2.2. Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости (анализ предложения четырехкомнатных и более квартир г. Тюмени).
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. К факторам, определяющие величину предложения относят:
— наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
— объемы нового строительства и затраты на него, включая: интенсивность строительства — определяет объемы нового жилья; положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат — определяет доступность и цены факторов производства; текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;; соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости; затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Используя информацию из газет («Недвижимость для всех», «Квартирный вопрос», «Недвижимость и строительство»), а также на сайтах местных агентств недвижимости (www.72.dom.ru, www. dom72.ru) мы проанализировали предложение по четырехкомнатным квартирам по разным районам г. Тюмени за январь и за май и сравнили, насколько изменилась цена за 1 кв.м. т.р. за прошедшие 5 месяцев 2009 г. В табл. 1 и 2 представлены соответственно данные за январь и май 2009 г.
Таблица 1
Анализ предложения четырехкомнатных квартир г. Тюмени
за январь 2009 г Район расположения Стоимость за весь объект. т.р. Площадь, кв. м Первичный рынок, стоимость за 1 кв.м. т.р. Вторичный рынок, стоимость за 1 кв.м. т.р.
К П К П
1 2 3 4 5 6 7
Центр
1.ул. Республики 4300 78 55,13
2.Володарского 14 500 180 80.39
3.Минская 5500 106 52
4. мельникайте 2800 78 36
5.герцена 12 400 200 62
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 57 62.26
Дом Обороны
1. белинского 2600 66 39.39
2.димитрова 3750 77 48.70
3.толстого 3250 75 43.33
4.пролетарская 3500 80.4 42.5
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 42.5 46.04
Заречные мкр.
1.Газовиков 4000 90.8 43.45
2.заречный пр. 3500 82 43.9
3.щербакова 3300 83.1 39.7
4.Газовиков 3800 86.2 40.1
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 40.1 43.9 41.51
Червишевский, Московский тракт
1.московский тр. 5000 134 40.8
2.московский тр. 3500 80 43.75
3.червишевский тр. 4500 108 40.67
4.червишевский тр 4200 103 39.28
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 39.28 40.4
1−3 мкр.
1.монтажников 3500 75.2 46.5
2.широтная 3500 78 44.87
3.олимпийская 5500 118.3 55.95
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 44.41 42.8
4−5 мкр.
1.пермякова 4700 107 43.89
2.широтная 5600 130 43.41
3.федорова 3800 88 42.32
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 43.9 42.32
Восточный мкр., МЖК
1.моторостроителей 5200 123 44.67
2.народная 4500 105 42.8
3.широтная 4000 99 40.4 45.74
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 40.4 43.74
Ватутина, Мыс, Войновка, Лесобаза
1.ватутина 2550 72 35.66
2.боровская 3100 80 38.75
3.домостроителей 2500 81 32.7
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 32.7 35.66 38.75
Тюменский мкр., 6 мкр.
1.пермякова 5500 116 47.34
2.пермякова 4700 88 53.4
3.гнаровской 4800 89 53.9
Ср. стоимость
1 кв.м. т.р. по району 47.34 53.9 53.4
Подобная таблица была составлена за другой периодмесяц май 2009 г. Анализируя данные собранные в процессе исследования ситуации в области цен, можно констатировать, что действительно разброс цен по районам немалый. Так, в Центральном районе цены самые высокие в среднем. Однако если говорить о ценах на различные типы квартир, то они также различны: особенно высокая цена на кв. м 3-х комнатной квартиры возраста от 3 до10 лет в кирпичном исполнении инд. серии с рядом различных символов комфорта (подземный гараж, охраняемая стоянка и пр.), в народе называемой «элитной». Наиболее дешевыми вариантам являются «хрущевка» (особенно в панели) и «брежневка».
Рассмотрим среднюю стоимость 1 кв. м 3-х комнатной квартиры по районам за январь 2009 г. (табл.2).
