Аналитический доклад: Реализация законодательства Российской Федерации по вопросам местного самоуправления и основные проблемы развития местного самоуправления в современной России. — М.: МОНФ, 2009.
Основы городского самоуправления. Учебное пособие для муниципальных служащих / Под ред. С. В. Вобленко — М.: ЮНИТИ, 2008
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -422с.
Обзор состояния московского рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 92 с Коломийченко О. В. Стратегическое планирование развития регионов России: методология, организация/ РАН; Ин-т проблем региональной экономики; О. В. Коломийченко, В. Е. Рохчин.
СПб: Наука, 2006. 235 с.
Проблемы регионального развития: 2007;2010: Монография/ ВНКЦ ЦЭМИ РАН; В. А. Ильин, К. А. Гулин, М. Ф. Сычев.
Вологда, 2010. 183 с.
Постановление Правительства Российской Федерации оч 27 февраля 2010 года № 103 «О мерах по осуществлению государственного контроля (надзора) за соблюдением особых условий использования земельных участков, расположенных в границах зон объектов электросетевого хозяйства».
Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2010 года № 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель».
Радченко А. И. Основы государственного и муниципального управления: системный подход. — Ростов-на-Дону, 2007.
Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2009. — 294 с.
Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008: Р32 Стат. сб. / Росстат. — М., 2009. — 991с.
Регионы России. Социально-экономические показатели. 2009: Р32 Стат. сб. / Росстат. — М., 2010. — 981с.
Региональная экономика: Учебник / Под.ред. Видяпина В. И. и Степанов М. В. — М.: ИНФРА-М, 2005. 666с.
Рохчин В. Е. Система стратегического планирования социально-экономического развития регионов России: теоретико-методологический аспект/ В. Е. Рохчин, Егоров И. И., К. Н. Знаменская; РАН, Ин-т проблем региональной экономики;.- СПб: ИРЭ РАН, 2005. 168 с.
Саволайнен Н. Б. Экономика России и ее регионов как база развития РФ // Региональные проблемы преобразования экономики.-2008.-№ 3.-с.126−131
Сайт Росстата:
http://www.gks.ru/
Сайт Росимущества:
http://www.rosim.ru/
Тенденции и проблемы развития региона: Научные труды: В 3-х чч./ РАН, ЦЭМИ, Вологодский научно-координационный центр; Под ред. Ильина В.А.- Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ Ч.3: Социальные проблемы регионального развития.- 2010. 399 с.
Федеральный закон от 27 декабря 2009 года № 365-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные актам Российской Федерации в связи с совершенствованием деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления».
Федеральным закон от 27 декабря 2009 года № 343-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный закон „О содействии развитию жилищного строительства“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 21 декабря 3009 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные каты Российской Федерации».
Предоставление государственной недвижимости
На правах аренды
На правах доверительного управления
На правах оперативного управления
На правах лизинга
На правах безвозмездного пользования
На правах хозяйственного ведения
На правах концессии
