Допускается как прямое указание цены отчуждаемой недвижимости в денежных единицах, так и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. Результаты анализа действующего законодательства и практики позволяют высказать ряд предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики. Большинство нарушений договоров купли-продажи недвижимости возникают благодаря нечеткой формулировке в Гражданском кодексе РФ условий определения цены имущества и сроков исполнения договора. Поскольку из требований ст. 555 ГК РФ не следует возможность установления ценового интервала (например + 3−5%, в зависимости от тех или иных условий), то такое положение позволяет оспорить заключенную сделку, если фактически сторонами была согласована надбавка определенного процента в виде комиссионных агентству недвижимости или скидка за этаж, на котором находится квартира. К тому же положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Неточное определение сроков исполнения договора зачастую приводит к случаям затягивания его исполнения той или другой стороной. Поэтому необходимо уточнить в действующем законодательстве или судебно-арбитражной практике порядок определения цены имущества и сроков исполнения договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, очень часто возникают проблемы в связи с денежными махинациями. Поэтому целесообразно закрепить в нормах гражданского законодательства как обязательную норму передачу денег участниками сделки только через банк. В судебной и судебно-арбитражной практике следует предусмотреть возможность привлечения некомпетентных экспертов по оценке недвижимости к уголовной ответственности, и возможность предъявления иска о возмещении убытков, причиненных его оценкой. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность).Отсюда бесспорным является тот вывод, что сторонам в высшей степени целесообразно следовать правилу о письменном оформлении договора, записанному в ст. 550. Однако это правило не должно иметь абсолютной силы. Если стороны готовы идти на риск и заключают договор не так, как этого требует закон, то закон не должен автоматически наказывать их за отступление от его предписания. Угрозу о недействительности договора, содержащуюся в ст. 550, следовало бы лишить её категоричности. Это позволило бы вторую часть ст.
550 сформулировать примерно так:" Если при рассмотрении спора о недвижимости, которую ответчик приобрёл по не надлежаще составленному договору, возникает сомнение о праве собственности ответчика, то это сомнение толкуется не в его пользу" .Предложенная формулировка, естественно, затрудняет владельцу недвижимости, не оформившему должным образом свою покупку, доказывать своё право, поскольку у него нет возможности ссылаться на заведомо дефектный (или на устный) договор с продавцом. Но эта формулировка не закрывает ему дорогу доказывать своё право иными путями. Такое решение следует признать тем более желательным, что у некоторого количества нынешних частных собственниковприобретателей недвижимости нет надлежащего документа, из которого было бы видно, что они приобрели её на основании письменного договора, как этого требует закон
Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору продажи, а не сам договор. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным. Однако практика регистрации прав на недвижимость обнажила очевидное: необходимость усовершенствования процесса осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на законодательном уровне; составления рекомендаций для выработки единообразной судебной практики; обучения специалистов. Момент государственной регистрации определяет момент исполнения договора продажи недвижимости, момент перехода права собственности от продавца к покупателю, момент изменения правоотношения. Передача объекта недвижимости «из рук в руки» затруднена специфичностью предмета, неразрывностью последнего с землей. Поэтому законодателем предусмотрена процедура передачи недвижимости -путем подписания акта о передачи недвижимости. Обязательствопродавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче объекта недвижимости. Однако основанием возникновения прав и обязанностей все же является договор купли-продажи, а акт является документом доказательственной силы. Нынешний Гражданский и Земельный кодексы РФ недостаточно учитывают тот факт, что между моментом заключения соглашения между сторонами о купле-продаже земли (или иного объекта недвижимости) и моментом фактической её передачи из рук в руки проходит известный срок, за который «всё может случиться». Поэтому существующую в отечественном законодательстве неполноту правил относительно приёмки — передачи недвижимости (на основе ранее заключённого договора) целесообразно преодолеть с помощью особых норм, отражающих особенности этих сделок (например, закрепив процедуру передачи недвижимости из рук в руки как необходимую отдельную стадию сделки).В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен, следовательно, расторжение договора возможно только в судебном порядке. Выделениедоговора купли-продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета — предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. В соответствии с договором продажи предприятия продавец принимает на себя обязательство передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать иным лицам, а покупатель обязуется принять предприятие, уплатив за него предусмотренную договором денежную сумму
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, который должен быть подписан обеими сторонами. К договору в обязательном порядке должны быть приложены документы, которыми удостоверяется состав и стоимость отчуждаемого имущества предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием перечня кредиторов и характера, размера и требований этих кредиторов. Если в составе предприятия покупателю переданы долги (обязательства) продавца, не указанные в договоре продажи предприятия или в передаточном акте, покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены, кроме случаев, когда продавец докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. К договору купли-продажи предприятия такое последствие недействительности договоров, как реституция, применяется только если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречит общественным интересам. Нынешний Гражданский кодекс ориентируется во многом на рыночные отношения, предпринимательскую деятельность. Многие его статьи не применимы или плохо применимы к купле-продаже предприятия.
Поэтому есть основание вернуться к старым идеям о выделении из Гражданского кодекса РФ особого Хозяйственного (Торгового) кодекса, рассчитанного на регулирование отношений исключительно в сфере бизнеса, в том числе и продажи коммерческой недвижимости и предприятия. Припереходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят и права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. При этом, в том случае, если договор об отчуждении здания или сооружения не предусматривает иного, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и которая необходима для его использования. При переходе прав на земельный участок, перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на нем, не происходит. Приотчуждении земельного участка, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Правовое регулирование продажи жилых помещений осуществляется не только ГК РФ, но также и Жилищным Кодексом РФ. ГК РФ предъявляет требования лишь к существенным условиям договора продажи жилых помещений, в соответствии с которыми необходимо включение в договор перечня лиц, сохраняющих право проживания в отчуждаемом жилом помещении. Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики.
Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития. Список использованной литературы
Нормативные акты
Конституция РФ от 12.
12.1993 (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. 2009. N 4 ст.
445 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, (с изменениями от 27 июля 2010 г.)//СЗ РФ. 1996 г. N 5 ст.
410 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 22 июля 2010 г.)// СЗ РФ. 2001 г. N 44 ст. 4147
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 27 июля 2010 г.)//СЗ РФ. 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N
122-ФЗ" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 17 июня 2010 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ" О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями от 31 мая 2010 г.) //СЗ РФ. 2002 г. N
4 ст. 251Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ" Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 22 июля 2010 г.)// СЗ РФ.
1998 г. N 31 ст. 3813
Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ" О бухгалтерском учете" (с изменениями от 27 июля 2010 г.)//СЗ РФ. 1996 г. N 48 Основы законодательства Российской Федерации о нотариатеот 11 февраля 1993 г. N
4462-I (с изменениями от 5 июля 2010 г.)//РГ от 13 марта 1993 г. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219″ Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 22 ноября 2006 г.) // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст.
963 Приказ Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293″ Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // РГ от 22 сентября 2006 г. N
212Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49// библиотечка Российской газеты, 2002 г., выпуск N 24Приказ управления Росрегистрации по Нижегородской области от 18 января 2008 г. N 28 «О правилах исполнения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Нижегородской области» //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 4 апреля 2008 г.
N 11Приказ управления Росрегистрации по Вологодской области от 24 мая 2007 г. N 110 «О правилах исполнения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Вологодской области» //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 7 августа 2007 г. N 32Судебная практика
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник ВАС Российской Федерации", 2010 г., N 6Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N
5.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «// Вестник ВАС РФ. 2001. N 4Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г.
N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г.
N 6518/04// Вестник ВАС РФ. 2004. N 5. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.
04.2007 N 11 011/01// Вестник ВАС РФ. 2007. N 3. Постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2005 г. N 12 270/04// Вестник ВАС РФ. 2005.
N 1. Постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2004 г. N 10 000/04//Вестник ВАС РФ. 2005.
N 5. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 2008 г. N 12 350/08// Вестник ВАС РФ.
2008.№ 26Постановление ФАС ЦО Ф08−4165/2007 от 27.
07.2007// Вестник ФАС ЦО. 2008. № 4Постановление ФАС Уральского округа от 29 августа 2006 г. N Ф09−7529/06-С3// Вестник ФАС УО.
2006.№ 17Постановление ФАС ЦО от 25.
08.2006 N А14−22 042/2005;667−30// Вестник ФАС ЦО. 2006. № 8Постановление ФАС ЦО от 25.
08.2006 N А14−22 042/2005;667−30// Вестник ФАС ЦО. 2007. № 9Постановление ФАС СКО N Ф08−4010/2007 от 20 октября 2007 года// Вестник ФАС Северо-Кавказского округа. 2008.№ 3Постановление Президиума ФАС СКО от 12.
09.2006 N 35// Вестник ФАС Северо-Кавказского округа. 2007.№ 1Постановление ФАС УО N Ф08−4908/2006 от 19.
08.2006// Вестник ФАС УО.
2006.№ 12Постановление ФАС УО от 08.
08.2005 N Ф09−2488/05-С3// Вестник ФАС УО.
2005.№ 14Монографии
Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (Общие положения): Автореф. дис… канд. юрид. наук. Томск, 2001., С.80Бурмистрова Е. А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация: Автореф. дис… канд. юрид. наук. СПб., 2004, С.98Владимирский-Буданов М.Ф. «Обзор истории русского права». 6-е изд. Киев. 1909 г., С.50Иоффе О. С. Обязательственное право.
М., 1975, С.60Мартиросян С. В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф. дис… канд. юрид. наук. Пятигорск, 2003, С.80Мейер Д. И. «Русское гражданское право». СПб, 1914 г., С.80Победоносцев К. П. Курс гражданского права.Ч. 1: Вотчинные права.
М., 2002, С.40Скиба П. В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2001, С.90Шершеневич Г. Ф. «Учебник русского гражданского права». 9-е изд.
М., 1911, С.180Учебники и учебные пособия
Абрамова Е.Н., Аверченко Н. Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). — «Проспект», 2010, С.400Алексеев С.С., Васильев А. С., Голофаев В. В., Гонгало Б. М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический).
Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). — 2-е изд., перераб. и доп. — «Проспект; Екатеринбург: Институт частного права», 2010 г., С.240Алексеев С.С. и др. Гражданское право в вопросах и ответах. 2-е изд., перераб. и доп.: учеб. пособие (под ред. Алексеева С.С.). — «Проспект; Екатеринбург: Институт частного права», 2009 г., С. 180 Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости 2007.
М.: ИНФРА-М, 2007, С.100Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 2007, С.90Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Т. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006, С.98Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред.
А.П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК Велби, 2008. Т. 2, С.390Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В. В. Яркова, Н. Ю. Рассказовой. — «Волтерс Клувер», 2009 г., С.200Лапач В. А. Система объектов гражданского права.
СПб., 2002, С.40Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М., 2009, С.120Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). — «Волтерс Клувер», 2008 г., С.180Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2008., С.170Советское гражданское право/Отв.
ред. О. С. Иоффе, Ю. К. Толстой, Б. Б. Черепахин. Л., 1971. Т. 2, С.170Степанов С. А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С. С. Алексеева. — М.: НОРМА, 2009, С.90Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ.
Часть вторая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2005;2009 годы (под ред. Ю.В. Романца). — «
Норма", 2009 г, С.190Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2008, С.216Периодические издания
Гришаев С. П. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости? «Законы России: опыт, анализ, практика», N 2, февраль 2008
Доркина А. В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые аспекты// «Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа», N 1, январь-февраль 2009 г. Егорова М. А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости// «Законы России: опыт, анализ, практика», N 2, февраль, 2009
Корякин В. М. Дисциплинарный коррупционный проступок: проблемы квалификации // «Право в Вооруженных Силах», N 7, июль 2010 г. Кущенко В. В., Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения" //Законодательство и экономика", N 10, октябрь 2008 г. Лапач В., Цена при продаже предприятия// «эж-ЮРИСТ», N 32, август 2008 г. Маковская А. А., Козырь О. М. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (Реальность и перспективы)//Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с правом собственности //" Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2008 г.
Пискунова М. Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость//Недвижимость и инвестиции. 2009. N 2−3.Русецкий А. Е. Коррупциогенные нормы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// «Право и экономика», N 7, июль 2009 г. Самигулина А. В., Договор купли-продажи предприятия в российском гражданском праве и иные формы перехода прав на предприятие// «Право и экономика», N 4, апрель 2009 гСамигулина А. В. Правовые последствия договора продажи предприятия. «
Право и экономика", N 4, апрель 2007 г. Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. Смирнов С.
Как выгодней продать предприятие// «Корпоративный юрист», N 7, июль 2008
Суевалов М.С. Купля-продажа предприятия как основная форма приобретения бизнеса. //" Российская юстиция", N 8, август 2007 г. Электронные ресурсы
Пономарева Н. Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. — Система ГАРАНТ, 2009 г. Список сокращений.Нормативные акты
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации;
Официальные издания
РГ — Российская Газета
БВС РФ — Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации;
Вестник ВАС РФ — Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации;
СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации
ФЗ — Федеральный закон. Прочие сокращенияабз. — абзац;
п. — пункт, пункты;
подп. — подпункт, подпункты;
ред. — редакция, редакции;
ст. — статья, статьи;
см. — смотреть;
т.е. — то есть;
т.п. — тому подобное;
ч. — часть, части. Приложение 1Договоркупли-продажи недвижимостиг. Москва 1 июля 2010
Общество с ограниченной ответственностью «ИРИС», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице генерального директора Апикова В. Р., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «АВТОКИТ», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора Иванова С. С., действующего на основании Устава, с другой стороны (в дальнейшем участники договора именуются также «Стороны» и «Сторона»), заключили настоящий договор («Договор») о нижеследующем:
1. Предмет договора 1.
1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавецпродает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (вдальнейшем «Помещение») площадью 600 (шестьсот) кв.м., расположенное по адресу: город Москва, улица Баумана, дом 125 (двенадцать дробь пять), 1.
2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.
03.2007г., зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 23.
04.2007г., условный номер 61:44:05 0 УН:
52.2/524:
34/5:12/5/27, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 23.
04.2007г. серия 61 АГ № 397 053, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, запись регистрации № 61−61−01/021/2007;437. 1.
3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметомнастоящего Договора, составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, что подтверждается техническим паспортом квартиры, составленным Муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризациии оценки недвижимости 14.
02.2007г. 1.
4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора
Помещение, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, необещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, вкачестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, инымиправами третьих лиц не обременено.
2. Цена и порядок расчетов 2.
1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного п. 1.1настоящего Договора, составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему Договору, является окончательной и изменению не подлежит. 2.
2. Покупатель несет все расходы, связанные с оформлениемнастоящего Договора в соответствии с действующим законодательством. 2.
3. Денежные средства оплачиваются путем перечисления на расчетный счет Продавца в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора. 3. Срок действия договора 3.
1. Настоящий Договор действует до завершения оформления правасобственности Покупателя на приобретаемое Помещение, фактической передачиему Помещения и завершения всех расчетов.
4. Передача имущества 4.
1. Продавец обязан в 30-дневный срок с момента подписания настоящего Договора передать Покупателюуказанное в п. 1.1 настоящего Договора Помещение по приемо-сдаточномуакту, подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенномупечатями Продавца и Покупателя.
5. Возникновение права собственности 5.
1. Право собственности на Помещение, являющееся предметомнастоящего Договора, возникает у Покупателя с момента регистрации правасобственности в соответствующем Государственном органе. 5.
2. Риск случайной гибели или порчи Помещения до момента, определенного в п. 5.1 настоящего Договора, лежит на Продавце. 5.
3. С момента приобретения права собственности на Помещение
Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения
Помещением, принимает на себя бремя расходов, связанных с егосодержанием, ремонтом и уплатой налогов.
6. Обязанности сторон Продавец обязан: 6.
1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либоизъятий имущество, являющееся предметом настоящего Договора. 6.
1.2. Освободить Помещение от находящихся в нем принадлежащих емупредметов и иного имущества в срок не позднее 30 календарных дней. 61.
3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами поцелевому использованию продаваемого Помещения. 6.
1.4. Предоставить все необходимые документы для заключениянастоящего Договора и нести полную ответственность за их достоверность. 6.
1.5. Предоставить все необходимые документы для государственнойрегистрации перехода права собственности к Покупателю на Помещение, являющееся предметом Договора. 6.
2. Покупатель обязан: 6.
2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего Договора) путем безналичного перечисления денежныхсредств в порядке, установленном п. 2.3 Договора в течение 30 дней дней со дня его подписания. 6.
2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим
Договором. 6.
2.3. Представить для государственной регистрации перехода правасобственности на Помещение, являющееся предметом Договора, всенеобходимые документы в уполномоченные государственные органы.
7. Ответственность сторон 7.
1. За просрочку перечисления денежных средств согласно п. 6.
2.1, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1%от суммы Договора за каждый день просрочки. 7.
2. За просрочку передачи Помещения, согласно п. 4.1, Продавецуплачивает Покупателю пени из расчета 0,1% от суммы Договора за каждыйдень просрочки. 7.
3. Уплата неустойки не освобождает стороны от обязанностиисполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего Договора. 7.
4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение других условийнастоящего Договора, его изменение или расторжение в одностороннемпорядке, виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размеререального ущерба. 7.
5. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, стороныруководствуются действующим законодательством РФ.
8. Разрешение споров 8.
1. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются посоглашению между Продавцом и Покупателем. 8.
2. При невозможности достижения соглашения между сторонами, возникшие споры разрешаются в Арбитражном суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9. Заключительные положения 9.
1. Изменение условий настоящего Договора, его расторжение ипрекращение возможно только по соглашению Сторон. 9.
2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны бытьсоставлены письменно, подписаны обеими Сторонами. 9.
3. Если к моменту расторжения Договора Помещение, являющеесяпредметом Договора, будет находиться во владении Покупателя, Покупательбудет обязан возвратить Помещение Продавцу на основании акта, подписанного уполномоченными представителями сторон. 9.
4. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один изкоторых хранится в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москва, остальные экземпляры выдаются Сторонам на руки. 9.
5. В случае изменения юридического адреса, расчетного счета илиобслуживающего банка Стороны обязаны в 10- дневный срок уведомить обэтом друг друга.
10. Адреса и банковские реквизиты сторон
ПРОДАВЕЦООО «ИРИС» г. Москва, улица Красноармейская, дом 9. ОГРН: 1 106 164 000 161 ИНН/КПП 6 164 295 259/616401001 ОКПО 7 620 378 ОКАТО 60 401 372 000 ОКВЭД (основной) 73.10Р/сч: 40 702 810 400 000 000 000 в ОАО «Банк Москвы» К/сч: 30 101 810 000 000 000 000 БИК 46 015 804
Факс: (495) 290−70−80ПОКУПАТЕЛЬООО «АВТОКИТ"Москва, ул. Дубовского, 15, лит. «А"ИНН/КПП 6 150 052 104/615001001Р/сч:40 702 810 200 300 003 328 в ОАО «Банк Москвы» к/сч 30 101 810 700 000 002 048 БИК 46 043 903ОКВЭД 73.1 ОКАТО 60 427 000 000 ОКОГУ 49 013 ОКФС 16 ОКОПФ 67 Подписи сторон Продавец: ___________________________________________ М. П. Покупатель: _________________________________________ М. П. Приложение 2Договорпродажи (купли-продажи) предприятия Настоящий договор продажи предприятия заключен междусторонами-участниками, указанными ниже, подписан в городе Москва10 июля 2010 года в восьми экземплярах: по четыре для каждой из сторон договора, причемвсе восемь экземпляра имеют равную правовую силу. Общество с ограниченной ответственностью «ИРИС», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице генерального директора Апикова Вадима Рубеновича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Трансхолдинг», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора Иванченко С. А., действующего на основании Устава, с другой стороны, полномочия которых на заключение договора прилагаются кэкземплярам его для сторон, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет и общие условия договора 1.
1. Предметом настоящего договора является сделка между сторонамидоговора, по которой Продавец отчуждает (продает) принадлежащее ему предприятие, а Покупатель приобретает (покупает) указанное предприятие. 1.
2. Продавец обязуется передать в собственность Покупателяпродаваемое предприятие в целом как имущественный комплекс. 1.
3. Состав продаваемого предприятия определен сторонами настоящегодоговора в приложении 3 к нему, которое является неотъемлемой частьюданного договора. 1.
4. К Покупателю с момента вступления настоящего договора в силу вустановленном законом порядке переходят права Продавца на фирменноенаименование предприятия, товарный знак, знак обслуживания и другиесредства индивидуализации Продавца и его товаров, работ или услуг, атакже принадлежащие Продавцу на основании лицензии права на использованиетаких средств индивидуализации (стороны договора вправе принять и иныерешения по изложенным вопросам). 1.
5. Если на момент вступления данного договора в силу иное не будетустановлено законом или иными правовыми актами, права Продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на право занятиядеятельностью, соответствующей производственному профилю продаваемогопредприятия, не подлежат передаче Покупателюпредприятия в соответствии с исполнением условий настоящего договора. 1.
6. Передача Покупателю в составе продаваемого предприятияобязательств, исполнение которых невозможно в связи с отсутствием у негоупомянутого выше (п. 1.5 договора) разрешения (лицензии), неосвобождает Продавца от необходимости исполнения его обязательств передкредиторами, т. е. на Покупателя в таком случае автоматически не переходитбремя ответственности Продавца за невыполнение или неполное выполнениепоследним его обязательств перед кредиторами. За неисполнение или ненадлежащее исполнение таких обязательств
Продавец и Покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. 1.
7. Предприятие передается Продавцом Покупателю после того, какорганами государственной регистрации будет зарегистрирован переход правсобственности на предприятие к Покупателю. После этого сторонами договораподписывается передаточный акт. 1.
8. На момент заключения договора предприятие принадлежит Продавцуна праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметомисков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признаниянедействительности настоящего договора. 1.
9. На момент передачи предприятия Продавец обязуется погасить всезадолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам, электроэнергии, телефонной связи, налогам и др.
2. Переход права собственности на предприятие 2.
1. Право собственности на предприятие, продажа которого являетсяпредметом настоящего договора, переходит от Продавца к Покупателю смомента государственной регистрации этого права (регистрации договорапродажи предприятия). Стороны договора вправе определить, что право собственности напродаваемое предприятие переходит к Покупателю и подлежит государственнойрегистрации непосредственно после передачи предприятия Покупателю. 2.
2. При наличии в том необходимости стороны настоящего договоравправе предусмотреть дополнительным соглашением к договору (в качествеприложения — неотъемлемой части договора) сохранение за Продавцом правасобственности на предприятие, переданное Покупателю, до оплатыпредприятия в соответствии с условиями настоящего договора или донаступления иных обстоятельств, Покупатель вправе до перехода к немуправа собственности на предприятие распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой этонеобходимо для целей, для реализации которых предприятие было приобретено
Покупателем.
3. Передача предприятия и переход риска случайной гибели имущества всоставе переданного предприятия 3.
1. Передача Продавцом предприятия Покупателю осуществляется попередаточному акту, в котором сторонами договора должны быть отраженыследующие данные: 1) о составе предприятия; 2) об уведомлении кредиторов о продаже предприятия; 3) сведения о выявленных недостатках переданного в составепредприятия имущества; 4) перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены
Продавцом ввиду утраты (отсутствия) данного имущества. 3.
2. Стороны договора определили, что Продавец осуществляетподготовку предприятия к передаче его Покупателю, в том числе составлениеи представление на подписание передаточного акта. Указанные действияосуществляются Продавцом своими силами и за свой счет. 3.
3. Предприятие, полагают стороны договора, будет считатьсяпереданным от Продавца Покупателю с момента подписания передаточного актаобеими сторонами договора. С этого момента на Покупателя переходит риск случайной гибели илислучайного повреждения имущества, переданного Покупателю в составепредприятия.
4. Иные положения договора 4.
1. Стоимость продаваемого предприятия и включаемого в его состав ипередаваемого в соответствии с этим Покупателю имущества указаны вприложении 4, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. 4.
2. Сторонами договора рассмотрены следующие документы, подготовленные в связи с продажей предприятия: 1) акт инвентаризации, составленный в соответствии с установленнымиправилами; 2) бухгалтерский баланс предприятия; 3) заключение независимого аудитора о составе и стоимостипредприятия; 4) перечень всех долгов (обязательств), включенных в составпредприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков ихтребований. 4.
3. Имущество, права и обязанности, указанные в документах, поименованных в п. 4.2 данного договора, подлежат передаче Продавцом
Покупателю. 4.
4. После передачи предприятия Покупателю во исполнение условийнастоящего договора Продавец и Покупатель несут солидарнуюответственность по включенным в состав передаваемого предприятия долгам, которые были переведены на Покупателя без согласия кредитора. 4.
5. Стороны договора отметили, что Продавцом по настоящему договоруисполнено требование закона о письменном уведомлении о продажепредприятия кредиторов по обязательствам, включенным в составпродаваемого предприятия.
5. Ответственность сторон 5.
1. Сторона договора, имущественные интересы (деловая репутация)
которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполненияобязательств по договору другой стороной, вправе требовать полноговозмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаютсярасходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведетдля восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждениетовара (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторонаполучила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права иинтересы не были нарушены (упущенная выгода). 5.
2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившаяобязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несетответственность за упомянутое при наличии вины (умысла илинеосторожности). 5.
3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнениеобязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства. 5.
4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившаясвои обязательства по договору при выполнении его условий, несетответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательствоказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т. е.чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условияхконкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы сторонынастоящего договора отнесли такие: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии извержение вулкана, сель, оползень, цунами и т. п.), температуру, силу ветра и уровень осадков вместе исполнения обязательств по договору, исключающих для человеканормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления;
забастовки, организованные в установленном законом порядке, и другиеобстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора какнепреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.
6. Порядок разрешения споров 6.
1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условийнастоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем впорядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами, факсами и др. При этомкаждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном видерезультатов разрешения возникших вопросов. 6.
2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправепередать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии сдействующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешенияспоров между сторонами (юридическими лицами) — участниками коммерческих, финансовых и иных отношений делового оборота.
7. Защита интересов сторон По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условияхнастоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторонпо нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторондоговора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав иинтересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами иположениями действующего законодательства Российской Федерации.
8. Изменение и/или дополнение договора 8.
1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами впериод его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективныхпричин, вызвавших такие действия сторон. 8.
2. Если стороны договора не достигли согласия о приведениидоговора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение илидополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны, договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда только приналичии условий, предусмотренных действующим законодательством. 8.
3. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договораопределяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой изсторон договора. 8.
4. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условийнастоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены вписьменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатямисторон.
9. Возможность и порядок расторжения договора 9.
1.Договор может быть расторгнут судом по требованию одной изсторон только при существенном нарушении условий договора одной изсторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором илидействующим законодательством. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна изсторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет длядругой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряетсмысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на чторассчитывала при заключении договора. 9.
2. Договор может быть расторгнут сторонами его или по решениюсуда, если в период его действия произошло существенное изменениеобстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когдаэти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие измененияможно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не былбы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся отсогласованных по настоящему договору. 9.
3. В случаях расторжения договора по соглашению сторон (см. п. 9.1договора) договор прекращает свое действие по истечении 60 дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжениизаключенного между ними договора. 9.
4. Последствия расторжения настоящего договора определяютсявзаимным соглашением сторон его или судом по требованию любой из сторондоговора.
10. Переход прав.
10.1. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на предприятие) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ.
12. Действие договора во времени 12.
1. Настоящий договор вступает в силу с момента возникновения уПокупателя права собственности на предприятие, являющееся предметомнастоящего договора, т. е. с момента государственной регистрации фактаотчуждения предприятия и действует до момента окончания исполнениясторонами договора своих обязательств по нему. 12.
2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собойпрекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны отответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении илиисполнении настоящего договора.
13. Подписи сторон: Апиков В. Р. Иванченко С.А. (Продавец) (Покупатель)" __" _______________20___г. «__» ______________20___г.М.П. М.П. К настоящему договору имеется 4 приложения. Приложение 1к договору продажи предприятияот 10 июля 2010 года Документ, подтверждающий полномочия — право ответственногопредставителя Продавца на заключение (подписание) данного договора (лучшеподлинники к каждому экземпляру договора).Приложение 2к договору продажи предприятияот 10 июля 2010 года Документ, подтверждающий полномочия — право ответственногопредставителя Покупателя на заключение (подписание) данного договора (лучше подлинники к каждому экземпляру договора).Приложение 3к договору продажи предприятияот 10 июля 2010 года
Состав предприятия и имущества, включаемого в состав продаваемого предприятия№п/пНаименование
КоличествоПримечания Апиков В. Р. Иванченко С.А. (Продавец) (Покупатель)" __" _______________20___г. «__» ______________20___г.М.П. М. П. Приложение 4к договорупродажи предприятияот 10 июля 2010 года
Стоимость предприятия и имущества, включаемого в состав продаваемого предприятия№п/пНаименование
Стоимость Апиков В. Р. Иванченко С.А. (Продавец) (Покупатель)" __" _______________20___г. «__» ______________20___г.М.П. М.П.
