В соответствии с п. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в том числе в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона. Таким образом, с 1 марта 2013 года необходимость (возможность) государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества отменяется.
Относительно государственной регистрации аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество необходимо отметить, что каких-либо изменений в части установления обязательности ее государственной регистрации в законодательство не внесено. Положения о необходимости (возможности) проведения после 1 марта 2013 года государственной регистрации аренды в законодательстве отсутствуют. При этом правило о необходимости (возможности) осуществления государственной регистрации обременений только тогда, когда об этом прямо указано в законе, сохраняется и, более того, приобретает более четкую формулировку в п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, вступающей в силу с 1 марта 2013 года: В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Следовательно, после 1 марта 2013 года аренда недвижимого имущества по-прежнему не будет подлежать государственной регистрации.
В связи с этим весьма спорной представляется позиция Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ (далее — Комитет) (письмо от 22.
01.2013 № 3.3−6/94), согласно которой «с 1 марта 2013 года будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме». Указанная позиция основана на понимании того, что «в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения», «аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации». Однако вышеприведенные положения законодательства (п. 1 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ) в отсутствие прямого указания закона на обязательность государственной регистрации аренды недвижимого имущества свидетельствуют об обратном.
Доводы Комитета о том, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Законом № 122-ФЗ процедуры регистрации аренды как обременения и требование этого Закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено, также представляются несостоятельными. Выше отмечалось, что установленные в ст. 26 Закона № 122-ФЗ правила предусматривают государственную регистрацию аренды недвижимого имущества только как следствие государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Проведение государственной регистрации аренды недвижимого имущества в порядке данной статьи на основании договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, невозможно.
Но больше всего сомнений в обоснованности позиции Комитета вызывает вытекающий из указанной позиции весьма спорный вывод: если аренда как обременение вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации независимо от того, подлежит или нет государственной регистрации сам договор аренды, то аренда должна регистрироваться даже в том случае, если возникает на основании краткосрочных (до одного года) договоров аренды, то есть договоров, которые по действующему законодательству большей частью не подлежат государственной регистрации.
Таким образом, следует констатировать факт: вступающее в силу с 1 марта 2013 года правовое регулирование аренды недвижимого имущества не содержит в себе материально-правового установления необходимости (возможности) государственной регистрации ни договоров аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество. Думается, что вряд ли законодатель, стремясь устранить смешение различных видов регистрации и перейти только на систему регистрации прав, имел в своем намерении лишить долгосрочную аренду недвижимого имущества свойства публичности. Представляется, что российская правовая действительность в очередной раз сталкивается с проявлением недостатков законодательной техники. Тем не менее в случае невнесения в ближайшее время в законодательство соответствующих изменений (позиция Комитета дает основания предполагать, что соответствующих изменений законодательства не планируется) публичность аренды недвижимого имущества с 1 марта 2013 года будет утрачена.
Ранее принятые поправки в Гражданский кодекс РФ, предусматривавших отмену требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).
Таким образом, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации в прежнем порядке. Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее одного года или без указания срока, как и прежде, государственной регистрации не требуют.
Напомним, что ранее Федеральным законом от 30.
12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в Гражданский кодекс были внесены изменения, предусматривавшие отмену с 1 марта 2013 года требования о государственной регистрации следующих видов договоров:
— аренды недвижимого имущества (в том числе аренды зданий и сооружений, а также предприятий);
— дарения недвижимого имущества;
— продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
— продажи предприятия;
— ренты, предусматривающего отчуждение имущества под выплату ренты.
Обращаем Ваше внимание, что Федеральный закон от 4 марта 2013 г. предусматривает отмену ранее принятых изменений только в отношении регистрации договоров аренды недвижимого имущества, иные нововведения остаются в силе.
Заключение
Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Таким образом, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации в прежнем порядке. Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее одного года или без указания срока, как и прежде, государственной регистрации не требуют.
Необходимо обратить внимание на то что, ранее внесенные изменения в ГК РФ, вступающие в силу с 1 марта 2013 года были изменены. Федеральный закон от 4 марта 2013 г. предусматривает отмену ранее принятых изменений именно в отношении регистрации договоров аренды недвижимого имущества, иные нововведения остаются в силе. Таким образом государственная регистрация договора аренды недвижимости остается обязательной.
В результате исследования необходимо сделать вывод о том, что договор аренды недвижимого имущества нуждается в дальнейшем изучении и в совершенствовании правового регулирования.
Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 2 //Российская газета. 1996. 6−8 февраля (с изменениями и дополнениями на 24.
05.2010 // СЗ РФ. № 18. 2010.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Федеральный закон от 30.
12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. Ст. 40.
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 4.
03.2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Федеральный закон от 30.
12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Постановление от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Определения ВАС РФ от 21 декабря 2011 г. № ВАС-16 339/11; от 26 октября 2009 г. № ВАС-13 269/09 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Авдеев В. В. Аренда (лизинг): аренда зданий и помещений — общее регулирование, налогообложение и учет // Налоги. 2011. № 17. С. 7 — 11.
Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. № 12. С. 34 — 37.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006. С. 372 — 481.
Ермакова А. Публичность аренды утрачивается // ЭЖ-Юрист. 2013. № 6. С. 1, 7.
Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8. С. 101.
Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2004. № 6.
Керенский И. В. Готовятся дополнения к разъяснениям Пленума ВАС РФ по договору аренды // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Ланда В. М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. № 5. С. 78 — 84.
Макеев П. В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. № 2. С. 364 — 369.
Пискунова М.Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009. 567 с.
Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев: Тип. И. И. Чоколова, 1907. С. 107 — 108.
Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 6. С. 88 — 92.
Чубарова В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости включена в информационный банк согласно публикации // Право и экономика, 2003. № 3.
Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает об очередном изменении правил государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества // СПС Консультант
Плюс. 2013.
Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 2 //Российская газета. 1996. 6−8 февраля (с изменениями и дополнениями на 24.
05.2010 // СЗ РФ. № 18. 2010.
Авдеев В. В. Аренда (лизинг): аренда зданий и помещений — общее регулирование, налогообложение и учет // Налоги. 2011. № 17. С. 7 — 11.
Авдеев В. В. Указ. соч. С. 12.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. № 12. С. 34 — 37.
Определения ВАС РФ от 21 декабря 2011 г. № ВАС-16 339/11; от 26 октября 2009 г. № ВАС-13 269/09 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Государственный реестр утвержден Федеральным законом от 21.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 21.
07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Чубарова В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости включена в информационный банк согласно публикации // Право и экономика, 2003. № 3.
См., например: Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000; Чубаров В. В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 6. С. 88 — 92.
Макеев П. В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. № 2. С. 364 — 369.
Ланда В. М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. № 5. С. 78 — 84.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006. С. 372 — 481.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 8. С. 101.
Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2004. № 6.
Пискунова М.Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009. 567 с.
Федеральный закон от 30.
12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. Ст. 40.
Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев: Тип. И. И. Чоколова, 1907. С. 107 — 108.
Ермакова А. Публичность аренды утрачивается // ЭЖ-Юрист. 2013. № 6. С. 1, 7.
Ермакова А. Публичность аренды утрачивается // ЭЖ-Юрист. 2013. № 6. С. 1, 7.
Керенский И. В. Готовятся дополнения к разъяснениям Пленума ВАС РФ по договору аренды // СПС Консультант
Плюс. 2012.
Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает об очередном изменении правил государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества // СПС Консультант
Плюс. 2013.
Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Федеральный закон от 30.
12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
