Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Порядок пользования и распоряжения земельным участком, переданным в доверительное управление, определен гл. 53 ГК.
3. Ценообразование на рынке земли Цена — сложная экономическая категория, связанная практически со всеми элементами экономических отношений в обществе. Наиболее остро проблема ценообразования встала перед российскими экономическими агентами после отказа от назначения государственных цен и передачи функций ценообразования свободному рынку. Так как в условиях рынка ценообразование представляет собой многофакторный процесс, сильно подверженный влиянию конъюнктуры рынка, роль выбора правильной ценовой политики является одним из условий эффективного функционирования.
Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.
Кадастровая оценка земли — это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.
Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей РФ.
Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.
Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия проса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.
Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.
Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.
Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т. е. при наличии определенного числа однородных земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).
Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.
Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.
Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.
Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования, формы собственности и местоположения.
Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
Все вышеперечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны и в зависимости от специфики оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки, могут играть основную или вспомогательную роль.
Обладание землей сопряжено с известными выгодами и затратами, соизмерение которых и обусловит целесообразность сохранения собственности или ее продажи. Владея землей, собственник не применяет другие вероятные вариации приобретения прибыли. Предельный доход землевладения связан с получаемой рентой, а предельные (вмененные) издержки — с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этих величин дает представление о продажной цене участка земли.
Цена земли = Цена земли — капитализированная земельная рента, показывающая, какую сумму денег необходимо положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте.
Величина земельной ренты складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, отдаваемых в аренду. Особенность рынка земли заключается в том, что в масштабах национальной экономики предложение земли и природных ресурсов совершенно неэластично, потому что объем ресурсов в данной стране в данный период времени есть величина фиксированная. В долгосрочном периоде количество земли и других природных ресурсов возможно поменяется. Для краткосрочного периода принято считать предложение земли в рамках национальной экономики неэластичным. Спрос на землю представляет собой долю земли, которую арендаторы намерены взять в аренду при всевозможных уровнях платы за нее. Дифференциальная рента — доход, полученный в результате употребления ресурсов с неэластичным предложением и более высокой производительностью в условиях разграничения этих ресурсов. В рыночной экономике земля покупается и продается как капитальный актив. Если земельный участок анализировать как капитальное благо, дающее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:
1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;
2) ставки ссудного процента.
Сделанный еще классиками экономической теории вывод о том, что ключевым источником благосостояния общества является именно земля, сегодня ни у кого не вызывает сомнений. Однако, при всех своих неоспоримых достоинствах — универсальность использования, неограниченность полезного срока утилизации, износоустойчивость, просто необходимость для производства в любой сфере — земельные ресурсы обладают существенным недостатком — их объем ограничен. Как показывает мировой опыт, более эффективного инструмента достижения баланса между неограниченным спросом и ограниченным предложением любого ресурса, чем гибкое ценообразование, не существует, но только если речь идет о рынке свободной конкуренции.
Механизмы ценообразования на землю в нашей стране регулируются целым рядом нормативных актов.
Различают нормативную и экспертную денежную оценку земельных участков. При этом экспертная оценка обязательно проводится оценщиком, а нормативная — юридическими лицами, имеющими лицензии на проведение работ по землеустройству.
Отметим случаи, при которых оценка земли продиктована требованиями самого бизнеса и является обязательной для всех независимых игроков рынка земли и недвижимости в целом:
— купля-продажа недвижимости или сдача в аренду;
— кредитование под залог объектов недвижимости;
— внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
— разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
— ликвидация объектов недвижимости;
— кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения;
— страхование объектов недвижимости;
— акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;
— привлечение новых пайщиков и дополнительная эмиссия акций;
— разрешение имущественных споров;
— другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
В процессе продажи любого объекта возникает вопрос, какова должна быть начальная цена. Он важен как для покупателя, так и для продавца. Например, последний заинтересован в том, чтобы запрашиваемая цена была наиболее близка к максимально возможной, но в то же время не слишком превышала реальную стоимость, так как это может отпугнуть потенциальных покупателей. Уровень запрашиваемой цены не может быть определен продавцом, как и покупателем, кредитором, инвестором и т. д. самостоятельно, так как у них, как правило, недостаточно знаний относительно факторов, определяющих стоимость земли, и оценки их влияния в условиях свободного и конкурентного рынка Факторы, влияющие на стоимость того или иного земельного участка:
— правовой режим земельного участка;
— условия продажи и связанного с ней финансирования;
— дата продажи;
— особенности месторасположения;
— физические характеристики земельного участка и состояние застройки;
— условия и ограничения относительно использования земельного участка.
Заключение
Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065−1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540−640 млн. га, что не может не огорчать.
Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.
В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.
Список литературы
Акулов В. Б., Акулова
О. В. Экономическая теория Петрозаводск: Петр
ГУ, 2002.
Алесинская Т.В., Дейнека Л. Н., Проклин А. Н., Л. В. Фоменко, А. В. Татарова и др.; Под общей ред. В. Е. Ланкина. Учебное пособие для подготовки к государственному итоговому междисциплинарному экзамену профессиональной подготовки менеджера по специальности 80 507 «МЕНЕДЖМЕНТ ОРГАНИЗАЦИИ», бакалавра менеджмента по направлению 80 500 «МЕНЕДЖМЕНТ» — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2006. — 304 с Беленький В.
Российский рыночный землеоборот. Миф или реальность / / Вопросы экономики. 1998. № 11.
С 97−112. Развернутая информация о современном состоянии и проблемах земельного фонда России в целом и его федеральной части представлена в «Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель в Российской Федерации». М.: Госкомзем РФ, 1997
Ерофеев Б. В. Земельное право России. Общая часть. Учебник для юридических вузов. — М.: Юрист. 1994. С. 180 — 182.
Костецкий В. А. Оценка земельных ресурсов в России. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004. С. 5.
Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2004. № 3. С.
9.
Макроэкономика: Учебное пособие Под. Ред. Т. Ю. Останиной. — Хабаровск: ХГАЭП, 1994;
Макконел Кемпбелл Р., Брю Стенли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т. Пер. с англ. — М.: Прогресс, 1992;
Основы экономической теории Под. ред. Камаева В.Д.-М.;1996;
Рыночная экономика. Учебник. Т.
1. Часть 1. Макроэкономика. В. Ф. Максимова. — М.: «Соминтек», 1992;
Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2006. С. 86.
Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2004. № 1. С.262−268
Рыночная экономика. Учебник. Т.
1. Часть 1. Макроэкономика. В. Ф. Максимова. — М.: «Соминтек», 1992;
Рыночная экономика. Учебник. Т.
1. Часть 1. Макроэкономика
Ерофеев Б. В. Земельное право России. Общая часть
Основы экономической теории Под. ред. Камаева В. Д
Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2004. № 1. С.262−268
