Правовой статус бывших членов семьи собственника жилого помещения

Требование о выселении с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения рассматривается только судом общей юрисдикции относительно виновного лица в правонарушении;

б) суд с согласия собственника может отложить рассмотрение дела, назначив виновному срок для устранения последствий нарушений;

в) в ЖК не выделены последствия выселения на основании решения суда, т. е. выселение с предоставлением или выселение без предоставления другой жилплощади. Поэтому, как представляется, здесь возможны случаи выселения с предоставлением или без предоставления другой жилплощади.

Также при рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года N 25, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах; регулируют вопросы пользования жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи, а также пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Порядок выселения из жилых помещений (предоставленных по договорам социального найма) без предоставления другого жилого помещения, по заявлению наймодателя, установлен и для нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 3 ст. 84, ст. 91 ЖК РФ).

2) снос жилого помещения в связи с государственными и муниципальными нуждами.

Единственное упоминание о возможном выселении бывших членов семьи собственника при сносе жилого помещения указано в ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, но для этого должно иметь место основание, предусмотренное законом или договором. В литературе встречается позиция, согласно которой право пользования в силу решения суда по рассматриваемым основаниям прекращается при прекращении права собственности самого собственника на данное жилое помещение, в том числе в случае выкупа жилого помещения по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Считаю такую позицию необоснованной. Опираясь на то, что целью установления прав пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника по решению суда является обеспечение собственником потребности указанных лиц в жилище, приходим к выводу, что при заключении соглашения о выкупе или при принятии соответствующего судебного решения должна быть определена судьба указанных прав и в связи с этим возложены определенные обязанности на собственника жилого помещения. Из смысла и направленности этих прав, гарантий, которые в отношении них предусмотрены законодателем, и специально установленного срока их существования вытекает, что собственник жилого помещения должен обеспечить их дальнейшее осуществление за счет предоставляемого ему возмещения либо иным способом, например вселить их в предоставленное взамен жилое помещение или предоставить в пользование другое жилое помещение.

Ряд авторов предлагают предоставлять таким лицам другое жилое помещение за счет субъекта, изымающего жилое помещение. На мой взгляд, указанный подход не совсем верен, он досрочно освободит собственника от лежащей на нем обязанности, а для публичного образования повлечет чрезмерные расходы, что приведет к высокой стоимости общественно значимых мероприятий.

Во избежание ущемления прав пользователей в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением в законодательстве следует специально оговорить последствия их прекращения в связи с необходимостью сноса жилого дома.

3) прекращение права собственности на жилое помещение этого собственника.

Остановимся подробно на третьем основании.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ из текста пункта 2 ст. 292 ГК РФ исключена частица «не». Казалось бы, убрать из закона две буквы ничего не стоит. А какие это повлекло последствия для прав бывших членов семьи собственника, в которых мы и попытаемся разобраться.

Первоначально ГК склонялся к большей защите интересов членов семьи собственника. Однако с изменениями и дополнениями, внесенными в ГК, усиливается защита интересов собственника. Это проявилось в том, что, во-первых, в ст. 292 теперь говорится не только о правах, но и об ответственности членов семьи собственника, и, во-вторых, появилась возможность установления в законе случаев прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру.

Соответствующие изменения были также отражены п. 5 ст.31 ЖК РФ, в котором указано следующее: «До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.»

Данные нормы направлены на защиту прав собственника жилого помещения и послужили причиной обширных дискуссий как в юридических кругах, так и в СМИ. Ведь, с одной стороны, она защищает частную собственность и создает для собственника условия для наиболее полного осуществления им своих прав. Но, с другой стороны, указанная норма позволяет собственнику «спекулировать жилищным вопросом» в отношении бывших членов своей семьи, у которых сохранилось право пользования на основании решения суда.

Однако если суд принял решение, сохраняющее за бывшими членами семьи собственника право пользования жилым помещением, то при продаже этого жилого помещения собственником решение суда нивелируется, так как у нового собственника никаких обязанностей перед бывшими членами семьи старого собственника не возникает (ст. 292 ГК РФ).

Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В отличие от ст. 31 ЖК РФ, которая распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника жилого помещения, действие ст. 292 ГК РФ распространяется на членов семьи бывшего собственника.

Необходимо отметить, что до 1 января 2005 г. действовала старая редакция ст. 292 ГК РФ, которая не допускала прекращения прав пользования жилым помещением членов семьи собственника при переходе права собственности.

В настоящее время в обществе ведутся ожесточенные споры о соотношении данной нормы права и морали: что справедливее — выгонять бывших жен с детьми на улицу при продаже квартиры либо ограничивать право собственности правами пользования, ставить право пользования выше права собственности.

С одной стороны, право собственности охраняется законом. Право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Поэтому права пользования третьих лиц, изначально меньшие по объему, чем права собственника, не должны ограничивать последнего в осуществлении своих правомочий, в том числе по отчуждению своего имущества.

Однако, с другой стороны, данное право собственника делает членов его семьи незащищенными, позволяет путем притворных и мнимых сделок по отчуждению жилья выселять членов семьи на улицу, пополняя армию бездомных.

На практике возникает большое количество вопросов о применении данной нормы. Подлежит ли применению новая редакция ст. 292 ГК РФ, прекращающая права пользования жилым помещением членов семьи собственника, если момент перехода права собственности произошел до момента вступления поправок в силу (до 1 января 2005 г.)?

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Таким образом, применять новую редакцию ст. 292 ГК РФ можно, только если момент перехода права собственности на жилое помещение возник после 1 января 2005 г.

Однако из общего правила о прекращении права собственности существует исключение, введенное судебной практикой. Так, в случае если член семьи собственника в момент приватизации имел равные с собственником права пользования жилым помещением, но отказался от приватизации в пользу собственника, действие ст. 292 ГК РФ на него не распространяется.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Такую позицию занимает Президиум Верховного Суда Российской Федерации в ответах на вопросы в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года.

Следует также иметь в виду, что права бывших членов семьи собственника жилого помещения прекращаются и в других случаях перехода права собственности на жилое помещение, в частности при обращении взыскания на жилище в предусмотренном законе порядке, при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования.

В свое время в ГД был внесен проект ФЗ О внесении изменений в ЖК РФ, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном проекте предлагалось внести следующие изменения:

В ч.5 ст. 31 ЖК РФ слова «одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или» исключить.

В ч.1 ст. 292 ГК РФ пункт 4 статьи 292 дополнить абзацем следующего содержания: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства по сохранению права пользования жилым помещением или обеспечению иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования в соответствии с законом или на основании судебного решения, допускается после исполнения таких обязательств».

В пояснительной записке к данному законопроекту было указано, что на данный момент частью 5 статьи 31 ЖК РФ собственнику жилого помещения предоставлена возможность лишить права пользования принадлежащим ему жилым помещением бывшего члена своей семьи путем отчуждения имеющегося у него в собственности жилого помещения независимо от решения суда, которым может быть установлен определенный срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением, а также обязанность собственника обеспечить вышеуказанных членов семьи иным жилым помещением.

Таким образом, норма, содержащаяся в части 5 статьи 31, дает возможность неисполнения судебного решения и нарушает права граждан, в отношении которых принято решение суда. Указанные изменения исключают такую возможность. С целью защиты прав бывших членов семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства по сохранению права пользования жилым помещением или обеспечению иным жилым помещением в соответствии с законом или на основании судебного решения, предлагается внесение изменений в статью 292 части первой ГК РФ.

Положения п. 2 ст. 292 ГК и ч.4 ст. 31 ЖК РФ оспаривались в Конституционном суде РФ, однако позиция высказанная правоприменителем в определении от 3 ноября 2006 г. № 455-О. В определении было указано, что установление для бывших членов семьи собственника и бывших членов семьи нанимателя, а также других лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, различного уровня гарантий права пользования жилым помещением основано на учете федеральным законодателем объективных особенностей правового статуса этих лиц и не противоречит статье 19 (часть 2) Конституции РФ. Закрепленный ею конституционный принцип равенства, предполагая равных подход к формально равным субъектам, не обуславливает, необходимость предоставления одинаковых гарантий лицам, относящимся к разным категориям, а равенство перед законом и судом не исключает фактических различий и необходимость их учета законодателем. Таким образом, Конституционный суд РФ пришел к выводу о том, что п. 2 ст. 292 ГК РФ и часть 4 ст. 31 ЖК не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище.

Таким образом, приходится констатировать факт того, что собственник, отчуждая жилое помещение, в котором судом установлено право пользования бывших членов его семьи делает неисполнимым решение суда. Собственнику может помешать иск бывших членов семьи о сохранении права пользования (подавать его должен сам «бездомный»). Однако ввиду наличия абзаца второго ч.5 это вряд ли защитит их права. Таким образом, единственное, что остается бывшим членам семьи — иск об алиментах, в виде обеспечения жилым помещениям.

Несколько слов необходимо сказать о роли органов опеки и попечительства в деле защиты прав несовершеннолетних в свете изменившегося законодательства. Раньше, при отчуждении жилого помещения родителями, у которых имелись несовершеннолетние дети, необходимо было получить разрешение этих органов. Сейчас разрешение органов требуется в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ч.4 ст. 292 ГК). В остальных случаях собственники не ограничены в принятии решений по распоряжению жилыми помещениями.

Вопрос этот является наиболее дискуссионным, так как в данном случае необходимо обеспечить баланс интересов лица, обладающим абсолютным вещным правом и иных лиц, обладающих правом пользовнаия. Этого как показала практика достичь очень сложно. Данное нововведение сужает в значительной степени одно из основополагающих правомочий собственника — распоряжение жилым помещение по своему усмотрению, т. е. возможность совершать в отношении своего имущества не запрещенные законом сделки. На данный момент с собственника сняты существовавшие ранее ограничения (право пользование за бывшими не сохраняется, разрешение органа опеки и попечительства не требуется), что ставит иных лиц в зависимость от воли собственника, порождает множество конфликтов.

Далее рассмотрим вопросы прекращения прав пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

П. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.

07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания для прекращения права пользования граждан жилыми помещениями. Но вправе ли обозначенный Закон устанавливать такие основания или, как и во многих иных случаях, данный Закон регулирует отношения, не относящиеся к сфере его регулирования? Это принципиально важный вопрос, с которым надо разобраться, прежде чем приступать к рассмотрению вопроса о выселении граждан.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда. В соответствии со ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ЖК РФ других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Таким образом, Закон об ипотеке регулирует отношения, которые должны регулироваться жилищным законодательством, хотя сам комментируемый Закон к жилищному законодательству не относится.

Согласно ст. 8 ЖК РФ, которая называется «Применение к жилищным отношениям иного законодательства», к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. Заметим, что в данной статье ни прямо, ни косвенно не идет речь о законодательстве об ипотеке и о том, что законодательство об ипотеке применяется к жилищным отношениям.

Таким образом, думается, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не вправе устанавливать основания выселения граждан из жилых помещений. Такие основания должен устанавливать только ЖК РФ (который, заметим, прямо не указывает, что обращение взыскания на квартиру является основанием для прекращения права пользования и выселения проживающих в ней лиц).

Таким образом, ЖК РФ устанавливает последствия для бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, а также рассматривает случаи прекращения права пользования бывшим членом семьи до истечения срока указанного решения суда.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается.

До истечения срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования бывшим членом семьи прекращается в случаях:

— одновременно (автоматически) при переходе права собственности на данное жилое помещение к другому лицу;

— на основании решения суда, если отпали обстоятельства, служившие основанием для сохранения права пользования жилым помещением, к примеру у бывшего члена семьи появилась возможность для приобретения собственного жилья.

Заключение

Таким образом, проанализировав правовые нормы, касающиеся жилищных прав бывших членов семьи собственника, можно сделать следующие выводы.

ЖК регулирует отношения между собственником и бывшими членами его семьи, если семейные отношения прекратились в установленном порядке.

Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.

Гарантировав собственнику сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи.

Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначе говоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место проживания, и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в силу имущественного положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением может быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором также определяется и срок сохранения права пользования.

Кроме этого, дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, в отношении которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случае суд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если, конечно, они заявят такое требование.

Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.

До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих обстоятельств:

прекращение права собственности на жилое помещение у собственника;

перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением.

Наконец, законодатель установил, что бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с комментируемым пунктом, несет такие же права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. 2 — 4 данной статьи.

Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.

Также нам бы хотелось внести некоторые предложения по совершенствованию законодательства:

1. Предлагается изложить п. 4 ст.31 ЖК РФ в следующей редакции: «Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением…, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть предоставлено бывшему члену его семьи на основании решения суда.»

2. В ЖК РФ предусмотрена процедура досрочного прекращения права пользования бывшего члена семьи собственника жилого помещения, выступающая санкцией в отношении таких лиц за нарушение возложенных на них обязанностей.

3. Предлагается закрепить в законе минимальный срок, равный 1 году, на который данное право сохранялось бы, что будет способствовать упорядочению отношений в данной сфере. Следовательно, необходимо отразить соответствующие изменения в ст. 31 ЖК РФ.

4. Предлагается исключить предложение из ч.4 ст. 31 ЖК РФ: «При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи. В пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.»

5. Предлагается вернуть формулировку, существовавшую в ст. 53 ЖК РСФСР, в ст. 31 ЖК РФ, так как два факта в совокупности — совместное проживание и ведение общего хозяйства указывают на наличие семейных отношений и в таком случае никаких вопросов с доказывание возникать не должно.

6. Следует дополнить ч.

4. ст. 31 ЖК РФ следующим уточнением: «если иное не предусмотрено законом».

Жилищное Право. Права членов семьи собственника жилого помещения. Л.Ю. Михеева

См. там же.

См., например: Исрафилов И. М. Жилищные права членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. 1997. № 3. с. 24.

См. например: Макраов С. Ю. Законодательное регулирование прав членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. 2003. № 1

Жилищное Право. Права членов семьи собственника жилого помещения. Л.Ю. Михеева

Журнал. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства. Д. А. Формакидов.

Жилищное Право. Права членов семьи собственника жилого помещения. Л.Ю. Михеева

Жилищное право. Точка зрения.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. от 23.

11.2005 // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3.

Жилищное право. № 6/2008

Вопросы права пользования жилым помещением за ребенком после развода родителей.

Жилищное право. № 3/2007.

Постатейный комментарий к ЖК РФ под редакцией П. В. Крашенинникова. Статут, 2005

утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г

Жилищное право. № 6/2008

См. там же.

П. 4 ст.71 СК РФ: «Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением…».

Семейное и Жилищное право. Права членов семьи собственника жилого помещения. Диордиева О. Н. № 3. 2005. с.

12.

Постановление Президиума Московского Областного суда от 24 октября 2007 г. № 687 по делу № 44г-3377.

ФЗ от 29.

12.2004 № 189 «О введении в действие ЖК РФ». Парламентская газета № 7−8, 15.

01.2005, РГ, 31.

12.2006.

РФ от 4 июля 1991 г. № 1541−1

утв. Пост. Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 г., Бюллетень ВС РФ, 2006, № 5

Административное и муниципальное право № 10, 2008, Д. В. Карпухин. Правовое регулирование выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2007 г. № 44г-677/07

утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 7 ноября 2007 г

Ст. 35 ЖК РФ

Жилищное право. № 3.2007

Жилищное право. Права членов семьи собственника жилого помещения. Михеева Л.Ю.

ВС РФ обзор судебной практики за 4 квартал 2005 г утв. Постановлением…

интернет

обзор судебной практики за 4 квартал

обзор практики за 4 квартал

П. 6 ст.31 ЖК РФ

Груздев В. В. Конституция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. № 6. с.30−35.

Право собственности и другие вещные права.

П. 4 ст. 17 ЖК РФ

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ, 30.

01.2006, N 5, ст. 546.

См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 178.

См.: Рамзаев П. В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов. М.: Юридическая литература, 1994. С. 75.

Шорин А. В. Некоторые вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений // Право в Вооруженных Силах, 2007, N 6.

Федеральный закон от 16.

07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.

07.1998, N 29, ст. 3400.