Ипотечное кредитование в современной России (на примере банка)

Отказываясь использовать в расчетах хотя бы один из перечисленных методов оценки, консультант обязан обосновать свое решение.

Особенностью оценки в целях ипотечного кредитования является определение, помимо рыночной, еще и ликвидационной стоимости, по которой возможна реализация оцениваемого объекта в сжатые сроки, ведь в случае невыплаты заемщиком по кредиту или существенных нарушений условий кредитного договора банку придется самостоятельно и быстро реализовывать заложенное имущество. Меньший срок экспозиции объекта на рынке предполагает меньшую цену, поэтому ликвидационная стоимость всегда будет ниже рыночной (в среднем на 15−25%).

Следует отметить, что стоимость объекта определяется только на дату оценки и считается действительной в течение следующих шести месяцев.

Иногда в процессе оценки выясняется, что рыночная стоимость не совпадаете ценой сделки купли-продажи. Подобная ситуация может быть вызвана двумя причинами:

прямая договоренность продавца и покупателя об определенной цене в целях, например, снижения налогов;

субъективные предпочтения покупателя. Например, для кого-то дополнительным фактором, повышающим стоимость конкретной квартиры, является проживание поблизости родственников. Для других потенциальных покупателей (т. е. для рынка в целом) это не будет являться плюсом данной квартиры. В результате может возникнуть ситуация, когда конкретный покупатель будет готов заплатить за квартиру сумму, превышающую ее реальную (рыночную) стоимость.

3.

2. Риски и страховая защита в ипотечном кредитовании

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством о залогах и ипотеках. В настоящее время можно перечислить четыре основных правовых акта:

Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке, утвержденные распоряжением Заместителя Председателя Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-рз (Российская газета, 6.

01.1994 г.);

Глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации;

Федеральный закон 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Российская газета, 22.

07.1998г.);

Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.

01.2000г., № 3, ст. 278).

В соответствии с вышеупомянутыми законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже, если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с Гражданским кодексом и Федеральным законом «Об ипотеке» на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора (статья 35 Федерального закона «Об ипотеке»).

Обязательное условие договора об ипотеке — заемщик (залогодатель) обязан страховать за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму, меньшую, чем составляет его реальная стоимость (данная ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором — статья 31 Федерального закона «Об ипотеке»).

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» предусматривается принятие до конца 2000

Федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору. В Концепции, утвержденной данным постановлением в стандартную процедуру получения ипотечного кредита включено «страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение» .

Организация взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными организациями в рамках ипотечного страхования оказывает содействие интеграции банков и страхователей, создает новые формы взаимоотношений между финансовыми институтами, оказывает содействие развитию национального финансового рынка.

Управление ипотечными рисками с помощью технологий страхования определяет необходимость их идентификации и классификации за определенными признаками. Ипотечные страховые риски могут быть структурированы в зависимости от субъектов, которые подвергаются риску, и разделяется на риски кредитора и риски заемщика. Классификация страховых рисков кредитора представлена на рис. 6.

Рис. 6. Классификация страховых рисков кредитора при осуществлении ипотечного кредитования жилья.

Страховые риски заемщика ипотечного кредита аналогичны рискам кредитора, но группируются за другими признаками. Риски заемщика связаны с невозможностью выполнения обязательств по кредитному договору. Риски заемщика показаны на рис. 7.

Программа ипотечного страхования разрабатывается в соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями заемщика. Цель программы — обеспечить максимальную защиту имущественных интересов заемщиков и кредиторов от рисков, связанных с ипотечной деятельностью.

Полноценная страховая защита участников ипотеки требует решения следующих задач:

Включение в программу ипотечного страхования широкого спектра страховых продуктов, который обеспечивает возможность их комбинирования соответственно условиям кредитования конкретного заемщика.

Разработка оптимального страхового покрытия по договору страхования, достаточного для обеспечения защиты при возникновении наиболее вероятного страхового случая.

Рис. 7. Классификация страховых рисков заемщика ипотечного кредита.

Для достижения поставленных целей и обеспечения конкурентоспособности страховой программы ее формирование должно базироваться на следующих принципах.

Комплексность — совокупность видов страхования, которые включаются в программу, должна обеспечивать защиту от максимального количества ипотечных рисков.

Гибкость — программа предусматривает разнообразный объем страхового покрытия, которое учитывает особенности кредитных программ и потребности участников ипотечного рынка в страховой защите.

Клиентоориентированость — стандартизация ипотечных страховых продуктов и усовершенствование технологии их реализации обеспечивают индивидуальный подход к каждому застрахованному, оперативность оценки риска. Конкурентоспособность страховой программы возрастает, если включить в нее такие условия, как возможность уплаты страховой премии в розницу, корректирование размера страховой суммы и графика платежей при досрочном погашении ипотечного кредита.

Доступность — в условиях дефицита финансовых ресурсов дополнительные расходы на приобретение страховой услуги не должны становиться непосильным бременем для заемщика. Размер премии по договору ипотечного страхования следует рассчитывать, исходя из экономически обоснованных страховых тарифов, которые учитывают такие особенности ипотечного страхования, как уменьшаемая страховая сумма, комбинированные договоры и другие факторы, которые разрешают оптимизировать размер страховых платежей.

3.

3. Перспективы развития и пути совершенствования ипотечного кредитования в РФ

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан — заемщиков.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

На сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Важнейшее значение приобретают такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для заемщиков.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой — усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается:

разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;

внести изменения в инструкцию Центрального банка Российской Федерации № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации», предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов.

Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагается изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.

Можно выделить следующие исходные принципы, которые могут быть применены при формировании системы ипотечного кредитования в России:

Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т. д.

Необходимо создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита.

Важно создать условия приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им следует предоставить налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

Необходимо активизировать деятельность государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

Одной из задач законодателя в области ипотечного кредитования является систематизация нормативных актов, устранение между ними противоречий. Законы о недвижимости, о страховании, о жилье, о земле, о налогах должны быть согласованы между собой и иметь единую цель, то есть предоставить заемщику возможность приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

В России в стадии становления находится не только ипотечный рынок, но и законодательство о защите прав потребителей в области финансовых услуг, которое к тому же традиционно сосредоточено на защите покупателей товаров, а не услуг.

Необходимо построить реальную систему, связанную с развитием первичного рынка ипотечного кредитования. Появление Кодекса ипотечного кредитора должно стимулировать развитие законодательства, его усовершенствование.

Помимо закрепления принципов, регулирующих отношения между кредитными организациями и потребителями, важной задачей кодекса является создание работоспособного механизма урегулирования споров в досудебном порядке.

На нынешнем этапе развития рынка доступного жилья обязательное участие нотариусов в удостоверении договоров ипотеки полностью соответствовало бы интересам государства. Мы считаем, что участие нотариуса в сопровождении договора ипотеки на всех стадиях данного процесса позволило бы оптимизировать сам процесс и полностью защитить стороны договора от возможных рисков, связанных с оформлением и регистрацией сделки.

Особенностью российского рынка жилья в настоящее время является то, что исключительно на получение инвестиционного дохода могут ориентироваться и покупатели типовых квартир. На сегодняшний день вложения в жилую недвижимость становятся одной из наиболее привлекательных форм инвестиций, как для физических, так и для юридических лиц. Данное обстоятельство в условиях высоких инфляционных ожиданий обусловлено ограниченностью альтернативных направлений инвестирования, вызванной неразвитостью фондового рынка и укреплением рубля по отношению к доллару.

Для эффективного развития необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Следует также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которых за 2005 г. была всего 2% в рублях. Это длинные деньги, которыми воспользуются только через 20 — 30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги государственного пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг.

Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с трех до пяти лет.

Обусловлена необходимость привлечения источников «длинных» денег для финансирования банковской ипотеки.

Частота возможного использования инструмента рефинансирования зависит от следующих факторов:

возможности банка по быстрому генерированию кредитного пула соответствующего рейтинга;

уровня кредитной деятельности банка: он не может продать весь кредитный портфель или его наиболее привлекательную часть, так как это приведет к снижению рейтинга банка. После проведения процедуры рефинансирования кредитный портфель банка должен быть достаточно хорошо диверсифицирован и уровень его риска не должен существенно возрасти;

стоимости процедуры рефинансирования и ее привлекательности по сравнению с иными инструментами привлечения средств;

уровня маржи по вновь предоставленным кредитам: он должен быть таким, чтобы суммарная доходность банка по пулу и вновь выданным кредитам не была существенно ниже доходности по пулу, который лег в основу процедуры рефинансирования.

Различия в уровнях развития и структурах финансового сектора и принятых в различных странах нормах делового оборота привели к появлению разнообразных схем рефинансирования.

Можно выделить следующие две функции, которые выполняет банк при массовом проведении операций по ипотечному кредитованию:

а) организация финансового потока: выдача кредита, получение платежей, обращение взыскания на залог в случае прекращения платежей;

б) рефинансирование: объединение денежных потоков в пул (пакет), выпуск пакета облигаций под этот пул, продажа таких облигаций.

Несмотря на сложность такого инструмента, как секьюритизация, и российским банкам, и властным структурам стоит приложить усилия для его раз-вития, поскольку это позволит вывести на новый уровень рынок кредитования, особенно ипотечного. Достаточно сказать; что сегодня в развитых странах объем операций в рамках секьюритизации приближается к объемам рынка госдолга.

Кроме того, в результате внедрения этой финансовой инновации российский фондовый рынок получит новый класс ликвидных бумаг, которые при благоприятных условиях помогут привлечь на рынок средства инвесторов как институциональных — пенсионных фондов, страховых компаний, ПИФов, так и частных.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России может опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования на основе его адаптации к российской законодательной базе, учета макроэкономических условий (характерных для соответствующего уровня развития экономики), ограниченной платежеспособности населения и высокой инфляции.

Основными препятствиями увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования для населения являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов у кредитных организаций [24].

Эти проблемы решаются путем:

снижения кредитных рисков за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования Фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т. п.;

повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики за счет увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России;

повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для населения за счет снижения высоких транзакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствования процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрения и совершенствования механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введения льгот по налогообложению;

повышения прозрачности операций с недвижимостью путем совершенствования налогообложения операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц;

обеспечения реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование за счет совершенствования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», совершенствования налогообложения для эмитентов и инвесторов в ипотечные ценные бумаги, принятия нормативных актов Банка России и ФКЦБ России, принятия поправок в законодательство о банкротстве в части исключения из конкурсной массы активов, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием. [55]

Развитие массового ипотечного кредитования также потребует реализации следующих организационных мер:

совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения «пропускной способности» при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков.

Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.

На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два вышеупомянутых источника рефинансирования.

Важнейшей составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья.

Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стимулировать строителей на увеличение предложений на этом рынке.

В этих целях необходимо обеспечить скорейшее принятие федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Этим законом будет введена новая схема сбережений населения на договорной основе покупки жилья. При использовании такой схемы семьи открывают специальные сберегательные счета с низкой процентной ставкой, но по договору получают право на ипотечный кредит под низкую процентную ставку после конкретного периода накопления.

Сумма кредита привязана к накопленной на счете сумме для сохранения ликвидности системы. Хотя средства, накопленные на этом счете, могут пойти только на оплату ограниченной части данной покупки, благодаря такому счету можно накопить собственные средства и доказать финансовую дисциплину владельца сберегательного счета. По своей сути, он действует как положительный фактор для любого банка, который выдает ипотечный кредит на оставшуюся сумму, так как уже сформирована кредитная история заемщика.

Без принятия федерального закона «О строительных сберегательных кассах» возникающие во многих регионах Российской Федерации подобные структуры обладают повышенными рисками для граждан-участников подобных программ, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие гражданам возвратность вложенных средств.

В качестве иллюстрации эффективности стройсбережений можно привести опыт Германии, где эта система в наиболее тяжелые для этой страны годы (послевоенный период) обеспечивала строительство и восстановление до 80 процентов жилых домов. Благодаря ей в немецкую экономику было инвестировано более 1 триллиона марок «длинных денег» населения.

Другими важными надежными инструментами накопления средств населением могут стать Кредитные потребительские союзы (при доработке соответствующего законодательства [24]), а также Целевые вклады населения.

Однако необходимо учитывать, что такие вклады реально заработают только при условии, если государство будет предоставлять частичные гарантии по вкладам и инвестиционным кредитам.

Выводы по главе 3

Ипотечной деятельности, как и любой другой сфере человеческой деятельности, присуща возможность неблагоприятного развития, а в условиях несовершенства российской правовой базы, любые, даже самые незначительные на первый взгляд риски становятся критическими, грозящими сделать практически любой проект неосуществимым. В этой связи представляется особенно актуальным рассмотреть основные риски, присущие ипотечным программам, а также способы и технологии минимизации последствий этих рисков на основе страхования. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов:

недостаточное развитие рынка ценных бумаг;

отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным;

слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что причины несостоятельности массовой программы ипотечного кредитования в России кроются в необходимости кардинального улучшения финансово-экономической ситуации в стране, без которого основополагающие механизмы ипотечного кредитования не функционируют.

При долевом участии в строительстве жилья граждане получают возможность, совместно вкладывая средства в строительство целого дома, поэтапно «выкупать» свои будущие квартиры. Но в этом случае вся стоимость квартиры должна быть выплачена до окончания строительства, что достаточно обременительно. При накопительной схеме ее участники начинают вкладывать средства до начала строительства того дома, в котором будет находиться их квартира, что позволяет, аналогично немецким стройсберкассам, перераспределять денежные ресурсы между разными объектами.

Также можно сделать вывод о том, что по сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества. Это качество предполагает надежность работы института и доступность услуги широким слоям населения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование — одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий — через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство — мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Однако в настоящей работе удалось выделить и объективно общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены различные организации модели системы ипотечного кредитования.

Проведенный в настоящей работе анализ примеров реализации различных моделей ипотечного кредитования позволил заключить, наиболее распространенные модели — это модель сберегательного банка и модель закладного банка. Первая модель — это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле. Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства, накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам. Другой вариант организации системы жилищного финансирования — ипотечная компания (закладной банк). Такая компания не привлекает вкладов, а средства для кредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу — инвестору.

Сегодня кредиты на покупку жилой недвижимости предлагают порядка 350 российских банков. Подавляющее большинство из них работает по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Около 20 банков разрабатывают собственные программы. Именно благодаря разнообразным ипотечным продуктам этих банков сегодня можно легко подобрать индивидуальную программу на покупку квартиры в кредит, удовлетворяющую любым жилищным потребностям.

Помимо кредитов на покупку квартиры, банки выдают кредиты и на приобретение загородной недвижимости. Базовые условия предоставления кредита на коттедж номинально не отличаются от квартирного кредита, хотя «загородный» кредит в итоге выходит дороже даже кредита на недостроенные квартиры. Это связано, по мнению участников рынка, с юридическими проблемами при оформлении в собственность земельного участка и самого дома. К тому же, загородный дом по сравнению с типовой квартирой оценивается менее точно — отсюда дополнительные риски для банка, которые он восполняет повышенной процентной ставкой.

Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования показал, что банкам приходится поднимать ставки по ипотечным кредитам, так как в России возникла критическая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке.

Сейчас российские банки испытывают затруднения со свободными средствами, которые можно было бы выделить на ипотеку. Раньше это можно было скомпенсировать дешевыми заимствованиями из-за рубежа, но из-за кризиса поток денег иссяк. В результате сложилась ситуация, когда «активы стали длиннее пассивов», то есть, взятые кредиты нужно отдавать немедленно, а занять еще раз удастся, скорее всего, еще не скоро. В этой ситуации, уверены эксперты, банки будут вынуждены поднимать ставку по ипотечному кредиту с нынешних средних 15−16% до 20−25.

По мнению специалистов, доступность жилья достигается понижением рыночных цен на жилье, а не понижением процентных ставок. Этого можно достичь только строительством. Особый упор нужно сделать на социальное строительство, в том числе и на очередников, которых в России сейчас не менее 3−4 млн. семей.

В США такая система выстроена весьма грамотно. Государство вместе с муниципальными властями полностью берет на себя расходы по сносу ветхого фонда и строительству инфраструктуры. Переселенцы при этом еще обучаются чему-нибудь, чтобы потом у них не было проблем с возвращением кредита. В целом адресное строительство в России во многом опаздывает из-за очень высокой стоимости земли, тогда как даже в плотно населенном Китае и Казахстане участки выделяются бесплатно.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов:

недостаточное развитие рынка ценных бумаг;

отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным;

слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что причины несостоятельности массовой программы ипотечного кредитования в России кроются в необходимости кардинального улучшения финансово-экономической ситуации в стране, без которого основополагающие механизмы ипотечного кредитования не функционируют.

При долевом участии в строительстве жилья граждане получают возможность, совместно вкладывая средства в строительство целого дома, поэтапно «выкупать» свои будущие квартиры. Но в этом случае вся стоимость квартиры должна быть выплачена до окончания строительства, что достаточно обременительно. При накопительной схеме ее участники начинают вкладывать средства до начала строительства того дома, в котором будет находиться их квартира, что позволяет, аналогично немецким стройсберкассам, перераспределять денежные ресурсы между разными объектами.

Также можно сделать вывод о том, что по сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества. Это качество предполагает надежность работы института и доступность услуги широким слоям населения.

Бюджетный Кодекс РФ. 29.

10.2004.

Градостроительный Кодекс РФ. 29.

12.2004.

Жилищный Кодекс РФ. 29.

10.2004.

Налоговый Кодекс РФ. 29.

10.2004.

Постановление Правительства № 655 от 7 ноября 2005 г. «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» .

Постановление Правительства № 656 от 7 ноября 2005 г. «Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» .

Постановление Правительства № 666 от 8 ноября 2005 г. «Об органах власти, осуществляющих функции по регулированию и контролю в сфере отношений по использованию накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих» .

Федеральный Закон «О жилищных накопительных кооперативах» .

Федеральный Закон «О кредитных историях» .

Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» .

Басин Е.В., Гончало Б. М., Крашенинников П. Ф. Залоговые отношения в России. — М.: Дело, 2004.

Безлудный М.А., Юмашев Ю. М. Кредит под залог. — М.: Финансы и статистика, 2003.

Белкин В.Д. банковские инвестиции как механизм формирования жилищного строительства. Банковское дело, 2005, 1.

Бессмертных А. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств. — М.: Дело, 2006.

Брагинский М. И. Все о залоге. — М.: АКДИ Экономика и жизнь, 2004.

Брагинский М. И. Обеспечение исполнения обязательств. — М.: АКДИ Экономика и жизнь, 2004.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. — М.: АКДИ Экономика и жизнь, 2004.

Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. — СПб.: Питер, 2006.

Быстров Г. Е. Залог земель сельскохозяйственного назначения. Государство и право, 2005, 5.

Горемыкин В.А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. — М.: ИИД Филин, 2007.

Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Е. А. Васильев. Изд. 2-е, перераб. и доп. — М.: Международные отношения, 2007.

Епифанов В. А. Территориальный заказ и кредитование жилищного строительства // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007. № 9.

Жуков И.В., Щербаков А. И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А. И. Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ, 2005.-С. 98−101.

Замешкавшаяся ипотека // Эксперт. Октябрь. 2005.

Иванов В. В. Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2006.

Ивасенко А.Г., Литвинова О. В., Соколов В. Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара Современные проблемы экономики и менеджмента. — Новосибирск: СГГА, 2006. — С. 173−179.

Ипотека. Требуется вмешательство государства // Личные деньги. 05.

10.2005.

Ипотека: бег с препятствиями // Финанс. Май. 2005.

Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. Научно-аналитический Информ-директор газеты Экономика и жизнь под ред. А. П. Иванова, В. И. Бусова. — М.: Дело, 2007.

Ипотека подешевеет вдвое // Взгляд. 5.

12.2005.

Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательский дом Аудитор, 2007.

Копейкин А., Стебенев Л. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. — 2005. — 8. — С.

26.

Лушкин С. А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика строительства. 2007. № 7.

Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. 2007. № 1.

Михайлов С.А. Финансово-экономические аспекты строительства // Жилищное строительство. 2007. № 8.

На рынке ипотечного кредитования обостряется конкуренция // Ведомости. Ноябрь. 2005

Очередь за ипотекой // Интерфакс. Сентябрь. 2005.

Новицкий И. Б. Римское право. — М.: Издательство МГУ, 2004.

Подводные камни ипотеки // Личные Деньги. Сентябрь. 2005.

Рахман И. А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 2007. № 6.

Рахман И.А. Инвестиционно-строительная деятельность: зарубежный опыт // Строительный бизнес. 2007. № 2.

Скулимовский М. М. Сокращение сроков реализации инвестиционно-строительных проектов: Новые подходы // Экономика строительства. 2007. № 5.

Смирнов В.В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательский дом Аудитор, 2006.

Снижение ставок по ипотечным кредитам создаст серьезные проблемы банкам и их клиентам // Финансовые известия. Ноябрь. 2005.

Технология рынка: бизнес — ипотека // Ведомости. Ноябрь. 2005.

Устименко В. В. Расширение рынка жилищного строительства // Жилищное строительство. 2007. № 3.

Цылина Г. А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2007. № 2.

Цылина Г. А. Институциональная структура современного рынка ипотечного кредита и ее тенденции // Жилищное строительство. 2007. № 11.

Цылина Г. А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2007.

Шебаршина Е. Н. Организационные формы содержания, ремонта и модернизации жилых зданий в Германии // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2007. № 8.

http://www.russia№ipoteka.ru/№atio№al/

http://www.rokf.ru/mortgage/2006/02/27/100 421.html

http://www.web-sta№dart.№et/magaz.php?mid=281&rid=526

http://just.siberia.№et/hist%20ipot.htm

http://www.rg.ru/2004/03/10/gosstroi.html

http://www.sbrf.ru/ru/private_person/crediting/house/

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Требования, предъявляемые Сбербанком РФ к заемщикам. [56]

Гражданство Российская Федерация Регистрация Постоянная или временная в любом регионе Российской Федерации Минимальный возраст на момент получения кредита 18 лет Максимальный возраст на момент погашения кредита Для мужчин — 65 лет, для женщин — 60 лет Место работы Заемщика, работающего по найму, чей доход учитывается при определении размера кредита В любом регионе Российской Федерации Срок существования бизнеса Заёмщика, который является индивидуальным предпринимателем или учредителем (акционером) организации, и чей доход учитывается при определении размера кредита Не менее 1-го года Общий трудовой стаж Заемщика Не менее 3-х месяцев для всех, кроме руководителей высшего уровня; для руководящего состава (генеральный директор, заместитель генерального директора, главный бухгалтер) — не менее 6-ти месяцев Стаж Заемщика, работающего по найму, на последнем месте работы Способ подтверждения дохода Справка 2-НДФЛ на всю сумму дохода Требования к месту работы Заемщика Работники по найму, индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса (доля более 10%) Образование Заемщика Среднее, высшее Требования к созаемщикам 1. Солидарными заемщиками (созаемщиками) по кредиту выступают все сособственники приобретаемой недвижимости.

2. Если заемщик состоит в зарегистрированном браке, то он и его супруг (супруга) выступают в качестве созаемщиков вне зависимости от наличия между супругами брачного контракта или наличия иных обстоятельств, в том числе, если один из супругов не работает.

3. Солидарными заемщиками (созаемщиками) по кредиту могут выступать третьи лица, соответствующие формальным требованиям Банка, в т. ч. не состоящие в родственных отношениях.

4. Общее количество созаемщиков может достигать 4-х человек.

Приложение 2

Сравнение ипотечных программ шести банков.

Сбербанк ВТБ-24 Райфайзенбанк Городской ипотечный банк Русский ипотечный банк Юникредитбанк В какой валюте? В рублях, долларах и евро. В рублях, долларах и евро. В рублях или долларах.

В рублях или долларах. В рублях или долларах. В рублях, долларах и евро. На какие цели?

Полный набор ипотечных продуктов: на приобретение квартиры на вторичном рынке, в строящемся доме, дачи, садового дома, гаража, готового или недостроенного загородного дома, а также на его строительство. Это один из немногих банков, который готов кредитовать даже покупку комнаты в коммунальной квартире. Но такие объекты служить залогом не могут, поэтому кредит на их приобретение дадут только, если вы можете предоставить в качестве обеспечения отдельную квартиру или жилой дом. ВТБ-24 как и Сбербанк кредитует все виды недвижимости, в том числе и покупку комнат в коммунальных квартирах. А вот условия кредитов на приобретение и строительство загородных домов ВТБ-24 оговорит с вами исключительно в индивидуальном порядке — базовых условий не существует. Кредиты предлагаются на приобретение готовых квартир и домов, квартиры в строящемся доме, земельного участка, любой недвижимости — под залог уже имеющейся в собственности недвижимости.

Кредитует приобретение только готовых домов и квартир. Кредиты на готовые дома и квартиры. А под залог имеющейся квартиры можно также взять ссуду на приобретение или постройку любого объекта жилой недвижимости, а под залог имеющегося дома — ссуду на покупку готового жилья. В Юникредитбанке можно взять кредит на покупку готовых дома и квартиры, на приобретение земельного участка. На какие сроки и какой первоначальный взнос? На срок от 5 до 30 лет. Наиболее выгодна сбербанковская ссуда в том случае, если вы рассчитываете расплатиться по кредиту как можно скорее: здесь чем меньше срок кредитования, тем меньше ставка.

Первоначальный взнос — от 10% стоимости жилья. Здесь можно взять ипотеку на срок до 50 лет — самый долгий срок ипотеки среди российских банков. В отличие от многих банков, напуганных кризисом ликвидности, ВТБ-24 не прекратил выдавать кредиты без первоначального взноса. На срок до 25 лет. Заемщик должен располагать не менее чем 10% ее стоимости, готового дома — не менее 15%. На срок до 25 лет. Первоначальный взнос должен составлять от 15% стоимости жилья.

На срок до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос — 10% (для квартир) и 20% (для домов). На срок до 30 лет, первоначальный взнос должен быть не меньше 15%. Под какие проценты? Ссуда в Сбербанке более выгодна обитателям Москвы и Петербурга. По классической ипотечной программе процентная ставка для жителей Москвы, Подмосковья и Петербурга по кредитам в рублях на срок от 10 до 20 лет в зависимости от величины первоначального взноса составляет от 10,75%, 11% или 11,25%. Для всех остальных при прочих равных условиях процентная ставка будет 11,25%, 11,5% и 11,75%. В той же пропорции отличаются ставки при кредитовании на другие сроки и в других валютах. В зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита ставки колеблются от 11,7% до 14,2% в рублях и от 9,7% до 13,2% в валюте. Минимальные ставки на самые популярные варианты рублевых кредитов — с первоначальным взносом от 10% до 20% на срок до 7 лет и до 15 лет — 12,45% и 12,7% годовых соответственно.

Валютные кредиты на тех же условиях дешевле: от 10,7% и от 11,7%. Ставки по кредиту на приобретение готового жилья: от 11% в долларах и 12,4% - в рублях. Если вы собираетесь покупать строящееся жилье, до момента его регистрации в собственность и оформления в залог, минимальные ставки составят 13,5% в долларах и 15,5% - в рублях. Можно получить кредит и по более низким ставкам, если выбрать специальное предложение, предусматривающее выплату значительной комиссии за досрочное погашение кредита — 4% в течение первых пяти лет. Тогда ставка снижается на 0,5%. Ставки по кредиту на приобретение земельного участка: в долларах 12% (если есть 2-НДФЛ) или 12,5% годовых; в рублях — 14% и 14,5%. Минимальные ставки составят 10,49% в рублях и 9,99% в долларах. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях самая высокая ставка — 12,5% в долларах и 13,25% в рублях, самая низкая — 10,75% в долларах и 11,5% в рублях. Для жителей других городов России процентные ставки по долларовым кредитам — от 10,75% до 13%, по рублевым — от 11,5% до 14%. Величина процентной ставки понижается по мере повышения размера первоначального взноса, минимальный размер которого — 10% стоимости жилья. Приобретение дома в кредит обойдется дороже — процентные ставки будут выше на 0,5% по каждой программе. Минимальные процентные ставки по кредиту на приобретение квартиры на самый короткий срок — до 10 лет — тут равны 11% годовых в валюте и 12% в рублях.

Если кредит берется на 30 лет, ставки повышаются: в валюте нижний предел начинается с 11,75%, в рублях — с 12,75% годовых. Какие особенности? К числу заметных недостатков ипотеки от Сбербанка относится довольно высокая комиссия за выдачу кредита, которая носит название единовременного платежа за обслуживание ссудного счета. Она достигает 4% от суммы кредита. В числе достоинств ипотеки от ВТБ-24 можно отметить небольшие комиссии за рассмотрение заявки и выдачу кредита — они представляют собой фиксированную сумму и в совокупности составляют 15,2 тыс. рублей. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.

Комиссия за предоставление кредита равняется 1% от его суммы, при этом она не может быть менее 250 и более 3 тыс. долларов или же не менее 7,5 тыс. и не более 90 тыс. рублей. Плюс банка в том, что при оформлении ипотеки можно выбирать между фиксированными и плавающими процентными ставками.

Размер плавающей ставки в долларах будет составлять 10,5% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, а затем — 6% годовых плюс LIBOR во все последующие годы. Рублевый вариант выглядит следующим образом: фиксированная ставка в зависимости от способа подтверждения дохода 12,9% или 13,4% годовых. Плавающая ставка — 11,9% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, затем — 5,5% годовых плюс LIBOR. LIBOR — это лондонская межбанковская ставка, то есть, проще говоря, «цена», по которой один банк может одалживать деньги у другого. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.

Комиссия за рассмотрение заявки — от 2 до 4 тыс. рублей. Сбор за выдачу кредита здесь достигает 0,8% от суммы кредита. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.

Сбор за предоставление кредита — 1,5% от его суммы, но не более 55 тыс. рублей или 2 тыс. долларов.

Комиссия за организацию кредита — 1% от суммы кредита для россиян, и 1,5% - для иностранцев. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.