Итак, поставим задачи, которые нам предстоит решить в комплексе: [43].
Решение проблемы забюрокраченности ДЕЗов и неэффективного управления ими многоквартирными домами.
Минимизация убытков государства от сферы ЖКХ.
Прежде всего, стоит отметить, что все многоквартирные дома ещё с советских времён и по настоящее время обслуживаются ДЕЗами по одинаковым нормативам, что уже давно доказало свою неэффективность. В предыдущей главе мы наглядно показали, что даже московский жилой фонд очень сильно дифференцирован, не говоря уже об общероссийских данных.
Основная задача общероссийской реформы жилищно-коммунального хозяйства состоит в том, чтобы максимально приватизировать сферу управления многоквартирными домами, «раздать» многоквартирные дома частным управляющим компаниям.
Проанализируем жилищный фонд ЦАО:
Таблица 16 — Анализ жилищного фонда Центрального района г. Санкт-Петербурга [43].
1.Всего многоквартирных домов 689 2. Из них построенных после 1980 года 36 3. Из построенных до 1980 года в которых кап. ремонт проводился не ранее 2004 года 99 4. Домов, не управляемых в настоящее время ДЕЗ (кроме вошедших в 2 и 3) 41 Итого по пп. 2−4 176 По получившейся таблицы 16. видно, что 176 домов либо уже ушло из государственного ведения, либо должно уйти в ближайшее время. Из оставшихся 513 домов лишь в 125 площадь помещений в государственной собственности превышает 50% от общей площади многоквартирного дома.
В идеале лишь эти 125 домов должны остаться в управлении ГУП г. Санкт-Петербурга «ДЕЗ ЦР». Понятно, что экономия государства на обслуживании домов составит немалую сумму.
В условиях такого масштабного сокращения объёмов работы вполне естественно выглядит сокращение штата Дирекции единого заказчика, который в настоящее время составляет около 300 человек.
Но при простом сокращении численного состава работающих в Дирекции единого заказчика мы не добьёмся второй из поставленных нами задач, а именно — минимизации бюрократических издержек и повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами. Следовательно, необходимо изменение структуры ДЕЗ. [48].
Расскажем немного о вопросах, которые задают потребители коммунальных услуг в своих письмах в Дирекцию единого заказчика. Многие из этих вопросов находятся на стыке полномочий нескольких отделов. Ответы на подавляющее большинство писем потребителей коммунальных услуг не могут быть даны силами одного отдела ДЕЗ. Делаем вывод, что разделение полномочий отделов по секторам деятельности в деле управления многоквартирными домами не может быть эффективным из-за комплексности проблем, касающихся одного отдельно взятого многоквартирного дома.
В частных управляющих компаниях практикуется следующая схема работы: каждому многоквартирному дому, заключившему договор управления с компанией, выделяется персональный управляющий, ведущий «проект» управления данным объектом, и к которому потребители коммунальных услуг могут обратиться со всеми вопросами, связанными с их домом.
В условиях Дирекции единого заказчика выделить отдельного человека для каждого управляемого многоквартирного дома не представляется возможным из-за большого количества таких объектов. Однако, опыт частных управляющих компаний вполне применим и для государственных Дирекций единого заказчика.
В целях более эффективной работы участковые филиалы Дирекции единого заказчика должны быть преобразованы в своеобразные агентства по управлению многоквартирными домами.
Агенты должны быть специалистами широкого профиля, возможно специально обучаемыми в соответствующих учебных заведениях. Каждый агент ведёт проект по управлению многоквартирным домом от начала и до конца. Это тот человек, к которому потребители коммунальных услуг обращаются со всеми вопросами по эксплуатации своего дома. Агент ответственен за надлежащее техническое состояние вверенного ему жилищного фонда. Агенты же заключают договоры управления с многоквартирными домами по «московской» или «петербуржской» схеме.
По нашему мнению, оптимальное число многоквартирных домов, находящихся в ведении одного жилищного агента, составляет 5 домов. [45].
Соответственно, для 125 домов, оставшихся после масштабной приватизации сферы управления многоквартирными домами в Басманном районе, необходимо 25 агентов. То есть, в среднем по 3−4 агента на участок. Агенты приписаны к участковым филиалам Дирекции единого заказчика, а в общерайонном масштабе остаются ГУ «ЕИРЦ ЦР», бухгалтерия, планово-экономический отдел, общий отдел и отдел реформирования ЖКХ (занимается поэтапным снятием многоквартирных домов с баланса ДЕЗ по мере приватизации помещений в многоквартирных домах). Штат всех указанных подразделений существенно сокращается пропорционально сокращению управляемых многоквартирных домов.
После описанных нами структурных изменений штат Дирекции единого заказчика составит около 60 человек (вместо нынешних 300). Даже в случае, если средняя зарплата агента будет вдвое больше нынешней средней зарплаты работника Дирекции (а это естественно по причине широкой специализации агентов и высокого уровня ответственности), затраты государства на заработную плату работников Дирекции единого заказчика существенно сократятся. [3].
Наивно было бы ожидать, что даже реформированная Дирекция перестанет быть убыточным предприятием, однако есть основания полагать, что убытки государства в результате реформы системы управления многоквартирными домами сократятся. Есть также все основания полагать, что агентская система управления жилищным фондом существенно эффективнее нынешней.
В заключение, представим новую систему управления многоквартирным домом на рисунке 8:
Рисунок 8. Схема управления многоквартирным домом реформированной ДЕЗ [69].
Видно что, получившаяся схема государственного управления многоквартирными домами существенно отличается от изначальной, то есть, существующей сейчас.
3.3 Мероприятия по совершенствованию управления жилищной политикой на примере Центрального района г. Санкт-Петербурга В Центральном районе работа по выбору способа управления многоквартирными домами завершена. По состоянию на 01 ноября 2010 года способ управления выбран и реализован в 4208 домах, т. е. во всех домах, где он должен быть выбран. В управлении ТСЖ и ЖСК находится 1410 домов (33.
5%), в управлении управляющих компаний — 2797 домов (66.
5%) (в том числе ГУП ЭВАЖД и ГУП «Жилищник» — 124 дома), в непосредственном управлении собственниками — 1 дом. Из них на конкурсной основе выбран способ управления в 4 многоквартирных домах Центрального района. [43].
За последние два года в округе начали складываться рыночные отношения в сфере управления многоквартирными домами, а также появилась реальная конкуренция среди управляющих компаний. Динамика в этой сфере очевидна, что свидетельствует об ее инвестиционной привлекательности.
Начиная с 2008 года, в Едином реестре управления по Центральному району г. Санкт-Петербурга произошли существенные изменения. По состоянию на 01 января 2008 года в ЕРУ было внесено 152 управляющих организации, на 01 января 2009 года — 208, на 1 января 2010 года — 224, на конец 1 квартала 2010 года число управляющих организаций в Центральном районе г. Санкт-Петербурга достигло 235 или по сравнению с 2008 годом возросло на 54.
6%.
Количество внесенных в ЕРУ частных управляющих организаций по сравнению с началом 2008 года возросло на 79.
2%, с 24 УК на 01 января 2008 г. до 43 УК на 15 марта 2010 года. Договора управления на текущий момент заключены с 68% собственников жилых и нежилых помещений. [49].
В 2008 году субсидии на текущий ремонт и содержание общего имущества МКД получили 111 управляющих организаций, в 2009 году — 120 управляющих организаций; в 2010 году заявки на получение субсидий подали 129 управляющих организаций Общий объем субсидий в 2008 году составил 1143, 1 млн руб., в 2009 — 1256,5 млн руб., плановый объем финансирования 2010 года составляет 1497,9 млн руб. По состоянию на текущую дату договора финансирования заключены по 2203 МКД на общую сумму 915,9 млн руб. [48].
В ЦАО более 500 жилых домов не получают субсидии на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД: это дома, где принято решение об установлении цены за содержание и ремонт общего имущества МКД от 30 руб. за 1 кв.м. и выше. Как правило это дома коммерческой застройки.
Таким образом, с принятием Жилищного кодекса структура управления жилищным фондом в Центральном районе г. Санкт-Петербурга претерпела достаточные изменения, что свидетельствует о появлении тенденций по формированию на территории округа реального рынка в сфере обслуживания многоквартирных домов.
По количеству управляющих организаций, получающих субсидии из бюджета города Санкт-Петербурга: из 120 управляющих организаций округа на долю государственных организаций (12) приходится 10%, на долю частных компаний (25) — 20.
8%, 51.
7% - на ЖСК (62), 17.
5% - на ТСЖ (21). [35].
По количеству многоквартирных домов: из 3526 многоквартирных домов, на управление которых предоставляются субсидии, на долю государственных организаций (1316) приходится 37.3%, на долю частных (2124) — 60.2%, ЖСК (62) — 1.
7%, ТСЖ (24) — 0.
7%. 36].
По площади МКД, находящейся в управлении: из общей площади 12.9 млн. кв.м. государственными организациями обслуживается 5.0 млн. кв. м или 38.
8%, частными управляющими компаниями — 7.5 млн. кв. м или 58.
1%, на долю ЖСК приходится 0.3 млн. кв. м или 2.
3%, на долю ТСЖ — 0.1 млн. кв. м или 0.
8%.
Таким образом, на сегодняшний день большая часть многоквартирных домов в Центральном районе г. Санкт-Петербурга, 61.7% - по количеству и 58.
1% - по площади находится в управлении частных управляющих компаний.
Учитывая, сколь мало времени прошло с появления на рынке частных компаний и в отсутствии необходимой практики, дать объективную оценку результатов их деятельности на текущий момент очень сложно. Для всех УК, включая ДЕЗы и частные, в качестве основной является задача заслужить и сохранить доверие собственников путем оказания качественных услуг и обеспечения безаварийной эксплуатации многоквартирных домов при любых обстоятельствах.
Для того, чтобы успешно работать на рынке, управляющей компании необходимо иметь хороший запас прочности, который, тем больше, чем больше масштаб бизнеса. У небольшой управляющей компании даже временные неплатежи нескольких крупных собственников или арендаторов могут вызвать проблемы с текущей эксплуатацией.
На сегодня в Центральном районе г. Санкт-Петербурга свыше 100 домов в управлении имеют:
— среди 9 государственных — 4 ДЕЗа управляют 1132 МКД или 86.
0% от общего количества домов, находящихся в управлении государственных организаций; [48].
— среди 25 частных УК — 7 управляют 1539 МКД или 72.
4% от общего количества домов, находящихся в управлении частных УК.
Перечисленные управляющие организации, как государственные, так и частные, можно отнести, условно говоря, к «средним» игрокам на формируемом в городе рынке управляющих компаний, которым необходимо подтвердить и сохранить доверие собственников.
При этом, существуют определенные риски.
Во-первых, это техническое состояние жилищного фонда округа. Средний возраст домов в отдельных районах составляет более 80 лет, износ жилого фонда колеблется от 60 до 70%, более 70% домов округа имеют стальные кровли. Управлять таким фондом гораздо сложнее, чем домами — новостройками, при этом в округе не существует баланса старого и нового жилищного фонда. А ведь от «состояния дома» напрямую зависит оценка жителями работы УК, что не всегда является объективным. [40].
Во-вторых. Структура управления МКД в Центральном районе г. Санкт-Петербурга показывает, что мнения жителей в отношении государственных и частных управляющих компаний разделились. Несмотря на проводимую в ходе выбора управляющих организаций информационную кампанию по поддержке имиджа ДЕЗов как «известных, надежных, государственных компаний, контролируемых управами районов», серьезное влияние на выбор собственников оказало проведение масштабной информационноразъяснительной работы среди населения по реализации основных положений Жилищного кодекса РФ в части расширения прав и возможностей собственников. В этих условиях жители, которые «привыкли» за все ругать городские власти, и в данном случае, государственные структуры, которыми в тот момент являлись ДЕЗы, отдали предпочтение новым структурам с целью улучшения состояния своих домов.
Значительную роль здесь также сыграли различные средства массовой информации, акцентирующие внимание на отсутствие в городе реальной конкуренции и рынка управляющих компаний в сфере управления жилищным фондом, как того требует Жилищный кодекс.
Опыт же Центрального района является подтверждением того, что в настоящее время реальная конкуренция и рынок услуг в сфере управления МКД в городе существует.
Возможно, для других округов и районов города это не является показательным. Население округа всегда отличалось высокой активностью, именно отсюда началось создание первых ТСЖ, поэтому выбор жителей в пользу частных управляющих компаний в какой-то мере является закономерным и предсказуемым. [72].
Исходя из этого подтверждается, что удовлетворенность жителей работой ДЕЗов переоценивать не следует, тем более, что ДЕЗы, как правило, отвечают за жилищные вопросы в относительно старом жилищном фонде смешанной собственности, где уровень образования, доходов и просвещенности жителей ниже, а стандарты обслуживания жителям не известны, фиксированным набором услуг. Тогда как частные управляющие компании предлагают жителям дополнительные услуги и сервисы.
Статистика обращений граждан в 2009 году по вопросам управления многоквартирными домами почти втрое ниже количества обращений по капитальному ремонту жилищного фонда округа: 88 против 238, что косвенно подтверждает отсутствие в округе системных проблем в сфере управления МКД. В настоящее время на уровне города подготовлен ряд документов, направленных на усиление контроля за деятельностью организаций, выполняющих функции управления МКД, с введением новой формы отчетности, уточнения Временного порядка предоставления субсидий из бюджета города Санкт-Петербурга на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Контрольно-счетной палатой города Санкт-Петербурга в 2010 году предусмотрено проведение проверок деятельности УК в административных округах, с 1 апреля такая проверка выходит в Центральном районе г. Санкт-Петербурга. [43].
Одновременно, представляется целесообразным проведение целевого социологического обследования по вопросам внедрения новых форм управления многоквартирными домами в оценках жителей г. Санкт-Петербурга в разрезе административных округов, позволяющего получить срез информации по городу, что изменилось в качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг в зависимости от типа управляющей компании за последний год.
Результаты такого исследования могли бы быть использованы органами исполнительной власти при разработке мероприятий по внедрению новых форм управления многоквартирными домами, предупреждению возникновения конфликтных ситуаций при возможной смене управляющих организаций, а также по дифференциации при организации просвещения жителей по вопросам управления МКД.
Одним из основных приоритетов округа в течение последних лет является реализация на подведомственной территории Городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008;2014 гг.
В Центральном районе г. Санкт-Петербурга из 4068 многоквартирных домов в Программу капитального ремонта на 2008;2014 гг. включено 1220 строений или только 30%. Не вошли в Программу 2848 строений, из которых по 2171-му строению решение по дальнейшей судьбе дома не принято. Это 1545 домов с деревянными перекрытиями и 626 — малоэтажные с ж/б перекрытиями, Естественно, что такая ситуация с состоянием жилищного фонда округа не может не беспокоить жителей и вызывает большое количество обращений. Практически половина из 237 обращений, поступивших в 2009 году на телефон горячей линии префектуры по капитальному ремонту — по вопросам справочно-информационного характера о судьбе дома. [35].
В рамках ГЦП по плану 2008 года в Центральном районе г. Санкт-Петербурга капитально отремонтировано 146 многоквартирных домов типовых серий, из них по 11 выполнен ККР. По остальным домам выполнены работы только по ремонту внутренних инженерных коммуникаций (1 этап), выполнение работ по утеплению фасадов, замене оконных блоков и остеклению балконов было перенесено на 2009 год (2 этап).
В ГЦП по плану 2009 года по Центральному району г. Санкт-Петербурга включено 105 домов из 457 в целом по городу, то есть 22%. По всем 105 строениям по плану 2009 года выполнены работы только по 1 этапу. Кроме того, в 36 домах по 2 этапу программы 2008 года были отремонтированы фасады и произведено остекление балконов. [46].
В течение 2009 года еженедельно в префектуру поступало в среднем не менее 10 письменных обращений граждан по вопросам организации и качества проводимого капитального ремонта, при этом к концу года число таких обращений удвоилось. Доля обращений по неудовлетворительному качеству работ в общем объеме поступивших обращений по вопросам капитального ремонта, составляет 48.
7% или 116 к 238. В течение года все жалобы совместно с ГУ ДКР по Центральном районе г. Санкт-Петербурга были отработаны. [39].
В системе городской вертикали по управлению ГЦП основной задачей территориальных органов управления является организация работы с населением. Такой опыт в 2009 году в округе наработан. По мере развертывания программы повышается активность жителей. В то же время, отсутствие возможности влияния со стороны органов власти на принятие решений, зачастую не приводит к желаемым результатам. В частности, по итогам проведения общих собраний собственников положительное решение о проведении работ по ремонту фасадов не принято жителями 36 домов из 88, т. е. 41%.
На сегодня остро стоит вопрос об отсутствии необходимой информации для работы с жителями по вопросам капитального ремонта многоквартирных домов. По ряду вопросов мы не можем дать соответствующие аргументированные ответы и разъяснения на обращения граждан, что, в свою очередь, способствует увеличению числа обращений в городские инстанции. [48].
В частности:
1. Будет ли в 2010 году проводиться 2 этап по домам ВКР 2008 года.
2. Какова дальнейшая судьба домов с деревянными или смешанными перекрытиями и домов менее 5 этажей, наибольшее количество которых находится в Центральном районе г. Санкт-Петербурга.
3. Что будет дальше с ТЗК по 650 домам, не вошедшим в программу капитального ремонта многоквартирных домов на 2008;2014 гг., по которым в 2008 году за счет средств бюджета проведено техническое обследование.
Практика подтверждает, что число активного населения в Центральном районе г. Санкт-Петербурга, которые не только хорошо знают, но и умеют отстаивать свои права, неуклонно растет. [34].
Одно из главных прав жителей — это право на информацию. Задача территориальных органов власти — обладать достаточной полнотой информации для проведения разъяснительной и пропагандистской работы с жителями, предупреждая возможные обращения граждан, с одной стороны, и давать аргументированные обоснованные ответы на уже поступившие обращения, с другой.
Меры по усовершенствованию управления МКД:
1. Вот уже несколько лет жители г. Санкт-Петербурга ежемесячно получают единый платежный документ (ЕПД) на оплату жилищно-коммунальных услуг. Единая «платежка» на первый взгляд, может показаться совершенно обычной квитанцией. На самом деле, создание ЕПД — достаточно сложный процесс. Итак, давайте вместе пройдем по всем этапам формирования этого документа.
Чтобы появился ЕПД необходима, во-первых, огромная база данных, содержащая адреса и фамилии собственников и нанимателей жилых помещений, перечень услуг, сведения о мерах социальной поддержки, положенных жителям. Весь это массив информации обрабатывается компьютерной программой, которая и сводит данные по каждой конкретной квартире на одном листе бумаги стандартного формата. [34].
Важнейший этап создания ЕПД — это учет мер социальной поддержки при формировании начислений. Чтобы процесс шел без сбоев, ГУ «Инженерная служба города Санкт-Петербурга» и ГУ «Санкт-Петербургский городской центр жилищных субсидий» (ГЦЖС) подписали регламент информационного взаимодействия, в соответствии с которым ГУ ГЦЖС в электронном виде предоставляет в ГУ ИС всю информацию о мерах социальной поддержки. Стоит отметить, что регламент весьма эффективен: информация предоставляется ежемесячно — в установленные сроки и в автоматическом режиме. [18].
Весьма трудоемкой процедурой при формировании начислений является сбор, обработка, анализ и ввод данных по показаниям общедомовых приборов учета — ОДПУ и индивидуальных приборов учета — ИПУ. И эти хлопоты берет на себя ГУ ИС. Жители столицы знают, что существует масса способов для передачи показаний квартирных счетчиков в абонентский отдел ГУ ИС: по телефону, по факсу, с помощью интернета. Кроме того, в абонентских отделах ГУ ИС установлены специальные ящики для письменных сообщений о показаниях приборов учета. В некоторых районах г. Санкт-Петербурга уже внедряется автоматизированный съем показаний ИПУ, и здесь жителям никуда ходить и звонить не нужно. В дальнейшем такая практика будет распространена на весь город. Здесь же, говоря о воде, немало важно упомянуть вопрос о перерасчете за холодную воду при отсутствии индивидуальных приборов учета.
Заканчивается лето, все возвращаются в город — кто из отпусков, а кто — с дач. Прежде всего, напоминаю, что срок предоставления документов для производства перерасчета по временному отсутствию составляет 30 дней, сам же перерасчет производится при отсутствии на месте постоянной регистрации более пяти календарных дней. Что касается документов, подтверждающих временное отсутствие — это могут быть авиаи ж/д-билеты, путевки, справки, заверенные председателем садового товарищества, но здесь есть необходимо отметить, что перерасчет производится по справке при отсутствии по месту постоянной регистрации не более 90 дней, если же вы были на даче более 90 дней, вам необходимо представить справку, заверенную в местной администрации, и другие документы, предусмотренные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.
05.2006г. [4].
После окончательного формирования ЕПД в электронном виде его распечатывают и доставляют по адресу потребителя. ЕПД удобен для жителей тем, что в него включены почти все услуги, которыми мы пользуемся ежемесячно. В некоторых районах г. Санкт-Петербурга в порядке эксперимента по ЕПД уже оплачивают и электроэнергию. Результаты эксперимента признаны успешными, а это означает, что границы его будут расширяться. Вообще, ЕПД удобен для жителей еще и тем, что он открыт для новых видов платежей. По ЕПД можно рассчитываться, например, за пользование интернетом.
Таблица 17 -Расшифровка статей начисления в ЕПД [40].
ХВс Холодное водоснабжение ХВ для ГВс Холодная вода для горячего водоснабжения ХВс ДПУ Холодное водоснабжение по домовым приборам учета ХВс КПУ Холодное водоснабжение по квартирным приборам учета ГВс Горячее водоснабжение Отопл. осн. пл. Отопление основной площади Отопл. изл. пл. Отопление излишков площади* Отопл.
втор. ж. Отопление вторичного жилья** Опл. жилья Оплата жилья (Содержание и ремонт жилой площади) (для муниципального жилья) Сод. и рем. ж. п.
Содержание и ремонт жилой площади (для жилья в собственности) ТО изл. пл. Техническое обслуживание излишков площади* ТО втор. ж. Техническое обслуживание вторичного жилья** ЗУ Запирающие устройства ТБО Вывоз твердых бытовых отходов Примечания:
* Излишки площади — площадь жилого помещения, превышающая социальные нормы площади жилья, плюс 7 кв. метров на каждого проживающего.
Социальные нормы площади жилья:
— одинокие граждане — 33 кв. м;
— семья из 2-х человек — 42 кв. м;
— семья из 3-х и более человек — 18 кв. м на каждого проживающего.
Но система ГУ ИС не стоит на одном месте, и продолжает совершенствоваться. Теперь в ЕПД, для удобства жителей, появилась новая строка, в которой можно увидеть наименование управляющей организации (УО), которая осуществляет обслуживание вашего дома. Это сделано для того, чтобы житель знал, кто обслуживает его дом и куда следует обращаться по всем вопросам, касающихся обслуживания и управления дома.
Ну, а если далее говорить о подлинности ЕПД, что в нынешних непростых экономических условиях особенно актуально, так как не будет удивительно, то что мошенники активизируются, рассчитывая что вы попадетесь на их уловки. Прежде всего, необходимо уметь читать этот документ и знать минимальные параметры, идентифицирующие вас и вашу квартиру, а именно — любой ЕПД содержит в себе:
Необходимо отметить, что следует оплачивать сумму строго соответствующую сумме, указанной в ЕПД. Если Вы самостоятельно вносите какие-либо изменения в ЕПД, то могут возникнуть сложности при распределении денежных средств.
Перед оплатой ЕПД рекомендуем проверить:
Таблица 18 — Пункты заполнения ЕПД [40].
На настоящем ЕПД На фальшивом ЕПД Указаны Ваши фамилия, имя и отчество Указан только адрес Указана сумма оплаты за все коммунальные услуги того же порядка, как в ваших ЕПД в прежние месяцы Указана одинаковая сумма, одна для всех получивших документ жильцов дома Указан Ваш персональный код плательщика, совпадающий с указанным на ранее выставленных ЕПД Указана случайная цифра Перевод осуществляется на транзитный счет в Банке (финансовом операторе ЕИРЦ) Перевод осуществляется на счет в ином коммерческом банке (при этом не имеет значения, что получателем стоит городская организация — платеж уйдет по указанным реквизитам злоумышленника) Указано количество жильцов и площадь Вашей квартиры, тип собственности (частная, муниципальная) Количество жильцов, площадь квартиры и тип собственности не указаны Указан телефон ЕИРЦ Вашего района для справок Указан другой телефон, либо телефон ЕИРЦ другого района. (В любом случае, не стоит стесняться позвонить по нему и уточнить, если у Вас появились вопросы). Немаловажным этапом усовершенствования расчетов за услуги водопотребления и водоотведения является переход на расчеты по показаниям индивидуальных приборов учета (ИПУ), он же водосчетчик. Начисления жителям за потребленную холодную и горячую воду по показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) проводятся по усредненным показателям, без учета фактического водопотребления конкретной квартиры. В этом случае приходится платить за «соседа-транжиру» или за посторонних, которые потребляют коммунальные ресурсы, но их не оплачивают.
ИПУ — это измерительные приборы для определения количества потребляемой воды. Они устанавливаются в сантехническом шкафу квартиры на отводах от стояковых труб. Установив у себя индивидуальный прибор учета воды, вы оградите себя от лишних хлопот и трат, оплачивая только ту воду, которую реально потребили. Обязательно нужно помнить, что если у Вас стоит ИПУ, то при отключении горячей воды пользоваться «красным» краном, дающим горячую воду, не следует, так как счетчик будет считать истраченную воду как горячую, а горячая соответственно ощутимо дороже холодной. [41].
Даже при отсутствии ИПУ, ОДПУ будет засчитано некоторое количество воды, поскольку трубы, которые предназначены для горячего водоснабжения, технически нельзя оставить без какой-либо воды по санитарно-техническим показаниям. По этой причине даже при официальном отключении горячего водоснабжения, небольшие начисления по данной услуге могут оказаться в квитанциях.
Заключение
.
В процессе выполнения дипломной были рассмотрены важнейшие составляющие жилищной политики, проанализированы условия её реализации, организации и деятельности управляющей системы, организационно-экономические, правовые и динамические факторы, влияющие на достижение целей настоящего периода.
К числу основных результатов исследования проблемы развития жилищного строительства с целью удовлетворения потребности общества можно отнести следующие:
— определены условия, стимулирующие рациональное использование государственных инвестиций на строительство жилья;
— уточнены реальные и потенциальные характеристики государственных органов по реализации жилищной программы с учетом особенностей состояния и развития народного хозяйства и экономики.
Выполнен системный анализ форм и методов кредитования и финансирования жилищного строительства, а также содержание жилищного фонда, что позволило определить в качестве основных направлений ряд мероприятий, стимулирующих реализацию жилищной программы в следующих аспектах:
— денежно-кредитной политики, включающей субсидии строительства или покупки жилья;
— совершенствования нормативной и законодательной базы, усиливающей динамичность государственной системы в регулировании жилищного строительства;
— уточнены функции территориальных местных органов управления, как основного организационного звена в реализации государственной жилищной программы.
Сравнительный анализ уровня жилищного строительства с учетом изменений в нормативной базе показал, что в результате проводимого комплекса мер введено 5,4 млн. кв. м. в 2008 г., 1,9 млн. кв. м. в 2009 г. жилья, а по итогам 2010 г.
введено более 3,7 млн. кв. м. жилья.
Улучшение показателя стало возможным благодаря введению субсидирования и кредитования. Из 90% внебюджетных средств 65% составили льготные кредиты и безвозмездные субсидии.
На основе результатов анализа разработаны предложения по диверсификации источников финансирования жилищного строительства, по улучшению механизма субсидий, по совершенствованию нормотворческой деятельности местных органов управления.
Обобщение разработанных мер и предложений по совершенствованию жилищной политики с учетом реальных условий её реализации представляет собой комплекс взаимосвязанных мер, практическая реализация которых позволяет существенно улучшить эффективность государственного регулирования, а также использование имеющихся ресурсов для удовлетворения интересов общества на этапе социально-ориентированной рыночной экономики.
Можно продолжить, что активными сторонниками предполагаемых действий в жилищной сфере будут экономически самостоятельные граждане, рассчитывающие получить ипотечный кредит на предоставление жилья, а также представители деловых кругов, чей бизнес связан с рынком жилья, недвижимости и предоставлением жилищно-коммунальных услуг. Формирование полноценного института собственников жилья в России невозможно без развития частной инициативы в управлении многоквартирным жилищным фондом. Поэтому поддержка и популяризация ТСЖ — важный ресурс в формировании активных сторонников преобразований жилищного сектора. В случае эффективной социальной политики государства, сторонники преобразований также станут и малообеспеченные слои населения, поскольку уровень их благосостояния будет повышен. Государственные жилищные программы представляют также жизненный интерес для военнослужащих, жителей крайнего севера, которые, увидев решение своих проблем через реализацию государственной жилищной политики, также станут социальной опорой предлагаемых преобразований.
Список использованных источников
Нормативно правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года: официальный текст с историко-правовым комментарием. — М.: Норма, 2006.- 128 с.
2. Федеральный закон от 15.
06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
3. Постановление Конституционного суда РФ ОТ 03.
04.1998 Г. № 10 «По делу о проверке конституционных пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 ФЗ от 15.
06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда г. Санкт-Петербурга Учебно-методическая литература:
4. Зеркин Д. Основы теории государственного управления: курс лекций / Д. Зеркин. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: Март, 2005. — 512 с.
5. Каменева Е. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому / Е. Каменева. — Ростов н/Д.: Феникс, 2005. — 348 с.
6. Местное самоуправление в Санкт-Петербурге. Сборник методических материалов. — Санкт-Петербург: ИПК «Южный Урал». — 2003. — 448 с.
Периодическая литературы:
7. Аксеров Р. Реформа ЖКХ: комплексность реализации / Р. Аксеров // ЖКХ. — 2004.
— № 2. — С. 16−24.
8. Алексеева О. Между частником и государством / О. Алексеева // Вестник УЖКХ. — 2007.
— № 1. — С.
21 — 36.
9. Артемьева Г. Состояние жилищного фонда и проблемы оздоровления предприятий ЖКХ / Г. Артемьева // ЖКХ. — 2007.
— № 3. — С. 18−24.
10. Астафьева Н. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете ЖК РФ / Н. Астафьева // ЖКХ. — 2006. — № 12.
— С. 22−26.
11. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать ЖКУ / И. Башмаков // Вопросы экономики. — 2004. — №.
4. — С. 16−19.
12. Бежаев О. Проблемы финансового обеспечения реформы ЖКХ / О. Бежаев // ЖКХ. — 2002.
— № 9. — С. 32−37.
13. Белан Н. ТСЖ: ориентируемая на лидера / Н. Белан // Управление многоквартирным домом. — 2007. № 1. — С. 13−19.
14. Величков Н. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома / Н. Величков // ЖКХ. — 2006. № 10. — С. 11−19.
15. Виноградова Е. Тогда считать мы стали раны / Е. Виноградова // Южный Урал.
— 2007. — № 5. — С.
9−15.
16. Горностаев А. Стратегия развития // А. Горностаев // ЖКХ. — 2004.
— № 3. — С. 7−12.
17. Гуртов В. Вопросы ЖКХ: вопросов больше, чем ответов / В. Гурьев // Государственная служба. — 2005.
— № 5. — С.
3−7.
18. Дурнов В. В административно-правовой резерв развития ЖКХ России / В. Дурнов // Государственная служба. — 2003. — № 6. — С. 13−16.
19. Егоров Е. Экономика жилищного хозяйства России / Е. Егоров // Тейс.
— 2002. — № 8. — С. 11−13.
20. Егорова К. Анализ проблем ТСЖ / К. Егорова // Управление многоквартирным домом. — 2007. № 2. — С. 7−22.
21. Жиляков Е. Анализ системы управления ЖКХ / Е. Жиляков // Муниципальная власть. -.
2005. № 5. — С. 15−21; № 6. — С. 11−15.
22. Климов И. Работа жилищно-коммунальных служб / И. Климов // Городское управление. — 2005. — №.
10. — С. 4.
23. Коновалова И. Бухгалтерский и налоговый учет доходов и расходов ТСЖ / И. Коновалова // ЖКХ. — 2006.
— № 6. — С. 14−15.
24. Косарева Н. Решение проблем сбора платежей и расчетов с населением / Н. Косарева // ЖКХ. — 2009.
— № 1. — С. 13−15.
25. Косарева Н. Жилищная политика в России: перспективы и реализация / Н. Косарева // Жилищное право. — 2008. — № 4.
— С. 5−9.
26. Косовских А. Пути эффективного управления жилищным фондом / А. Косовских // ЖКХ. — 2002. — № 6.
— С. 15−17.
27. Кошман Н. О ходе реформирования жилищно-коммунального комплекса РФ / Н. Кошман // Городское управление. — 2003.
— № 11. — С.
21−22.
28. Круглик С. Высокое качество жизни — каждому россиянину / С. Круглик // ЖКХ. — 2007. — № 2.
— С. 9−14.
29. Кутакова Т. ТСЖ — ваш выбор / Т. Кутакова // Экономика города. — 1997. — № 1.
— С. 2.
30. Лукманов Ю. Товарищество собственников жилья и национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» / Ю. Лукманов // Городское управление. — 2006. — №.
12. — С. 12−19.
31. Макарчук В. Секрет успеха / В. Макарчук // Управление многоквартирным домом. — 2007. — №.
1. — С. 21−27.
32. Маликова И. Об учете государственного и муниципального жилищного фонда / И. Маликова // ЖКХ, — 2006. № 8. — С. 28−31.
33. Михайлов Е. О регулировании управлением многоквартирными домами / Е. Михайлова // Городское управление. -.
2005. — № 3. — С. 7−9.
34. Новиков С. Тарифная политика в сфере ЖКХ / С. Новикова // ЖКХ.
— 2006. -№ 8. — С.
11−14.
35. Нозаренко М. Нужна ли приватизация коммунальных систем / М. Нозаренко // ЖКХ. — 2004. — № 3.
— С. 11−16.
36. Нозаренко М. Повседневные заботы обкома / М Нозаренко // ЖКХ. — 2004. — № 3.
— С. 18−21.
37. Нефедов Б. Реформа ЖКХ / Б. Нефедов // Наука.
— 2009. — № 3.
— С. 5−6.
38. Обозов С. Инвестиционные механизмы развития жилищно-коммунальной инфраструктуры / С. Обозов // Государственная служба. — 2008. — №.
2. — С. 7−8.
39. Петрова Е. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда / Е. Петрова // Институт экономики города. — 2009. — № 3. — с. 11.
40. Петрова Н. Как нам организовать ЖКХ / Н. Петрова // Муниципальная экономика. — 2008. — №.
2. — С. 2−5.
41. Правительство РФ. Правила представления коммунальных услуг гражданам / Правительство РФ // Городское управление. — 2006. — №.
9. — С. 2−6.
42. Правительство РФ. О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг / Правительство РФ // Городское управление. — 2006. — № 2.
— С. 2−4.
43. Пупырев Е. Национальные программы ХХI в. / Е. Пупырев // ЖКХ. -.
2006. — № 10. -.
С. 2−5.
44. Сиваев С. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги / С. Сиваев // ЖКХ. -.
2009. — № 5. -.
С. 9−23.
45. Сиваев С. Направление развития жилищно-коммунального комплекса / С. Сиваев // ЖКХ. — 2009. — № 6.
— С. 11−13.
46. Сиваев С. Почему растут тарифы на ЖКУ / С. Сиваев // ЖКХ. — 2006. — № 8.
— С. 12−14.
47. Соловьева Л. Рынок в ЖКХ: проблемы и ожидания / Л. Соловьева // ЖКХ. — 2006.
— № 10. — С.
10−11.
48. Тупикин В. О комплексе мер по реализации жилищного кодекса РФ и повышении качества ЖКУ / В. Тупикин // Городское управление.
— 2005. — № 5. — С.
9−10.
49. Упомов С. ЖКХ: реформационные альтернативы / С. Упомов // РЭЖ. -.
2008. — № 3. — С. 4.
50. Урбозаев М. Н. Корпоративная стратегия управления тарифами ЖКХ /.
М.Н. Урбозаев // Менеджмент в России и за рубежом. — 2004. — № 1. — С. 10−13.
51. Фатахетдинова А. Текущая тарифная политика в регионах / А. Фатахетдинова // ЖКХ. — 2006. — №.
12. — С. 5−7.
52. Фатахетдинова А. Частная собственность и ЖКХ / А. Фатахетдинова // Управление многоквартирным домом. -.
2007. — № 2. — С. 4−6.
53. Фельдман И. Институт некоммерческих организаций в жилищной сфере / И. Фельдман // ЖКХ. — 2007.
— № 2. — С. 9−11.
54. Хованская Г. Несколько вопросов по существу / Г. Хованская // ЖКХ. -.
2007. — № 2. — С. 7−11.
55. Чернышов Л. О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» / Л. Чернышов // ЖКХ. — 2003. — № 2.
— С. 2−5.
56. Чернышов Л. ТСЖ и власть: сценарий сотрудничества / Л. Чернышов // ЖКХ. — 2007.
— № 2. — С. 4−9.
57. Чуев А. ЖСК имеют право быть / А. Чуев // Управление многоквартирным домом. — 2007. — №.
1. — С. 5−7.
58. Шапиро М. Жилищная политика в России и перспективы её реализации / М. Шапиро // Жилищное право. — 2001.
— № 4. — С.
3−5.
59. Шинко Г. Управление жилищным фондом. Содержание и ремонт жилищного фонда / Г.
Шинко // Жилищное право. — 2001. — № 4.
— С. 4−7.
60. Шнейдман Л. О доходах ТСЖ / Л. Шнейдман // ЖКХ. -.
2006. — № 8. — С.
8−9.
61. Щавелев А. Три вывода в пользу ТСЖ / А. Щавелев // ЖКХ. — 2006.
— № 5. — С.
18−23.
62. Щепелин В. Тарифная политика в сфере ЖКХ / В. Щепелин // Экономист. -.
2005. — № 7. — С. 4−5.
63. Яковлев В. ЖКХ и бизнес: проблемы оздоровления / В. Яковлев // Государственная служба. — 2004.
— № 3. — С. 7−8.
64. Яковлев В. Стратегия и перспектива развития ЖКХ / В. Яковлев // ЖКХ. — 2006.
— № 5. — С. 4−9.
65. Яковлев В. Решение жилищной проблемы: планы и реализация / В. Яковлев // ЖКХ. — 2007.
— № 2. — С. 21−24.
66. Боталов М. Четыре расчета на четыре квартиры / М. Боталов // Южный Урал. — 2007. — №.
10. — С. 21−27.
67. Овчинникова Н. Чиновники одобрили реформы ЖКХ / Н. Овчинникова // Южный Урал. — 2007.
— № 14. — С. 3.
68. Орлова Т. Богатые тоже платят / Т. Орлова // Южный Урал.
— 2007. — № 31.
— С. 2.
69. Созонова Г. Неплательщик поработает дворником / Г. Созонова // Южный Урал. -.
2007. — № 41. — С.
2.
70. Филиппов А. Когда же станет доступное жилье? / А. Филиппов // Южный Урал. -.
2007. — № 31. — С.
2.
71. Филиппов А. Тарифы: гонка по вертикали / А. Филиппов // Южный Урал. — 2007. — №.
44. — С. 2.
Интернет ресурсы:
72. www.gov.spb.ru.
Товарищество собственников жилья.
Плюсы.
Минусы.
— негативное отношение населения к созданию товариществ собственников жилья;
— это юридическое лицо со всеми вытекающими обязательствами;
— на практике создание товариществ собственников жилья приводит к увеличению платежей за содержание ремонт;
— товарищество собственников жилья как юридическое лицо рассчитывается по договорам за коммунальные услуги с подрядными организациями, возникает налог на добавленную стоимость, что приводит к автоматическому увеличению стоимости коммунальных услуг;
— любая серьезная авария может привести к финансовому краху, поскольку товарищества собственников жилья не располагает резервными средствами;
— интерес органов надзора и контроля;
— невыполнение ОМС обязательств по финансированию льгот, субсидий и дотаций;
— высокая собираемость средств за жилищно-коммунальные услуги;
— установка счетчиков воды и тепла;
— прозрачность финансовых потоков и пообъектный учет затрат (адресность расходов);
— предусматривается открытый характер деятельности ТСЖ и контроль ревизионных комиссий;
— новые рабочие места для жителей этого дома;
— способствует самоорганизации жильцов и поднимает «дух дома».
Утверждение надбавок к тарифам на электроэнергию для потребителей (Федеральный закон от 30.
12.04 № 210-ФЗ) Органы местного самоуправления.
Утверждение надбавок к тарифам на тепловую энергию для потребителей (Федеральный закон от 30.
12.04 № 210-ФЗ) Утверждение тарифов на услуги водоотведения и надбавки к тарифам для организации, за исключением оказывающих услуги в нескольких МО с долей потребления менее 80%.
Утверждение нормативов потребления жилищных услуг (Жилищный кодекс РФ).
Утверждение нормативов потребления коммунальных услуг (Жилищный кодекс РФ).
Расчет платы за жилищно-коммунальные услуги исходя из утвержденных тарифов на товары (услуги) организаций коммунального комплекса (Жилищный кодекс РФ) Оплата по договору эксплуатации.
Арендная плата за рекламное место.
Ежемесячные дотации государства.
Ежемесячная оплата услуг собственниками помещений.
Арендная плата за технический цоколь ТСЖ.
Многоквартирный дом.
ТСЖ.
Управляющая и эксплуатирующая компания.
ДЕЗ.
Агент участкового.
ЕИРЦ
Эксплуатирующая компания.
Многоквартирный дом.
