Размер предоставляемого жилья должен соответствовать нормам жилой площади, установленным для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).
Г. Ф. Шешко отмечает, что законодатель не установил последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства (перепланировки), и полагает, что допустимо в этом случае квалифицировать действия как разрушение (повреждение) жилого помещения и применять выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ). «При отсутствии повреждения жилого помещения (например, перенос газовых приборов, устройство новой перегородки) санкция в виде выселения без предоставления другого жилого помещения не может применяться, так как ст. 91 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований выселения без предоставления другого жилого помещения. Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ решение суда о расторжении договора социального найма жилого помещения может быть принято судом, если нарушены права и законные интересы граждан, в том числе создана угроза их жизни и здоровью … последствием расторжения договора социального найма должно быть выселение без предоставления другого жилого помещения».
Согласно ст. 688 ГК РФ последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении. По справедливому замечанию О. В. Кириченко, «расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК РФ следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном — для наймодателя».
В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось, ст. 688 ГК РФ называет выселение. «Выселение — это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям». Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжения договоров, является решение суда.
Несмотря на то что ст. 688 ГК РФ не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения — граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение.
Заключение
Подведем итог рассмотренному в работе материалу.
В вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма — жилищного.
Расторжение договора найма жилого помещения — это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя.
Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (нанимателя либо наймодателя), в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный).
Основания расторжения договора социального найма установлены ст. 83 ЖК РФ: по соглашению сторон; в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, а в судебном порядке в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. Также договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора — расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения законодательство предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда.
Таковы наиболее общие положения расторжения договора найма жилого помещения.
Список нормативных правовых актов и литературы
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с посл. изм. от 21.
07.2007 г.) // Российская газета № 237 от 25.
12.1993 г.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета № 1 от 12.
01.2005 г. (с посл.
изм. от 13.
05.2008 г.)
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с посл.
изм. от 24 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.3301
Письмо Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилищно-коммунальные услуги» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2000. № 11
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. № 11
Аполлонов А.О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5. С.2−39
Бакирова Е. Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С.26−29
Воротынцева А. А. Расторжение договора найма жилого помещения // Юрист. 2008. № 7. С.34−39
Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 3 / Отв. ред. Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб.
и доп.- М.: Статут, 2006. — 588 с.
Грудцына Л.Ю.
Заключение
изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. 2005. № 11. С.50−62
Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. — М.: Эксмо, 2005. — 432 с.
Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения, договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 3. С.22−25
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В. М. Жуйкова. — М.: Конракт, 2006. — 514 с.
Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2005. — 572 с.
Новикова О. Б. Расторжение договора социального найма вследствие самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений // Нотариус. 2007. № 1. С.19−21
Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14 — 16
Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6. С.24−29
Юрченко Е. В. Понятие и правовая природа договора социального найма // Юрист. 2005. № 9. С.42−44
Российская газета № 237 от 25.
12.1993 г.
Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.3301
Российская газета № 1 от 12.
01.2005 г.
Юрченко Е. В. Понятие и правовая природа договора социального найма // Юрист. 2005. № 9. С.42
Бюллетень Верховного Суда РФ № 11 от 29.
11.2007 г.
Воротынцева А. А. Расторжение договора найма жилого помещения // Юрист. 2008. № 7. С.35
Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2000. № 11
Грудцына Л.Ю.
Заключение
изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. 2005. № 11. С.60
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью
Новикова О. Б. Расторжение договора социального найма вследствие самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений // Нотариус. 2007. № 1. С.20
Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6. С.25
Подробнее о соотношении договоров коммерческого и социального найма см. Бакирова Е. Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С.26−29
Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14 — 15
Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. — М.: Эксмо, 2005. С. 203 — 204
То есть бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих
Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т. п.). См.: Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5. С. 12
Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения, договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 3. С.24
Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2005. С.214
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В. М. Жуйкова (автор коммент. к ст. — Г.Ф.Шешко). — М.: Конракт, 2006. С. 79
Новикова О. Б. Указ.
соч. С.21
Кириченко О. В. Указ.
соч. С.24
Там же
Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 3 / Отв.
ред. Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2006. С. 582
