В изложенной норме содержится фундаментальный правовой признак ограниченного вещного права — следование юридической судьбе имущества при переходе права собственности от одного субъекта к другому.
ЖК РФ устанавливает равенство прав собственника и отказополучателя при использовании жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу (пункт 1 статьи 33 ЖК РФ), а также солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жильем (пункт 2 указанной статьи).
Завещательный отказ, как и отказ члена семьи от приватизации жилья, в соответствии со статьей 153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей. Для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны — наследодателя (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате ее совершения отказополучатель приобретает право проживания в жилом помещении наследодателя, полученного в собственность в порядке наследования другими наследниками.
При сравнении ст. 538 ГК РСФСР 1964 г. и ст. 1137 ГК РФ, регулирующих завещательный отказ, следует отметить, что п.
2 ст. 1137 ГК РФ предусмотрена возможность предоставления жилого помещения не только в пожизненное пользование, но и на определенный срок. Действующий ЖК РФ содержит ст. 33 «Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу», в соответствии с которой гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Таким образом, если право, вытекающее из завещательного отказа, установлено на определенный срок, то по истечении установленного срока пользования жилым помещением право пользования им у отказополучателя прекращается. Исключение составляют случаи возникновения прав на данное жилое помещение у соответствующего гражданина на другом законном основании.
В качестве примера можно назвать случаи, когда он стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение на основании сделки и др.
Отказополучатель пользуется предоставленным ему помещением наравне с наследниками (новыми собственниками помещения), используя весь объем правомочий по пользованию помещением, которым обладает собственник. Все правомочия отказополучателя действуют только в течение срока, на который установлен завещательный отказ. Исключение может быть предусмотрено соглашением между собственником помещения и отказополучателем, а в одностороннем порядке собственник не может ограничить право пользования отказополучателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 33 ЖК РФ гражданин, пользующийся жилым помещением в силу завещательного отказа, несет солидарную с собственником этого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иной порядок не предусмотрен соглашением между указанными собственниками и отказополучателем. Отказополучателю законодателем предоставлено право требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением (ч. 3 ст. 33 ЖК РФ). Данное право может способствовать сохранению прав легатария на жилое помещение в случае его отчуждения собственником. По мнению некоторых правоведов, такая государственная регистрация не имеет определяющего значения, поскольку возникновение права пользования обусловлено сочетанием нескольких юридических фактов: завещание, содержание завещательного отказа, открытие наследства, принятие наследства наследником. Представляется, что в современных условиях государственная регистрация прав отказополучателя по пользованию жилым помещением все-таки будет стимулировать становление более стабильного гражданского оборота и может служить своеобразным способом обеспечения прав отказополучателя.
3. Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) права пользования жилым помещением может возникать из правоотношений, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ). Доминирующей доктринальной точкой зрения на природу ограниченных вещных прав является их возникновение на основе действующих законов. Однако в цивилистике существует и другая менее распространенная точка зрения, которая интерпретирует происхождение ограниченных вещных прав из гражданско-правовых договоров.
Так, Е. А. Баринова среди непоименованных вещных прав выделяет аренду, наем жилого помещения, безвозмездное пользование (ссуду). Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ юридически оформил договорную природу постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего из договора пожизненного содержания с иждивением, который предоставляет получателю ренты не только право проживания в жилом помещении на протяжении всей его жизни, но и сохранение данного вещного права при отчуждении, сдачи в залог и ином обременении жилья с его согласия (статья 604 ГК РФ).
Нормативно-правовая регламентация договора пожизненного содержания с иждивением содержится в статьях 601 — 605 главы 33 Гражданского кодекса РФ.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. В соответствии со статьей 34 ЖК РФ права обладателя ограниченного вещного права — постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего у получателя ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением, аналогичны правам отказополучателя, предоставленным по завещательному отказу (статья 33 ЖК РФ).
Рассматривая статус отказополучателей и получателей ренты, можно сделать вывод, что основания прекращения ограниченных вещных прав граждан на жилые помещения регулируются недостаточно полно в ЖК РФ. Статью 35 ЖК РФ, которая предусматривает основания для выселения отказополучателей (использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей), необходимо применять и к лицам, являющихся членами семьи собственника, и к гражданам, пользующимся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Заключение
На основании вышеизложенного анализа правовых предписаний можно сделать следующие выводы:
1. Необходимо законодательно закрепить солидарную ответственность граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. В связи с этим предлагаем исключить п. 4 ст. 677 ГК и изложить п. 3 ст. 677 ГК РФ в следующей редакции: «Граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон».
2. В целях восполнения пробела в жилищном законодательстве в числе прав нанимателя служебного жилого помещения по договору найма закрепить право на вселение временных жильцов и возможность применения к данным отношениям ст. 80 ЖК РФ, которая устанавливает условия и порядок реализации данного права.
3. В целях упорядочения отношений между собственником и его бывшими членами семьи, а также устранения неоднозначного толкования термина «обеспечение иным жилым помещением» считаем целесообразным изложить п. 4 ст. 31 ЖК РФ в следующей редакции: «Суд вправе обязать собственника жилого помещения приобрести иное жилое помещение для бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментное обязательство, по договору купли-продажи либо предоставить жилое помещение по договору коммерческого найма, безвозмездного пользования».
4. Распространить действие ст. 35 ЖК РФ, устанавливающей основания выселения из жилого помещения отказополучателей, на лиц, являющихся членами семьи собственника жилого помещения и получателя ренты.
5. В настоящее время действующему жилищному законодательству известны три категории обладателей вещного права постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями: члены семьи собственника жилого помещения, имевшие равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшиеся от участия в приватизации жилья, отказополучатели по завещательному отказу, получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Реализация указанных предложений позволит усовершенствовать жилищное законодательство и укрепит права пользователей и собственноков жилых помещений.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.
07.2010) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.
11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 23.
07.2010) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Федеральный закон от 17.
12.2001 № 173-ФЗ (ред. от 27.
12.2009) «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.
12.2009) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Федеральный закон от 29.
12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.
07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.
06.1983) (ред. от 20.
07.2004) (утратил силу) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Постановление Правительства РФ от 21.
01.2006 № 25 (с изм. от 16.
01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Постановление Правительства РФ от 23.
05.2006 № 307 (ред. от 29.
07.2010) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Постановление Правительства РФ от 21.
05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ.-2005.-№ 22. Ст. 2126.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.
07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2009. № 9.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.
08.2007) // Бюллетень Верховного Суда РФ.-2007.-№ 11.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.
03.2006 // Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2006. № 5.
Решение Верховного Суда РФ от 16.
01.2008 N ГКПИ07−1022 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Баринова Е. А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 6 / Под ред. О. Ю. Шилохвоста. — М., 2003. С. 165 — 166.
Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. — М.:Волтерс Клувер, 2004. Т. 1. С. 592.
Далбаева Н. Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения / Н. Н. Далбаева // Известия ИГЭА. — 2007. — № 5. (50). -
С. 66−67.
Далбаева Н. Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения / Н. Н. Далбаева // Известия ИГЭА. — 2006. — №
5. (50). — С. 66−67.
Далбаева Н. Н. Понятие членов семьи собственника жилого помещения в свете нового Жилищного Кодекса РФ / Н. Н. Далбаева // Вестник молодых ученых: приложение к журналу «Известия ИГЭА» — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. — № 1(3). — С.80−84.
Жилищное право. Учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова / под ред. В. Н. Литовкина.
М.: Пресс 2009, С. 114−115.
Карпухин Д. В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. -2010. -№ 2. С. 23 — 30.
Рахвалова М. Н. Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа // Семейное и жилищное право. -2006.-№ 2. С. 3.
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов.
М.:Юристъ, 1997.-582с.
Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. -2005. -№ 1. С.
25.
Шешко Г. Ф. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Часть 1. — 2010.-№ 1.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.
07.2010) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.
12.2009) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.
07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2009. № 9.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.
11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 23.
07.2010) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Федеральный закон от 17.
12.2001 № 173-ФЗ (ред. от 27.
12.2009) «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
См. также п. 5 ч. 2 ст. 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации
Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.
06.1983) (ред. от 20.
07.2004) (утратил силу) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов.
М.:Юристъ, 1997. С. 82.
Постановление Правительства РФ от 23.
05.2006 № 307 (ред. от 29.
07.2010) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Шешко Г. Ф. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Часть 1. — 2010.-№ 1.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.
08.2007) // Бюллетень Верховного Суда РФ.-2007.-№ 11.
См. абз. 1 и 3 п. 32 постановления Пленума Верховного Суда от 02.
07.2009 № 14; вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.
Постановление Правительства РФ от 21.
01.2006 № 25 (с изм. от 16.
01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Постановление Правительства РФ от 21.
05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ.-2005.-№ 22. Ст. 2126
Решение Верховного Суда РФ от 16.
01.2008 N ГКПИ07−1022 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Шешко Г. Ф. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Часть 1. — 2010.-№ 1. С. 23.
Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, вопрос 3, 9.
Жилищное право. Учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова / под ред. В. Н. Литовкина.
М.: Пресс 2009, С. 114−115.
Далбаева Н. Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения / Н. Н. Далбаева // Известия ИГЭА. — 2007. — №
5. (50). — С. 66−67.
Далбаева Н. Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения / Н. Н. Далбаева // Известия ИГЭА. — 2006. — № 5. (
50). — С. 66−67.
Далбаева Н. Н. Понятие членов семьи собственника жилого помещения в свете нового Жилищного Кодекса РФ / Н. Н. Далбаева // Вестник молодых ученых: приложение к журналу «Известия ИГЭА» — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. — № 1(3). — С.80−84.
Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. -2005. -№ 1. С.
25.
Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. — М.:Волтерс Клувер, 2004. Т. 1. С. 592.
Баринова Е. А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 6 / Под ред. О. Ю. Шилохвоста. — М., 2003. С. 165 — 166.
Федеральный закон от 29.
12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.
07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед. обновление 24.
11.2010.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.
03.2006 // Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2006. № 5.
Далбаева Н. Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения / Н. Н. Далбаева // Известия ИГЭА. — 2006. — № 5.
(50). — С.
66−67
Карпухин Д. В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. -2010. -№ 2. С. 23 — 30.
Рахвалова М. Н. Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа // Семейное и жилищное право. -2006.-№ 2. С. 3.
Баринова Е. А. Там же.
