Повышение эффективности финансово-хозяйственной деятельности компании жилищно-коммунального хозяйства

).

С точки зрения правового обеспечения можно выделить две большие группы:

— проблемы гражданско-правового регулирования, затрагивающие, в частности, правовой статус объектов и субъектов управления жилыми комплексами, формирование договорных отношений между собственниками жилья, ТСЖ, управляющими компаниями и поставщиками услуг и иные вопросы гражданского права;

— проблемы правоотношений, возникающих между собственниками жилья, ТСЖ и управляющими компаниями, с одной стороны, и государством и муниципальными образованиями как публично-правовыми образованиями — с другой (это касается, в первую очередь, налогового и тарифного регулирования, государственной политики в сфере поддержки ТСЖ и управляющих компаний, бюджетных полномочий).

Внесение необходимых изменений или дополнений в действующее законодательство, разработка и распространение методических рекомендаций, иные практические шаги, направленные на стимулирование внедрения и развития цивилизованных форм управления жилыми комплексами являются чрезвычайно актуальной задачей [24, c. 19].

Российский многоквартирный дом сегодня (и это закрепляется в новом Кодексе) представляет собой конгломерат разнородных собственников (и нанимателей), как показывает практика, не способных объединиться для совместного владения и управления. Только примерно в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), способный эффективно представлять и защищать интересы владельцев. Остальные девять не могут функционировать самостоятельно и в той или иной степени управляются органами местной власти.

Основная причина такого положения заключается в том, что кондоминиум — не просто дом с несколькими собственниками, а особый способ владения и управления жилым домом. Это — «коллективная» форма собственности. Известно, что она не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения — их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% представляют собой другие формы собственности и управления: индивидуальный односемейный дом, частный доходный дом, муниципальный арендный дом. Многоквартирный дом — это проблема не строительная и не финансовая, а правовая и социальная. Форма собственности на квартиру никак не влияет на эффективность управления, главное — форма собственности на весь дом в целом. В результате в городах России формируется крупный (до 70−80%) сектор жилья, состоящий из низкоэффективных кондоминиумов, управляемых местной властью, что снизит и без того низкую эффективность всего ЖКХ в целом.

Существуют принципиальные различия в структуре собственности городских жилых домов в России и странах Западной Европы (см. табл. 3.1).

Таблица 3.1

Различия в структуре собственности городских жилых домов в России и странах Западной Европы в %.

Вид жилого дома Россия Екатеринбург В среднем по Западной Европе Частный односемейный дом 20 —- 30 Кондоминимум (с ТСЖ), кооператив 10 10 20 Частный доходный дом —- —- 40 Муниципальный арендный дом —- —- 10 Конгломерат собственников 70 90 —- Всего 100 100 100

Новый Жилищный Кодекс проникнут идеей кондоминиума как основы всей жилищной системы России, что явно расходится с мировой практикой. За бортом Кодекса остаются частный доходный дом — наиболее эффективный рыночный вид жилья и муниципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50%, а в крупных городах — до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена) жилья. Российский конгломерат собственников (кондоминиум без ТСЖ) — жилье еще менее эффективное, чем государственное, а ведь основной целью реформы ЖКХ было уйти от госсобственности. В результате мы целенаправленно переходим к еще менее приемлемой форме. Очевидно, что в такой ситуации проблемы ЖКХ своего решения не найдут.

Надо отметить, что и за рубежом (в развитых странах) иногда появляются низкоэффективные кондоминиумы, но в рыночной среде они быстро деградируют, превращаясь в трущобы. Такой сценарий является нежелательным ни для властей, ни для жильцов, ни в целом для города, поэтому предпринимаются специальные меры предотвращения, в т. ч. законодательного характера. В России же низкоэффективный кондоминиум официально становится основой всей жилищной системы.

Итак, только 10−20% кондоминиумов могут функционировать эффективно. Вместе с тем предпринимаются меры, чтобы снизить и эту цифру. Новый Кодекс допускает в многоквартирном доме добровольность участия жильцов в ТСЖ, ликвидацию ТСЖ, а также смешение форм собственности — и социальные квартиры, купленные по дотации, и социальный наем, и коммерческую аренду, а также собственников жилых помещений и собственников нежилых помещений. Под одной крышей соберутся люди разного социального, культурного, финансового уровня, что будет являться источником сильнейшего социального и психологического дискомфорта. При этом настоящее, эффективное ТСЖ будет редким событием, а типичным явлением — кондоминиум в виде «колхоза» в худшем смысле этого слова (где нет хозяина, где все общее, а значит, никто ни за что не отвечает, и ни с кого ничего не спросишь). Думается, что времена, когда дом был государственным, а, следовательно, был хоть какой-то хозяин, мы будем вспоминать с ностальгией.

Как решаются эти проблемы в зарубежных развитых странах?

Во-первых, существует большой (до 40%) сектор частных арендных домов. Частный доходный дом, т. е. коммерческий наем — это очень эффективный рыночный вид жилья, способный «вытащить» реформу ЖКХ, и перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие. Доходные дома бурно строились и развивались в России во второй половине XIX в. именно по этой причине, практически все многоквартирные дома были частными доходными.

Особенность данного вида жилья — широкий спектр предложения: от дорогого элитного в центре до дешевого на окраинах, что позволит быстро решить жилищные проблемы многим категориям граждан. Это — военные, учителя, врачи и другие работники бюджетной сферы, молодые семьи и т. д. Это — доступное жилье. Наличие достаточно большого сектора частного арендного жилья позволит снизить спрос и, соответственно, цены на жилье в собственность.

Во-вторых, существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов, т. е. жилых домов для коллективного владения и управления, не допускающие смешения форм собственности. Не должно быть социальных квартир и посторонних собственников нежилых помещений. Все владельцы жилья оплачивают полностью услуги ЖКХ. Дом функционирует бездотационно и без участия местных властей.

В-третьих, все социальное жилье, дотируемое из бюджета, только одного вида — квартира в муниципальном арендном доме. Это дом, построенный на средства местного бюджета, муниципальная собственность, квартира в котором предоставляется только малоимущей семье на правах аренды, без права приватизации, квартплата дотируется из бюджета. Существует критерий малоимущего — как правило, это когда доход на одного члена семьи меньше половины среднедушевого по муниципальному образованию. Очередники — только малоимущие, которым квартира предоставляется в муниципальном доме. Они не должны становиться собственниками жилья. Степень участия местной власти в решении жилищных проблем ограничена сектором муниципального жилья, допускается также льготное кредитование на покупку или постройку собственного жилья, но не дотация. Не существует также дотаций на квартплату и ЖКУ в домах других форм собственности, что предусмотрено в новом Кодексе [50, c. 43].

Возможные механизмы мотивирования собственников и управляющей организации имеет смысл рассматривать совместно, поскольку они неразделимы в силу характера договорных отношений. Прежде всего, надо разрушить устоявшуюся негативную мотивацию управляющей организации на снижение издержек ради увеличения прибыли (или снижения убытков) наиболее простым способом минимизации объемов выполняемых работ.

Этому способствует ряд факторов — неопределенность производственных обязательств, порождаемая особенностями вида деятельности и различным состоянием обслуживаемых объектов; отсутствие экономически обоснованной прозрачной связи тарифов с объемами работ и — главное — отсутствие представительства заказчика. Последнее — едва ли не ключевая проблема построения прозрачных отношений в сфере ЖКХ. На роль таких представителей заказчика по логике Жилищного кодекса РФ планировались ТСЖ, но данный инструмент оказался невостребованным из-за неспособности большинства собственников одним прыжком преодолеть психологическую пропасть между установками «моя квартира — моя крепость» и «наш дом — наша крепость» .

Необходимы какие-то промежуточные, простые в организации и функционировании, формы, способные продемонстрировать гражданам возможность эффективного управления имуществом и воспитать отношение к общему имуществу как к своей собственности. Эти формы должны эффективно исполнять роль представительства заказчика в отношениях с управляющей организацией, вплоть до возможности актирования выполненных работ и перехода к системам оплаты фактически выполненных объемов работ по заранее согласованному прайсу. По логике Жилищного кодекса РФ роль такого представительства заказчиков должны играть сами управляющие организации. Но это возможно только в том случае, если они не совмещают функции исполнителя работ.

Необходимо принципиально развести функции заказчика и подрядчика. Структуры управляющих организаций сложились, и запретить им выполнять работы собственными силами невозможно. Поэтому необходимо предложить собственникам не зависящий от управляющих организаций сервис представительства их интересов. По сути, это инжиниринговые услуги по определению состава работ, которые требуется осуществить, и надзор за их исполнением с актированием выполненных работ. Если в рамках договора с управляющей организацией собственники определили расценки на возможные виды работ, то конечная стоимость услуг управляющей организации может формироваться на основании актов выполненных работ.

Такой подход позволил бы уйти от порочной практики ценообразования управляющей организацией, отталкивающейся от структуры затрат и мотивирующей управляющую организацию на их увеличение. Ежегодный алгоритм предписанной Жилищным кодексом РФ отчетности управляющей организации перед собственниками стал бы абсолютно прозрачным. По сути, она сводилась бы к компиляции подписанных за год актов выполненных работ по ранее согласованным расценкам. И самое главное — такой подход мотивирует управляющую организацию на выполнение большего объема работ, так как только акт фактического выполнения работ является основанием для оплаты. В то же время собственники, ощущая непосредственную связь квартирной платы с состоянием общего имущества, будут мотивированы на бережное и неравнодушное отношение к общему имуществу. В конечном счете, в конфликте двух профессиональных операторов — управляющей организации и представителя заказчика — должны выиграть собственник и жилой фонд.

Ввести представителя собственников в договорные отношения с управляющей организацией не составляет особого труда. Общее собрание собственников правомочно утвердить данную схему взаимоотношений. Проблема лишь в организации дополнительного, не зависящего от управляющей организации, канала оплаты услуг представителя собственников и невозможности зачета данных затрат при расчете субсидий малоимущим.

Без дополнительных шагов не преодолеть наиболее сложную проблему реформы ЖКХ — инертность граждан и неприятие ими концепции общего имущества. Необходимо сформировать обратную связь со всеми возможными инструментами коллективной ответственности собственников за состояние дома.

3.3 Определение экономической эффективности внесенных предложений

Поэтапный переход от дотирования предприятий ЖКХ к их самофинансированию с одновременным обеспечением адресной социальной помощи (жилищных субсидий) низкодоходным группам населения — ключевое направление реформирования ЖКХ.

В настоящее время одной из актуальных проблем является своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (далее ЖКУ) по экономически обоснованным тарифам при одновременном ресурсосбережении. ЖКУ занимают особое место на потребительском рынке. Если на товарном рынке покупатель пользуется определенной свободой выбора, как в приобретении товара, так и выборе продавца, то при получении услуг ЖКХ выбора до недавнего времени не было. На сегодняшний день, как у населения, так и у юридических лиц наблюдается дифференцированный спрос на отдельные виды коммунальных услуг — это горячее, холодное водоснабжение, и, соответственно, водоотведение, расчет за потребление которых производится по приборам учета или по установленным нормативам потребления.

В отличие от динамики цен на другие услуги и товары, в сфере ЖКХ отмечается активизация инфляционных процессов.

За период с 2007 по 2009 годы тарифы на жилищно-коммунальные услуги в пересчете на стандартную квартиру площадью 54 м² при трех прописанных жильцах (средний состав семьи) в среднем возросли в 1,7 раза.

Что касается тарифов на холодное, горячее водоснабжение и водоотведение, то темп их прироста в 2009 году по отношению к 2008 году составляет 28, 25 и 24% соответственно.

Оплата услуг по водоснабжению и водоотведению составляет 322,3 руб./чел., что в общей стоимости жилищно-коммунальных услуг составляет около 41% (рис. 3.1).

Предполагается изменить тарифы на оплату жилья и коммунальных услуг. Координация работ по переходу на новые тарифы возлагается на департаменты ЖКХ. Экономическое обоснование размера увеличения тарифа должно решаться путем оптимизации затрат, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг [44, c. 31].

Рис. 3.1 — Доля услуги в общем наборе ЖКУ (данные 2009 г.)

Практика показывает, что тарифы в городах с похожими природно-климатическими и прочими условиями резко отличаются друг от друга. Это говорит о том, что предприятия, занимающие монопольное положение, не заинтересованы в повышении эффективности и внедрении ресурсосберегающих технологий, а перекладывают на население расходы, компенсирующие повышение зарплаты своим работникам, приобретение транспорта и вспомогательных материалов, пытаясь таким образом решать свои производственные и социальные проблемы.

Основные функции по реформированию системы финансирования ЖКХ и обеспечению социальной защиты населения возлагаются на органы местного самоуправления. Ориентируясь на федеральные стандарты, департаменты ЖКХ и органы местного самоуправления смогут учесть специфику города, природно-климатические условия, особенности жилищного фонда и территориальные и более точно обосновать региональные тарифы.

При этом недопустимо снижение качества коммунальных услуг или включение в тарифы затрат, связанных с монопольным положением обслуживающих организаций. Поэтому обязательным будет использование стандартов и нормативов, ориентированных на ресурсосберегающую работу хозяйственных субъектов: нормативов численности работающих в процентном отношении к численности населения; сравнительных показателей затрат по передовым организациям, норм амортизации, нормативов накладных расходов и лимитированных затрат и др.

Основным инструментом муниципальной политики ценообразования жилья является установление платы за наем жилья в зависимости от его качества и местоположения в городе. Однако дифференциация оплаты жилья не должна привести к формированию особо престижных и «бедных» районов на территории одного города. Органы местного самоуправления должны деликатно подойти к проблемам оплаты и содержания сверхнормативного жилья.

Ключевую роль в сфере регулирования тарифов организаций коммунального комплекса играет Федеральный закон № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» [1] (далее — Федеральный закон № 210-ФЗ), принятый 30 декабря 2004 г., который вступил в силу 1 января 2006 г. Основной идеей его принятия было установление прозрачного порядка определения тарифов и инвестиционных надбавок к ним с целью привлечения в коммунальную сферу инвестиций из внебюджетных источников. В редакции 2004 г. Закон предусматривал установление тарифов и надбавок к ним органами субъекта РФ и органами местного самоуправления в соответствии с принципами экономической обоснованности, взаимосвязи с процессами развития (модернизации) объектов коммунального комплекса и доступности для населения. Федеральным законом от 26.

12.05 № 184-ФЗ в него были внесены изменения и дополнения, касающиеся включения полномочий федеральных органов по установлению предельных индексов максимально и минимально возможного изменения тарифов организаций с учетом надбавок к ним.

Согласно законодательным изменениям введен федеральный контроль за ростом тарифов ЖКХ. До внесения в нижнюю палату парламента проекта федерального бюджета на соответствующий год ФСТ России устанавливает предельные индексы на тарифы коммунальных услуг в среднем по субъектам РФ (для каждого свои). При этом плата граждан за услуги ЖКХ и жилое помещение в регионах должна расти в соответствии с предельными индексами, т. е. находиться в рамках обозначенного ФСТ России коридора. Такая практика продлится до 1 января 2009 г., когда, по мнению авторов Федерального закона № 184-ФЗ, должна быть налажена система контроля в области регулирования тарифов ЖКХ. Соответствующим приказом ФСТ России установлен предельный уровень роста тарифов на тепловую энергию и жилищно-коммунальные услуги: в 2007 г. — в среднем 15%.

В связи с введением норм о предельных индексах возник ряд проблем, пока не урегулированных на законодательном уровне. Речь идет, прежде всего, о тех регионах, где до 2005 г. не был совершен переход на 100-процентную оплату ЖКУ и экономически обоснованный тариф превышает допустимый порог с учетом предельных индексов, установленных на федеральном уровне. Финансирование выпадающих доходов организаций в связи с ограничением тарифа предельными индексами за счет федерального бюджета не предусмотрено [44, c. 33].

Потребителям электрической, тепловой энергии, воды, услуг по водоотведению в соответствии с п. 17 ст. 2 Федерального закона № 210-ФЗ и ЖК признаны:

— в многоквартирных домах — ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющие организации, собственники помещений при непосредственном управлении;

— в жилом доме — собственник дома или уполномоченное им лицо, предоставляющее коммунальные услуги.

Согласно Закону обязательному исполнению подлежит установление:

— тарифов (цен) в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) ТБО;

— тарифов на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

— тарифов организаций коммунального комплекса на подключение, обеспечивающих электро-, тепло-, (водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) ТБО;

— надбавок к ценам (тарифам) организаций, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, а также утилизацию (захоронение) ТБО.

Метод регулирования тарифов водоснабжения (водоотведения), очистки сточных вод и утилизации ТБО предполагает установление фиксированных тарифов исходя из сложившейся себестоимости в истекший период с учетом мероприятий по повышению эффективности (подп. 1 п. 1 ст. 8 Федерального закона № 210-ФЗ).

Метод регулирования тарифов на тепловую, электрическую энергию, а также тарифов на их передачу представляет собой экономическое обоснование расходов на период регулирования новых тарифов (Федеральный закон № 41-ФЗ) [2].

Однако при этом необходимо иметь в виду, что сложившаяся себестоимость в истекший период не может отражать объективных потребностей в финансовых средствах на будущий период регулирования тарифов.

Федеральным законом № 210-ФЗ определена следующая система органов власти, регулирующих деятельность по установлению тарифов:

федеральные органы: Правительство РФ, ФСТ России;

орган исполнительной власти субъекта РФ (орган регулирования субъекта РФ);

— органы регулирования муниципальных образований: представительный орган муниципального образования, глава местной администрации, орган регулирования муниципального образования.

На федеральном уровне координируется механизм взаимодействии органов государственной власти субъектов Российской Федерации, с органами местного самоуправления, осуществляющих регулирование тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса.

Основной объем полномочий по регулированию тарифов исполняют уполномоченные органы МО — представительные и (или) исполнительные. Компетенция органов субъекта РФ по регулированию тарифов весьма ограниченна. Такое регулирование осуществляется только в отношении организаций, эксплуатирующих системы коммунальной инфраструктуры, в том случае, если обслуживаемые потребители находятся в границах нескольких городских округов или городских, сельских поселений, расположенных на территориях нескольких (одного) муниципальных районов. (муниципального района) субъекта РФ, и потребители каждого МО потребляют не более 80% товаров — услуг этой организации (п. 5 ст. 4).

В то же время органы регулирования субъектов РФ осуществляют полномочия по установлению для МО предельных индексов максимально возможного изменения тарифов с учетом надбавок по МО, что фактически означает контроль за установлением органами местного самоуправления надбавок тарифов на подключение.

Впервые на федеральном уровне закреплен порядок формирования той части тарифа, которая покрывает инвестиционные затраты организаций коммунального комплекса (надбавка к цене тарифу).

В настоящее время ОАО «Российские коммунальные системы» и его дочерние зависимые общества, заключившие инвестиционные договоры с муниципалитетами и органами исполнительной власти регионов на реализацию инвестиционных проектов по реконструкции и модернизации сетей коммунальной инфраструктуры, столкнулись со следующими проблемами:

отсутствием гарантий возмещения своих инвестиционных затрат;

зависимостью возмещения долгосрочных инвестиций с 3-, 5- и 8-летними сроками окупаемости ежегодно устанавливаемых и изменяемых бюджетов и тарифов как источников возврата затрат инвестора.

Муниципалитеты и региональные власти считают, что все созданное в порядке модернизации сетевой инфраструктуры — это их публичная собственность. Инвестиции частного инвестора воспринимаются как подарок для территории, на которую пустили частного оператора. Частный оператор — это спонсор. По договоренности обязывают улучшать публичное собственное имущество без компенсации затрат инвестору. Если по инвестиционному договору муниципалитет и обязан возместить организации коммунального комплекса (ОКК) — инвестору затраты на создание новых коммунальных объектов, то это условие — чисто символическое, на уровне понятийной договоренности.

Причины сложившейся ситуации в следующем. Местные бюджеты, как правило, являются сверхдефицитными и дотируются за счет вышестоящего бюджета, которому нужно обеспечить необходимый социальный минимум на местах. В результате отсутствует субсидиарная ответственность вышестоящих бюджетов по инвестиционным обязательствам перед частным оператором. За тариф на коммунальные услуги с его возможной гарантированной инвестиционной составляющей муниципалитет не отвечает, так как это компетенция РЭК, для которой главное — не развитие ЖКК и его сетей, а «политическая» задача минимизации тарифа, остальное — проблемы самого инвестора.

Предусмотренный Федеральным законом от 30.

12.04 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (далее — Закон № 210-ФЗ) порядок установления муниципалитетами местных инвестиционных надбавок к тарифам на услуги организации коммунального комплекса до сих пор не закреплен подзаконными актами. Эта надбавка — право, а не обязанность муниципалитета, и никто не будет в угоду частнику-инвестору портить свое политическое реноме перед населением. Отсутствие какой-либо законодательно закрепленной ответственности бюджетов и должностных лиц муниципалитетов за неисполнение обязанностей по инвестиционным договорам, отсутствие защищенных статей — это иммунитет бюджетов [21, c. 17].

Муниципалитеты не наделены обязанностями по применению даже таких легальных средств поддержки инвесторов, как муниципальные и государственные гарантии, бюджетные кредиты, инвестиционные налоговые кредиты, субсидии, субвенции, размещение инвестиционных потребностей как заказов для публичных нужд. По мнению ФАС России, заключение инвестиционных договоров органами власти неправомерно, так как данный вид договора не предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Указанные законодательные преграды, безусловно, препятствуют приходу частного инвестора в систему ЖКХ и развитию коммунальных сетей в соответствии с потребностями застройщиков.

Много надежд в данной области возлагалось на Федеральный закон «О концессионных соглашениях», но прошло более года, а он по-прежнему не работает. Причины те же, что в случае с бюджетным и тарифным финансированием:

отсутствие гарантий возврата инвестиций в объект концессии, особенно при досрочном расторжении концессионного соглашения;

отсутствие налоговых льгот для инвестора, хотя бы временных;

запрет на залог объекта концессии как обеспечение обязательств по кредитам, на уступку требований по концессионному соглашению и перевод долга до момента ввода объекта концессионного соглашения в эксплуатацию;

запрет на расторжение концессионного соглашения по инициативе концессионера;

отсутствие каких-либо гарантий исполнения обязательств концедентом — муниципалитетом или регионом.

Для решения проблем гарантирования возврата частных инвестиций необходимо внести соответствующие изменения:

— в Бюджетный кодекс РФ и обеспечить режим защиты расходных статей на возмещение инвестиционных затрат в муниципальную собственность и субсидиарную ответственность вышестоящих бюджетов по инвестиционным обязательствам низовых бюджетов;

— в Федеральный закон «О концессионных соглашениях», гарантирующие возмещение инвестиционных расходов концессионера в муниципальное имущество;

— в Гражданский кодекс РФ — законодательное закрепление инвестиционного договора;

— необходимо привлечь публичные источники финансирования инвестиционных затрат на модернизацию коммунальных сетей, такие как бюджетные кредиты (ставки по которым существенно ниже банковских), субвенции, инвестиционные налоговые кредиты, муниципальные и государственные гарантии по инвестиционным банковским кредитам, наконец — Инвестиционный фонд Правительства РФ, снижение инвестиционной стоимости проекта (составляющую сегодня 5 млрд руб.).

Другой важной функцией тарифов на услуги ЖКХ является стимулирование ресурсосбережения и повышения эффективности работы ЖКХ в целом. Учет потребления жилищно-коммунальных услуг и энергетических ресурсов становится чрезвычайно актуальным.

Установив в квартире индивидуальные счетчики, семья оплачивает свое фактическое потребление воды, показания же общедомовых узлов учета тепловой энергии распределяются пропорционально между остальными жильцами жилого дома. При оснащении всех квартир приборами общедомовой узел становится контролирующим, а каждый оплачивает услуги по фактическому потреблению индивидуально. При сравнительном анализе данных становится видно, что различие показаний общедомовых и суммы поквартирных приборов составляет не более (5 ± 3) %. Показания, как правило, значительно отличаются от нормативов в пользу населения.

Как показала практика по начислению за холодное и горячее водоснабжение и водоотведение по приборам учета, фактически в среднем один человек потребляет холодную и горячую воду в количестве 150−200 л/сут., или 4,5−6 м3/месяц. Т. е. в среднем на одного человека в сутки приходится 60−90 л холодной и 90−110 л горячей воды. Сравнивая с нормативами, на одного человека 125 л./сут. горячей и 225 л./сут. холодной воды без сложных расчетов видно, отношение нормативного и фактического потребления воды составляет 2−2,5. Эти величины подтверждаются расчетами управляющих компаний.

Не величина средств за ЖКУ, собранных с населения при наличии приборов учета, превышает величину средств, собранных с населения, оплачивающего водопотребление и водоотведение по нормативу.

Расчеты проводились по данным водопотребления той части жилого фонда, которая оснащена не только общедомовыми и поквартирными приборами учета, но и системой удаленного считывания данных. Полученное при этом значение среднего водопотребления (~200 л/чел.

•сут.) присваивалось каждому жильцу. Однако более детальный анализ данных дает следующую картину:

— 45−50% семей потребляет воду в 2 раза меньше по сравнению с нормативами, а, следовательно, уже сейчас оплачивает 100% ЖКУ;

— 25−30% семей потребляет воду не более нормы;

— 20−25% семей потребляет воду заметно более нормы, что может быть следствием поднайма, чаще всего несанкционированного. При этом эти семьи потребляют 50% от общего водопотребления дома [15, c. 14].

Эти данные дают повод усомниться в обоснованности и необходимости повышения тарифов на ЖКУ, по крайней мере, для 75−80% семей. В то же время для семей со сверхнормативным потреблением вполне возможно введение повышающих коэффициентов на тарифы за перерасход ресурсов.

Можно также сделать вывод о том, что повсеместная установка поквартирных приборов учета с одновременным переходом на 100% оплату ЖКУ если не сократит, то, по крайней мере, существенно не увеличит количество семей получателей субсидий.

Несмотря на то, что пока поквартирные счетчики в старом фонде устанавливаются за счет средств населения, затраты на их установку (примерно 2500 руб. за два прибора — на холодное и горячее водоснабжение, с учетом монтажа), окупаются примерно в течение одного года.

Заключение

В районном жилищно-коммунальном комплексе сохраняется недостаточность бюджетного финансирования. Собственно на развитие и модернизацию ЖКХ расходуется менее трети бюджетных дотаций, а остальная часть уходит на покрытие разницы в фактических и установленных для населения тарифах и компенсацию льгот. Рост тарифов не сопровождается улучшением качества услуг и не гарантирует бесперебойности их предоставления.

Если в области текущего ремонта и обслуживания жилищного фонда в районе много делается, то капитальный ремонт жилфонда остается основной проблемой.

Повышение уровня возмещения населением расходов на производство услуг ЖКХ не обеспечивает снижения доли убыточных предприятий. Из проведенного анализа видно, что за анализируемый период значительно увеличилась задолженность населения по квартплате и дебиторская задолженность в целом. Наряду с дебиторской увеличилась и кредиторская задолженность. В результате преобразований в области ЖКХ экономическое состояние предприятий жилищно-коммунального хозяйства не улучшилось.

Гораздо меньше успехов в области создания системы самоуправления жилищным фондом. Практически не ведется разъяснительной работы среди населения. Инициативным группам по созданию ТСЖ оказывается недостаточная поддержка.

Из вышесказанного видно, что в районе необходимо продолжить реформу управления. Мы предлагаем проводить дальнейшую реформу ЖКХ района в два этапа.

На первом этапе для подготовки разделения законодательной и контрольной функции, осуществляемых ныне муниципалитетом, необходимо создание при муниципалитете жилищной инспекции. Права, обязанности и ответственность муниципальной жилищной инспекции — контроль за состоянием и использованием жилищного фонда, соблюдением минимальных социальных стандартов обслуживания, а также за фактом заключения договоров и выполнением их условий с применением установленных мер экономического и другого воздействия при выявлении фактов нарушения нормативных требований и низкого качества работ. Это должен быть орган, наделенный правом контроля качества, надежности и экологической безопасности предоставления услуг и применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств. Муниципальная жилищная инспекция должна обеспечить систему планового обследования технического состояния зданий.

Структуры управляющих организаций сложились. И невозможно запретить им выполнять работы собственными силами. Поэтому для подготовки разделения функций заказчика и подрядчика необходимо предложить собственникам не зависящий от управляющих организаций сервис представительства их интересов. Для этого в многоквартирных домах нужно организовать собрания собственников и ввести представителя собственников в договорные отношения с управляющей компанией. По сути, это услуги по определению состава работ, которые требуется осуществить, и надзор за их исполнением с актированием выполненных работ. Если в рамках договора с управляющей организацией собственники определили расценки на возможные виды работ, то конечная стоимость услуг управляющей организации может формироваться на основании актов выполненных работ.

Одновременно нужно вести работу с населением по воспитанию ответственных собственников. Необходимо провести широкомасштабную разъяснительную компанию среди населения, с тем, чтобы инициировать создание товариществ собственников жилья. Необходимо оказать методическую, консультационную и юридическую поддержку инициативным группам граждан по созданию ТСЖ.

Необходима активная разъяснительная компания о пользе установки приборов учета. Можно рекомендовать устанавливать их в квартиры получающих жилищные субсидии семей за счет муниципалитета. Самим получателям субсидий трудно выделить на это средства из своего бюджета. Стоимость установки следует засчитывать этим семьям в счет субсидий равномерно частями в течение года, за который и окупятся затраты на установку. Установка приборов учета немедленно скажется на уменьшении коммунальных платежей и «денежная» поддержка фактически не уменьшится, а по истечении года даже возрастет. Выигрыш муниципалитета состоит не только в некотором уменьшении социального напряжения, но и в том, что город получает ответственных покупателей, а не потребителей коммунальных услуг, что в конечном итоге, непременно окажет влияние на всю систему ЖКХ.

Федеральный закон от 30.

12.2004 N 210-ФЗ (ред. от 18.

10.2007) «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (принят ГД ФС РФ 22.

12.2004), ;

http://www.consultant.ru

Федеральный закон от 14.

04.1995 N 41-ФЗ (ред. от 04.

11.2007) «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 10.

03.1995) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.

01.2008), ;

http://consultant.ru

Федеральный закон Российской Федерации от 21.

11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (в ред. Федерального закона от 03.

11.2006 № 183-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.

11.1996, № 48, ст. 5369.

Постановление Правительства Российской Федерации от 08.

07.1997 № 835 «О первичных учетных документах» // Собрание законодательства РФ, 14.

07.1997, № 28, ст. 3448.

Письмо Министерства финансов СССР от 08.

03.1960 № 63 «Об инструкции по применению единой журнально-ордерной формы счетоводства» (в ред. Письма Минфина СССР от 12.

01.1983 № 4) // СПС «Консультант Плюс»

Постановление Правительства РФ от 26.

10.2000 N 818 «О порядке ведения государственного кадастра отходов и проведения паспортизации опасных отходов» .

Федеральный классификационный каталог отходов, утв. Приказом МПР России от 02.

12.2002 N 786.

Приказ МПР России от 15.

06.2001 N 511 «Об утверждении Критериев отнесения опасных отходов к классу опасности для окружающей природной среды» .

Сан

Пин 2.

1.7. 1386−03 «Почва. Очистка населенных мест, бытовые и промышленные отходы. Санитарная охрана почвы» .

Расходы по оплате услуг сторонних организаций по разработке лимитов организация может учесть в налоговых расходах на основании пп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо Минфина России от 04.

09.2007 N 03−03−06/4/127).

Приказ Ростехнадзора от 19.

10.2007 N 703 «Об утверждении Методических указаний по разработке проектов нормативов образования отходов и лимитов на их размещение» .

Инструктивно-методические указания по взиманию платы за загрязнение окружающей природной среды, утв. МПР России от 26.

01.1993.

Порядок определения платы и ее предельных размеров за загрязнение окружающей природной среды, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.

08.1992 N 632.

Федеральная служба государственной статистики. Россия в цифрах.

http://www.gks.ru

Алиев И.И. О новой стратегии энергосбережения в ЖКХ// Журнал ЖКХ № 3- ч.1 ЗАО «МЦФЭР"-2007;с.12−15

Андриади Ю. Г. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства. Ростов н/Д: Феникс, 2005. — С. 57.

Багаев А. Н. Реформа жилищно-коммунального хозяйства. Все, что о ней слышали и хотим знать:

Ростов н/Д.: Феникс, 2006 С.224

Балабанов И. Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта. — М.: Финансы и статистика, 1998 — 524 с.

Барногльц С. Б. Экономический анализ хозяйственной деятельности предприятий и объединений, М.: Финансы и статистика, 2006 — 427 с.

Боголюбов B.C., Стеняев B.C. Управление городским хозяйством. -М.: Стройиздат. 1989;

Брусникин Н. Ю. Законодательное обеспечение реформирования ЖКХ России// ЖКХ. — 2007 — № 2. — с. 14−21

Бурцев В. В. Управление прибылью предприятия // Финансовый менеджмент. 2006. — № 4 — с. 12−18.

Волков А.А., Боткин И. О. Рыночная модель методики расчета экономической эффективности инвестиционных проектов. // Проблемы региональной экономики. — 2006. — № ½. — С. 213−230.

Воробьев В. С. Представитель собственника — новый элемент реформы ЖКХ// Управление многоквартирным домом, 2007 — № 4 — 2007 — с.17

Гиляровская Л. Т. Экономический анализ. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.-615с.

Грачев А. В. Анализ и управление финансовой устойчивостью предприятия. Учебно-практическое пособие. — М. ИНФРА-М, 2002. — 208 с.

Ермолович Л.Л., Сивчик Л. Г., Толкач Г. В., Щитникова И. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.- Минск: Интерсервисс; Экоперспектива, 2007. — 576 с.

Ефимова О. В. Годовая отчетность для целей финансового анализа // Бухгалтерский учет.- 2006. № 2 .- С.66−72.

Жилищная политика местных властей. Уроки западноевропейского опыта и реформы в России М: ИНФРА-М, 2006 С.638

Жуков В. Н. Формирование финансовых результатов для целей анализа// Бухгалтерский учет. — 2006. № 12. — С.4−11.

Казак А. Ю. Финансовая политика хозяйственных субъектов: проблемы разработки и внедрения. — Екатеринбург, Изд-во АМБ, 2006. — 412 с.

Каменева Е.А., Барулин С. В. Финансы жилищно-коммунального хозяйства. — М.: Ось-89, 2003 г. — с. 58.

Клычков С. В. Азбука потребителя услуг ЖКХ. «Стимула» Дубна-2007 [2007.

05.24]

http://www.grad.dubna.org

Ковалев В.В.

Введение

в финансовый менеджмент. — М.: Финансы и статистика, 2005. — 768 с.

Кочович Е. Финансовая математика: Теория и практика финансовых расчетов. — М.: Финансы и статистика, 2007. 289 с.

Маклаков Г. В. Финансовое обеспечение коммерческой деятельности: Учебное пособие. — Н-ск: Сиб

УПК, 2007. 112 с.

Методика экономического анализа деятельности промышленного предприятия / Под. ред. А. И. Бужинского, А. Д. Шеремета — М.: Финансы и статистика, 2006 — 457 с.

Павлова Л. Н. Финансы предприятий. — М.: Финансы, «ЮНИТИ», 2006. — 437 с.

Россия в цифрах. 2007: Крат.

стат.сб./Федеральная служба государственной статистики. — M., 2007. — 431 с.

Ряховская А. Н. Рыночные методы управления жилищно-коммунальным хозяйством (вопросы антикризисного управления). М.: Рос. науч. центр. гос. и муницип. упр., 2004. — С. 54.

Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. — 5-е изд. доп. и перераб. — Минск: ООО «Новое знание», 2006. — 687 с.

Селезнева Н.Н., Ионова А. Ф. Финансовый анализ: Учеб. пособие. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. — 479 с.

Симионов Ю.Ф., Ткачева Н. А., Ясько В. Ю. «ЖКХ. Справочник для работников муниципальных образований» г. Ростов-на-Дону, изд. центр «Мар

Т", 2007.

Смолина Л. Ф. Проблемы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса// ЖКХ, — 2007 — № 3-ч.1 — с.

31.

Управление жилищно-коммунальным комплексом территорий: опыт, проблемы, пути совершенствования: учеб. пособие / Под ред. А. И. Гаврилова — Н. Новгород, 2005.

Федеральная служба государственной статистики. Россия в цифрах. Сайт

http://www.gks.ru

Финансовый менеджмент: / Под ред. проф. Е. И. Шохина. — М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2005. — 408 с.

Хотинская Г. И., Харитонова Т. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия (на примере предприятий сферы услуг). Учебное пособие. — М., 2006. 240 с.

Чернышов Л. Н. Экономика городского хозяйства. Часть 1. Иркутск: Издание ГП «Иркутская областная типография № 1», 1999. — С.

26.

Шаймиев М. Ш. Деятельность власти по реформированию ЖКХ и строительству доступного жилья// Журнал ЖКХ№ 3 ЗАО «МЦФЭР"-2007;с.43

Щиборщ К. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий России. — М.: Дело и Сервис, 2006. — 320 с.

Приложения

Жилищно-коммунальное хозяйство

Жилищное хозяйство

Теплоэнергетическое хозяйство

Жилые здания и нежилые помещения

Эксплуатационные предприятия

Ремонтно-строительные предприятия

Предприятия внешнего оформления и благоустройства

Автодормехбаза (АДМБ)

Предприятия по ремонту придомовых территорий

Предприятия по озеленению

Коллекторы и канализационные сети

Водоочистные сооружения

Ливневая канализация

Водопроводное канализационное хозяйство

Водозаборы

Магистральные сети

Насосные станции

Артезианские скважины

Внутриквартирная разводка

Станции аэрации

Аварийная служба

Электросети уличное освещение

Кабельные сети

Линии электропередач

Воздушные сети

Внутридомовые сети

Ремонтно-аварийная служба

Межрайонные эксплутационные предприятия

ТЭЦ

Котельные

Магистральные сети

Центральный тепловой пункт

Внутриквартальные сети

Внутридомовые сети

Аварийная служба

Межрайонные эксплутационные предприятия

Газовое хозяйство

Магистральные газопроводы

Газораспределительные станции

Газгольдерные станции

Газопроводы разного давления

Внутридомовая разводка

Удаление бытовых и промышленных отходов

Спецавтохозяйство и АДМБ по удалению бытовых и промышленных отходов

Мусороперерабатывающие станции

Мусороперегрузочные станции

Предприятия по изготовлению контейнеров

Полигоны и свалки

Ремонтно-строительные предприятия

Станции пневмоудаления мусора

Городской наземный электротранспорт

и связь

Подвижной состав

Депо, парки

Ремонтная база

Контактная сеть

Путевое хозяйство

Кабельные сети

Городская связь

Сфера ресурсо-снабжения