Оценочная деятельность в землеустройстве и кадастрах

Именно здесь на практике началось совершенствование земельного законодательства. Сегодня Подмосковье, выделяется самым большим количеством сделок, большой площадью совершенных рыночных операций и, конечно же, самыми высокими ценами на земельные участки. В последние годы в столичной области было совершено около 120 тыс. сделок с земельными участками разных категорий на площади более 100 тыс. га. Для объективной характеристики земельного рынка Московской области были использованы статистические данные ежегодных Государственных (национальных) докладов о состоянии и использовании земель в Российской Федерации и Московской области за последние годы и материалы автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», расположенной на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Согласно этим данным, за последние годы в Московской области происходят существенныесложнообъяснимые колебания количества и площади рыночных сделок с земельными участками.

Среди операций с землей, как по площади, так и по количеству сделок явно преобладают аренда и купля-продажа земельных участков. Особенно большие колебания наблюдаются по сделкам залога, продажи прав аренды и дарения, так как они самые малочисленные и, соответственно, наименее репрезентативные. Эти данные свидетельствуют о том, что земельный рынок Подмосковья находится в стадии формирования и в целом может быть охарактеризован как закрытый и неорганизованный. Размер «закрытого» рынка земли значительно превышает «юридически существующий». Связано это как с запретом на отдельные виды сделок с землей, так и с неурегулированностью ряда вопросов, среди которых основное место занимают юридические и технические сложности. В результате несовершенства нормативно-правовой базы предметом продажи на рынке, как правило, являются не сами земельные участки, а лишь определенные права и обязательства на них. Простота оформления «сделок» в скрытой форме стимулирует теневой оборот земельных участков, в котором, как правило, заняты три стороны: бывший и новый землепользователи и местная администрация.

Государство при этом слабо контролирует земельный рынок и несет существенные экономические потери. Таблица 3.1 — Динамика площади и структуры земельного фонда Московской области за период с 1990 по 2012 гг. Продолжение таблицы 3.1Рисунок 3.1 — Структура земельного фонда Московской области в 2012 году

Таблица 3.2 — Место отдельных поясов Московской области в общей площади отдельных категорий земель (2012 г.)Показатели 1 пояс2 пояс3 пояс4 пояс

Всегога%га%га%га%га%Общая площадь3 044 566,6124401227,1 171 656 937,4132563628,94 590 673 100

Площадь сельскохозяйственных угодий70 282 442 796 724,465410537,360 167 734,31754031100

Площадь пашни48 076 429 255 424,442713435,643 050 235,91198266100

Площадь земель покрытых лесом1 391 266,858464528,782 460 840,5487916242036295100

Площадь земель под застройкой5 766 919,512529542,36 910 523,34423014,9 296 299 100

Площадь земель под дорогами1 773 810,95764435,35 264 232,23539921,7 163 423 100

Таблица 3.3 — Площадь и структура земельного фонда по поясам Московской области (2012 г.)Показатели1 пояс2 пояс3 пояс4 пояс

Всегога%га%га%га%га%Общая площадь3 044 566,6124401227,1 171 656 937,4132563628,94 590 673 100

Площадь сельскохозяйственных угодий70 282 442 796 724,465410537,360 167 734,3175403138,2Площадь пашни48 076 429 255 424,442713435,643 050 235,9119826626,1Площадь земель покрытых лесом1 391 266,858464528,782 460 840,548791624203629544,4Площадь земель под застройкой5 766 919,512529542,36 910 523,34423014,92 962 996,5Площадь земель под дорогами1 773 810,95764435,35 264 232,23539921,71 634 233,6Рисунок 3.2 — Структура земельного фонда Московской области в 2012 году

Земля для строительства объектов коммерческой недвижимости

На рынке земли под коммерческую застройку сохраняется высокая активность, что является следствием начавшегося в прошлом году оживления в сегменте. При этом основные тенденции не претерпели значительных изменений с осени прошлого года. География спроса и предложения практически не изменилась. Наибольшим спросом пользуются участки в южной и северной частях Подмосковья. Также интерес представляет западное направление (Минское, Можайское, Новорижское шоссе), но доступных предложений в данный момент здесь практически нет. Наименее востребованы участки восточного и юго-восточного направлений, ввиду сложной транспортной ситуации. Однако это не распространяется, например, на тех, кто приобретает участки под строительство АЗС. У покупателей по-прежнему востребованы участки на первой линии основных трасс.

Критерий удаленности земельного участка от МКАД меняется: так, если ранее запрашивались участки, расположенные до 10−15 км от МКАД, то теперь покупатели готовы рассматривать земельные участки на расстоянии до 25 км. Важнейшей характеристикой участка является степень его готовности к продаже. Земельные участки с подведенными коммуникациями, осуществленным межеванием и переведенные из категории «земли сельскохозяйственного назначения» продаются значительно быстрее, их цена стабильно растет. Можно говорить о развитии рынка земельных участков как инвестиционного продукта. Земля для строительства объектов жилой недвижимости

Курс градостроительной политики Москвы, принятый в 2010 г., продолжает оказывать значительное влияние на рынок земли, предназначенной для жилой застройки. Дефицит земли и политика создания полицентричного города приводят к активному развитию малоэтажного строительства за пределами МКАД. Ранее девелоперы рассматривали земельные участки в Подмосковье в основном с целью реализации проектов коттеджного строительства. Сейчас мы наблюдаем стабильное увеличение спроса со стороны девелоперов, возводящих жилье класса «эконом» и «комфорт». Земли поселений могут быть использованы в соответствии с проектом зонирования территории, и зачастую застройщики имеют ограничения, связанные с разрешенными типами застройки (например, многоэтажных, среднеэтажных и малоэтажных домов). Перевод участка, предназначенного под малоэтажное строительство, в разрешенное многоэтажное довольно сложен, в то время как процесс изменения индивидуального жилищного строительства на малоэтажную застройку облегчен. Это способствует развитию малоэтажного строительства в Подмосковье. Размер участка, приобретаемого для реализации проекта жилой застройки, составляет 5−20 га.

Здесь необходимо помнить о том, что при реализации проекта жилого комплекса может существовать обременение в виде необходимости строительства школы или детского сада (1−2 га).Сейчас на рынке земли Московской области, предназначенной для строительства объектов жилой недвижимости, около 50 предложений, цена которых в среднем составляет $ 7−15 тыс. за сотку в зависимости от категории земли и местоположения участка, в первую очередь, удаленности от МКАД. Наибольшим спросом пользуются земли, расположенные вдоль Новорижского и Киевского шоссе до 25 км от МКАД. В целом, спрос в этом сегменте довольно ограничен, так как фактически он формируется 10−15 крупными компаниями-застройщиками. Часто применяется партнерская схема, в которой одна сторона является собственником земельного участка, а вторая — финансирует строительство на нем. Договоры купли-продажи заключаются реже и только по очень выгодной для покупателя цене. Рынок земли в «Новой Москве"На рынке земельных участков, расположенных на территории «Новой Москвы», уже более года сохраняется ситуация неопределенности.

Ожидается, что генеральный план развития Москвы, разработанный с учетом присоединенных территорий, будет принят в 2014 г., после чего будут решены вопросы зонирования земельных участков и определен тип застройки. Предложений участков на присоединенных территориях довольно много, собственники стараются максимально подготовить участки к продаже. Однако на данный момент разрешения на строительство не выдаются, вследствие чего активного спроса на эти земли нет. Исключение составляют только компании-автодилеры, готовые приобретать участки для строительства дилерских центров. Ценовые ориентиры

В московском регионе наблюдается сильная дифференциация стоимости земельных участков в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогими направлениями (за исключением элитного рынка Рублево-Успенского шоссе) являются Новорижское и Минское шоссе. Стоимость земельных участков, расположенных на этих направлениях, может превысить стоимость аналогичных предложений на других направлениях в 1,5−2 раза. Если говорить о динамике, то в среднем рост стоимости земельных участков несколько выше уровня инфляции — около 10−15% в год, за исключением участков, расположенных в Москве и на новой присоединенной территории на юго-западе от города. Однако изменение стоимости в значительной степени зависит от индивидуальных качеств участков. Земельные участки, предназначенные для застройки объектами торгового назначения, расположенные на первой линии федеральных трасс, в 2−3 раза дороже аналогичных предложений, удаленных от основных магистралей, используемых, в частности, для строительства складских площадей. Для определения рыночной стоимости объекта оценки Оценщик использовал один подход: сравнительный. Использование трех подходов к оценке стоимости земельных участков имеет свою специфику. В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.

N 568-р, раздел IV «Методы оценки»): «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации». Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка может быть выполнено с использованием одного из следующих методов: (Распоряжение Минимущества России от 06.

03.2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»): • метод сравнения продаж; • метод выделения; • метод распределения; • метод капитализации земельной ренты; • метод остатка; • метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Характеристика методов оценки земельного участка представлена в таблице приложения 1. Использование в настоящей работе методов выделения и распределения представляется некорректным, так как эти методы используются при наличии информации о ценах на единые объекты недвижимости (т. е. участки с улучшениями, соответствующими наилучшему и наиболее эффективному использованию), либо информации о доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. В результате проведенного анализа рынка недвижимости было выяснено наличие предложений к продаже единых объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках аналогичного назначения. Для корректного расчета и выделения стоимости доли земли необходима достоверная информация о характеристиках объектов улучшений, расположенных на земельных участках.

Данная информация является закрытой, что не позволяет достоверно и корректно провести расчеты. Методы остатка и предполагаемого использования основаны на предположении застройки участков улучшениями, приносящими доход. Эти методы можно использовать для определения стоимости права собственности и аренды на участок. В связи с большим количеством допущений, принимаемых при выборе объекта застройки, при определении затратной и доходной части проекта, результат расчета не будет корректным, поэтому в настоящей работе расчет стоимости земельного участка методом остатка и предполагаемого использования не проводился. Метод капитализации земельной ренты не использовался в связи с отсутствием на вторичном рынке достаточной и достоверной информации о сдаче в аренду земельных участков сходных по своему функциональному назначению, площади и местоположению с оцениваемым. При оценке объекта оценки использовался метод сравнения продаж. Для определения рыночной стоимости путем сравнения продаж необходимо отобрать и проанализировать рыночные данные о сделках купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. В качестве аналогичного объекта, или объекта сравнения, следует рассматривать объект недвижимости, наилучшее и наиболее эффективное использование которого аналогично наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности.

Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Методы сравнения продаж наиболее эффективны в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли — продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, подход сравнения продаж не обеспечивает надежных результатов. Метод сравнения продаж применяется для оценки прав на застроенные и незастроенные земельные участки, и предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки; • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от объекта оценки; • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от объекта оценки; • расчет стоимости права собственности на земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В связи с тем, что цены предложения по реальным сделкам, как правило, отличаются от цен, указанных в листингах, вводится корректировка на закрытие сделки (корректировка на уторговывание). Аналоги земельных участков имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной практике принято в обязательном порядке анализировать следующие элементы сравнения: передаваемые права на недвижимость; условия финансирования сделки; условия сделки; время совершения сделки. Корректировки по указанным четырем элементам сравнения определяют стоимость аналогов объекта оценки, которые являются базой для остальных корректировок. Наиболее часто анализируются также следующие элементы сравнения: месторасположение объекта недвижимости; физические характеристики объекта недвижимости; экономические характеристики объекта недвижимости; характер использования объекта недвижимости. Корректировки делятся на последовательные и кумулятивные. При последовательных поправках каждый раз корректируется откорректированная цена.

При непоследовательных (кумулятивных) корректировках необходимо учитывать их суммарный эффект. При корректировке объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки. На дату определения стоимости исследована информация о продаже земельных участков. Из этих участков были выбраны участки примерно одинакового экономического потенциала, соответствующего потенциалу оцениваемого участка земли. Основными критериями для отбора аналогов служили следующие характеристики: Сходность местоположения; Сопоставимая площадь земельных участков; Категория земель — земли населенных пунктов; Назначение — для ИЖС;В ходе анализа рынка, были выбраны нижеприведенные объекты, предложенные для продажи в марте 2014 года. Для Объекта оценки найдено 5 наиболее близких аналогов.

Подробная характеристика объектов сравнения приведена в таблице. Таблица 3.4 — Подробная характеристика объектов сравнения

Характеристики№ 1№ 2№ 3№ 4№ 5Источник информации Газета Из рук в руки

Газета Из рук в руки

Газета Из рук в руки

Газета Из рук в руки

Газета Из рук в руки

Местоположение Московская обл. р. Домодедово, мкр-н Востряково

Московская обл. Домодедовский р-нД. Новосьяново

Московская обл. мркн. Домодедовод. Образцово

Московская обл. Домодедовский д. Буняково

Московская обл. Домодедовский д. Чулпаново

Площадь участка, сот. 65,27 118,3Цена предложения, руб. 2 100 000,003 200 0001 600 0004 000 0002 500 000,00Цена предложения, руб/сот. 350 615 385 228 571 363 636 301 205Передаваемые права Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Условия финансирования

РыночныеРыночные

РыночныеРыночные

РыночныеУсловия сделки Коммерческие

КоммерческиеКоммерческие

КоммерческиеКоммерческие

Время выставления на продажу Март, 2014

Март, 2014

Март, 2014

Март, 2014

Март, 2014

Коммуникацииводоснабжение, электроснабжениевсе коммуникацииводоснабжение, электроснабжениеводоснабжение, электроснабжениеводоснабжение, электроснабжение

ПостройкинетнетнетнетнетКорректировка стоимости объектов сравнения

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта оценки посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости. В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. Переданные права на Объект.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Время продажи.

5. Местоположение.

6. Качественные характеристики объекта. При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки:

Корректировка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка произведена для Объектов, расположенных в первой линии основных магистралей Октябрьского района. Такие участки, как правило, на 30% дороже, чем участки, удаленные от магистралей. Корректировка на время продажи. Корректировка не проводилась, поскольку дата выставления на продажу объектов сравнения составляет не более 1 месяца. Корректировка на площадь. Данная корректировка введена вследствие того, что небольшие по размеру участки более востребованы, и в пересчете на 1 сотку стоят дороже, чем участки большего размера. Корректировка определена по методу А. Д. Власова, который на основе статистического исследования выявил, что поправка на площадь земельного участка подчиняется экспонинцеальной зависимости. Наиболее точно эту зависимость описывает следующее уравнение, где: КS — коэффициент корректировки;S — площадь земельного участка, соток. Таким образом, поправка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей формулы, где: КП — размер корректировки на площадь земельного участка;

СОО — расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта оценки;

СОА — расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади для объекта-аналога.Таблица 3.5 — Расчет величины корректировок на площадь

НаименованиеОбъект оценки

Аналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5Площадь земельного участка, сот765,27 118,3Коэффициент корректировки (КS)1,5 290 811,6702521,617 941,6003941,4 852 341,67167

Корректировка, %-8,45 209−5,49 215−4,455 982,952174−8,52 976

Корректировка на наличие коммуникаций. Корректировка на наличие коммуникаций проводилась на наличие/отсутствие газоснабжения в размере 5%. Корректировка на разрешенное использование земельного участка. Корректировка не проводилась, поскольку все аналоги предназначены под индивидуальное жилищное строительство. Расчеты по определению рыночной стоимости 1 сотки земельного участка приведены в таблице. Таблица 3.6 — Определение рыночной стоимости 1 сотки земельного участка

Параметры сравнения

Оцениваемый объект№ 1№ 2№ 3№ 4№ 5Цена предложения, руб/сот. 350 615 385 228 571 363 636 301 205Корректировка на уторгование10%0,900,900,900,900,90Скорректированная цена, руб. 315 000 553 846,5205713,9 327 272,4271084,5Корректировка на площадь 70,915 480,945080,955 441,029520,91 470

Скорректированная цена, руб. 288 376 523 429 196 544,29336933,5 247 961

Корректировка на дату выставления на продажу Март, 20 141,0001,0001,0001,0001,000Скорректированная цена, руб./кв.м. 288 376 523 429 196 544,29336933,5 247 961

Корректировка на условия сделки 1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.288 376 523 429 196 544,29336933,5 247 961

Корректировка на местоположение0,701,001,001,000,70Скорректированная цена, руб./кв.м.201 863 523 429 196 544,29336933,5 247 961

Корректировка на наличие коммуникаций1,051,001,051,051,05Скорректированная цена, руб./кв.м.211 957 523 429 206 368 628 450 000 896

Корректировка на наличие построек1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.211 957 523 429 206 368 628 450 000 896

Корректировка на разрешенное использование земельного участка1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.211 957 523 429 206 368 628 450 000 896

Количество корректировок4,002,003,003,004,00Вес корректировок25,0012,5018,7518,7525,00Вес корректировок75,0087,5081,2581,2575,00Весовой коэффициент18,7521,8820,3120,3118,75Средняя стоимость, руб. /сот.

Средняя стоимость за 1 сотку составляет 311 180 рублей. Стоимость земельного участка составляет 311 180*7=2 17 8260(Два миллиона сто семьдесят восемь тысяч двести шестьдесят) рублей.

3.2. Расчет кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка

Определение кадастровой стоимости земельного участка гласит, что кадастровая стоимость земельных участков — это величина расчетная, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению. Таким образом, из данного определения становится понятно, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании установленной государством ставки (значения удельного показателя кадастровой стоимости земель для данного муниципального района и для данной категории земель). Этот показатель умножается на площадь конкретного земельного участка и таким образом получается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков зависит от ряда параметров: местоположения, категории земель, разрешенного использования и т. п.Узнать кадастровую стоимость практически любого участка можно, для этого необходимо зайти на Интернет-сайт Росреестра www.rosreestr.ru., где доступен сервис Публичная кадастровая карта. Кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка составляет 2 885 225.

00 (Два миллиона восемьсот восемьдесят пять тысяч двести двадцать пять) руб. Можно сделать вывод, что кадастровая стоимость выше рыночной на 706 965 (Семьсот шесть тысяч девятьсот шестьдесят пять) рублей или на 32,5%.Рассчитаем экономическую целесообразность от снижения кадастровой стоимости:

Кадастровая стоимость = 2 885 225 руб. -> Земельный налог (в год) = 2 885 225*1% = 28 852,25 руб. Рыночная стоимость = 2 178 260 руб. ->

Земельный налог (в год) = 2 178 260*1% = 21 782,60 руб. Сумма снижения налога (в год): 28 852,25−21 782,6= 7069, 65 руб. в год. Данные расхождения значений или ошибки не являются следствием некомпетентности или недобросовестности конкретных оценочных компаний, выполняющих массовую оценку. Они являются следствием ошибок, изначально «сверху» заложенных в методики по определению кадастровой стоимости на основе массовой оценки. Во-первых, качество модели зависит от специального ПО, с помощью которого строится расчетная модель. Оно уже давно прозвано оценщиками «черным ящиком». Во-вторых, набор ценообразующих факторов, которые можно использовать в модели определения кадастровой стоимости, ограничен данными, содержащимися в государственном кадастре, и не может быть расширен реально действующими на рынке факторами. Например, нельзя учесть тип планировки, состояние объекта, год постройки, ограничения и обременения в использовании. В законе «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.

24) заложен механизм досудебного исправления кадастровой стоимости. Для этого на руках у собственника должен находиться отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Также никто не отменял возможность обратиться с этим вопросом в суд

Заключение

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.

08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.

04.2000 № 316 «Обутверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.

04.2000 № 316 Министерство экономического развития Российской Федерации утверждает Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов. Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.

08.2006 № 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка. Согласно данным Методическим указаниям осуществляется определение кадастровой стоимости в случаях образования нового земельного участка, изменения площади земельного участка при упорядочении его границы, изменения вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель, выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи кадастровая стоимость земельных участков в период между массовыми оценочными работами. Одним из самых больших пробелов в процессе установления кадастровой стоимости является несогласованность действий органов власти и организаций, участвующих в процессе кадастровой оценки земель. Закреплено, что организатором процесса является Управление Росреестра (ранее — Роснедвижимости) по соответствующему субъекту РФ, однако фактически кадастровую оценку проводит иное лицо. При этом и Управление Росреестра (Роснедвижимости), и орган исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший результаты кадастровой оценки, ссылаются на то, что не могут повлиять ни на процесс определения кадастровой стоимости, ни на ее размер. Кроме того, существенное повышение налоговой нагрузки, как уже указывалось, связано с несогласованностью действий лиц, устанавливающих кадастровую стоимость, и органов местного самоуправления, которые устанавливают ставки земельного налога. Соответствующие поправки в нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований позволили бы избежать столь негативных последствий. Касаемо проблем, выявляемых при обжаловании результатов кадастровой оценки по причине несоблюдения порядка утверждения и опубликования соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта РФ, можно сказать с уверенностью: требуются соответствующие изменения в законодательстве и иных нормативных актах, регулирующих порядок установления кадастровой стоимости. Прежде всего, следует ввести строгое определение понятия «результаты государственной кадастровой оценки». Неверное толкование данного определения управлениями Росреестра (ранее — Роснедвижимости) и в некоторых случаях судами приводит к неправомерному признанию результатов государственной кадастровой оценки, не соответствующими требованиям законодательства. Далее на уровне федерального закона следует конкретизировать порядок публикации акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки. Например, возможно установление в качестве надлежащего порядка публикации размещение соответствующих приложений на сайте органа, осуществляющего кадастровый учет земель. И наконец, следует более подробно регламентировать процесс формирования проекта акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки и передачи этого проекта органу исполнительной власти субъекта РФ. В соответствии с действующим законодательством в отношении каждого земельного участка в обязательном порядке подлежит определению его кадастровая стоимость. Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Многие землевладельцы столкнулись с проблемой многократного увеличения кадастровой стоимости земельных участков.

Имеют место случаи увеличения кадастровой стоимости земельных участков в 20 и более раз. Для ряда земельных участков удельный показатель кадастровой стоимости (руб./м2) существенно превышает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земли, расположенной в том же кадастровом квартале. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования (например, путем застройки). Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в г. Челябинске регламентирован действующим законодательством достаточно подробно. В его основу положено определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков.

Увеличение кадастровой стоимости земельного участка привело к увеличению размера уплачиваемого земельного налога, т.к. размер земельного налога устанавливается в процентах от кадастровой стоимости. Также кадастровая стоимость напрямую влияет на выкупную цену земельного участка (в случае его «приватизации» — выкупа у государства).Именно контроль над деятельностью оценщиков необходимо взять на себя государству, чтобы избежать множества проблем в дальнейшем. Безусловно, не все граждане захотят переоценивать свои земельные участки, но для цели налогообложения, при том, что гражданина все устраивает, достаточно и уже проведенной кадастровой оценки. Если же землевладелец захочет заложить свой земельный участок, он должен профинансировать новую оценку, которая в дальнейшем станет как налоговой базой, так и основанием для предоставления кредита. В таком случае банк имеет право требовать от землевладельца справку о том, что данный земельный участок был переоценен государственным оценщиком индивидуально.

К тому же эту новую оценку необходимо внести в документы государственного кадастра недвижимости вместо старой. Список используемой литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 2 января 2000 г.

№ 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости"Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве"Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10.

01.2002 № 7-ФЗАсаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2011

Бандурин, В. Зарубежный опыт ведения земельных кадастров / В. Бандурин, В. Кузнецов // Библиотека «Полка Букиниста» [Электронный ресурс]. — 2006. — Режим доступа:

http://society.polbu.ru/bandurin_gossobstv/ch10_all.html. Березин, М. Ю. Налогообложение недвижимости / М. Ю. Березин. — М.: Финансы и статистика, 2010

Варламов А.А., Гальченко С. А. Земельный кадастр: в 6 т. Т.

3. Государственные регистрация и учет земель. — М.: Колос

С, 2007. — 528с. Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Т.

4. Оценка земель. — М.: Колос

С, 2006. — 463 с. Верхозина А. В. Правовое регулирование оценочной деятельности. М., 2007

Волков А.С., Куликов М. М., Марченко А. А. Создание рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности — М.: Вершина, 2007

Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 2006

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Проспект, 2008

Григорьев В. В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 2007

Гровер Р., Соловьев М.

Введение

в управление недвижимостью. М.: Паритет, 2007

Грязнова А. Г. Оценка недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 2009

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3 т. Т.1/ С. А. Шавров, А. С. Козлова, Ю. В. Гудкова. — Минск.:Тонпик, 2011. — 260 с. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. М., КНОРУС, 2007

Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. Изд. ЗАО «Книга сервис», 2005

Киселев Б. Г. Оценка недвижимости. — М.: МИСиС, 2010

Киселев Б.Г., Германова А. В. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учеб.

пособие. — М.: МИСиС, 2007

Калачева С. А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2007

Косорукова И. В. Оценка недвижимости: учебник. М.: МЭСИ, 2011

Комов Н. В. Российская модель землепользования и землеустройства. М.: Изд-во ООО «Институт оценки природных ресурсов», 2011. — 624с. Коротеева Л. И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: учеб. Пособие / Л. И. Коротеева.

Р./н/Д., 2007. 158 с. Луков А. В., Владимирова И. Л., Холщевников В. В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: — М., 2006 — 344 с. Мелкумов Я. С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2007

Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор // П. Н. Никонов; Н. Н. Журавский — СПб, 2010. — 113 с. Новиков, Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б. Д. Новиков. — М.: Экзамен, 2009

Новое в законодательстве о государственной регистрации недвижимости/ Третьякова Анна — Минск, Журнал «Юрист», № 11 (78), ноябрь 2011, cтр. 71. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. — 536 с. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В. В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010

Петров В. И. Оценка земельных участков. Изд. ООО «Кно

Рус", 2009

Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель. М.:Дело, 2008

Ронова Г. Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2010

Румянцева Е. Е. Новая экономическая энциклопедия. 2-е изд. — М.: ИНФРА-М, 2006

Скалабан В. Д. Агроэкологические данные земельного кадастра в стратегии устойчивого развития России (Gaudeamus). — М.: Академический проект, 2009. — 255с. Смирнов А. Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 2010

Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). — 2-е изд. — М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009

Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости / Под ред. В. А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002

Уланов, В. Я. Волочнаяпомера и устава и ее значение в истории литовскорусского государства / В. Я. Уланов; под ред. Е. Анищенко. — Минск: В. Хурсик, 2005

Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб.

пособие: Пер. с англ. М.: РОО «Мособлупрполиграфиздат», 2001

Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. — Ростов-н/Д., 2007. — 155 с. Щербакова Ю. В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону:

ФЕНИКС, 2002

Экономика недвижимости / Под ред. В. И. Ресина М.: Дело, 2010

Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.www.arn.ru — Анализ и прогноз развития рынка недвижимости

http://www.irn.ru/ - Индексы рынка недвижимостиwww.consultat.ru — Информационно-аналитическая система «Консультант плюс"www.issledovanie.ru — Исследования, обзоры рынка недвижимостиwww.coinvest.ru — КО-ИНВЕСТwww.gks.ru. — Служба государственной статистики

Приложение 1Приложение 2Сферы использования кадастровой стоимости земель

Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2Продолжение приложения 2