Совершенствование процесса кредитования малого и среднего бизнеса в отечественной и зарубежной практике на примере ОАО Альфа-банка

Такая классификация отличается своим ограниченным применение в области страхования, поскольку характеризует существующие предпринимательские риски по таким критериям, которые не имеют существенного значения при осуществлении страховой защиты.

К примеру, вид страховых отношений не зависит от сроков его действия или уровня последствий. Все эти признаки отличаются наличием ключевого значения при в вопросах осуществляется идентификации, а также анализа, оценки предпринимательских рисков определенного хозяйствующего субъекта, для управления рисками (выбор методов, которые позволяют оптимизировать последствия от реализации подобного риска).

Может быть принято решение, касающееся передачи того или же иного риска на страхование. Дополнительная классификация проводится на основании:

− территория риска (глобальный, т. е. угрожающий предпринимательской активности в рамках определенной страны, угрожающий субъектам предпринимательской деятельности определенного региона, региональный, локальный, который влияет на хозяйствующего субъекта);

− длительность риска во времени (постоянный и кратковременный);

− численности всех тех лиц, которые принимают рискованное решение (групповойиндивидуальный).

Распространенным считается и такой подход, что основывается на выделении определенных предпринимательских рисков. Зависит все от направленности деятельности. Различают всего несколько видов риска:

политический;

организационный;

финансовый;

производственный;

инвестиционный;

коммерческий;

экологический.

Правда, сразу обращает внимание факт наличия непоследовательности в проведении подобного разделения предпринимательских рисков. Политический риск под собой подразумевает наличие возможности возникновения убытков/сокращения размеров прибыли, которые являются следствием госполитики (экспроприация, национализация без адекватной компенсации, изменения законодательства, военные действия, др.). Связан он с деятельностью государства, а также с деятельностью его структур, но предпринимателей, являющихся субъектами риска. Можно фактически то же самое говорить и об организационном (техническом — так он называется в некоторых источниках) риске. Он определяется степенью организации всей деятельности в целом.

В данном случае речь ведется не о направленности деятельности предпринимателя, а непосредственно о тех характеристиках, которые в одинаковой мере присущи субъектам хозяйственной деятельности. Если говорить про остальные виды, то все они связываются по большей части с источниками возникновения опасности, нежели с направленностью деятельности предпринимателя. Причина в том, что при осуществлении хозяйственной активности, которая направлена на извлечение прибыли, фактически одно и то же лицо выступает и субъектом перечисленных рисков. В результате можно сделать вывод: подобного рода классификации не отвечают принципам системности. Они представляют собой только перечисление отдельных видов предпринимательских рисков, которые выделяются по различным основаниям. Подобный подход не дает возможности построить непротиворечивую внутренне систему видов предпринимательских рисков, которая необходима для целей проведения страхования. Необходимым будет выработка по типам классификации предпринимательских рисков. Эта классификация должна давать возможности систематизировать все страхуемые предпринимательские риски на основе однородности страховых отношений, которые возникают в процессе защиты предпринимателей от угрожающих опасностей. С учетом отмеченных ранее достоинств, указанных недостатков классификаций, которые существуют как в экономической, так еще и в юридической науке, оправданным считаем такой вариант классификации:

1. Предпринимательские риски стандартного типа: это такие опасности, которые отрицательно влияют на финансовые результаты хоздеятельности предпринимателя на практически всех стадиях денежного оборота предприятия. Инвестиционные риски (все те опасности, которые возникающие на денежной стадии кругооборота и опасности, которые заключаются в угрозе появления непредвиденных финансовых потерь, в неполучении ожидаемого дохода в процессе реализации продуманных программ инвестиций). Включают в себя:

− риски инвестирования реального;

− риски инвестирования финансового;

− риски инвестирования инновационного .

Риски, которые связаны с перерывом хозяйственной деятельности, представляют собой такие опасности, которые могут постичь предприятие на производственной стадии кругооборота, повлечь материальные потери предпринимателя. Эти потери могут найти свое выражение:

− в риске потери прибыли за время простоя;

− в риске затрат по сокращению убытков от простоя;

− в риске несения дополнительных расходов, которые компания несет на возобновление своей деятельности.

Все те кредитные риски (опасности, которые угрожают предпринимателю на товарной стадии кругооборота, включают в себя):

− риски кредита банковского;

— риски, связанные с невозвратом или же несвоевременным возвратом кредита/ процентов по нему;

− риски кредита коммерческого;

— риск по неоплате поставленных товаров, оказанных услуг;

— риск по непоставке товаров, неоказания тех услуг, которые были оплачены авансом;

— т.н. фабрикационные риски, которые имеют место случай отказа контрагента страхователя принятия им заказанного ранее товара, услуги.

Риски реализационные. Это такие опасности, которые были связаны с изменением рыночной конъюнктуры и приводят к понижению объема реализации предпринимателем работ, товаров, услуг. В результате всего этого происходит неполучение ожидаемой прибыли. Все риски непредвиденных расходов (угрозы, которые основаны на наступлении событий, за собой влекущих отрицательные отклонения от ожидаемых прибылей предпринимателя вследствие возникновения необходимости произвести материальные затраты дополнительного характера.

2. Валютные риски. Это такие риски, которые связаны с изменением курсов валют. В частности, это риски сделок, которые возникают по причине наличия вероятности валютных убытков помконкретным операциям в иностранной валюте (результат неопределенности стоимости в нацвалюте инвалютной сделки). Это же риски перевода, которые связываются с возможностью возникновения убытков при проведении бухучета активов, пассивов в инвалюте; валютные экономические риски, которые заключаются в колебании стоимости пассивов-активов предприятия и приводят к понижению доходов от акций, которые котируются в иностранной валюте.

3. Риски биржевые. Это риски потерь, риски неполучения ожидаемых доходов по причине негативных последствий изменений, существующих на рынке финансовых инструментов. Сюда можно включить:

− риски изменения цены на акции, а также другие финансовые инструменты;

− риски, которые связаны с изменениями финансовых индексов;

− риски, которые связаны с изменениями в размере выплаты дивидендов.

Предложенная классификация в себя включает 3 основные группы предпринимательских страхуемых рисков. Эти группы выделяются на основании частоты, а также вероятности их возникновения при проведении хозяйственной деятельности предпринимателя. Стандартным предпринимательским рискам, к примеру, подвергаются почти все участники делового оборота, поскольку в процессе направленной на извлечение им прибыли деятельности каждый проходит как минимум одну из экономических стадий хозяйственного кругооборота. Можно сделать вывод о том, что он становится субъектом риска, который характерен для каждой из них.

Что касается второй и третьей группы предпринимательских рисков, то они специальные, и затрагивают собой только тех предпринимателей, работы которых связывается с операциями, связанными с иностранной валютой, с финансовыми инструментами. Ценность указанной представленной классификации, заключается в учете не всех возможных рисков предпринимателя (это принято в экономической литературе, а также в большей части исследований юридического характера), а только в учете страхуемых предпринимательских рисков.

Система призвана служить для целей развития страховых услуг в представленной сфере, для целей формирования понятных для потребителя данных услуг страховых продуктов. Она должна полностью исключать путаницу, которая возникает при отграничении рисков, что страхуются по договору страхования предпринимательских рисков от тех рисков, которые страхуются, к примеру, по договорам страхования имущества/страхования ответственности.

Развитие ипотеки в России на данный момент вообще нельзя себе представить без очень широкого масштабного внедрения системы по ипотечному кредитованию. Ее развитие при этом возможным будет исключительно при наличии тех условий, которые являются выгодными как для банков, так дополнительно к этому и для заемщиков кредитов.

Выгодность операций для банков и их доступность непосредственно для заемщиков ипотечных кредитов будет определяться стоимостью кредитных ресурсов, которые нужны для кредитора, а также степенью долгосрочности кредита. Мировой практикой показывается, что ипотека опирается по большей части именно на два важных источника:

накопительные (или же сберегательные) счета для населения,

эмиссия ценных бумаг, которая осуществляется на сумму выданных ипотечных кредитов (имеет название вторичного рынка закладных).

Указанным источникам во многом соответствуют две наиболее важные, наиболее принципиальные модели по организации всей системы ипотечного кредитования:

1) так называемая модель депозитарного института вроде сберегательного банка. Она предусматривает под собой аккумулирование денежных средств для целей ипотечного кредитования по большей части именно через вклады целевого назначения, а также через сбережения контрактные;

2) модели ипотечной компании. Ипотечные компании в данном случае просто не привлекают вклады. Они инвестируют за счет собственного капитала, за счет срочных займов начальные операции. Компаниями выдаются ипотечные кредиты, эти же компании обслуживают их. Правда, выдав тот или иной заем, они продают его третьим лицам (фактически — инвесторам). Делается это непосредственно или посредством выпуска ценных бумаг, которые полностью обеспечены ипотечными кредитами. Представленная модель предполагает под собой наличие очень развитого вторрынка ипотеки. Здесь, на этом рынке, и продаются ранее выданные кредиты ипотечные.

На данный момент появляется несколько совершенно систем по проведению ипотечного кредитования. К примеру, одна такая система опирается на непосредственно коммерческого застройщика. Этот тот субъект, для которого недвижимость не является предметом потребления, а товар не становится источником прибыли. Представленная система в себя может включать дополнительно элементы ипотеки, оформления под залог объектов нового строительства кредитов.

Примером подобной системы можно назвать ипотечную систему «Форвардкредитинвест». Эта система является сама по себе очень схожей с работавшей до настоящего времени специальной системой по кредитованию инвестиционных проектов в отраслях народного хозяйства. По этой причине необходимо будет провести описание этой системы.

Основным ее назначением становится существенная активизация деятельности на имеющемся рынке коммерческого застройщика. Это новая ключевая фигура инвестиционно-строительного бизнеса, для которого жилье представляется в качестве не предмета потребления, а товара. Для них это своего рода источник прибыли.

Полностью инвестиционный цикл по представленной схеме осуществляется без прямого участия в этом цикле со стороны гражданина. Он должен быть заинтересован в улучшении жилищных условий. Именно этим представленная система схожа в наибольшей мере с широко использовавшейся ранее схемой по строительству жилья т.н. «хозспособом». Правда, в отличие от существовавшего «хозспособа» (жилье в нем рассматривалось в качестве объекта потребления, а все кредиты просто покрывались из тех источников, которые не связаны с работой предприятий в жилищной отрасли), современная система «Форвардкредитинвест» является чисто рыночной. Она опирается на интересы только коммерческих структур, привлекает в инвестиционный процесс деньги, которые есть у юрлиц под прибыли, поступающие от продажи жилья. Она является сходной с системой, которая широко используется в коммерческом жилищном строительстве американскими дивелоперами.

Что касается заложенных в «Форвардкредитинвест» логики, а также установленных механизмов по кредитованию.

Основным ее отличием от традиционных схем становится включение элементов ипотеки. Под этим понимается оформление кредитов под залог существующего объекта (небольшой части объекта) строительства. С этого проистекает и высокая степень дробности (порционности) предоставляемых кредитов по ходу осуществления строительства. В условиях высокой инфляции, которая влияет на цены в области строительств, представленный кредит по договоренности между коммерческим застройщиком и банком при оформлении залога предоставляться может в нескольких видах:

фиксированный, плавающий (т.е. тот, который индексируется в соответствии с прописанными индексами цен на квадратный метр).

В программу по кредитованию представленной системы зачастую включается и отработка способов по контролю банка за работой, за деятельностью коммерческих застройщиков. Плюс к этому стоит сказать про отношения с иными инвесторами-компаньонами, про способы защиты объектов ипотеки от многократного или двойного залога.

Внедрение системы «Форвардкредитинвест» дает возможности позитивно, положительно влиять на осуществление ликвидации дефицита, на насыщение рынка жилья. Вместе с тем указанная система ориентирована по своей внутренней логике на получение максимальных прибылей от продажи жилья. Она не имеет целью заботу о гражданах, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Анализ показывает, что в программу не закладываются меры по ее специальной господдержке. Муниципальным органам, которые принимают решения относительно предоставления площадок под застройки по указанной системе, нужно будет:

включать в свои решения наличие обязательств застройщика на предоставление определенной части жилья после завершения им строительства не пользу незащищенных слоев населения, в других случаях — предоставлять (т.е. продавать) свои права на застройку по конкурсу для коммерческих застройщиков. Программой было предусмотрено наличие нескольких ограничений при осуществлении отчуждения имущественных прав на небольшую часть возводимого жилья у коммерческих инвесторов:

минимальная сумма составляет 10%, а максимальная достигает 25% жилплощади на пользу муниципалитета (зависит от престижности, а также от других достоинств, имеющихся у места застройки).

Если же нижний уровень не будет устраивать инвестора, а верхний -не будет нравится муниципальной администрации, в таком случае права на застройку выносят на публичный конкурс для застройщиков. Все обязательства, все платежи за права застройки четко должны быть определены, произведены до момента начала застройки. В последующем они не должны будут изменяться для целей соблюдения интересов инвестора застройщика.

Указанная выше система представляет собой специальный механизм инвестирования. Несмотря на наличие некоторой степени жесткости в своей организации она способна воздействовать реально на имеющийся жилищный дефицит в государстве.

Иная система основывается на оформлении закладных, которые установлены на имеющуюся недвижимость, получении кредитов под нее на проведение нового строительства. Есть специальные системы по осуществлению ипотечного кредитования. Эти система наряду с банковскими кредитами предусматривают под закладную использование целого ряда дополнительных источников по финансированию. В частности, это могут быть жилищные сертификаты, дотации муниципалитета, финансовые средства предприятий, граждан.

Наиболее адаптированной на территории России есть модель сбербанка, которая предполагает под собой использование схем накопительных счетов. Она используется непосредственно Сбербанком России. Согласно представленной концепции, согласно соответствующей программе между вкладчиками и учреждением Сбербанка заключается специальный сберегательный жилищный контракт, который содержит условия, а также порядок накопления денежных средств, что используются на приобретение или же на строительство жилья. Плюс к этому стоит сказать и про условия по предоставления ипотечного кредита. Максимальные сроки контракта составляют один год. После выполнения всех условий контракта, клиент получает права на ипотечный кредит по пониженным процентным ставкам. Сроки предоставления этих средств по многом зависят от периода по накоплению средств.

Ипотечный акционерный банк (учреждение ИАБ) Москвы примерно с марта 1994 г. ввела в практику специальные целевые жилищные семейные накопительные счета (так называемые семейные счета). Они открываются для своих же акционеров. Целью семейного счета является постепенное накопление для получения ипотечных кредитов денежных средств на приобретение (или же на строительство) объектов недвижимости (квартиры, дома или дачи). Наименьшим периодом по накоплению средств на счете, который будет достаточным для целей получения кредита, становится один год. Клиент при этом получает полное право на получение ипотечного кредита при условии накоплений на счете начиная от 30% от той суммы, которая необходима на приобретение той или иной недвижимости. Кредит выдается соответственно в размере, равным 70% суммы, делается это под залог строящегося (приобретаемого) объекта недвижимости.

Главной проблемой по внедрению представленной модели в России становится угроза установления отрицательных негативных рыночных ставок по вкладам (которые будут гораздо ниже, чем процент инфляции). Если отсутствует компенсация или же нет дополнительных госдотаций вкладчикам, в таком случае нужно будет не только осуществлять взносы в целях выполнения условий контракта, но накапливать к этому дополнительные средства (компенсация уменьшений в реальной величине сбережений).

В условиях полного отсутствия доступных для большого количества населения России кредитов, выдаваемых на покупку жилья, такая система все дает возможности привлечения определенных дополнительных финансовых ресурсов на проведение кредитования жилья.

При этом существенно ограничиваются размеры привлекаемых средств лишь объемами сбережений, имеющихся у прямых вкладчиков. Они заинтересованы в получении жилищных кредитов. Такие условия не распространяются на сбережения, имеющиеся у другой части населения, как не распространяются и на свободные финансовые ресурсы, которые есть у юрлиц.

Реалии отечественной экономики дают возможности выдавать кредиты со строго фиксированными процентными ставками чрезмерно рискованной для банка.

В такой ситуации использоваться могут самые разные механизмы:

а) проведение индексации платежей по займам, что устанавливается в зависимости от изменений курса рублей к долларам;

б) ежемесячное равномерное погашение сумм основного долга с последующими выплатами фиксированного процента с оставшихся сумм долга с осуществлением пересмотра подобной суммы долга при изменениях официальных размеров минимальной зарплаты (данные используются Ярославским филиалом созданного Ипотечного акционерного банка);

в) инструменты с наличием регулируемой отсрочки платежа (так называемые ИРОП), разработанные для России. Сделано это было Институтом экономики города.

Преодоление трудностей, которые связаны с развитием кредитования ипотечного, способствовать будет во многом формирование структур, призванных целенаправленно разрешать все задачи, которые связаны с развитием ипотечного рынка.

26 августа 1996 г. № 1010 появилось Постановление, которое дало стимул для развития всей системы по ипотечному кредитованию на территории России.

Одним из вариантов можно будет назвать погашение незначительной части первоначального взноса.

Вторым способом становится погашение части долга у заемщика на протяжении определенных сроков (или же всего) срока по кредитованию. Подобную сумму вычисляют и закладывают в статьи бюджета, которые субсидируют проведение ипотечного кредитования некоторых категорий населения. Указанная методика требует тщательных вычислений размеров госсубсидий на основании определения существующих категорий заемщиков, нуждающихся в господдержке. Иначе расходные части бюджета окажутся просто неоправданно преувеличенными.

Какую систему предлагает автор?

1. Правительство создает специальный гарантийный фонд (просто именуемый как Фонд) для облигаций (или же для долговых обязательств), которые эмитируются банками, являющимся участниками проекта.

2. Создание прочной системы по осуществлению ипотечного кредитования нужно будет осуществлять за счет существующих средств населения, а также за счет коммерческих структур. Целесообразно будет привлекать к этому дополнительно средства из международных финансовых организаций.

3. Фондом выдаются гарантии, которые касаются ценных бумаг, эмитируемых субъектами ипотечного рынка.

Фонд гарантийный специально создается для целей приобретения у банков — участников проекта облигации, выпущенные ими. Это необходимо в таком случае, когда у банков не имеется возможности поддержания их курса. Расчеты с банками осуществляются во всех таких случаях, при которых банки могут воспользоваться правами продажи Фондов своих ценных бумаг, которые зафиксированы в соглашении с ними.

Банки, которые являются участниками проекта, выдают специальные займы. Эти займы предназначаются для финансирования специальных производственных вложений строительства под залог недвижимого имущества и эмитируют облигации для последующего аккумулирования на цели кредитования денежных средств. Если же по первоначально выпущенным облигациям постепенно приближается срок погашения, то в таком случае банки будут должны или увеличивать сроки действия таких облигаций, или же воспользоваться своими правом, продать их непосредственно Фонду. Фонд держателем будет ровно до тех самых пор, пока эти средства не будут погашены окончательно. Фонд, плюс к этому, может выступать и в роли специальной перестраховочной компании в отношении к тем фирмам, которые страхуют чистоту титула (полное отсутствие претензий непосредственно на недвижимость и предмет ипотеки). Могут выдаваться гарантии для погашения непосредственно по ипотечным облигациям.

4. Если будет использована такая схема, то могут быть разрешены такие проблемы:

а) будет иметь место высоколиквидная универсальная ценная бумага. В ней нуждается на данный момент отечественный фондовый рынок, а также его финансовые компании;

б) если будет иметь место объединение существенного числа кредитных договоров из большого числа регионов страны, то значительно понижаются риски проведения ипотечного кредитования.

5. Руководить Фондом, а также всеми его активами будет специальный агент Правительства России (предполагается, что это будет Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию). Предпочтительной юридической формой для представленного агента Правительства становится ОАО, которое учреждается отечественными финансовыми структурами.

6. Состав банков, которые являются участниками проекта, нужно будет определять на основании тех критериев, которые вырабатываются Мировым банком. В частности, это минимальные требования, которые предъявляются к размерам капитала, к среднему доходу на одну акцию и к уровню ликвидности и т. д.

7. Долговые обязательства у банков-участников будет обладать тремя уровнями защиты: гарантия банка, кредит предоставляющего; весь объем прав, который переходит по ипотечному кредиту, а также по недвижимости, которая обеспечивает такие права как залог; гарантии со стороны Правительства РФ.

Наиболее важным и приемлемым способом для обеспечения уплаты покупателями полных сумм выкупной цены строения, жилого дома, а вместе с тем и установление обременений, которые преследуют социально-политические цели, становится ипотека (или залог недвижимости).

Запреты, которые устанавливаются договорами об ипотеке (равно как и все другие сделки с имуществом недвижимым), в обязательном порядке подлежат госрегистрации. Учреждение юстиции, которое занимается госрегистрацией прав на недвижимое имущество, а также проводит госрегистрацию сделок с ним, должно будет отказать покупателям в госрегистрации таких сделок, которые противоречат залоговым обязательствам.

Право на имущество появляется с момента проведения госрегистрации. Залогодержатель, таким образом, полностью защищен будет от противоправных действий, которые могут иметь место со стороны залогодателя. Само собой, это совершенно не исключает возможности совершения залогодателями незаконных сделок со всем заложенным имуществом. Правда, подобные сделки будут или ничтожными, или же недействительными.

Юридических последствий они создавать не будут.

Нужно отметить: все предлагаемые схемы становятся причиной возникновения прав собственности у покупателя (госрегистрация на его имя) и непосредственно уже после совершения такой сделки, а не после полного расчета. Продиктовано во многом это двумя обстоятельствами.

Переход права собственности будет возлагать бремя содержания имущества на покупателя, т. е. нового собственника.

Предметом ипотеки (или же залога недвижимости) будет только имущество, которые принадлежит залогодателю на правах собственности.

Разработка, а также реализация представленных программ как на региональном, так и на федеральном уровне даст возможности создать прочную финансовую базу, нужную для проведения ипотечного кредитования, а вместе с тем еще и существенно повысить степень инвестиционной активности населения. Оно должно иметь определенный стимул, который необходим для вложения финансовых, а также всех иных имущественных средств.

Развитие ипотеки в России на данный момент вообще нельзя себе представить без очень широкого масштабного внедрения системы по ипотечному кредитованию. Ее развитие при этом возможным будет исключительно при наличии тех условий, которые являются выгодными как для банков, так дополнительно к этому и для заемщиков кредитов.

Выгодность операций для банков и их доступность непосредственно для заемщиков ипотечных кредитов будет определяться стоимостью кредитных ресурсов, которые нужны для кредитора, а также степенью долгосрочности кредита. Мировой практикой показывается, что ипотека опирается по большей части именно на два важных источника:

накопительные (или же сберегательные) счета для населения,

эмиссия ценных бумаг, которая осуществляется на сумму выданных ипотечных кредитов (имеет название вторичного рынка закладных).

Указанным источникам во многом соответствуют две наиболее важные, наиболее принципиальные модели по организации всей системы ипотечного кредитования:

1) так называемая модель депозитарного института вроде сберегательного банка. Она предусматривает под собой аккумулирование денежных средств для целей ипотечного кредитования по большей части именно через вклады целевого назначения, а также через сбережения контрактные;

2) модели ипотечной компании. Ипотечные компании в данном случае просто не привлекают вклады. Они инвестируют за счет собственного капитала, за счет срочных займов начальные операции. Компаниями выдаются ипотечные кредиты, эти же компании обслуживают их. Правда, выдав тот или иной заем, они продают его третьим лицам (фактически — инвесторам). Делается это непосредственно или посредством выпуска ценных бумаг, которые полностью обеспечены ипотечными кредитами. Представленная модель предполагает под собой наличие очень развитого вторрынка ипотеки. Здесь, на этом рынке, и продаются ранее выданные кредиты ипотечные.

На данный момент появляется несколько совершенно систем по проведению ипотечного кредитования. К примеру, одна такая система опирается на непосредственно коммерческого застройщика. Этот тот субъект, для которого недвижимость не является предметом потребления, а товар не становится источником прибыли. Представленная система в себя может включать дополнительно элементы ипотеки, оформления под залог объектов нового строительства кредитов.

Примером подобной системы можно назвать ипотечную систему «Форвардкредитинвест». Эта система является сама по себе очень схожей с работавшей до настоящего времени специальной системой по кредитованию инвестиционных проектов в отраслях народного хозяйства. По этой причине необходимо будет провести описание этой системы.

Основным ее назначением становится существенная активизация деятельности на имеющемся рынке коммерческого застройщика. Это новая ключевая фигура инвестиционно-строительного бизнеса, для которого жилье представляется в качестве не предмета потребления, а товара. Для них это своего рода источник прибыли.

Полностью инвестиционный цикл по представленной схеме осуществляется без прямого участия в этом цикле со стороны гражданина. Он должен быть заинтересован в улучшении жилищных условий. Именно этим представленная система схожа в наибольшей мере с широко использовавшейся ранее схемой по строительству жилья т.н. «хозспособом». Правда, в отличие от существовавшего «хозспособа» (жилье в нем рассматривалось в качестве объекта потребления, а все кредиты просто покрывались из тех источников, которые не связаны с работой предприятий в жилищной отрасли), современная система «Форвардкредитинвест» является чисто рыночной. Она опирается на интересы только коммерческих структур, привлекает в инвестиционный процесс деньги, которые есть у юрлиц под прибыли, поступающие от продажи жилья. Она является сходной с системой, которая широко используется в коммерческом жилищном строительстве американскими дивелоперами.

Что касается заложенных в «Форвардкредитинвест» логики, а также установленных механизмов по кредитованию.

Основным ее отличием от традиционных схем становится включение элементов ипотеки. Под этим понимается оформление кредитов под залог существующего объекта (небольшой части объекта) строительства. С этого проистекает и высокая степень дробности (порционности) предоставляемых кредитов по ходу осуществления строительства. В условиях высокой инфляции, которая влияет на цены в области строительств, представленный кредит по договоренности между коммерческим застройщиком и банком при оформлении залога предоставляться может в нескольких видах:

фиксированный, плавающий (т.е. тот, который индексируется в соответствии с прописанными индексами цен на квадратный метр).

В программу по кредитованию представленной системы зачастую включается и отработка способов по контролю банка за работой, за деятельностью коммерческих застройщиков. Плюс к этому стоит сказать про отношения с иными инвесторами-компаньонами, про способы защиты объектов ипотеки от многократного или двойного залога.

Внедрение системы «Форвардкредитинвест» дает возможности позитивно, положительно влиять на осуществление ликвидации дефицита, на насыщение рынка жилья. Вместе с тем указанная система ориентирована по своей внутренней логике на получение максимальных прибылей от продажи жилья. Она не имеет целью заботу о гражданах, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Анализ показывает, что в программу не закладываются меры по ее специальной господдержке. Муниципальным органам, которые принимают решения относительно предоставления площадок под застройки по указанной системе, нужно будет:

включать в свои решения наличие обязательств застройщика на предоставление определенной части жилья после завершения им строительства не пользу незащищенных слоев населения, в других случаях — предоставлять (т.е. продавать) свои права на застройку по конкурсу для коммерческих застройщиков. Программой было предусмотрено наличие нескольких ограничений при осуществлении отчуждения имущественных прав на небольшую часть возводимого жилья у коммерческих инвесторов:

минимальная сумма составляет 10%, а максимальная достигает 25% жилплощади на пользу муниципалитета (зависит от престижности, а также от других достоинств, имеющихся у места застройки).

Если же нижний уровень не будет устраивать инвестора, а верхний -не будет нравится муниципальной администрации, в таком случае права на застройку выносят на публичный конкурс для застройщиков. Все обязательства, все платежи за права застройки четко должны быть определены, произведены до момента начала застройки. В последующем они не должны будут изменяться для целей соблюдения интересов инвестора застройщика.

Указанная выше система представляет собой специальный механизм инвестирования. Несмотря на наличие некоторой степени жесткости в своей организации она способна воздействовать реально на имеющийся жилищный дефицит в государстве.

Иная система основывается на оформлении закладных, которые установлены на имеющуюся недвижимость, получении кредитов под нее на проведение нового строительства. Есть специальные системы по осуществлению ипотечного кредитования. Эти система наряду с банковскими кредитами предусматривают под закладную использование целого ряда дополнительных источников по финансированию. В частности, это могут быть жилищные сертификаты, дотации муниципалитета, финансовые средства предприятий, граждан.

Наиболее адаптированной на территории России есть модель сбербанка, которая предполагает под собой использование схем накопительных счетов. Она используется непосредственно Сбербанком России. Согласно представленной концепции, согласно соответствующей программе между вкладчиками и учреждением Сбербанка заключается специальный сберегательный жилищный контракт, который содержит условия, а также порядок накопления денежных средств, что используются на приобретение или же на строительство жилья. Плюс к этому стоит сказать и про условия по предоставления ипотечного кредита. Максимальные сроки контракта составляют один год. После выполнения всех условий контракта, клиент получает права на ипотечный кредит по пониженным процентным ставкам. Сроки предоставления этих средств по многом зависят от периода по накоплению средств.

Ипотечный акционерный банк (учреждение ИАБ) Москвы примерно с марта 1994 г. ввела в практику специальные целевые жилищные семейные накопительные счета (так называемые семейные счета). Они открываются для своих же акционеров. Целью семейного счета является постепенное накопление для получения ипотечных кредитов денежных средств на приобретение (или же на строительство) объектов недвижимости (квартиры, дома или дачи). Наименьшим периодом по накоплению средств на счете, который будет достаточным для целей получения кредита, становится один год. Клиент при этом получает полное право на получение ипотечного кредита при условии накоплений на счете начиная от 30% от той суммы, которая необходима на приобретение той или иной недвижимости. Кредит выдается соответственно в размере, равным 70% суммы, делается это под залог строящегося (приобретаемого) объекта недвижимости.

Главной проблемой по внедрению представленной модели в России становится угроза установления отрицательных негативных рыночных ставок по вкладам (которые будут гораздо ниже, чем процент инфляции). Если отсутствует компенсация или же нет дополнительных госдотаций вкладчикам, в таком случае нужно будет не только осуществлять взносы в целях выполнения условий контракта, но накапливать к этому дополнительные средства (компенсация уменьшений в реальной величине сбережений).

В условиях полного отсутствия доступных для большого количества населения России кредитов, выдаваемых на покупку жилья, такая система все дает возможности привлечения определенных дополнительных финансовых ресурсов на проведение кредитования жилья.

При этом существенно ограничиваются размеры привлекаемых средств лишь объемами сбережений, имеющихся у прямых вкладчиков. Они заинтересованы в получении жилищных кредитов. Такие условия не распространяются на сбережения, имеющиеся у другой части населения, как не распространяются и на свободные финансовые ресурсы, которые есть у юрлиц.

Реалии отечественной экономики дают возможности выдавать кредиты со строго фиксированными процентными ставками чрезмерно рискованной для банка.

В такой ситуации использоваться могут самые разные механизмы:

а) проведение индексации платежей по займам, что устанавливается в зависимости от изменений курса рублей к долларам;

б) ежемесячное равномерное погашение сумм основного долга с последующими выплатами фиксированного процента с оставшихся сумм долга с осуществлением пересмотра подобной суммы долга при изменениях официальных размеров минимальной зарплаты (данные используются Ярославским филиалом созданного Ипотечного акционерного банка);

в) инструменты с наличием регулируемой отсрочки платежа (так называемые ИРОП), разработанные для России. Сделано это было Институтом экономики города.

Преодоление трудностей, которые связаны с развитием кредитования ипотечного, способствовать будет во многом формирование структур, призванных целенаправленно разрешать все задачи, которые связаны с развитием ипотечного рынка.

26 августа 1996 г. № 1010 появилось Постановление, которое дало стимул для развития всей системы по ипотечному кредитованию на территории России.

Одним из вариантов можно будет назвать погашение незначительной части первоначального взноса.

Вторым способом становится погашение части долга у заемщика на протяжении определенных сроков (или же всего) срока по кредитованию. Подобную сумму вычисляют и закладывают в статьи бюджета, которые субсидируют проведение ипотечного кредитования некоторых категорий населения. Указанная методика требует тщательных вычислений размеров госсубсидий на основании определения существующих категорий заемщиков, нуждающихся в господдержке. Иначе расходные части бюджета окажутся просто неоправданно преувеличенными.

Какую систему предлагает автор?

1. Правительство создает специальный гарантийный фонд (просто именуемый как Фонд) для облигаций (или же для долговых обязательств), которые эмитируются банками, являющимся участниками проекта.

2. Создание прочной системы по осуществлению ипотечного кредитования нужно будет осуществлять за счет существующих средств населения, а также за счет коммерческих структур. Целесообразно будет привлекать к этому дополнительно средства из международных финансовых организаций.

3. Фондом выдаются гарантии, которые касаются ценных бумаг, эмитируемых субъектами ипотечного рынка.

Фонд гарантийный специально создается для целей приобретения у банков — участников проекта облигации, выпущенные ими. Это необходимо в таком случае, когда у банков не имеется возможности поддержания их курса. Расчеты с банками осуществляются во всех таких случаях, при которых банки могут воспользоваться правами продажи Фондов своих ценных бумаг, которые зафиксированы в соглашении с ними.

Банки, которые являются участниками проекта, выдают специальные займы. Эти займы предназначаются для финансирования специальных производственных вложений строительства под залог недвижимого имущества и эмитируют облигации для последующего аккумулирования на цели кредитования денежных средств. Если же по первоначально выпущенным облигациям постепенно приближается срок погашения, то в таком случае банки будут должны или увеличивать сроки действия таких облигаций, или же воспользоваться своими правом, продать их непосредственно Фонду. Фонд держателем будет ровно до тех самых пор, пока эти средства не будут погашены окончательно. Фонд, плюс к этому, может выступать и в роли специальной перестраховочной компании в отношении к тем фирмам, которые страхуют чистоту титула (полное отсутствие претензий непосредственно на недвижимость и предмет ипотеки). Могут выдаваться гарантии для погашения непосредственно по ипотечным облигациям.

4. Если будет использована такая схема, то могут быть разрешены такие проблемы:

а) будет иметь место высоколиквидная универсальная ценная бумага. В ней нуждается на данный момент отечественный фондовый рынок, а также его финансовые компании;

б) если будет иметь место объединение существенного числа кредитных договоров из большого числа регионов страны, то значительно понижаются риски проведения ипотечного кредитования.

5. Руководить Фондом, а также всеми его активами будет специальный агент Правительства России (предполагается, что это будет Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию). Предпочтительной юридической формой для представленного агента Правительства становится ОАО, которое учреждается отечественными финансовыми структурами.

6. Состав банков, которые являются участниками проекта, нужно будет определять на основании тех критериев, которые вырабатываются Мировым банком. В частности, это минимальные требования, которые предъявляются к размерам капитала, к среднему доходу на одну акцию и к уровню ликвидности и т. д.

7. Долговые обязательства у банков-участников будет обладать тремя уровнями защиты: гарантия банка, кредит предоставляющего; весь объем прав, который переходит по ипотечному кредиту, а также по недвижимости, которая обеспечивает такие права как залог; гарантии со стороны Правительства РФ.

Наиболее важным и приемлемым способом для обеспечения уплаты покупателями полных сумм выкупной цены строения, жилого дома, а вместе с тем и установление обременений, которые преследуют социально-политические цели, становится ипотека (или залог недвижимости).

Запреты, которые устанавливаются договорами об ипотеке (равно как и все другие сделки с имуществом недвижимым), в обязательном порядке подлежат госрегистрации. Учреждение юстиции, которое занимается госрегистрацией прав на недвижимое имущество, а также проводит госрегистрацию сделок с ним, должно будет отказать покупателям в госрегистрации таких сделок, которые противоречат залоговым обязательствам.

Право на имущество появляется с момента проведения госрегистрации. Залогодержатель, таким образом, полностью защищен будет от противоправных действий, которые могут иметь место со стороны залогодателя. Само собой, это совершенно не исключает возможности совершения залогодателями незаконных сделок со всем заложенным имуществом. Правда, подобные сделки будут или ничтожными, или же недействительными.

Юридических последствий они создавать не будут.

Нужно отметить: все предлагаемые схемы становятся причиной возникновения прав собственности у покупателя (госрегистрация на его имя) и непосредственно уже после совершения такой сделки, а не после полного расчета. Продиктовано во многом это двумя обстоятельствами.

Переход права собственности будет возлагать бремя содержания имущества на покупателя, т. е. нового собственника.

Предметом ипотеки (или же залога недвижимости) будет только имущество, которые принадлежит залогодателю на правах собственности.

Разработка, а также реализация представленных программ как на региональном, так и на федеральном уровне даст возможности создать прочную финансовую базу, нужную для проведения ипотечного кредитования, а вместе с тем еще и существенно повысить степень инвестиционной активности населения. Оно должно иметь определенный стимул, который необходим для вложения финансовых, а также всех иных имущественных средств.

Развитие ипотеки в России на данный момент вообще нельзя себе представить без очень широкого масштабного внедрения системы по ипотечному кредитованию. Ее развитие при этом возможным будет исключительно при наличии тех условий, которые являются выгодными как для банков, так дополнительно к этому и для заемщиков кредитов.

Выгодность операций для банков и их доступность непосредственно для заемщиков ипотечных кредитов будет определяться стоимостью кредитных ресурсов, которые нужны для кредитора, а также степенью долгосрочности кредита. Мировой практикой показывается, что ипотека опирается по большей части именно на два важных источника:

накопительные (или же сберегательные) счета для населения,

эмиссия ценных бумаг, которая осуществляется на сумму выданных ипотечных кредитов (имеет название вторичного рынка закладных).

Указанным источникам во многом соответствуют две наиболее важные, наиболее принципиальные модели по организации всей системы ипотечного кредитования:

1) так называемая модель депозитарного института вроде сберегательного банка. Она предусматривает под собой аккумулирование денежных средств для целей ипотечного кредитования по большей части именно через вклады целевого назначения, а также через сбережения контрактные;

2) модели ипотечной компании. Ипотечные компании в данном случае просто не привлекают вклады. Они инвестируют за счет собственного капитала, за счет срочных займов начальные операции. Компаниями выдаются ипотечные кредиты, эти же компании обслуживают их. Правда, выдав тот или иной заем, они продают его третьим лицам (фактически — инвесторам). Делается это непосредственно или посредством выпуска ценных бумаг, которые полностью обеспечены ипотечными кредитами. Представленная модель предполагает под собой наличие очень развитого вторрынка ипотеки. Здесь, на этом рынке, и продаются ранее выданные кредиты ипотечные.

На данный момент появляется несколько совершенно систем по проведению ипотечного кредитования. К примеру, одна такая система опирается на непосредственно коммерческого застройщика. Этот тот субъект, для которого недвижимость не является предметом потребления, а товар не становится источником прибыли. Представленная система в себя может включать дополнительно элементы ипотеки, оформления под залог объектов нового строительства кредитов.

Примером подобной системы можно назвать ипотечную систему «Форвардкредитинвест». Эта система является сама по себе очень схожей с работавшей до настоящего времени специальной системой по кредитованию инвестиционных проектов в отраслях народного хозяйства. По этой причине необходимо будет провести описание этой системы.

Основным ее назначением становится существенная активизация деятельности на имеющемся рынке коммерческого застройщика. Это новая ключевая фигура инвестиционно-строительного бизнеса, для которого жилье представляется в качестве не предмета потребления, а товара. Для них это своего рода источник прибыли.

Полностью инвестиционный цикл по представленной схеме осуществляется без прямого участия в этом цикле со стороны гражданина. Он должен быть заинтересован в улучшении жилищных условий. Именно этим представленная система схожа в наибольшей мере с широко использовавшейся ранее схемой по строительству жилья т.н. «хозспособом». Правда, в отличие от существовавшего «хозспособа» (жилье в нем рассматривалось в качестве объекта потребления, а все кредиты просто покрывались из тех источников, которые не связаны с работой предприятий в жилищной отрасли), современная система «Форвардкредитинвест» является чисто рыночной. Она опирается на интересы только коммерческих структур, привлекает в инвестиционный процесс деньги, которые есть у юрлиц под прибыли, поступающие от продажи жилья. Она является сходной с системой, которая широко используется в коммерческом жилищном строительстве американскими дивелоперами.

Что касается заложенных в «Форвардкредитинвест» логики, а также установленных механизмов по кредитованию.

Основным ее отличием от традиционных схем становится включение элементов ипотеки. Под этим понимается оформление кредитов под залог существующего объекта (небольшой части объекта) строительства. С этого проистекает и высокая степень дробности (порционности) предоставляемых кредитов по ходу осуществления строительства. В условиях высокой инфляции, которая влияет на цены в области строительств, представленный кредит по договоренности между коммерческим застройщиком и банком при оформлении залога предоставляться может в нескольких видах:

фиксированный, плавающий (т.е. тот, который индексируется в соответствии с прописанными индексами цен на квадратный метр).

В программу по кредитованию представленной системы зачастую включается и отработка способов по контролю банка за работой, за деятельностью коммерческих застройщиков. Плюс к этому стоит сказать про отношения с иными инвесторами-компаньонами, про способы защиты объектов ипотеки от многократного или двойного залога.

Внедрение системы «Форвардкредитинвест» дает возможности позитивно, положительно влиять на осуществление ликвидации дефицита, на насыщение рынка жилья. Вместе с тем указанная система ориентирована по своей внутренней логике на получение максимальных прибылей от продажи жилья. Она не имеет целью заботу о гражданах, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Анализ показывает, что в программу не закладываются меры по ее специальной господдержке. Муниципальным органам, которые принимают решения относительно предоставления площадок под застройки по указанной системе, нужно будет:

включать в свои решения наличие обязательств застройщика на предоставление определенной части жилья после завершения им строительства не пользу незащищенных слоев населения, в других случаях — предоставлять (т.е. продавать) свои права на застройку по конкурсу для коммерческих застройщиков. Программой было предусмотрено наличие нескольких ограничений при осуществлении отчуждения имущественных прав на небольшую часть возводимого жилья у коммерческих инвесторов:

минимальная сумма составляет 10%, а максимальная достигает 25% жилплощади на пользу муниципалитета (зависит от престижности, а также от других достоинств, имеющихся у места застройки).

Если же нижний уровень не будет устраивать инвестора, а верхний -не будет нравится муниципальной администрации, в таком случае права на застройку выносят на публичный конкурс для застройщиков. Все обязательства, все платежи за права застройки четко должны быть определены, произведены до момента начала застройки. В последующем они не должны будут изменяться для целей соблюдения интересов инвестора застройщика.

Указанная выше система представляет собой специальный механизм инвестирования. Несмотря на наличие некоторой степени жесткости в своей организации она способна воздействовать реально на имеющийся жилищный дефицит в государстве.

Иная система основывается на оформлении закладных, которые установлены на имеющуюся недвижимость, получении кредитов под нее на проведение нового строительства. Есть специальные системы по осуществлению ипотечного кредитования. Эти система наряду с банковскими кредитами предусматривают под закладную использование целого ряда дополнительных источников по финансированию. В частности, это могут быть жилищные сертификаты, дотации муниципалитета, финансовые средства предприятий, граждан.

Наиболее адаптированной на территории России есть модель сбербанка, которая предполагает под собой использование схем накопительных счетов. Она используется непосредственно Сбербанком России. Согласно представленной концепции, согласно соответствующей программе между вкладчиками и учреждением Сбербанка заключается специальный сберегательный жилищный контракт, который содержит условия, а также порядок накопления денежных средств, что используются на приобретение или же на строительство жилья. Плюс к этому стоит сказать и про условия по предоставления ипотечного кредита. Максимальные сроки контракта составляют один год. После выполнения всех условий контракта, клиент получает права на ипотечный кредит по пониженным процентным ставкам. Сроки предоставления этих средств по многом зависят от периода по накоплению средств.

Ипотечный акционерный банк (учреждение ИАБ) Москвы примерно с марта 1994 г. ввела в практику специальные целевые жилищные семейные накопительные счета (так называемые семейные счета). Они открываются для своих же акционеров. Целью семейного счета является постепенное накопление для получения ипотечных кредитов денежных средств на приобретение (или же на строительство) объектов недвижимости (квартиры, дома или дачи). Наименьшим периодом по накоплению средств на счете, который будет достаточным для целей получения кредита, становится один год. Клиент при этом получает полное право на получение ипотечного кредита при условии накоплений на счете начиная от 30% от той суммы, которая необходима на приобретение той или иной недвижимости. Кредит выдается соответственно в размере, равным 70% суммы, делается это под залог строящегося (приобретаемого) объекта недвижимости.

Главной проблемой по внедрению представленной модели в России становится угроза установления отрицательных негативных рыночных ставок по вкладам (которые будут гораздо ниже, чем процент инфляции). Если отсутствует компенсация или же нет дополнительных госдотаций вкладчикам, в таком случае нужно будет не только осуществлять взносы в целях выполнения условий контракта, но накапливать к этому дополнительные средства (компенсация уменьшений в реальной величине сбережений).

В условиях полного отсутствия доступных для большого количества населения России кредитов, выдаваемых на покупку жилья, такая система все дает возможности привлечения определенных дополнительных финансовых ресурсов на проведение кредитования жилья.

При этом существенно ограничиваются размеры привлекаемых средств лишь объемами сбережений, имеющихся у прямых вкладчиков. Они заинтересованы в получении жилищных кредитов. Такие условия не распространяются на сбережения, имеющиеся у другой части населения, как не распространяются и на свободные финансовые ресурсы, которые есть у юрлиц.

Реалии отечественной экономики дают возможности выдавать кредиты со строго фиксированными процентными ставками чрезмерно рискованной для банка.

В такой ситуации использоваться могут самые разные механизмы:

а) проведение индексации платежей по займам, что устанавливается в зависимости от изменений курса рублей к долларам;

б) ежемесячное равномерное погашение сумм основного долга с последующими выплатами фиксированного процента с оставшихся сумм долга с осуществлением пересмотра подобной суммы долга при изменениях официальных размеров минимальной зарплаты (данные используются Ярославским филиалом созданного Ипотечного акционерного банка);

в) инструменты с наличием регулируемой отсрочки платежа (так называемые ИРОП), разработанные для России. Сделано это было Институтом экономики города.

Преодоление трудностей, которые связаны с развитием кредитования ипотечного, способствовать будет во многом формирование структур, призванных целенаправленно разрешать все задачи, которые связаны с развитием ипотечного рынка.

26 августа 1996 г. № 1010 появилось Постановление, которое дало стимул для развития всей системы по ипотечному кредитованию на территории России.

Одним из вариантов можно будет назвать погашение незначительной части первоначального взноса.

Вторым способом становится погашение части долга у заемщика на протяжении определенных сроков (или же всего) срока по кредитованию. Подобную сумму вычисляют и закладывают в статьи бюджета, которые субсидируют проведение ипотечного кредитования некоторых категорий населения. Указанная методика требует тщательных вычислений размеров госсубсидий на основании определения существующих категорий заемщиков, нуждающихся в господдержке. Иначе расходные части бюджета окажутся просто неоправданно преувеличенными.

Какую систему предлагает автор?

1. Правительство создает специальный гарантийный фонд (просто именуемый как Фонд) для облигаций (или же для долговых обязательств), которые эмитируются банками, являющимся участниками проекта.

2. Создание прочной системы по осуществлению ипотечного кредитования нужно будет осуществлять за счет существующих средств населения, а также за счет коммерческих структур. Целесообразно будет привлекать к этому дополнительно средства из международных финансовых организаций.

3. Фондом выдаются гарантии, которые касаются ценных бумаг, эмитируемых субъектами ипотечного рынка.

Фонд гарантийный специально создается для целей приобретения у банков — участников проекта облигации, выпущенные ими. Это необходимо в таком случае, когда у банков не имеется возможности поддержания их курса. Расчеты с банками осуществляются во всех таких случаях, при которых банки могут воспользоваться правами продажи Фондов своих ценных бумаг, которые зафиксированы в соглашении с ними.

Банки, которые являются участниками проекта, выдают специальные займы. Эти займы предназначаются для финансирования специальных производственных вложений строительства под залог недвижимого имущества и эмитируют облигации для последующего аккумулирования на цели кредитования денежных средств. Если же по первоначально выпущенным облигациям постепенно приближается срок погашения, то в таком случае банки будут должны или увеличивать сроки действия таких облигаций, или же воспользоваться своими правом, продать их непосредственно Фонду. Фонд держателем будет ровно до тех самых пор, пока эти средства не будут погашены окончательно. Фонд, плюс к этому, может выступать и в роли специальной перестраховочной компании в отношении к тем фирмам, которые страхуют чистоту титула (полное отсутствие претензий непосредственно на недвижимость и предмет ипотеки). Могут выдаваться гарантии для погашения непосредственно по ипотечным облигациям.

4. Если будет использована такая схема, то могут быть разрешены такие проблемы:

а) будет иметь место высоколиквидная универсальная ценная бумага. В ней нуждается на данный момент отечественный фондовый рынок, а также его финансовые компании;

б) если будет иметь место объединение существенного числа кредитных договоров из большого числа регионов страны, то значительно понижаются риски проведения ипотечного кредитования.

5. Руководить Фондом, а также всеми его активами будет специальный агент Правительства России (предполагается, что это будет Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию). Предпочтительной юридической формой для представленного агента Правительства становится ОАО, которое учреждается отечественными финансовыми структурами.

6. Состав банков, которые являются участниками проекта, нужно будет определять на основании тех критериев, которые вырабатываются Мировым банком. В частности, это минимальные требования, которые предъявляются к размерам капитала, к среднему доходу на одну акцию и к уровню ликвидности и т. д.

7. Долговые обязательства у банков-участников будет обладать тремя уровнями защиты: гарантия банка, кредит предоставляющего; весь объем прав, который переходит по ипотечному кредиту, а также по недвижимости, которая обеспечивает такие права как залог; гарантии со стороны Правительства РФ.

Наиболее важным и приемлемым способом для обеспечения уплаты покупателями полных сумм выкупной цены строения, жилого дома, а вместе с тем и установление обременений, которые преследуют социально-политические цели, становится ипотека (или залог недвижимости).

Запреты, которые устанавливаются договорами об ипотеке (равно как и все другие сделки с имуществом недвижимым), в обязательном порядке подлежат госрегистрации. Учреждение юстиции, которое занимается госрегистрацией прав на недвижимое имущество, а также проводит госрегистрацию сделок с ним, должно будет отказать покупателям в госрегистрации таких сделок, которые противоречат залоговым обязательствам.

Право на имущество появляется с момента проведения госрегистрации. Залогодержатель, таким образом, полностью защищен будет от противоправных действий, которые могут иметь место со стороны залогодателя. Само собой, это совершенно не исключает возможности совершения залогодателями незаконных сделок со всем заложенным имуществом. Правда, подобные сделки будут или ничтожными, или же недействительными.

Юридических последствий они создавать не будут.

Нужно отметить: все предлагаемые схемы становятся причиной возникновения прав собственности у покупателя (госрегистрация на его имя) и непосредственно уже после совершения такой сделки, а не после полного расчета. Продиктовано во многом это двумя обстоятельствами.

Переход права собственности будет возлагать бремя содержания имущества на покупателя, т. е. нового собственника.

Предметом ипотеки (или же залога недвижимости) будет только имущество, которые принадлежит залогодателю на правах собственности.

Разработка, а также реализация представленных программ как на региональном, так и на федеральном уровне даст возможности создать прочную финансовую базу, нужную для проведения ипотечного кредитования, а вместе с тем еще и существенно повысить степень инвестиционной активности населения. Оно должно иметь определенный стимул, который необходим для вложения финансовых, а также всех иных имущественных средств.

Развитие ипотеки в России на данный момент вообще нельзя себе представить без очень широкого масштабного внедрения системы по ипотечному кредитованию. Ее развитие при этом возможным будет исключительно при наличии тех условий, которые являются выгодными как для банков, так дополнительно к этому и для заемщиков кредитов.

Выгодность операций для банков и их доступность непосредственно для заемщиков ипотечных кредитов будет определяться стоимостью кредитных ресурсов, которые нужны для кредитора, а также степенью долгосрочности кредита. Мировой практикой показывается, что ипотека опирается по большей части именно на два важных источника:

накопительные (или же сберегательные) счета для населения,

эмиссия ценных бумаг, которая осуществляется на сумму выданных ипотечных кредитов (имеет название вторичного рынка закладных).

Указанным источникам во многом соответствуют две наиболее важные, наиболее принципиальные модели по организации всей системы ипотечного кредитования:

1) так называемая модель депозитарного института вроде сберегательного банка. Она предусматривает под собой аккумулирование денежных средств для целей ипотечного кредитования по большей части именно через вклады целевого назначения, а также через сбережения контрактные;

2) модели ипотечной компании. Ипотечные компании в данном случае просто не привлекают вклады. Они инвестируют за счет собственного капитала, за счет срочных займов начальные операции. Компаниями выдаются ипотечные кредиты, эти же компании обслуживают их. Правда, выдав тот или иной заем, они продают его третьим лицам (фактически — инвесторам). Делается это непосредственно или посредством выпуска ценных бумаг, которые полностью обеспечены ипотечными кредитами. Представленная модель предполагает под собой наличие очень развитого вторрынка ипотеки. Здесь, на этом рынке, и продаются ранее выданные кредиты ипотечные.

На данный момент появляется несколько совершенно систем по проведению ипотечного кредитования. К примеру, одна такая система опирается на непосредственно коммерческого застройщика. Этот тот субъект, для которого недвижимость не является предметом потребления, а товар не становится источником прибыли. Представленная система в себя может включать дополнительно элементы ипотеки, оформления под залог объектов нового строительства кредитов.

Примером подобной системы можно назвать ипотечную систему «Форвардкредитинвест». Эта система является сама по себе очень схожей с работавшей до настоящего времени специальной системой по кредитованию инвестиционных проектов в отраслях народного хозяйства. По этой причине необходимо будет провести описание этой системы.

Основным ее назначением становится существенная активизация деятельности на имеющемся рынке коммерческого застройщика. Это новая ключевая фигура инвестиционно-строительного бизнеса, для которого жилье представляется в качестве не предмета потребления, а товара. Для них это своего рода источник прибыли.

Полностью инвестиционный цикл по представленной схеме осуществляется без прямого участия в этом цикле со стороны гражданина. Он должен быть заинтересован в улучшении жилищных условий. Именно этим представленная система схожа в наибольшей мере с широко использовавшейся ранее схемой по строительству жилья т.н. «хозспособом». Правда, в отличие от существовавшего «хозспособа» (жилье в нем рассматривалось в качестве объекта потребления, а все кредиты просто покрывались из тех источников, которые не связаны с работой предприятий в жилищной отрасли), современная система «Форвардкредитинвест» является чисто рыночной. Она опирается на интересы только коммерческих структур, привлекает в инвестиционный процесс деньги, которые есть у юрлиц под прибыли, поступающие от продажи жилья. Она является сходной с системой, которая широко используется в коммерческом жилищном строительстве американскими дивелоперами.

Что касается заложенных в «Форвардкредитинвест» логики, а также установленных механизмов по кредитованию.

Основным ее отличием от традиционных схем становится включение элементов ипотеки. Под этим понимается оформление кредитов под залог существующего объекта (небольшой части объекта) строительства. С этого проистекает и высокая степень дробности (порционности) предоставляемых кредитов по ходу осуществления строительства. В условиях высокой инфляции, которая влияет на цены в области строительств, представленный кредит по договоренности между коммерческим застройщиком и банком при оформлении залога предоставляться может в нескольких видах:

фиксированный, плавающий (т.е. тот, который индексируется в соответствии с прописанными индексами цен на квадратный метр).

В программу по кредитованию представленной системы зачастую включается и отработка способов по контролю банка за работой, за деятельностью коммерческих застройщиков. Плюс к этому стоит сказать про отношения с иными инвесторами-компаньонами, про способы защиты объектов ипотеки от многократного или двойного залога.

Внедрение системы «Форвардкредитинвест» дает возможности позитивно, положительно влиять на осуществление ликвидации дефицита, на насыщение рынка жилья. Вместе с тем указанная система ориентирована по своей внутренней логике на получение максимальных прибылей от продажи жилья. Она не имеет целью заботу о гражданах, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Анализ показывает, что в программу не закладываются меры по ее специальной господдержке. Муниципальным органам, которые принимают решения относительно предоставления площадок под застройки по указанной системе, нужно будет:

включать в свои решения наличие обязательств застройщика на предоставление определенной части жилья после завершения им строительства не пользу незащищенных слоев населения, в других случаях — предоставлять (т.е. продавать) свои права на застройку по конкурсу для коммерческих застройщиков. Программой было предусмотрено наличие нескольких ограничений при осуществлении отчуждения имущественных прав на небольшую часть возводимого жилья у коммерческих инвесторов:

минимальная сумма составляет 10%, а максимальная достигает 25% жилплощади на пользу муниципалитета (зависит от престижности, а также от других достоинств, имеющихся у места застройки).

Если же нижний уровень не будет устраивать инвестора, а верхний -не будет нравится муниципальной администрации, в таком случае права на застройку выносят на публичный конкурс для застройщиков. Все обязательства, все платежи за права застройки четко должны быть определены, произведены до момента начала застройки. В последующем они не должны будут изменяться для целей соблюдения интересов инвестора застройщика.

Указанная выше система представляет собой специальный механизм инвестирования. Несмотря на наличие некоторой степени жесткости в своей организации она способна воздействовать реально на имеющийся жилищный дефицит в государстве.

Иная система основывается на оформлении закладных, которые установлены на имеющуюся недвижимость, получении кредитов под нее на проведение нового строительства. Есть специальные системы по осуществлению ипотечного кредитования. Эти система наряду с банковскими кредитами предусматривают под закладную использование целого ряда дополнительных источников по финансированию. В частности, это могут быть жилищные сертификаты, дотации муниципалитета, финансовые средства предприятий, граждан.

Наиболее адаптированной на территории России есть модель сбербанка, которая предполагает под собой использование схем накопительных счетов. Она используется непосредственно Сбербанком России. Согласно представленной концепции, согласно соответствующей программе между вкладчиками и учреждением Сбербанка заключается специальный сберегательный жилищный контракт, который содержит условия, а также порядок накопления денежных средств, что используются на приобретение или же на строительство жилья. Плюс к этому стоит сказать и про условия по предоставления ипотечного кредита. Максимальные сроки контракта составляют один год. После выполнения всех условий контракта, клиент получает права на ипотечный кредит по пониженным процентным ставкам. Сроки предоставления этих средств по многом зависят от периода по накоплению средств.

Ипотечный акционерный банк (учреждение ИАБ) Москвы примерно с марта 1994 г. ввела в практику специальные целевые жилищные семейные накопительные счета (так называемые семейные счета). Они открываются для своих же акционеров. Целью семейного счета является постепенное накопление для получения ипотечных кредитов денежных средств на приобретение (или же на строительство) объектов недвижимости (квартиры, дома или дачи). Наименьшим периодом по накоплению средств на счете, который будет достаточным для целей получения кредита, становится один год. Клиент при этом получает полное право на получение ипотечного кредита при условии накоплений на счете начиная от 30% от той суммы, которая необходима на приобретение той или иной недвижимости. Кредит выдается соответственно в размере, равным 70% суммы, делается это под залог строящегося (приобретаемого) объекта недвижимости.

Главной проблемой по внедрению представленной модели в России становится угроза установления отрицательных негативных рыночных ставок по вкладам (которые будут гораздо ниже, чем процент инфляции). Если отсутствует компенсация или же нет дополнительных госдотаций вкладчикам, в таком случае нужно будет не только осуществлять взносы в целях выполнения условий контракта, но накапливать к этому дополнительные средства (компенсация уменьшений в реальной величине сбережений).

В условиях полного отсутствия доступных для большого количества населения России кредитов, выдаваемых на покупку жилья, такая система все дает возможности привлечения определенных дополнительных финансовых ресурсов на проведение кредитования жилья.

При этом существенно ограничиваются размеры привлекаемых средств лишь объемами сбережений, имеющихся у прямых вкладчиков. Они заинтересованы в получении жилищных кредитов. Такие условия не распространяются на сбережения, имеющиеся у другой части населения, как не распространяются и на свободные финансовые ресурсы, которые есть у юрлиц.

Реалии отечественной экономики дают возможности выдавать кредиты со строго фиксированными процентными ставками чрезмерно рискованной для банка.

В такой ситуации использоваться могут самые разные механизмы:

а) проведение индексации платежей по займам, что устанавливается в зависимости от изменений курса рублей к долларам;

б) ежемесячное равномерное погашение сумм основного долга с последующими выплатами фиксированного процента с оставшихся сумм долга с осуществлением пересмотра подобной суммы долга при изменениях официальных размеров минимальной зарплаты (данные используются Ярославским филиалом созданного Ипотечного акционерного банка);

в) инструменты с наличием регулируемой отсрочки платежа (так называемые ИРОП), разработанные для России. Сделано это было Институтом экономики города.

Преодоление трудностей, которые связаны с развитием кредитования ипотечного, способствовать будет во многом формирование структур, призванных целенаправленно разрешать все задачи, которые связаны с развитием ипотечного рынка.

26 августа 1996 г. № 1010 появилось Постановление, которое дало стимул для развития всей системы по ипотечному кредитованию на территории России.

Одним из вариантов можно будет назвать погашение незначительной части первоначального взноса.

Вторым способом становится погашение части долга у заемщика на протяжении определенных сроков (или же всего) срока по кредитованию. Подобную сумму вычисляют и закладывают в статьи бюджета, которые субсидируют проведение ипотечного кредитования некоторых категорий населения. Указанная методика требует тщательных вычислений размеров госсубсидий на основании определения существующих категорий заемщиков, нуждающихся в господдержке. Иначе расходные части бюджета окажутся просто неоправданно преувеличенными.

Какую систему предлагает автор?

1. Правительство создает специальный гарантийный фонд (просто именуемый как Фонд) для облигаций (или же для долговых обязательств), которые эмитируются банками, являющимся участниками проекта.

2. Создание прочной системы по осуществлению ипотечного кредитования нужно будет осуществлять за счет существующих средств населения, а также за счет коммерческих структур. Целесообразно будет привлекать к этому дополнительно средства из международных финансовых организаций.

3. Фондом выдаются гарантии, которые касаются ценных бумаг, эмитируемых субъектами ипотечного рынка.

Фонд гарантийный специально создается для целей приобретения у банков — участников проекта облигации, выпущенные ими. Это необходимо в таком случае, когда у банков не имеется возможности поддержания их курса. Расчеты с банками осуществляются во всех таких случаях, при которых банки могут воспользоваться правами продажи Фондов своих ценных бумаг, которые зафиксированы в соглашении с ними.

Банки, которые являются участниками проекта, выдают специальные займы. Эти займы предназначаются для финансирования специальных производственных вложений строительства под залог недвижимого имущества и эмитируют облигации для последующего аккумулирования на цели кредитования денежных средств. Если же по первоначально выпущенным облигациям постепенно приближается срок погашения, то в таком случае банки будут должны или увеличивать сроки действия таких облигаций, или же воспользоваться своими правом, продать их непосредственно Фонду. Фонд держателем будет ровно до тех самых пор, пока эти средства не будут погашены окончательно. Фонд, плюс к этому, может выступать и в роли специальной перестраховочной компании в отношении к тем фирмам, которые страхуют чистоту титула (полное отсутствие претензий непосредственно на недвижимость и предмет ипотеки). Могут выдаваться гарантии для погашения непосредственно по ипотечным облигациям.

4. Если будет использована такая схема, то могут быть разрешены такие проблемы:

а) будет иметь место высоколиквидная универсальная ценная бумага. В ней нуждается на данный момент отечественный фондовый рынок, а также его финансовые компании;

б) если будет иметь место объединение существенного числа кредитных договоров из большого числа регионов страны, то значительно понижаются риски проведения ипотечного кредитования.

5. Руководить Фондом, а также всеми его активами будет специальный агент Правительства России (предполагается, что это будет Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию). Предпочтительной юридической формой для представленного агента Правительства становится ОАО, которое учреждается отечественными финансовыми структурами.

6. Состав банков, которые являются участниками проекта, нужно будет определять на основании тех критериев, которые вырабатываются Мировым банком. В частности, это минимальные требования, которые предъявляются к размерам капитала, к среднему доходу на одну акцию и к уровню ликвидности и т. д.

7. Долговые обязательства у банков-участников будет обладать тремя уровнями защиты: гарантия банка, кредит предоставляющего; весь объем прав, который переходит по ипотечному кредиту, а также по недвижимости, которая обеспечивает такие права как залог; гарантии со стороны Правительства РФ.

Наиболее важным и приемлемым способом для обеспечения уплаты покупателями полных сумм выкупной цены строения, жилого дома, а вместе с тем и установление обременений, которые преследуют социально-политические цели, становится ипотека (или залог недвижимости).

Запреты, которые устанавливаются договорами об ипотеке (равно как и все другие сделки с имуществом недвижимым), в обязательном порядке подлежат госрегистрации. Учреждение юстиции, которое занимается госрегистрацией прав на недвижимое имущество, а также проводит госрегистрацию сделок с ним, должно будет отказать покупателям в госрегистрации таких сделок, которые противоречат залоговым обязательствам.

Право на имущество появляется с момента проведения госрегистрации. Залогодержатель, таким образом, полностью защищен будет от противоправных действий, которые могут иметь место со стороны залогодателя. Само собой, это совершенно не исключает возможности совершения залогодателями незаконных сделок со всем заложенным имуществом. Правда, подобные сделки будут или ничтожными, или же недействительными.

Юридических последствий они создавать не будут.

Нужно отметить: все предлагаемые схемы становятся причиной возникновения прав собственности у покупателя (госрегистрация на его имя) и непосредственно уже после совершения такой сделки, а не после полного расчета. Продиктовано во многом это двумя обстоятельствами.

Переход права собственности будет возлагать бремя содержания имущества на покупателя, т. е. нового собственника.

Предметом ипотеки (или же залога недвижимости) будет только имущество, которые принадлежит залогодателю на правах собственности.

Разработка, а также реализация представленных программ как на региональном, так и на федеральном уровне даст возможности создать прочную финансовую базу, нужную для проведения ипотечного кредитования, а вместе с тем еще и существенно повысить степень инвестиционной активности населения. Оно должно иметь определенный стимул, который необходим для вложения финансовых, а также всех иных имущественных средств.