Российское земельное законодательство, проблемы и перспективы его развития. 
Гос. регулирование земельных отношений

Существенным положением в данном случае является то, что изъятие земельных участков из оборота или ограничение в обороте осуществляется в случаях, установленных федеральным законом, в соответствии с положениями земельного кодекса как основного закона земельного законодательства. Так, согласно ст. 129 гражданского кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Основу заключения сделок (общие положения) составляют нормы гражданского законодательства, но данный принцип закрепляет существовавшее и ранее положение, согласно которому сделки заключаются и реализуются с учетом специфики, установленной земельным и иным законодательством.

Правовые последствия параллельного регулирования имущественных отношений по поводу земельного участка гражданским и земельным законодательством. Тот факт, что принадлежность земельного участка к объектам гражданского права либо его полноправность как объекта гражданских прав не всегда признавались законодателем, не мог не повлечь за собой определенные негативные последствия. Одним из них стал образовавшийся разрыв в режиме земельного участка как недвижимой вещи и расположенной на нем недвижимости. Если здание, сооружение, иная расположенная на земле недвижимость давно и прочно стали объектами гражданского права, а их правовой режим определяется главным образом в соответствии с ГК РФ, то режим земельного участка, во-первых, формируется под воздействием норм и земельного, и гражданского законодательства (и уже в силу этого факта не всегда согласован), а, во-вторых, на земельный участок оказывает существенное влияние режим расположенной на нем недвижимости. Факт присутствия разных правовых режимов для двух неразрывно связанных между собой вещей, каковыми являются здания, сооружения и земельный участок, влечет большую опасность для гражданского оборота.

Примеры подобного рода можно приводить и далее, поскольку количество вариантов соотношения прав на здание (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) и прав на земельный участок (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование, сервитут, аренда, безвозмездное срочное пользование) по российскому праву насчитывает не менее 11. Трудность решения таких коллизий заключается в том, что в действующем гражданском и земельном законодательстве хотя и провозглашены, но в полной мере не проводятся в жизнь два других римских правила, действовавших применительно к земельному участку:

а) «superficies solo cedit» (все, что на поверхности земли, следует за землей);

б) «accesorium sequitur principale» (придаточная вещь следует за главной).

Первый из этих принципов действовал в отношении расположенных на земельном участке зданий, иных сооружений, водоемов, растений и т. п., которые рассматривались в качестве составной части земельного участка. Второй принцип действовал в отношении группы вещей, которые являлись движимыми и составляли принадлежности земельного участка (сельскохозяйственный инвентарь, скот и иные вещи). В обоих случаях земельный участок признавался вещью главной (доминирующей) над остальными, что в целом соответствовало соотношению земли и расположенных на ней предметов в природе и в обществе. Представляется, дальнейшее развитие земельного и гражданского законодательства о недвижимом имуществе должно быть сосредоточено на последовательной реализации двух этих принципов. Один из них — принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) провозглашен и даже начал реализовываться в судебной практике в виде признания сделок по отдельному отчуждению зданий, строений, сооружений и земельного участка, принадлежащих на праве собственности одному лицу, ничтожными, но требует дальнейшего осмысления и разработки с позиций частного (гражданского) права. Необходимо в законодательном порядке определить, что следует рассматривать в качестве «существенной составной части» земельного участка, в каких случаях возможны отступления от этого принципа и т. п.

Что же касается второго, то, поскольку понятия «главная вещь» и «принадлежность» в ГК РФ определены, этот принцип нуждается в адаптации применительно к земельному участку. В этом смысле уже сейчас можно поддержать высказанное в литературе предложение об изменении ст. 135 ГК РФ путем признания принадлежностью только движимой вещи, не являющейся прочно связанной с главной вещью (в данном случае с земельным участком). Как известно, недвижимость (прежде всего земельный участок) является основой как хозяйственной, так и обычной жизнедеятельности общества. Менять правила регулирования оборота недвижимости таким образом, что права, провозглашенные государством вещными, то есть, как правило, бессрочными, в одночасье могут поменять свою природу, едва ли правильно. Подобные преобразования должны носить взвешенный характер и быть максимально подготовленными.

Параллельное регулирование правоотношений по поводу земельного участка земельным и гражданским законодательством, а также все еще незначительный процент земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, привели к тому, что в гражданском законодательстве РФ практически полностью отсутствуют нормы так называемого соседского права. Речь идет об ограничениях права собственности на земельный участок, закрепленных в законе, но направленных не на защиту публичных интересов, а на защиту интересов собственников соседних земельных участков. Необходимо отметить, что в силу упомянутых причин в настоящее время количество судебных споров из «соседских» отношений еще невелико. Даже в тех случаях, когда спор был вызван нарушением прав соседей посредством, например, пристройки к жилому дому другого многоквартирного дома, иск был подан о признании недействительным постановления главы администрации, предоставившего этот участок, а не из нарушения норм гражданского права. Однако то, что споры между собственниками земельных участков о запрещении воздействия газа, дыма, пара, запаха, копоти, тепла, шума, иных вредных воздействий, происходящих с соседнего участка; о запрещении возведения на соседнем участке здания или сооружения, в отношении которого есть основания предполагать, что оно угрожает соседнему земельному участку; о запрещении углублять соседний участок таким образом, чтобы участок самого собственника потерял необходимую подземную опору; о праве общей долевой собственности на общую между участками стену и о порядке пользования ею; о праве на те ветки, корни и плоды деревьев и кустарников, которые простираются над соседним земельным участком, и т. п., будут иметь место, является бесспорным.

Заключение

Основываясь на изложенных выше доводах, вполне возможно отстаивать идею об абсолютной приоритетной силе Гражданского кодекса России при регулировании любых гражданско-правовых отношений, когда в этом существует необходимость. Необходимо помнить что любая гражданская норма земельного кодекса при ее реализации подлежит проверке на соответствие гражданскому закону.

Таким образом, в настоящее время в земельном законодательстве существуют определенные несоответствия, сами положения нередко на практике несут немало трудностей в процессе их реализации.

В связи с этим необходимо доработать и улучшить земельное законодательство в соответствии с гражданским кодексом, устранить возникающие пробелы между законодательными актами.

Земля, являясь предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов федерации порождает между собой большое количество разногласий по поводу применения и использования земельного участка, при этом не ущемляя прав субъектов и оставляя больше возможности для реализации и улучшения оборота земель. В связи с этим необходимо унифицировать земельное законодательство и привести к единому толкованию и применению норм земельного законодательства.

Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12.

12.1993

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 N 14-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 N 136-ФЗ Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 19.

Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. // под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

В.В. Чубаров «Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения». «Журнал Российского права», 2005, № 9

Проект Гражданского Уложения. Вотчинное право. Кн. 3. Т. 1. СПб., 1905. С. 177 — 257.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 N 136-ФЗ

Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12.

12.1993

СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005; 2003. N 27 (ч. 2).

Ст. 2709.

Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. // под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

СЗ от 14.

01.2002, N 2, ст. 133.

ВСНД и ВС РФ. 1993. N 33. Ст. 1318; СЗ РФ.

1998. N 10. Ст. 1143; 1999.

N 51. Ст. 6289; 2000. N

49. Ст. 4740; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст.

805; N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N

27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; N 49. Ст.

4850; 2005. N 10. Ст. 763.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 N 14-ФЗ

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 N 14-ФЗ

Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. // под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 N 136-ФЗ

Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения В. В. Чубаров «Журнал Российского права», 2005, № 9

Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 19.

Предвидя в свое время появление большого количества таких споров, авторы проекта Гражданского уложения Российской Империи включили в него главу III «Ограничения на пользу соседей» (см.: Проект Гражданского Уложения. Вотчинное право. Кн. 3. Т. 1. СПб., 1905. С. 177 — 257).