Перечень, данный в этой статье является открытым.
Общим для всех обременений является так называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации в том, чтобы будущий приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Регистрация таких сделок с недвижимостью, как аренда или ипотека, юридически приравнена к регистрации обременений.
Конкретный порядок государственной регистрации обременений установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3.
2. Особенности государственной регистрации аренды жилых помещений Специальные правила установлены для государственной регистрации договора аренды жилых помещений. Особенностью договора аренды жилого помещения на срок более года подлежит государственной регистрации согласно ст. 609 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст13 Закона о государственной регистрации, регистрация договора аренды жилого помещения возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон договора — арендодателя или арендатора. Государственная регистрация аренды производится путём регистрации договора аренды. Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную ч. III-1 вносится запись об аренде как обременении (ограничении), так как уже говорилось выше, аренда обременяет недвижимость.
Если объект недвижимости арендуется целиком, то в ЕГРП пишется: «Весь объект».
Ранее Правилами ведения ЕГРП была предусмотрена выдача свидетельства о регистрации аренды. Право аренды в настоящее время надлежащим образом подтверждается договором аренды с надписью о регистрации сделки.
В случае если по договору арендуется несколько жилых помещений госпошлина пошлина уплачивается за регистрацию одного договора независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст.452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.
Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст.433 и п. 1 ст.425 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение — правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение — неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст.4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.
3.
3. Особенности государственной регистрации ипотеки Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его ничтожность. Ипотека в качестве обременения имущества, возникает с момента заключения договора. Права залогодержателя на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Регистрация ипотеки, возникающей из договора об ипотеке, производится на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Которые подаются ими совместно. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, такое правило содержится в п. 1 ст.20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» тогда как в п. 1 ст.29 Закона о государственной регистрации содержится иное правило, согласно которому государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Следует обратить внимание на то, что процитированная норма действует в редакции ФЗ от 09.
06.2003 № 69-ФЗ и не была изменена, несмотря на то, что в Закон о государственной регистрации вносились изменения практически одновременно с внесением изменений в Закон об ипотеке. По мнению Е. А. Чефрановой, коллизия в этом случае должна быть разрешена не в пользу более позднего законодательного акта, иначе регулирующего аналогичные отношения, а в пользу специального закона.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора, стороны представляют:
договор об ипотеке с копией;
приложения к договору об ипотеке;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека в силу закона (например, в случае продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа) также подлежит государственной регистрации. Основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона является регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека в качестве обременения имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество. Иные условия возникновения могут содержаться в договоре. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Такая регистрация ипотеки производится одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Ипотека регистрируется в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Выводы. Действующим законодательством предусмотрена регистрация не только прав на жилые помещения, но и их обременений. Существует ряд юридических фактов, порождающих обременения собственника — это договоры и односторонние сделки. Каждое из обременений имеет свои особенности регистрации. Например, договор аренды жилого помещения регистрируется, если он заключен на срок более одного года. Отсутствие регистрации договора ипотеки вообще влечет его недействительность.
Заключение
Исходя из вышеизложенного, несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые связаны с противоречивостью нормативных актов в этой сфере, и не полной правовой регламентацией, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним играет только положительную роль в регулировании сферы, связанной с оборотом жилых помещений.
К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры и комнаты. Государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество (в том числе на жилые помещения) их ограничения, возникновение, переход и прекращение.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Подлежат государственной регистрации не только право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав. Регистрация этих обременений имеет свои особенности.
Целью регистрации прав на недвижимое имущество является установление надёжной, прочной, прозрачной системы оборота недвижимости.
Развитие отечественной системы регистрации прав на жилые помещения должно идти не в направлении уменьшения ее роли и через то — уменьшении рисков ненадлежащей организации системы, а наоборот — усилении значения регистрации при одновременном ее совершенствовании. В области материального права это должно привести к уменьшению практически до нуля значения владения недвижимостью как способа внешней легитимации прав на имущество. Нейтрализация же рисков, связанных с публичной достоверностью реестра, должна осуществляться путем усовершенствования порядка регистрации (и в первую очередь регламентации оснований регистрации, требований к документам, представляемым на регистрацию, и действий регистратора — регламентации гораздо более подробной, чем это есть на сегодняшний день), кадрового, организационного и технического обеспечения функционирования регистрационной системы.
Конституция Российской Федерации. — М.: Юридическая литература, 2007.
Гражданского кодекса Российской Федерации ч. I, II, III // г. Ростов-на-Дону: «Мар
Т", 2005.
Жилищного кодекса РФ / Собрание законодательства РФ, 03.
01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
Семейный кодекс РФ — Новосибирск: Сибирское университетское издательство, 2008 г.
Федеральный закон от 21.
07.1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «Консультант плюс».
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Российская газета, № 137, 22.
07.1998; Российская газета, 17.
05.2008г.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"//"Собрание законодательства РФ», 20.
04.1998, № 16, ст. 1801.
Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г.) «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СПС «Консультант плюс».
Приказ Минюста РФ от 25.
03.2003 № 70 Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество // СПС «Консультант плюс».
Инструкция ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда/www.comhoz.ru/pravo/Docum Show_DocumID336 52.html.
Инструкция О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения // Приказ Министрерства юстиции от 06.
08.2001. — № 133.
Инструкция О порядке государственной регистрации отдельных видов ограничений (обременений) // Приказ Министерства юстиции от 21.
09.2000. № 20.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены 18 февраля 1998 г. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 / Российская газета, № 42, 04.
03.1998.
Постановление Правительства РФ от 18.
02.1998 № 219 (ред. от 22.
11.2006) «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Российская газета, № 42, 04.
03.1998; Постановление Правительства РФ от 22.
11.2006 № 710/ Собрании законодательства РФ, 27.
11.2006.
Учебник Гражданское право: в 2 т. Том I / под ред. Суханова Е. А. — М.: Волтерс Клувер, 2004.
Алексеев В.А. недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Волтерс Клувер, 2007.
Афонина А. В. Всё об ипотеке. — М.: Омега-Л, 2006.
Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. // М.: ТК Велби, 2007.
Киндеева Е.А., Пискунов М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов — М.: Издательство Юрайт, 2004.
Певницкий С.Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. — М.: Статут, 2006.
Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Под ред. А. Р. Кирсанова. М., Ось-89, 2007.
Чефранова Е. А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. — М.: Статут, 2006.
Чубаров В. В. Проблема правового регулирования недвижимости. — М.: Статут, 2006.
Лобанов Г. А. Парадокс регистрации // Юрист, № 2, 2004 г.
Гришаев С. П. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество. // СПС «Консультант плюс».
п. 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ / «Собрание законодательства РФ», 03.
01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
Ст. 16 Жилищного кодекса РФ / «Собрание законодательства РФ», 03.
01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
П. 2 ст.16 Жилищного кодекса РФ / «Собрание законодательства РФ», 03.
01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
«Собрание законодательства РФ», 20.
04.1998, № 16, ст. 1801.
п. 216 Инструкции ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда/www.comhoz.ru/pravo/DocumShow_DocumID336 52. html
Крашенинников П.В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., Спартк, 1995. С. 5.
Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2003. № 3. С. 43.
п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ / «Собрание законодательства РФ», 03.
01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации ч. I, II, III // г. Ростов-на-Дону: «Мар
Т", 2002.
Учебник Гражданское право: в 2 т. Том I / под ред. Суханова Е. А. — М.: Волтерс Клувер, 2004. С.
102.
Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Под ред. А. Р. Кирсанова. М., Ось-89, 2007. С. 322 — 323.
Алексеев В.А. недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Волтерс Клувер, 2007. с.
87.
П. 1 ст.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / СПС «Консультант плюс».
Лобанов Г. А. Парадокс регистрации // Юрист, № 2, 2004 г.
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 / Российская газета, № 42, 04.
03.1998.
Приказ Минюста России № 83, Мингосимущества России № 172, Минземстроя России № 23 от 22 июля 1998 г. (утратил силу) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. № 20.
Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288 (утратило силу с 1 января 2005 г.) / Российская газета «Ведомственное приложение», № 55, 21.
03.1998; Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2004 г. № 627 / Собрание законодательства РФ, 22.
11.2004, № 47, ст. 4652
.
Федеральный закон от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ/Российская газета, № 188, 31.
08.2004.
ст. 35 Семейного кодекса РФ — Новосибирск: Сибирское университетское издательство, 2008 г. — 64 с.
Приказ Минюста РФ от 25.
03.2003 № 70 Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество // СПС «Консультант плюс».
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г.) // СПС «Консультант плюс».
Постановление Правительства РФ от 18.
02.1998 № 219 (ред. от 22.
11.2006) «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Российская газета, № 42, 04.
03.1998; Постановление Правительства РФ от 22.
11.2006 № 710/ Собрании законодательства РФ, 27.
11.2006.
Киндеева Е.А., Пискунов М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов — М.: Издательство Юрайт, 2004. С.
80.
Российская газета, № 137, 22.
07.1998; Российская газета, 17.
05.2008г.
Чефранова Е. А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. — М.: Статут, 2006. с.
98.
