Следствием рассмотрения дела апелляционным судом при предоставленных доказательствах, стал вывод о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса РФ, так как здания, относительно которых образовался спор, в связи сих состояниемобъективно не могли употребляться в качестве объектов недвижимости в целях, которые были указаны в договоре.
Кассационная инстанция не считает данные выводы противоречащими установленным судом происшествиям и положениям законодательства.
Сообразно подпункту 6 пт. 2 статьи 2 Федерального закона от 30. 12. 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под зданием понимается итог строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (либо) подземную доли, подключающую в себя помещения, козни инженерно-технического снабжения и системы инженерно-технического снабжения и предназначенную для проживания и (либо) деловитости людей, размещения изготовления, сохранения продукции либо содержания животных.
Сообразно Общероссийскому классификатору главных фондов ОК 013−94, утвержденному распоряжением Гос. стандарта РФ от 26. 12. 94 № 359, к зданиям нежилого назначения относятся строения, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является творение критерий (охрана от атмосферных действий и пр.) для труда, социально-культурного сервиса народного населения и сохранения материальных ценностей. Строения имеют в качестве главных конструктивных долей стенки и крышу.
Спорные объекты не обладают определёнными выше признаками.
Передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Из материалов дела не следует, что Общество в течение срока аренды, на протяжении более пяти лет, предпринимало какие-либо меры по восстановлению, капитальному ремонту либо реконструкции зданий. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают также возможность их использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Таким образом, выкуп субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Федерального закона от 22.
07.2008 № 159-ФЗ, а именно — создание названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности.
Заключение
В данной работе для того, чтобы определить, возможно ли использование разрушенных зданий в качестве объекта аренды, были рассмотрены требования к предмету аренды, установленные ГК РФ. Мы выяснили, что предметом аренды может быть только непотребляемая вещь. В договоре аренды обязательно должны прописываться конкретные данные об объекте аренды, указывающие на его индивидуальную определённость. А также предмет аренды должен соответствовать целям, указанным в договоре аренды.
Также нами были изучены различные признаки и классификации разрушенных зданий и особенности их использования в качестве объекта договора аренды.
Из вышеуказанного можно сделать следующие выводы, о том, что в аренду можно сдать различные виды недвижимости, в том числе разрушенное здание (дом, офис и.т.д), но только в том случае, если соответствует целям указанным в договоре аренды. Так же следует учесть правильность заполнения договора, чёткое указание условий, и обязательно следует удостовериться в наличии и индивидуальной определённости арендуемой недвижимости. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) стороны могут договориться о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счёт силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данное здание (сооружение).
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:
а) подпишет передаточный акт;
б) фактически передаст здание (сооружение),
в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права аренды и т. п.
Список используемой литературы
Нормативные акты и судебная практика
Конституция РФ 1993 г. с доп. от 21.
07.2014.
Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Федеральный закон от 30.
12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Постановление Правительства РФ от 28.
01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Постановление Госстандарта Российской Федерации от 26.
12.94 № 359 «Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013−94».
Информационное письмо ВАС РФ от 1 июля 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Библиографический список
1. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. — М.: Статут, 2010.
2. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. Ред. О. Н. Садиков. М., 2012.
3. Гражданское право: Учебник / Под. ред. А. П.
Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч.
2. М., 2011.
4. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 2013. № 5.
5. Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 2012. № 9.
6. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право 2011. № 10.
7. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2011. № 8
8. Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2012. № 8.
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Ст. 6.
Постановление Госстандарта Российской Федерации от 26 декабря1994 г. № 359 «Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013−94».
Постановление «Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013−94».
Добромыслов А. Н. Оценка зданий и сооружений по внешним признакам. М., 2004. С. 13.
Там же. С. 13
Шойгу С. К. Обеспечение мероприятий и действие сил ликвидации чрезвычайных ситуаций. М., 1998. С. 52.
Лазарев В. В. Основы права. Учебно-методическое пособие. М., 1996. С. 31.
Там же. С. 31.
Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 15 октября 2012 г. по делу № А56−10 877/2012.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ст.
606.
Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации». Ст.
39.
Закон от 30декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Ст. 11.
Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 15 октября 2012 г. по делу № А56−10 877/2012
