И только когда от другой стороны будет получен отказ на предложение либо ответа не последует вовсе, заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ). Несоблюдение описанной процедуры может привести к тому, что заинтересованной стороне в расторжении договора аренды будет отказано.
Через суд. Закон гласит, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в следующих случаях.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Арендодатель имеет право обратиться в суд и потребовать расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). Как показывает судебная практика, чаще всего суд признает существенным нарушением договора следующие случаи: систематическая неуплата арендной платы; выплата арендной платы не в полном объеме; нарушение сроков уплаты; передача имущества в субаренду без разрешения; проведение реконструкции без согласования с арендодателем; нецелевое использование имущества и другие случаи;
— существенно ухудшает имущество. О существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества, и в других случаях;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ст. 620 ГК РФ). Например, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 № 66));
— арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом;
— арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК РФ);
— арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);
— арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК РФ);
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ, Постановление ФАС МО от 14.
02.2005 № КГ-А41/191−05)).
Одним из оснований досрочного расторжения договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа) является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Расторгая договор по данному основанию, суд должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Недействительность договора. Договор аренды может прекратить свое действие и в результате признания его недействительным. Напомним, что общие положения о недействительности сделок содержатся в § 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. К примеру, недействительным будет договор аренды, совершенный недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ), лицом, у которого ограничена правоспособность (ст. 173 ГК РФ), или если лицо действовало под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а также в других установленных законом случаях.
Например, ФАС ВВО на основании ст. 168 ГК РФ признал недействительным договор аренды сельхозоборудования, так как арендодатель (а им было учреждение) в силу ст. 298 ГК РФ не вправе был отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом.
Схожее решение принял ФАС ВСО, признав недействительным договор аренды нежилых помещений, поскольку агентство по управлению федеральным имуществом не могло выступать арендодателем по данному договору. В другом деле договор аренды недвижимости был заключен неуполномоченным лицом. В результате суд его тоже признал недействительным. Подобных примеров в судебной практике большое количество.
Глава 4. Ответственность сторон
4.
1. Права и обязанности сторон Главная обязанность, возложенная Гражданским кодексом РФ на арендодателя, — предоставить арендатору имущество, предусмотренное договором аренды, при этом это имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и своему назначению. Согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его пользованию, отвечает арендодатель (даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках). Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые оговаривались им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. При передаче имущества по договору аренды следует составлять акт приема-передачи, в котором необходимо подробно описать состояние передаваемого объекта, наличие у него неисправностей, дефектов и недостатков.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Итак, ответственность за недостатки имущества, сданного в аренду, в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса РФ несет арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал. При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору предпринять следующее:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению выявленных недостатков;
— удержать сумму осуществленных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предупредив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный арендатором о наличии недостатков и о намерении их устранить, может заменить предоставленное в аренду имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо устранить недостатки.
Обязанностью арендодателя на основании ст. 613 ГК РФ является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендатором этой обязанности дает арендатору право требовать:
— уменьшения арендной платы;
— расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь арендатор обязан принять имущество, предусмотренное договором, и своевременно вносить арендную плату за пользование им (ст. 614 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются непосредственно в договоре. В случае, когда эти условия отсутствуют, то по общему правилу считается, что установлены порядок, условия и сроки, применяющиеся при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
4.
2. Ответственность сторон по договору аренды Защита прав арендатора и арендодателя имеет некоторые особенности, которыми договор аренды отличается от других гражданско-правовых соглашений.
Для защиты прав собственника и титульного владельца используются так называемые вещно-правовые иски (виндикационный и негаторный). Первый используется в случаях, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения, второй — когда необходимо устранить препятствия пользованию имуществом, не связанные с лишением владения.
Оба иска могут быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т. е. таких, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Отсюда указанные иски получили наименование «абсолютных исков», т. е. предъявляемых к любым нарушившим вещное право.
Однако арендатор и арендодатель находятся не в абсолютных, а в относительных отношениях, оформляющихся с помощью категории обязательств (обязательственные отношения). В них управомоченному лицу (арендатору) противостоит определенное обязанное лицо (арендодатель), и защита осуществляется обязательственно-правовыми способами. Поскольку в обеих ситуациях нарушаются права владельца вещных прав, возникает вопрос: к какой из двух указанных разновидностей гражданско-правовой защиты вещных прав вправе прибегнуть потерпевшее от правонарушения лицо? Гражданское право не предоставляет права выбора вида исков и не допускает так называемой конкуренции исков, свойственной англо-американскому правопорядку.
Решение вопроса зависит от юридической природы права арендатора. Авторы, рассматривающие представление арендатору вещно-правовой защиты и признающие за правом аренды свойства следования, относят эти права к вещно-правовым. Они правы, когда указывают, что арендатор вправе защищать свои права абсолютными исками в случае спора с третьими лицами, но не с арендодателем.
При наличии договорных отношений должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, потому что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные отношения.
Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения.
Статья 310 ГК РФ устанавливает в качестве общего правила недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства или изменение его условий. Статья 667 ГК РФ устанавливает недопустимость отказа от исполнения обязательства или его изменения в одностороннем порядке, кроме случая, когда такое предусмотрено законом или участниками соглашения.
За допущенное нарушение должник обязан возместить убытки в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, то есть, когда качество полностью или частично препятствует дальнейшему использованию арендуемого имущества по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя (т.е. такого, который в момент заключения договора аренды не знал и не мог знать об этих недостатках).
При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый — обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность — это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы.
Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее — дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить объект недвижимости аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего.
И наконец, третья возможность — право потребовать досрочного расторжения договора аренды.
В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного объекта недвижимости. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором — только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи.
Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду объекта недвижимости, что он должен был сделать, т. е. противоправность будет выражена в форме бездействия.
Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом.
По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Ответственность за недостатки сданного в аренду участка возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена арендуемого объекта недвижимости, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена участка возможна только в порядке исключения.
Заключение
В пункте 1 ст. 607 ГК РФ определены виды имущества, которое может сдаваться в аренду, а именно названы объекты недвижимости и движимое имущество. Для движимых вещей главным признаком, позволяющим им являться объектом договора аренды, является их непотребляемость. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При этом следует помнить, что указанный в п. 1 ст. 607 ГК РФ перечень не является исчерпывающим.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статьей 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Пункт 1 ст. 609 ГК РФ является тем положением закона, которое предусматривает обязательность заключения договора аренды сроком более года, а также в случае, если сторонами (одной из сторон) не является гражданин, в письменной форме.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 ст. 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.
131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно этим обусловлено требование государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Положения ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества имеют чрезвычайно важное значение на практике. На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В случае, если соответствующий договор не проходит предусмотренную ст.
609 ГК РФ государственную регистрацию, он является незаключенным.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Библиография Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.
12.1993. «Российская газета», № 237, 25.
12.1993. М.: Юрайт, 2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.
10.1994. «Российская газета», № 238−239, 08.
12.1994. М.: Юрайт, 2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.
12.1995. «Российская газета», № 23, 06.
02.1996, № 24, 07.
02.1996, № 25, 08.
02.1996, № 27, 10.
02.1996. М.: Юрайт, 2009.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.
07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.
07.1997.
ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.
10. 2003 № 131-ФЗ // Российская газета, № 202, 08.
10.2003.
ФЗ «Об оценочной деятельности»
от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. СЗ РФ. 03.
08.1998. № 31. Ст. 3813.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. № КГ-А40/440−05; от 17 мая 2005 г. № КГ-А40/3783−05; от 27 сентября 2007 г. № КГ-А40−9763/07. СПС «Консультант
Плюс".
Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. № КГ-А40/440−05; от 17 мая 2005 г. № КГ-А40/3783−05; от 27 сентября 2007 г. № КГ-А40−9763/07. СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.
09.2006 по делу № Ф03-А73/06−2/3152. СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.
04.2006 по делу № А56−24 327/2005. СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.
10.2002 № А43−4629/02−13−162. СПС «Консультант
Плюс".
Постановления ФАС ВСО от 14.
07.2006 № А58−908/04-Ф02−3434/06-С2, ФАС СЗО от 23.
06.2006 № А56−5272/2005, ФАС ВСО от 14.
06.2005 № А19−29 467/04−46-Ф02−2617/05-С2, ФАС МО от 27.
10.2005 № КГ-А40/10 341−05-П. СПС «Консультант Плюс».
Постановления ФАС ЦО от 15.
06.2001 № А14−1223−00/44/20, ФАС СЗО от 30.
10.2002 № А56−11 323/02, ФАС МО от 04.
05.2005 № КГ-А41/3236−05. СПС «Консультант Плюс».
Постановления ФАС ДО от 17.
10.2006 № Ф03-А04/06−1/3708, ФАС ПО от 17.
07.2008 № А06−6284/077, ФАС УО от 12.
08.2008 № Ф09−5763/08-С6. СПС «Консультант Плюс».
Алексеев С.С., Гонгало Б. М. Гражданское право М.: Велби, 2006. — 480 с.
Абрамова Е. Н. Гражданское право М.: РГ-Прес, 2010. — 800 с.
Белов В. А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. — 993 с.
Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части. Учебник. М., 2003. — 412 с.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Книга вторая. М.: Издательство «Статут», 2002. — 448 с.
Бевзенко Р. С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. 2004. № 9.
Васильева В. В. Договор аренды: юридические аспекты. Гросс
Медиа, РОСБУХ, 2007. — 218 с.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2007. -286 с.
Гончаров А.А., Маслова А. В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010. — 512 с.
Грудцына Л.Ю., Спектор А. А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник / Отв. ред. А. П. Фоков. М., 2006. — 512 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н. Д., Сергеева А. П. М.: ТК Велби, 2009. — 176 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. — 448 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. — 624 с.
Гражданское право России: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 2006. — 429 с.
Гражданское право. Учебник / Под ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. М., Проспект, 2002. — 496 с.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М. М., Алексия П. В., Кузбагарова А. Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. — 895 с.
Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. А. Г. Калпина. М.: Юрист, 2003. — 398 с.
Емельянов А.С.
Заключение
и регистрация договоров аренды недвижимости. Недвижимость. Строительство. Право, 2008, № 4.
Заскока С. А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. — 32 с.
Казанцев В.И., Васин В. Н. Гражданское право. Общая часть. М.: Книжный мир, 2007. — 786 с.
Кирюшина И.М., Тюрина А. В. Аренда помещений. налоги, бухучет и особенности оформления. Экономико-правовой бюллетень, 2007, № 9.
Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2009. — 248 с.
Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 2007. — 273 с.
Комаров А. С. Свобода договора в законе и на практике // ЭЖ-Юрист. 2006. № 7.
Комментарий к ГК РФ. Ч.1−3 под ред. Е. Л. Забарчука — М.: Издательство «Экзамен», 2005. -. 960 с.
Корнеева И. Л. Гражданское право Российской Федерации: Учебное пособие для вузов. М.: Инфра-М, 2006. — 486 с.
Кузнецова О. В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора. Право и экономика, 2008, № 11.
Ланда В. М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения. Юрист, 2008, № 4.
Мушинский В. О. Гражданское право: Учебное пособие для студентов учреждений среднего профессионального образования, вузов. М.:Инфра-М, 2006. — 224 с.
Никифорова Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Жилищное право, 2008, № 9.
Пискунова Е. А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды. Правовые вопросы недвижимости, 2008, № 2.
Пискунова Е. А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью. Юрист, 2008, № 10.
Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав. Гражданское право, 2007, № 4.
Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6.
Яковлева А. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. № 1;
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 2. М.: Проспект, 2007. — 784 с.
Сергеев А.П., Егорова Н. Д. Гражданское право: практикум. В 2-х ч. Ч. 2. 4-е. изд. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. — 512 с.
Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть.: учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. — 720 с.
Суханов Е. А. Гражданское право. Т. 2. Полутом 2. М.: БЕК, 2005. — 527 с.
Тихомиров М. Договор аренды квартиры. Образцы документов с комментариями. М.: Юстицинформ, 2010. — 136 с.
Тихомиров М. Коммерческий наем и аренда квартир. Образцы документов с комментариями. М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2010. — 80 с.
Чаркин С. А. Правовые особенности заключения договора аренды. Российская юстиция, 2008, № 8.
Шабалин В.Г., Самохина Е. А., Кузьмина А. К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2 частях. Часть 1. Оформление в собственность. Аренда. Наем., М.: Филинъ, 2010. — 293 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.
12.1995. «Российская газета», № 23, 06.
02.1996, № 24, 07.
02.1996, № 25, 08.
02.1996.
Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть.: учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007.
С. 417.
http://www.pravoteka.ru/lib/gp/0038/69.html
Гончаров А.А., Маслова А. В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 86.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
Постановление Арбитражного суда Ростовской области от 12 октября 2007 г. по делу № А53−1221/2007;С8−1.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.
07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.
07.1997.
ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
Шабалин В.Г., Самохина Е. А., Кузьмина А. К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2 частях. Часть 1. Оформление в собственность. Аренда. Наем., М.: Филинъ, 2010. С. 122.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н. Д., Сергеева А. П. М.: ТК Велби, 2009. С. 92.
Тихомиров М. Коммерческий наем и аренда квартир. Образцы документов с комментариями. М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2010. С. 28.
Пискунова Е. А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью. Юрист, 2008, № 10. С. 38.
Закон РФ «Об образовании» от 10 июля 1992 г. № 3266−1. «Российская газета», № 13, 23.
01.1996. .
Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ: Федеральный закон от 06.
10. 2003 № 131-ФЗ // Российская газета, № 202, 08.
10.2003.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. С. 356.
Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2-х частях). Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд.
1902. М.: Статут (В серии «Классика российской цивилистики»), 1997. С. 264.
Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. М.: Изд-во иностранной лит., 1961. С. 117.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2007. С. 187
Шагова В. В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2005. С. 6.
ФЗ «Об оценочной деятельности»
от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. СЗ РФ. 03.
08.1998. № 31. Ст. 3813.
Кузнецова О. В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора. Право и экономика, 2008, № 11. С. 49.
См., напр., ст. 58 Трудового кодекса РФ, ст. 12 Закона от 31.
05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», п. 12 Постановления РФ от 22.
12.2006 № 785 «Об утверждении Правил оказания услуг связи для целей телевизионного вещания и (или) радиовещания» .
Васильева В. В. Договор аренды: юридические аспекты. Гросс
Медиа, РОСБУХ, 2007. С. 112.
http://www.buhi.ru/text/75 646−1.html
http://www.buhi.ru/text/75 646−1.html
Чаркин С. А. Правовые особенности заключения договора аренды. Российская юстиция, 2008, № 8. С. 44.
Постановления Федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 14.
02.2007 по делу № Ф03-А59/06−2/5389, Западно-Сибирского округа от 04.
04.2007 по делу № Ф04−1979/2007(33 065-А27−26), Уральского округа от 25.
01.2007 по делу № Ф09−12 242/06-С2, Дальневосточного округа от 27.
09.2006 по делу № Ф03-А73/06−2/3152, Северо-Западного округа от 21.
04.2006 по делу № А56−24 327/2005, Поволжского округа от 03.
05.2005 по делу № А55−14 674/2004;41.
письма Минфина России от 17.
02.2006 № 03−03−04/3/3, от 01.
11.2005 № 03−03−04/1/325, от 12.
07.2006 № 03−03−04/2/172, ФНС РФ от 13.
07.2005 № 02−1-07/66, УФНС РФ по г. Москве от 22.
08.2006 № 20−12/74 633.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.
09.2006 по делу № Ф03-А73/06−2/3152.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.
04.2006 по делу № А56−24 327/2005.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.
10.2002 № А43−4629/02−13−162.
Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.
Отсутствие жилого помещения в перечне недвижимых вещей (недвижимого имущества) п. 1 ст. 130 ГК свидетельствует о недостаточной регламентации правового положения таких объектов, как жилые помещения. На наш взгляд, в перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ст. 130 ГК необходимо добавить в качестве самостоятельных объектов недвижимости жилые помещения.
Так, граждане, признаваемые в соответствии со ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, должны уплачивать согласно ч. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ налог с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.
Афонина Е. И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2002. № 4.
Яковлева А. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. № 1; Бевзенко Р. С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. 2004. № 9.
http://www.buhi.ru/text/75 646−5.html
Емельянов А.С.
Заключение
и регистрация договоров аренды недвижимости. Недвижимость. Строительство. Право, 2008, № 4. С. 28.
Постановления ФАС ДО от 12.
12.2006 № Ф03-А51/06−1/4217, ФАС СЗО от 13.
10.2005 № Ф04−7220/2005(15 781-А03−9), ФАС МО от 18.
11.2004 № КГ-А41/10 485−04 и др.
Постановление ФАС УО от 30.
07.2008 № Ф09−5426/08-С6
Постановления ФАС ЦО от 02.
04.2008 № А14−1485/2007/41/13, ФАС ВВО от 27.
06.2008 № А43−26 261/2007;2−676 и др.
Постановления ФАС ВСО от 14.
07.2006 № А58−908/04-Ф02−3434/06-С2, ФАС СЗО от 23.
06.2006 № А56−5272/2005, ФАС ВСО от 14.
06.2005 № А19−29 467/04−46-Ф02−2617/05-С2, ФАС МО от 27.
10.2005 № КГ-А40/10 341−05-П и др.
Постановления ФАС ЦО от 15.
06.2001 № А14−1223−00/44/20, ФАС СЗО от 30.
10.2002 № А56−11 323/02, ФАС МО от 04.
05.2005 № КГ-А41/3236−05 и др.
Постановления ФАС ДО от 17.
10.2006 № Ф03-А04/06−1/3708, ФАС ПО от 17.
07.2008 № А06−6284/077, ФАС УО от 12.
08.2008 № Ф09−5763/08-С6 и др.
Постановления ФАС ВСО от 15.
02.2005 № А10−6505/01-Ф02−316/05-С2, ФАС МО от 11.
08.2006 № КГ-А40/7533−06, ФАС УО от 23.
12.2002 № Ф09−3074/02-ГК и другие
п. 2 ст. 611 ГК РФ, Постановление ФАС Уральского округа от 23.
11.2004 № Ф09−3873/04-ГК
п. 3 ст. 611 ГК РФ, Постановления ФАС МО от 10.
04.2006 № КГ-А40/1913;06, ФАС СЗО от 02.
06.2006 № А56−10 229/2005 и др.
Постановление от 26.
08.2002 № А28−2588/02−133/17
Постановление от 31.
07.2008 № А10−1054/07-Ф02−3642/08
Постановление ФАС ПО от 31.
01.2008 № А49−2312/2007;58/26.
Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2009. С. 212.
Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав. Гражданское право, 2007, № 4. С. 39.
Пискунова Е. А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды. Правовые вопросы недвижимости, 2008, № 2. С. 42.
