7724 Оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования

Обрабатывающие производства после сокращения в ноябре в декабре возобновили рост, который составил к декабрю 2013 года 4,1%, а с исключением сезонного фактора — 1,3% к предыдущему месяцу. При этом из обрабатывающих производств в декабре восстановился рост (с исключением сезонности) в производстве машин и оборудования, в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования, в производстве транспортных средств и оборудования, в химическом производстве. Отрицательную динамику показали производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака, обработка древесины и производство изделий из дерева, целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность. По оценке Минэкономразвития России, в декабре после спада в ноябре инвестиции в основной капитал с исключением сезонного фактора вновь показали положительную динамику, составив 0,6% к предыдущему месяцу. По оценке Росстата, годовая динамика инвестиций в основной капитал продолжала оставаться в отрицательной области, однако темпы снижения замедлились до 2,4% с ноябрьских 4,8%. Инвестиции в основной капитал в России в 2010 -2014 гг. показана на рисунке.

6.Снижение годовой динамики объёмов строительных работ в декабре также замедлилось (до 2,7% после снижения на 4,7% в ноябре), сезонно очищенная динамика по виду деятельности «Строительство» в декабре составила 0,6% к предыдущему месяцу (в ноябре — снижение на 1,6%).Рис. 6. Инвестиции в основной капитал в России, 2010 — 2014 гг. (1999 = 100) На протяжении 2014 года уровень безработицы (с исключением сезонногофактора) находился на исторически минимальном уровне 5,1−5,2% от экономическиактивного населения. В декабре, по данным Росстата, уровень безработицы повысилсядо 5,3% экономически активного населения против 5,1% в ноябре, а с исключениемсезонности, по оценке Минэкономразвития России, 5,2%.Потребительская модель поведения домашних хозяйств к концу годаскладывалась под влиянием внешнеторговых ограничений и девальвации национальнойвалюты. В декабре 2014 г.

оборот розничной торговли выросна 5,3% к декабрю 2013 г., а к ноябрю 2014 г. прирост составил 23,6%. По оценке.

Минэкономразвития России, вдекабре оборот розничной торговли вырос на 2,7% против 0,9% в ноябре. Годовая динамика реальных располагаемых доходов населения снижаетсявторой месяц подряд (ноябрь — -3,9%, декабрь — -7,3%), но сезонно очищенный темп ихприроста в декабре составил 0,6% после снижения в ноябре. Динамика реальных располагаемых доходов в России в 2010 — 2014 гг. показана на рисунке 7.Рис. 7. Динамика реальных располагаемых доходов в России, 2010 2014 гг. Реальная заработная плата в декабре 2014 г. относительно декабря 2013 г. сократилась на 4,7%, а с исключением сезонности осталась в отрицательной зоне (-1,3%).Экспорт товаров в декабре 2014 г., по оценке, составил 34,5 млрд. долларов.

США (69,8% к декабрю 2013 г. и 94,2% к ноябрю 2014 года).Импорт товаров в декабре текущего года, по оценке, составил 24,7 млрд.

долларов США (76,0% к декабрю 2013 г. и 105,9% к ноябрю 2014 года).Положительное сальдо торгового баланса в декабре 2014 г., по оценке, составило 9,9 млрд. долларов США, относительно декабря предыдущего года снизилосьна 42,1%.По данным Росстата, в декабре 2014 г. потребительская инфляция составила2,6%, с начала года цены выросли на 11,4% (в 2013 году за аналогичный период приростцен составил 0,5% и 6,5% соответственно).Рынок загородной недвижимости Подмосковья.

Предложение загородной недвижимости Московской области продолжает состоять из коттеджных поселков класса В и С. Причем большую часть составляют уже продающиеся коттеджные поселки, где на рынок вышла новая очередь. В 2015 г. объем нового предложения сократился в 3 раза относительно предыдущего квартала. Спрос на рынке загородной недвижимости Московской области показывает следующие тенденции. В конце 2014 г.

индекс покупательской активности резко упал за счет неблагоприятных климатических условий и падения рубля. Отложенный спрос постепенно возвращается на рынок. Начало 2014 г. оказалось неожиданно благоприятным для рынка недвижимости. Массовый отзыв лицензий у неблагонадежных с точки зрения ЦБ банков, подорвавший доверие населения к депозитам, девальвация рубля в результате ухудшения ситуации в экономике и событий на Украине заставили поспешить с покупкой квартир не только граждан, озабоченных собственным жилищным вопросом, но и инвесторов, надеющихся сберечь в недвижимости тающие капиталы. Усугубляют ситуацию мрачноватые перспективы ипотечного кредитования. Подорожание ликвидности для банков из-за повышения Банком России ключевой ставки за два месяца на 2%, до 7,5%, может привести к росту ставок по кредитам для населения, что сделает еще менее доступной и без того дорогую российскую ипотеку.

А это в свою очередь грозит дальнейшим сокращением платежеспособного спроса. Уровень цен показан в таблице 4. Таблица 4Уровень цен, III квартал 2014 г. Стоимость домовладения, $ за 1 кв. м, включая стоимость земли.

Направление Первичный рынок.

Вторичный рынок.

Рублево-успенское63 126 450.

Новорижское49 535 813.

Минское38 293 648.

Дмитровское37 693 396.

Киевское37 242 893.

Калужское34 532 670.

Если не считать кратковременной активизации в начале 2014 г., загородный рынок в последние годы находится в стагнации, что, естественно, не лучшим для девелоперов образом отражается на ценах. Например, средняя стоимость коттеджа с землей за два года, с весны 2012;го по весну 2014;го, уменьшилась на 18%, с 18,9 до 15,5 млн руб., а квартиры в малоэтажных домах подешевели на 14,3%, с 4,9 до 4,2 млн руб. Дело, конечно, в постепенном уходе с рынка дорогих проектов и появлении новых, более демократичных, а не в том, что застройщики устроили массовые распродажи. Однако ожидать повышения цен в условиях исчерпания и так слабого спроса явно не приходится. 3.

3. Расчет стоимости оценки объекта оценки.

Для оценки стоимости объекта недвижимости были использованы три существующих подхода: затратный, доходный, сравнительный. Каждый подход дает возможность выявить определенные параметры объекта. В соответствии с доходным подходомчем больший доход приносит объект (арендные платежи), тем больше его рыночная стоимость. Сравнительный подход выбран, поскольку рынок сопоставимых объектов в Московской области достаточно активен. Затратный подход важен для оценки объектов, которые уникальны по своему назначению и виду, или для объектов с небольшим износом. Оцениваемый объект загородной недвижимости принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа. Определениестоимости объекта недвижимости затратным подходом.

Расчет стоимости земельного участка. Данный метод дает объективные результаты, если представляется возможным точно оценить величину стоимости и износа дома при условии сравнительного равновесия спроса и предложения. Затратный метод основывается на определение стоимости суммированием стоимости земли и построенного загородного дома, расположенного на земельном участке, за минусом износа. Чтобы определить стоимость земельного участка был сделан анализ сделок по купле — продаже участков, которые свободны от застройки, в районе расположения исследуемого объекта — по Рублево Успенскому шоссе. Рыночные цены по сделкам купли — продажи земельных участков, свободных от застройки, которые сопоставимы с оцениваемым по площади, местоположению и присутствию магистральных коммуникаций, характеризуются такими данными (таблица 5):Таблица 5 Данные для сравнения рыночных цен земельных участков по Рублево-Успенскому шоссе N Местоположение.

Площадь, га.

Наличие комму-никаций.

Рыноч. цена за 100 кв., тыс. руб. Название населенного пункта.

Расстояние от: насел. пункта1Лапино150,12все5902.

Семенково200,15почти все5303.

Рождественно150,11не все4604.

Поезжаево170,15все540Благодаря анализу совершенных сделок купли — продажи появилась возможность установить, что рыночные цены сравниваемых земельных участков варьируют от 460 тыс. руб. до 590 тыс. за 100 кв. метров. В расчетах принимается стоимость в размере 530 тыс.

руб. за 100 кв. м как оптимальную цену оцениваемого загородного земельного участка. Общая площадь исследуемого земельного участка равняется1500 кв. м. Итак, оценочная стоимость земельного участка составляет:

530 тыс. x 15 = 7950 тыс. руб. Для сравнения также был проведен расчет оценочной стоимости участка, основываясь на нормативной цене земли (таблица 6).Таблица 6 Расчет нормативной цены участка загородной недвижимости.

Показатель Величина1. Площадь исследуемого земельного участка, кв. метров15 002.

Земельный налог на единицу площади, учитывая зоны рекреационной и градостроительной ценности, руб./кв. м30 3. Величина земельного налога (30×1500), тыс. руб.

454. Двухсот — кратное значение земельного налога, тыс. руб. 9000 5. Коэффициент, который устанавливается решением органа исполнительной власти субъекта РФ0,76. Коэффициент, который устанавливается администрацией района Московской области 1,27. Итоговая нормативная цена участка земли, тыс. руб.

7 560 Оценочная стоимость загородного земельного участка, рассчитанная по нормативной цене земли, равняется 7 560 тыс. руб. Расчеты показывают, что стоимость земельного участка по затратному методу разными способами варьируется между 7 500 — 8 000 тыс.

руб. В данном исследовании будет использоваться рыночная затратная стоимость — 7 950 тыс. руб. Стоимость жилого загородного дома рассчитана с использованием базы данных, которые опубликованы в Межрегиональном информационно — аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» («Расчетная средняя стоимость одного квадратного метра общей площади по типам жилых домов», подраздел «Показатели уровня цен в Московской области»). В соответствии с ним средняя стоимость одного квадратного метра общей площади загородного кирпичного одноэтажного жилого дома составляет 49 тыс. рублей, тогда стоимость оцениваемого загородного жилого дома, площадью 200 кв. м без земельного участка будет равна 9 800 тыс. рублей (200×49).Износ определяют как уменьшения стоимости по причине воздействия разных факторов, определенное на дату оценки.

Как было описано в теоретической части работы, выделяют три типа износа: функциональный, физический износ и внешнее воздействие. Физический износ определяется в размере 11% от стоимости нового дома. Значения функционального износа и износа внешнего воздействия принимается за ноль (таблица 7).Таблица 7 Расчет стоимости объекта загородной недвижимости по затратному методу.

Сумма Стоимость исследуемого участка земли, тыс.

руб7 950Стоимость жилой недвижимости (дома), тыс.

руб.9 800Физический износ (11%)1 078Функциональный износ, %0Износ внешнего влияния (воздействия), %0Значение стоимости жилого дома, учитывая износ, тыс.

руб8 722Значение стоимости объекта недвижимости (земельный участок и жилой загородный дом), тыс.

руб.16 672Итак, итоговая величина стоимости затратным подходом равна 16 672 тыс.

руб.(шестнадцать миллионов шестьсот семьдесят две тысячи рублей).Оценка стоимости объекта загородной недвижимости с помощью доходного подхода.

При прогнозировании доходов (аренда) от объекта учитывались перспективы возможных капитальных вложений; перспективы совершенствования рынка недвижимости Подмосковья и экономики в целом. Также оценены инфляционные ожидания для каждой группы издержек. По данным Центрального банка России базовая инфляция (к декабрю предыдущего года) за 2012 год составила 13,6%, за 2013 год — 8,3%, за 2014 год — 6,6%. За первую половину 2015 года инфляция составила — 3,8% .Доходный подход используется, если есть достоверная информация, которая позволит спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также расходы, сопряженные с объектом оценки. При использовании доходного подхода оценщик рассчитывает будущие доходы и расходы, а также время их получения. Чтобы определить потенциальный валовый доход важно определить истинную рыночную арендную ставку на загородное жилье подобного типа в рассматриваемом районе по Рублево-Успенскому шоссе. Стоимость сдачи загородного дома в аренду в Московской области на день оценки составляет около 53 тыс.

руб. в месяц. Эти данные взяты как среднее от информации с базы данных риэлтерских компаний. Предполагается, что если исследуемый объект загородной недвижимости будет сдан в аренду, то он принесет такой доход (таблица 8): доход от сдачи в аренду загородного дома за год принят на уровне 636 тыс рублей, который найден при умножении 53 тыс. руб на 12 месяцев. Средняя недозагрузка варьируется в пределах 10−15%. В данном расчете взято значение недозагрузки 13%. Таким образом, действительный валовой доход с загрузкой 87% равен 553 тыс.

рублей (636 * 87%).Таблица 8Расчет рыночной стоимости объекта исследуемой недвижимости доходным подходом Изм. Значения.

Потенциальный валовой доход.

Тыс.руб.

636Недозагрузка%13Дeйствительный валовой доход.

Тыс.руб.

553Затраты на содержание.

Тыс.руб.

21Чистый эксплуатационный доход.

Тыс.руб.

532,32Ставка капитализации%5Стоимость исследуемого объекта.

Тыс.руб.

10 646Средняя номинальная ставка варьируется в пределах 9%. Если уровень инфляции около 4%, то реальная ставка капитализации устанавливается на уровне 5%Стоимость объекта рассчитана с помощью приведенной формулы при постоянном доходе, делением 532,32 на 0,05, что дает 10 646 тыс.

руб.Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, равна: 10 646 тыс. руб. (Десять миллионов шестьсот сорок шесть тысяч рублей) Оценка стоимости объекта недвижимости с помощью сравнительного подхода.

В процессе оценки был проведен сбор сведений о последних совершаемых сделках купли — продажи жилых домов с участками, находящимися в Подмосковье по РублевоУспенскому шоссе. При подборе сравниваемых объектов главное значение уделялось размерам земельных участков, площади дома, их месторасположению и уровню благоустройства. Всего было отобрано 3 совершенные сделки, которые дают возможность достаточно достоверно установить рыночную стоимость исследуемого объекта используя метод прямого сравнительного анализа продаж (таблицы 9,10).Таблица 9 Сравниваемые объекты загородной недвижимости по Рублево-Успенскому шоссе№Характеристика.

Объекты Оцениваемый объектсравниваемые объекты1231.

2.3.

4.5.

6.7.

8.9.

10.Дата сделки.

МестоположениеГод постройки дома.

Площадь участка, га.

Общая площадьисследуемого дома, кв. мМатериалы стен.

Инженернаяобеспеченность Уровень качества постройки.

Рыночная ценапродажи объекта, тыс. руб. Рыночная ценана 1 кв. мобщей пл. жилого дома, тыс.

руб.-16 км., Солослово д. 20 040,15200кирпич1 — 4нижесреднего—212 км., Лапино д. 20 050,12150кирпич1 — 5нижесреднего16 106,6723 км., Се-менково д. 20 050,15200кирпич1 — 4среднее17 50 087,538 км., Рож-дественно д. 19 960,17220кирпич1 — 5среднее18 30 083,2Таблица 10 Корректировки при применении сравнительного подхода№Характеристики объектов Объекты недвижимости.

Оцениваемый объект.

Объекты для сравнения1231.

2.3.

4.5.

6.7. Дата продажи.

МестоположениеГод постройки.

Площадь участка земли.

Инженерноеоборудованиеуровень качествапостройки Скорректированная цена в тыс.

руб.: — объекта в целомв расчете на1 кв. м общей площади дома ———875(+5%) — 2 000 014 87 599,2−350(-2%) — 700(-4%)000−3500(20%)1295064,70+915(+5%)+2928(16%)-1830(-10%)-2000;3660(20%)14 65 366,6Далее дано обоснование внесенных корректировок1. Дата продажи.

Сопоставимые сделки были совершены в течение последнего двухмесячного срока от дня оценки. Поскольку, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на жилые дома по Рублево-Успенскому шоссе в среднем упали на 2%, введена поправка в рыночную цену объекта № 2 в размере 2%, вносимая со знаком минус (-).

2. Местоположение. Объект № 2 находится дальше на 7 км, чем оцениваемый объект, поэтому от его рыночной стоимости вычтено 4%. 3. Год постройки.

Поправка, которая учитывает возраст строений, введенак объекту № 3 в размере 16% от стоимости дома со знаком плюс, так как он был построен в 1996 году. 4. Площадь участка земли.

Объект № 2 и оцениваемый объект имеют одинаковую площадь участка 0,15 га, поэтому поправки не вносились. Площадь земельного участка объекта № 3, больше, поэтому было вычтено 10% от суммы. 5. Общая площадьдома.

Поправки не вносились, поскольку рыночные цены рассчитаны на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение.

Поправки на инженерное оборудование были введены в стоимость объектов № 1 и № 3 в размере 2000 тыс.

руб. Размер поправки определен согласно рыночной цене подключения дома к телефонной сети по Рублево — Успенскому шоссе.

7. Качество постройки.

Качество «ниже среднего» может отразиться на уменьшении продолжительности существования жилого дома на 10 — 15 лет. Это равно начислению физического износа в размере 25% от стоимости дома либо 20% от общей стоимости объекта. Поправки за качество постройки были введеныдля объектов № 2, 3 в размере минус 20% .После внесения поправок разброс рыночных цен по сравниваемым объектам тал равняться от 64,7 до 99,2 тыс.

руб. за 1 квадратный метр. Наиболее достоверна скорректированная цена в расчете на 1 кв. метрпо объекту № 1. Он наиболее близок к оцениваемому объекту. Так, принимается, что рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости равна 99,2 тыс.

руб. за1 кв. метр или 14 875 тыс. руб. (четырнадцать миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч рублей) в целом. Согласование результатов.

При определении итоговой стоимости, были учтены особенности методов и специфика их применения для оцениваемого объекта недвижимости. Для определения весов различных подходов методом «согласования по критериям» используется четыре объективных критерия, выбранные по усмотрению оценщика. Они описывают отдельные плюсы или минусы примененного метода расчета. Расчет весов примененных методов проводится в несколько последовательных этапов:

1) Построена матрица факторов, в которой каждому подходу присваиваются 4 вида баллов в соответствии с 4 критериями;

2) Определена сумма баллов каждого подхода и использованных подходов.

3) Ориентируясь на отношение суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов, определен расчетный вес подхода в процентах.

Итоговая стоимость в целях ипотечного кредитования — это наиболее вероятная величина, полученная с помощью обобщения результатов расчетов стоимости при применении разных подходов. Таблица 11Согласование результатов оценки.

Затратный подход.

Сравнительный подход.

Доходный подход.

Величина стоимости, тыс. руб.

16 67 214 87 510 6461.

Достаточность и достоверность данных, на основе которых проведен анализ 4422.

Способность подхода учитывать структуру факторов, влияющих на цену, специфику объекта3423.

Способность подхода отражать намерение покупателя или продавца3244.

Соответствие подхода целям оценки243Итого баллов121 411.

Сумма баллов = 37Вес подхода, %32,4%37,8%29,7%Итоговая стоимость = (32,4% * 16 672) + (37,8% * 14 875) + (29,7%*10 646) = 5 407 + 5 628 + 3 165 = 14 201 тыс. руб. Итоговая цена объекта загородной недвижимостив целях ипотечного кредитования равна 14 201 тыс.

руб. (четырнадцать миллионов двести одна тысяча рублей). 3.

4. Особенности оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования (выводы и рекомендации) При обращении потенциального клиента банк консультирует, доводит до его сведения требования к принимаемому обеспечению и предоставляет список необходимых документов для проведения оценки. Банк должен сообщить клиенту о необходимости произвести оценку обеспечения у независимого оценщика, на выбор клиента — у одного из партнеров банка или у любого другого независимого оценщика, не являющегося партнером банка. Банкунеобходимо уведомить клиента о том, что в случае обращения к независимому оценщику, не являющемуся партнером:

Отчет об оценке должен быть обязательно проверен со стороны банка, независимо от суммы займа и вида обеспечения;

Независимый оценщик, который не является партнером проверяется банком на предмет наличия: документов, позволяющих осуществлять профессиональную деятельность; отсутствия негативной информации относительно деятельности и деловой репутации. Общие требования к обеспечению:

наличие документов, подтверждающих права Залогодателя на обеспечение (правоустанавливающие и правоудостоверяющие), наличие технических, финансовых и лругихдокументов;

имущество и имущественные права, должны обладать ликвидностью, обеспечиваемой широкой сферой их использования (применения), соответствующим состоянием, достаточной стабильностью цен и сложившейся конъюнктурой рынка;

имущество и имущественные права должны быть свободны от обременений и требований третьих лиц (за исключением случаев рефинансирования займа с перезалогом);движимое и недвижимое имущество должно быть зарегистрировано на территории РФ, вопрос возможности принятия в залог имущества, находящегося за рубежом РФ, требует отдельного согласования с банком. Независимый оценщик должен передать клиенту отчет об оценке в оригинале с приложением копий правоустанавливающих, технических, финансовых документов использованных при проведении работ, фотоматериалов и прочей информации, фотоматериалы прилагаются к отчету об оценке на бумажном носителе (в цвете). Также он должен направитьв банку отчет об оценке в виде файла (в формате MS Word, MS Excel, Adobe PDF) посредством электронной почты;

Для проведения оценки имущества в целях ипотечного кредитования применяются три подхода (каждый из которых включает ряд методов) — рыночный, доходный и затратный. Применение (не применение) тех или иных подходов (методов) оценки обуславливается видом имущества и должно быть обосновано в отчете об оценке. В результате исследования были выявлены следующие особенности применения каждого из трех подходов к оценке стоимости.

1) Результаты оценки, которые получены затратным подходом, должны быть скорректированы с учетом уровня ликвидности объекта. 2) При оценке стоимости объектав целях ипотечного кредитования сравнительный подход может оказать значительное влияние на итоговое согласование величины стоимости. Главное условие, если оценщик располагал детальной информацией по сделкам с объектами недвижимости, выбранных в качестве аналогов для оцениваемого объекта. Периодические продажи сравниваемых объектов недвижимости и котировки дают возможность, базируясь на полном анализе, сделать оценку отличиям объекта оценки от недвижимости — аналога, а также рассчитать обоснованную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Основное преимущество этого подхода в том, что он использует достоверную информацию о состоянии аналогичных объектов недвижимости.

Этот метод дает возможность установить рыночную цену, базирующуюся на спросе. Основной недостаток в том, что метод не учитывает будущие возможности объектов недвижимости в получении дохода. Необходимое условие для использования методов рыночного (сравнительного) подхода — это наличие сведений о сделках с подобными объектами недвижимости. Под подобными рассматриваются объекты недвижимости, сопоставимые по размеру, назначению и местоположению и реализованные в аналогичных условиях по времени совершения сделки и условиях ее финансирования. Сравнительный подход основывается на трех главных принципах оценки недвижимости: предложения и спроса, замещения и вклада. На базе данных принципов оценки недвижимости в рыночном подходе применяется несколько качественных и количественных способов выявления категорий сравнения и измерения корректировок рыночных данных, которые сходны с объектами недвижимости для установления стоимости оцениваемого объекта. Главный принцип в сравнительном подходе оценки недвижимости составляет принцип замещения, утверждающий, что потенциальный покупатель не будет платить за имущество цену, которая превышает стоимость покупки подобного, с его точки зрения, имущества. Главные трудности при использовании этих методов связаны со слабой прозрачностью рынка. .

3) Доходный подход специалисты традиционно считают наиболее надежным подходом. Недостаток — в расчетах используются только лично рассчитанные данные, как правило, часто подвергающиеся сомнению. Носит субъективный характер. Преимущество доходного подхода в том, что в нем учитывается будущее условие деятельности объекта недвижимости. .

Доходный подход оценки отображает мотивацию приобретателя недвижимости (залогополучателя) как доходного имущества: ожидаемый будущий доход (арендные платежи) с требуемыми характеристиками. Если учитывать, что существует прямая связь между уровнем инвестиций и выгодой от коммерческого использования инвестиций, то стоимость жилья устанавливается как стоимость права получать приносимые этим имуществом доходы. Эта рыночная или инвестиционная стоимость может быть определена как стоимость будущих доходов, генерируемых объектом недвижимости. Оценка земельного участка принадлежащего залогодателю на праве собственности и предназначенного для застройки производится методом рыночной информации, при отсутствии достоверной информации могут использоваться методы затратного подхода (по официально установленным государственным ставкам). В случае если на земельном участке расположено строение, то оценка земельного участка производится вместе со зданием/сооружением, расположенном на нем. Для определения стоимости зданий и помещений жилищного назначения (вместе с земельными участками/правом временного долгосрочного землепользования) приоритетными являются методы сравнительного подхода (дополнительно могут использоваться методы затратного подхода с учетом определения и добавления к стоимости объектов стоимости земельного участка/права временного долгосрочного землепользования).

Заключение

.

Под ипотечным кредитом рассматривается кредит под залог недвижимого имущества. Его выдает банк, при этом кредитором может быть и любое другое юрлицо. Заемщик обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом в виде недвижимости, которая принадлежит ему на правах собственности. Для открытой модели характерно, что кредитные организации финансируются за счет собственных средств и краткосрочного заимствования.

Они могут выдавать ипотечные кредиты и обслуживать их. Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывность с землей, при этом земельные участки сами по себе тоже рассматриваются как объекты недвижимости, что и определяет ее большую стоимость. Жилая недвижимость как жилое помещение предназначена для проживания, которая не может быть использована для производственных целей. Банками разработаны специальные требования к осмотру и отчету по оценке жилой недвижимости. Ключевая цель залоговой работы — это необходимость обеспечить возвратность денежных средств, которые предоставляются заемщикам. Проводя оценку, рассчитывают такие виды стоимости объектов жилого имущества: ликвидационная; рыночная; инвестиционная; кадастровая. Затратный подход является более уместным для оценки объектов жилой недвижимости, которые недавно были сданы в эксплуатацию.

Он позволяет получить наиболее убедительные результаты при довольно аргументированной стоимости земельного участка и небольшом накопленном износе его улучшений. Необходимое условие для использования методов рыночного (сравнительного) подхода — это наличие сведений о сделках с подобными объектами жилой недвижимости. Сравнительный подход полагает, что ценность жилой недвижимости определяется той величиной, за которую она может быть продана при условии достаточно сформированного рынка. Существует два главных метода доходного подхода: метод капитализации и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации используется, когда ожидают, что объект жилой недвижимости в течение длительного срока будет получать приблизительно одинаковые величины ренты, то есть темпы ее роста будут постоянными. Ожидаемая рента должна быть оценена, исходя из таких характеристик, как природа данной жилой недвижимости; показатели деятельности аналогичных объектов, взятые в ретроспективе; перспективы развития данной недвижимости, а также других экономических факторов. Объект оценки, предложенный для ипотечного кредитования — земельный участок площадью 0,15 гектаров, на котором располагается одноэтажный кирпичный дом. Общая площадь дома равна 200 кв. м, жилая площадь составляет — 128 кв.

м. Расположен по адресу Рублево — Успенское шоссе, 16 км, Солослово д., ул. Горького, 3. Сведения о заказчике: Банк «Сбербанк России», в который поступило обращение на выдачу ипотечного кредита под залог загородного дома. По этой причине банк обратился к независимой оценочной компании. В процессе оценки был проведен сбор сведений о последних совершаемых сделках купли — продажи жилых домов с участками, находящимися в Подмосковье по РублевоУспенскому шоссе. При подборе сравниваемых объектов главное значение уделялось размерам земельных участков, площади дома, их месторасположению и уровню благоустройства. При определении итоговой стоимости, были учтены особенности методов и специфика их применения для оцениваемого объекта недвижимости. Стоимость объекта загородной недвижимости затратным подходом составляет 16 672 тысруб, сравнительным подходом — 14 875 тыс.

руб., доходным подходом — 10 646 тыс.

руб. Итоговая величина после согласования результатов составляет 14 201 тыс. руб. Оценка земельного участка принадлежащего залогодателю на праве собственности и предназначенного для застройки производится методом рыночной информации, при отсутствии достоверной информации могут использоваться методы затратного подхода (по официально установленным государственным ставкам). В случае если на земельном участке расположено строение, то оценка земельного участка производится вместе со зданием/сооружением, расположенном на нем. Итак, для проведения оценки имущества в целях ипотечного кредитования применяются три подхода (каждый из которых включает ряд методов) — рыночный, доходный и затратный. Применение (не применение) тех или иных подходов (методов) оценки обуславливается видом имущества и должно быть обосновано. Список использованной литературы.

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая и часть вторая.

Федеральный закон от 29.

07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.

07.1998 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.

04.2015) Баяхметов Т. Б. Методологические основы ипотечного кредитования жилищного строительства. — Алматы, 2011. — С.

12.Грибовский С. В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. / С. В. Грибовский. ;

Санкт-Петербург, 2012. — 354 с. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. -.

М.: Маросейка, 2009. — 297 с. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2009 — 339 с. Дюкова О. М. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О. М. Дюкова, Н. И. Пасяда. — СПб.

: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. — 340 с. Зимин А. И. Оценка имущества: вопросы и ответы. ;

М.: ИД «Юриспруденция», 2006. — 209 с. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Кнорус, 2009. — 391 с.

Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования. — М.: Инфра-М, Институт экономики города, 2007. — 338 с. Логинов М. П. Антикризисные стратегии и модели системы ипотечного жилищного кредитования в России // Вопросы управления. URL:

http://vestnik.uapa.ru/ru/issue/2008/04/06/. Мониторинг «Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в 2014 году. Отчет Министерства экономического развития РФ. URL:

http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/monitoring2014 (дата обращения 02.

05.2014). Официальный Web-сайт Центрального банка РФ htpp:/www.cbr.ruОценка недвижимости: учебник. / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.

— 2-е издание перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 287 с. Оценочная деятельность.

Оценка стоимости имущества. Кн.

2. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой.- М., Маркет ДС, 2009. — 378 с. Пацкалев А. Ф.

Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. — 2006. — №.

1.Пернебеков Д. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья // Вестник Кар

Гу, 2010. № 4Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Кнорус, 2008. — 314 с. Портал для оценщиков www.ocenchik.ruПриказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» Прогноз рынка загородной недвижимости Подмосковья на 2014;2015 гг. Индикаторы рынка недвижимости. URL:

http://www.irn.ru/articles/37 612.html (дата обращения 02.

05.2015)Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2009. — 314 с. РЕГЛАМЕНТ ПО РАБОТЕ С ЗАЛОГОВЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ДБ АО «СБЕРБАНК».- 25 с. Севенард Ю. А.. Оценка стоимости при осуществлении залоговых операций // Банковское кредитование, № 2, 2008. URL:

http://www.reglament.net/bank/credit/2008₂_article.htmСоловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. — М.: ГУ ВШЭ, 2012. — 297 с. Соловьев М.

М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. — М.: ГУ ВШЭ, 2012. — 471 с. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М.

Статут. 2009. — 266 с. Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч.

пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008. — 304 с. Управление жилой недвижимостью. Учебное пособие под ред.

М.Л. Разу. — М.: Кнорус, 2008. — 291 с. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер.

с англ. — М.: Дело, 2009. — 411 с. Приложения Объект загородной недвижимости.

Расположение объекта загородной недвижимости (выделено точкой).