Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекьа, расположенного по адресу

Производственно складская, торговая функция) Таблица 3.14

Полученная норма отдачи Объект исследования1 25,6% Объект исследования2 26,5% Объект исследования3 26,3% Объект исследования4 26,4% Объект исследования5 26,3%

Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам — 26,22%

Пессимистический Вероятный Оптимистический Изменение темпа роста арендных ставок (относительно вероятного сценария) -5% 0% 5% Значение нормы отдачи для объекта 1 26,92% 25,64% 23,65% Значение нормы отдачи для объекта 2 30,75% 26,49% 21,78% Значение нормы отдачи для объекта 3 29,04% 26,28% 22,50% Значение нормы отдачи для объекта 45 30,60% 26,44% 22,39% Значение нормы отдачи для объекта 28,82% 26,25% 23,93%

Расчет стоимости строительства.

Расчет затрат на строительство с использованием Укрупненных показателей стоимости строительства с использованием поправок (согласно справочнику «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания», 2005) для оцениваемого здания представлен в таблице.

Прибыль инвестора — это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. При расчете величины прибыли инвестора была использована методика расчета величины прибыли предпринимателя (инвестора), описанная в [1].

По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку рассматриваемого проекта. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Полученная по данной методике величина, удовлетворяет принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Затраты на строительство офисного здания Таблица 3.8

Вариант использования Офисное здание ПСК МФК Параметр Значение Значение Значение Год постройки 2008 2008 2008

Объем, куб.

м 62 073 62 037 62 073 Площадь, кв. м 13 791 13 791 13 791

Справочник Ко-инвест «Общественные здания 2006

Промышленные здания 2007

Промышленные здания 2007

Тип констр. системы КС-1 КС-4 КС-4 Класс качества Эконом Эконом Эконом Измеритель 1 куб. м 1 куб. м 1 куб. м Код объекта аналога 3.

3.4. 009 4.

2.00. 013 4.

2.00. 21 Объем налога, куб.

м 15 000 66 145 65 040

Отношение объемов 0,9194 0,94 0,95 Стоимость по справочнику, руб/куб. м 3967,3 1216,95 1907,47 Прибыль предпринимателя 26% 26% 26% Корректирующий коэффициент на объем 0,9 1,22 1

Регионально-экономический коэффициент 1,12 1,12 1,12

Коэффициент пересчета на дату оценки 1,65 1,65 1,65 Стоимость замещения, млн. руб 409 170 219

Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания).

Базовый сценарий Таблица 3.9

Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 73 056 443 74 517 572 78 243 451 82 155 623 90 371 186 99 408 304

Потери от недозагрузки, руб 8% 7 305 644 7 451 757 7 824 345 8 215 562 9 037 119 9 940 830

Потери от неплатежей, руб 1% 730 564 745 176 782 435 821 556 903 712 994 083

Эффективный валовой доход, руб 65 020 235 66 320 639 69 636 671 73 118 505 80 430 355 88 473 391

Постоянные расходы 2 295 245 2 986 879 4 037 028 4 068 344 4 101 684 4 137 056

Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. 2,2% 963 398 950 553 937 879 925 374 913 036 900 862

Балансовая стоимость, руб. 44 382 599 43 790 831 43 206 953 42 630 861 42 062 449 41 501 616 40 948 262

Платежи за землю (1,5%

от кадастровой ст-ти), руб. 1,5% 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608

Страховка — 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.

0,5% 218 954 216 035 213 154 210 312 207 508 204 741

Расходы на обеспечение безопасности, руб. 421 440 528 838 573 697 620 360 668 842 719 154

Резерв на замещение, руб. 420 845 1 020 845 2 041 690 2 041 690 2 041 690 2 041 690

Переменные расходы, руб. 12 841 496 13 098 326 13 753 243 14 440 905 15 884 995 17 473 495

Расходы на управление %

от Ieg, руб. 5% 6 502 023 6 632 064 6 963 667 7 311 850 8 043 036 8 847 339

Расходы на маркетинг % от

Ieg, руб. 4% 2 600 809 2 652 826 2 785 467 2 924 740 3 217 214 3 538 936

Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от

Ieg, руб.

0,75% 487 652 497 405 522 275 548 389 603 228 663 550

Эксплуатационные расходы % от Ieg, руб. 5,0% 3 251 012 3 316 032 3 481 834 3 655 925 4 021 518 4 423 670

Операционные расходы, E 15 136 742 16 085 205 17 790 271 18 509 249 19 986 679 21 610 550

Чистый операционный доход, Io

49 883 493 50 235 434 51 846 401 54 609 256 60 443 676 66 862 841

Коэффициент операционных расходов, 36,3% 35,4% 34,5% 33,4% 33,1% 32,6% Стоимость реверсии, млн.

руб. 478 Текущая стоимость реверсии, млн.

руб. 153 Текущая стоимость доходов, млн. руб 359 Затраты на строительство, млн. руб. 409 Стоимость земельного участка, млн. руб -50

Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (строительство производственно-складского здания).

Базовый сценарий.

Таблица 3.10

Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 47 225 739 48 170 254 50 578 766 53 107 705 58 418 475 64 260 323

Потери от недозагрузки, руб 7% 3 305 802 3 371 918 3 540 514 3 717 539 4 089 293 4 498 223

Потери от неплатежей, руб 1,0% 472 257 481 703 505 788 531 077 584 185 642 603

Эффективный валовой доход, руб 43 447 680 44 316 633 46 532 465 48 859 088 53 744 997 59 119 497

Постоянные расходы 2 895 245 2 986 879 4 037 028 4 068 344 4 101 684 4 137 056

Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. 2,2% 963 398 950 553 937 879 925 374 913 036 900 862

Балансовая стоимость, руб. 44 382 599 43 790 831 43 206 953 42 630 861 42 062 449 41 501 616 40 948 262

Платежи за землю (1,5%

от кадастровой ст-ти), руб. 1,5% 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608

Страховка — 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.

0,5% 218 954 216 035 213 154 210 312 207 508 204 741

Расходы на обеспечение безопасности, руб. 421 440 528 838 573 697 620 360 668 842 719 154

Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1 020 845 1 020 845 2 041 690 2 041 690 2 041 690 2 041 690

Переменные расходы, руб. 6 517 152 6 647 495 6 979 870 7 328 863 8 061 750 8 867 925

Расходы на управление %

от Ieg, руб. 5% 2 172 384 2 215 832 2 326 623 2 442 954 2 687 250 2 955 975

Расходы на маркетинг % от

Ieg, руб. 3% 1 303 430 1 329 499 1 395 974 1 465 773 1 612 350 1 773 585

Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от

Ieg, руб.

1% 434 477 443 166 465 325 488 591 537 450 591 195

Эксплуатационные расходы % от Ieg, руб. 6,0% 2 606 861 2 658 998 2 791 948 2 931 545 3 224 700 3 547 170

Операционные расходы, E 9 412 397 9 634 374 11 016 898 11 397 207 12 163 434 13 004 980

Чистый операционный доход, Io

34 035 282 34 682 260 35 515 567 37 461 881 41 581 564 46 114 517

Коэффициент операционных расходов, 33,7% 33,04% 32,7% 32,3% 31,6% 31,07% Стоимость реверсии, млн.

руб. 262 Текущая стоимость реверсии, млн.

руб. 77 Текущая стоимость доходов, млн. руб 179 Затраты на строительство, млн. руб. 170 Стоимость земельного участка, млн. руб 9

Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (строительство многофункционального здания).

Базовый сценарий.

Таблица 3.11

Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход площадь 63 324 443 71 767 702 73 878 517 73 878 517 77 396 542 77 396 542

Потери от недозагрузки, руб 8% 5 065 955 5 741 416 5 910 281 5 910 281 6 191 723 6 191 723

Потери от неплатежей, руб 1,0% 633 244 717 677 738 785 738 785 773 965 773 965

Эффективный валовой доход, руб 57 625 243 65 308 609 67 229 451 67 229 451 70 430 853 70 430 853

Постоянные расходы 2 895 245 2 986 879 3 016 183 3 047 499 3 080 839 3 116 210

Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. 2,2% 963 398 950 553 937 879 925 374 913 036 900 862

Балансовая стоимость, руб. 44 382 599 43 790 831 43 206 953 42 630 861 42 062 449 41 501 616 40 948 262

Платежи за землю (1,5%

от кадастровой ст-ти), руб. 1,5% 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608

Страховка — 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.

0,5% 218 954 216 035 213 154 210 312 207 508 204 741

Расходы на обеспечение безопасности, руб. 421 440 528 838 573 697 620 360 668 842 719 154

Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1 020 845 1 020 845 1 020 845 1 020 845 1 020 845 1 020 845

Переменные расходы, руб. 9 796 291 11 102 464 11 429 007 11 429 007 11 973 245 11 973 245

Расходы на управление %

от Ieg, руб. 6% 4 610 019 5 224 689 5 378 356 5 378 356 5 634 468 5 634 468

Расходы на маркетинг % от

Ieg, руб. 3% 1 728 757 1 959 258 2 016 884 2 016 884 2 112 926 2 112 926

Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от

Ieg, руб.

1% 576 252 653 086 672 295 672 295 704 309 704 309

Эксплуатационные расходы % от Ieg, руб. 5,0% 2 881 262 3 265 430 3 361 473 3 361 473 3 521 543 3 521 543

Операционные расходы, E 12 691 537 14 089 342 14 445 190 14 476 505 15 054 084 15 089 455

Чистый операционный доход, Io

44 933 707 51 219 267 52 784 261 52 752 945 55 376 769 55 341 398

Коэффициент операционных расходов, 35,04% 34,6% 34,07% 33,5% 32,9% 32,4% Стоимость реверсии, млн.

руб. 326 Текущая стоимость реверсии, млн.

руб. 99 Текущая стоимость доходов, млн. руб 239 Затраты на строительство, млн. руб. 218 Стоимость земельного участка, млн. руб 21

3.

3.11. Анализ рисков Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения [2]. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина стоимости земельного участка.

В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло [2]. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной Для каждого варианта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.

Анализ позволяет сделать выводы:

вариант 3 имеет максимальную стоимость земельного участка, риск неопределенности и коэффициент вариации в пределах допустимости.

вариант 3 даже в самом худшем случае приведет к стоимости не ниже, чем в других вариантах, следовательно, он оптимален.

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как свободного является строительство многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции)

3.

4. Анализ участка с существующим улучшением

Юридическая разрешенность.

При анализе с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования имеющегося участка с улучшениями необходимо принимать во внимание все имеющиеся в распоряжении юридически допустимые варианты использования. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии ДГ № 583 от 16.

02.1996 г., какие-либо юридически недопустимые варианты использования имеющегося улучшения на момент оценки отсутствуют, назначение оцениваемого здания — нежилое. При расчетах было сделано предположение, что изменение назначения здания (на жилое) невозможно. Следовательно, на этом этапе жилая функция исключается из рассмотрения. Обременения, связанные с использованием улучшений по какому-либо коммерческому назначению, отсутствуют.

На основании действующих градостроительных нормативных документов — СНиП 2.

07.01−89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), САНПИН 2.

2.½.

1.1. 1200−03 (Постановление от 10.

04.2003 № 38) — вариант использования улучшения под производственную функцию 1, 2 и 3 класса не рассматривается. Таким образом, возможно использование оцениваемых улучшений в качестве недвижимости любого коммерческого (кроме производственного 1, 2 и 3 класса) назначения. То есть, можно сказать, что при реализации в данном здании гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, зрелищно-развлекательной, спортивной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций юридических препятствий не возникнет.

Физическая осуществимость.

Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками улучшений (архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций и т. д.).

Техническая эксперта улучшений не проводилась, но очевидно, что при реализации, зрелищно-развлекательной, спортивной функций могут возникнуть препятствия физического характера. Следует принимать во внимание технические характеристики здания и его конструктивные решения. Особенностью планировки здания (за исключением части производственных и складских помещений) является коридорная система. Реконструкция оцениваемого здания под одно из этих назначений потребует полной его перепланировки. Поскольку основные конструктивные элементы оцениваемого здания находятся в хорошем состоянии, такие действия можно считать нецелесообразными, так как это повлечет за собой неоправданные затраты, которые впоследствии не окупятся ввиду отсутствия локального спроса.

Таким образом, после этого этапа можно рассматривать возможность реализации гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций как физически осуществимых.

Финансовая осуществимость В рамках исследуемой задачи проведен мониторинг банковских кредитов, которые выдают в настоящее время малому и среднему бизнесу под залог недвижимости.

Стоимость привлечения заемных средств находится в диапазоне до 20%, при пятилетнем сроке погашения кредита ипотечную постоянную можно оценить на уровне 32%. Общий коэффициент капитализации оценен по объектам аналогам на уровне 19%.

Сопоставив данные по среднерыночным значениям ипотечной постоянной и общего коэффициента капитализации, можно сделать вывод, что на текущий момент привлечение заемного капитала на дату оценки является неэффективным (наблюдается эффект отрицательного левереджа). Снижение ставки рефинансирования, активная позиция правительства по снижению кредитных ставок до 15,5% позволяют прогнозировать возможность финансовой осуществимости с привлечением заемного капитала в ближайшей перспективе.

Экономическая целесообразность При анализе возможных вариантов использования имеющихся улучшений с точки зрения экономической целесообразности, стоит отметить существенные для оцениваемого объекта факторы:

объект оценки расположен недалеко от основных транспортных магистралей северной части Приморского района, вдоль «красной» линии улицы Савушкина;

окружение в микрорайоне — преимущественно жилая застройка (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки, а также застройки объектами здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно исследовательских учреждений, культовых зданий);

назначение объекта оценки — нежилое;

объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв. м, а также относящийся к нему земельный участок — 9 401 кв. м;

на дату оценки объект эксплуатируется по своему прямому назначению;

относительная близость к станции метрополитена;

хорошая транспортная и пешеходная доступность;

удобные подъезды для автотранспорта к Объекту оценки и возможность парковки автомобилей.

С точки зрения экономической целесообразности можно исключить объекты социально-бытового назначения. Это объекты, которые в принципе доходны, но найти инвесторов для них будет весьма затруднительно. Поэтому данное назначение исключается из рассматриваемого перечня (к примеру, дом бытовых услуг, банный комплекс, объекты просветительского, творческого, учебного и научно-технического направлений).

Стоит исключить из рассмотрения гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес-центра, а окупаемость существенно зависит от эффективности менеджмента. Инвесторам интересно рассматривать данные проекты, но при этом предпочтение все же отдается архитектурно-интересным районам города (большое значение здесь может играть близость историко-культурных памятников). Строительство же гостиницы в северной части Приморского района, в центре жилых кварталов, не вызовет ожидаемого спроса и является неэффективным По тем же причинам, что и в ННЭИ для участка как условно свободного (существующие объекты удовлетворяют локальный спрос), исключается из рассмотрения и торговая функция. Также стоит отметить, что такой проект потребовал бы значительных вложений для перепланировки объекта, так как планировка здания нетипична для торгового комплекса, а его конструктивной особенностью является коридорная система.

Такие вложения при текущей экономической ситуации и небольшом локальном спросе однозначно будут иметь неприемлемо большой срок окупаемости. С учетом окружающей застройки, текущего использования, планов по развитию района (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки) и того, что планировочные и конструктивные решения не препятствуют осуществлению этих функций, было принято решение рассматривать офисную, производственную (4 и 5 класса) как экономически целесообразные. Стоит также обратить внимание на вариант реконструкции улучшения до многофункционального комплекса, куда могут входить не только выбранные функции, но и, например, торговая или спортивная функции, в том объеме, в котором они необходимы, с учетом уже имеющегося в районе расположения объекта предложения.

Максимальная эффективность Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из трех вариантов функционального использования объекта: офисного, производственно-складского, многофункционального (офисная, производственная, складская, торговая функции) зданий.

В рамках данного раздела стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного определялась доходным подходом с применением метода капитализации нормой отдачи. Величины арендной ставки и нормы отдачи также взяты из расчетов ННЭИ для свободного участка.

Расчет для первого варианта использования участка как застроенного

(административное здание).

Таблица 3.12

Базовый сценарий Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 13 791 кв.

м

3 74 517 572 78 243 451 82 155 623 9 037 118

6 99 408 304

Потери от недозагрузки, руб 8% 7 305 644 7 451 757 7 824 345 8 215 562 9 037 119 9 940 830

Потери от неплатежей, руб 1,0% 730 564 745 176 782 435 821 556 903 712 994 083

Эффективный валовой доход, руб 6 502 023

5 66 320 639 69 636 671 73 118 505 8 043 035

5 88 473 391

Постоянные расходы 2 295 245 2 986 879 4 037 028 4 068 344 4 101 684 4 137 056

Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. 2,2% 963 398 950 553 937 879 925 374 913 036 900 862

Балансовая стоимость, руб. 44 382 599 4 379 083

1 43 206 953 42 630 861 42 062 449 4 150 161

6 40 948 262

Платежи за землю (1,5%

от кадастровой ст-ти), руб. 1,5% 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608

Страховка — 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.

0,5% 218 954 216 035 213 154 210 312 207 508 204 741

Расходы на обеспечение безопасности, руб. 421 440 528 838 573 697 620 360 668 842 719 154

Резерв на замещение, руб. 420 845 1 020 845 2 041 690 2 041 690 2 041 690 2 041 690

Переменные расходы, руб. 1 284 149

6 13 098 326 13 753 243 14 440 905 1 588 499

5 17 473 495

Расходы на управление %

от Ieg, руб. 10% 6 502 023 6 632 064 6 963 667 7 311 850 8 043 036 8 847 339

Расходы на маркетинг % от

Ieg, руб. 4% 2 600 809 2 652 826 2 785 467 2 924 740 3 217 214 3 538 936

Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от

Ieg, руб.

0,75% 487 652 497 405 522 275 548 389 603 228 663 550

Эксплуатационные расходы % от Ieg, руб. 5,0% 3 251 012 3 316 032 3 481 834 3 655 925 4 021 518 4 423 670

Операционные расходы, E 15 136 742 16 085 205 17 790 271 18 509 249 19 986 679 21 610 550

Чистый операционный доход, Io

49 883 493 50 235 434 51 846 401 54 609 256 60 443 676 66 862 841

Коэффициент операционных расходов, 33,3% 32,4% 31,5% 29,4% 28,1% 26,4% Стоимость реверсии, млн.

руб. 395 Текущая стоимость реверсии, млн.

руб. 122 Чистая текущая стоимость NPV, млн. руб 279

Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (производственно-складское здание).

Таблица 3.13

Базовый сценарий.

Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 13 791 кв.

м 47 225 739 48 170 254 50 578 766 53 107 705 58 418 475 64 260 323

Потери от недозагрузки, руб 7% 3 305 802 3 371 918 3 540 514 3 717 539 4 089 293 4 498 223

Потери от неплатежей, руб 1,0% 472 257 481 703 505 788 531 077 584 185 642 603

Эффективный валовой доход, руб 43 447 680 44 316 633 46 532 465 48 859 088 53 744 997 59 119 497

Постоянные расходы 2 895 245 2 986 879 4 037 028 4 068 344 4 101 684 4 137 056

Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. 2,2% 963 398 950 553 937 879 925 374 913 036 900 862

Балансовая стоимость, руб. 44 382 599 43 790 831 43 206 953 42 630 861 42 062 449 41 501 616 40 948 262

Платежи за землю (1,5%

от кадастровой ст-ти), руб. 1,5% 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608

Страховка — 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.

0,5% 218 954 216 035 213 154 210 312 207 508 204 741

Расходы на обеспечение безопасности, руб. 421 440 528 838 573 697 620 360 668 842 719 154

Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1 020 845 1 020 845 2 041 690 2 041 690 2 041 690 2 041 690

Переменные расходы, руб. 6 517 152 6 647 495 6 979 870 7 328 863 8 061 750 8 867 925

Расходы на управление %

от Ieg, руб. 5% 2 172 384 2 215 832 2 326 623 2 442 954 2 687 250 2 955 975

Расходы на маркетинг % от

Ieg, руб. 3% 1 303 430 1 329 499 1 395 974 1 465 773 1 612 350 1 773 585

Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от

Ieg, руб.

1% 434 477 443 166 465 325 488 591 537 450 591 195

Эксплуатационные расходы % от Ieg, руб. 6,0% 2 606 861 2 658 998 2 791 948 2 931 545 3 224 700 3 547 170

Операционные расходы, E 9 412 397 9 634 374 11 016 898 11 397 207 1 163 434 13 004 980

Чистый операционный доход, Io

34 035 282 34 682 260 35 515 567 37 461 881 41 581 564 46 114 517

Коэффициент операционных расходов, 21,7% 21,7% 23,7% 23,3% 22,6% 22,0% Стоимость реверсии, млн.

руб. 262 Текущая стоимость реверсии, млн.

руб. 77 Чистая текущая стоимость NPV, млн. руб

Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (многофункциональный комплекс).

Таблица 3.14

Базовый сценарий.

Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -5% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 13 791 кв.

м 66 842 468 71 767 702 73 878 517 73 878 517 77 396 542 77 396 542

Потери от недозагрузки, руб 8% 5 347 397 5 741 416 5 910 281 5 910 281 6 191 723 6 191 723

Потери от неплатежей, руб 1,0% 668 425 717 677 738 785 738 785 773 965 773 965

Эффективный валовой доход, руб 60 826 646 65 308 609 67 229 451 67 229 451 70 430 853 70 430 853

Постоянные расходы 2 895 245 2 986 879 3 016 183 3 047 499 3 080 839 3 116 210

Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. 2,2% 963 398 950 553 937 879 925 374 913 036 900 862

Балансовая стоимость, руб. 44 382 599 43 790 831 43 206 953 42 630 861 42 062 449 41 501 616 40 948 262

Платежи за землю (1,5%

от кадастровой ст-ти), руб. 1,5% 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608 270 608

Страховка — 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. 0,5% 218 954 216 035 213 154 210 312 207 508 204 741

Расходы на обеспечение безопасности, руб. 421 440 528 838 573 697 620 360 668 842 719 154

Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1 020 845 1 020 845 1 020 845 1 020 845 1 020 845 1 020 845

Переменные расходы, руб. 9 123 997 9 796 291 10 084 418 10 084 418 10 564 628 10 564 628

Расходы на управление %

от Ieg, руб. 6% 3 649 599 3 918 517 4 033 767 4 033 767 4 225 851 4 225 851

Расходы на маркетинг % от

Ieg, руб. 3% 1 824 799 1 959 258 2 016 884 2 016 884 2 112 926 2 112 926

Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от

Ieg, руб. 1% 608 266 653 086 672 295 672 295 704 309 704 309

Эксплуатационные расходы % от Ieg, руб. 5,0% 3 041 332 3 265 430 3 361 473 3 361 473 3 521 543 3 521 543

Операционные расходы, E 12 019 242 12 783 170 13 100 601 13 131 916 13 645 467 13 680 838

Чистый операционный доход, Io 48 807 404 52 525 439 54 128 850 54 097 534 56 785 386 56 750 015

Коэффициент операционных расходов, 19,8% 19,6% 19,5% 19,5% 19,4% 19,4% Стоимость реверсии, млн. руб 405 Текущая стоимость реверсии, млн.

руб. 132 Чистая текущая стоимость NPV, млн. руб 280

3.

4.1. Анализ рисков

Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения [2]. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина чистой текущей стоимости денежного потока .

В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной.

Для каждого варианта использования объекта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как застроенного является использование существующего здания как многофункционального (административная, производственно-складская, торговая функции). Это совпадает с текущим использованием

3.

5.

Заключение

по разделу

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием является:

1. Для участка как свободного — строительство многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции);

2. Для участка с существующей застройкой — использование объекта в качестве многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции).

Справочная и методическая литература

Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» .

Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 2007 г.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. — М.: Дело, 2008. 384 с.

Оценка бизнеса. — М., Финансы и статистика, 2008 г.

Оценка недвижимости, под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. — М., 2008 г.

Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. — Спб., 2007 г.

Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. — М. Городская собственность, 2009 г.

Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. — М.: ДЕЛО, 2008.

Сборник «Индексы цен в строительстве», Ко-Инвест.

Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., ДЕЛО, 2007 г.

Черняк А. В. Оценка городской недвижимости, М., 2006 г.

Нормативные и правовые акты

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

" Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)

" Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51 141−98″ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.

02.1998 N 28)

" Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно — распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30−97″ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.

07.1997 N 273)