Таблица 10
Структура текущих затрат на реализацию проекта Показатель 2008 год 2009 год II III IV Заработная плата персоналу 1607 1607 1607 6426
Коммунальные платежи 53 39 60 226 Налоги — имущество 90 90 90 360 — земля — - 0,8 0,8 — реклама 2 2 2 6 Прочие расходы 100 100 100 400 ИТОГО 1852 1838 1856 7419
Как видим в табл. 10, в 2009 году общие текущие затраты по проекту на стадии производства составят 1 766 473 тыс. руб.
В табл. 11 произведем калькуляцию заработной платы персонала делового центра «Альфа-Т».
Таблица 11
Калькуляция заработной платы персонала Категория персонала Численность, чел. Месячный оклад, тыс. руб. Годовой ФОТ с учетом отчислений на социальные нужды, тыс. руб. Квартальные затраты на заработную плату, тыс. руб. Администрация 3 45 2041 510 Финансово-экономическая служба 2 28 847 212 Служба маркетинга 2 25 756 189 Менеджеры 3 20 907 227 Рабочие 4 15 907 227 Прочие 4 16 968 242 ИТОГО 18 — 6426 1607
Годовой фонд оплаты труда по категориям персонала определяем по формуле:
(1)
где СЗПi — среднемесячный заработок работника i-ой категории персонала, тыс. руб.
N — численность персонала данной категории.
В табл. 12 произведем калькуляцию коммунальных платежей.
Таблица 12
Расчет коммунальных платежей по кварталам, тыс. руб.
Статья 2009 год 2010 год II III IV Отопление 12 — 20 50 Водоснабжение 8 8 8 40 Прием сточных вод и уборка мусора 10 10 10 40 Электроэнергия 14 12 13 60 Уборка территории 6 6 6 24 Прочее 3 3 3 12 ИТОГО 53 39 60 226
Налоги рассчитываем по следующим ставкам:
— налог на имущество — 2% от балансовой стоимости объекта недвижимости; 18 000*0,02 = 360 тыс. руб. в год или 90 тыс. рублей в квартал. Обычно налог выплачивается в III-IV кварталах года.
— налог на землю — 2% от кадастровой стоимости земельного участка; Принимаем кадастровую стоимость участка 56 000 руб./га. Тогда сумма ежегодного налога составит: 56 000 *0,02 *0,7 = 800 руб. или 0,8 тыс. руб.
— налог на рекламу — 2 тыс. в квартал.
Прочие текущие расходы принимаем в размере 100 тыс. руб. в квартал.
В табл. 13 представим план прибылей и убытков от проекта.
Таблица 13
План прибылей и убытков от проекта, тыс. руб.
Денежный поток проекта 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год Капиталовложения 33 440 2000 400 300 — - - - - - - Валовая операционная выручка — 5120 5120 5120 10 300 10 300 12 000 12 000 25 000 28 000 30 000
Текущие затраты — 1852 1838 1856 3712 3712 3800 3800 8000 8200 8400
Прочие доходы — 1000 1000 1000 2500 2500 2800 2800 6000 7000 8000
Прочие расходы (кредиты) — 7160 7000 6900 6750 6120 3000 2500 2000 1500 — Балансовая прибыль — (2892) (2718) (2636) 2338 2968 8000 8500 21 000 25 300 29 600
Налоги — - - - 702 891 2400 2550 6300 7590 8880
Чистая прибыль (2892) (2718) (2636) 1636 2077 5600 5950 14 700 17 710 20 720
Чистый денежный поток от проекта -33 440 -4892 -3118 -2936 1636 2077 5600 5950 14 700 17 710 20 720
Накопленный денежный поток от проекта -33 440 -38 332 -41 450 -44 386 -42 750 -40 673 -35 073 -29 123 -14 423 3287 23 998
7 Риски и гарантии
В международной практике управления проектами принято полагать, что эффективными становятся только 3 из 5 проектов. Причина столь высокого уровня убыточных проектов кроется в наличии множества внешних и внутренних факторов инвестиционного проекта.
Макросреда обычно связана с политической и экономической ситуацией в стране в целом, но, хотя и оказывает влияние на бизнес, напрямую отношения к конкретному рынку не имеет. Макросреду можно проанализировать в четырех плоскостях: политико-правовая; экономическая; социальная; техническая.
Микросреда включает все факторы окружающего рынка, на которые мы имеем определенное влияние и которые в свою очередь непосредственно влияют на нашу компанию, и продукт в частности. Микросреду можно проанализировать по пяти основным факторам:
1) Bargaining power (относительная сила в переговорах) потребителей, поставщиков и посредников;
2) Costs (стоимость/затраты) рабочей силы, сырья, энергии и т. п.;
3) Market (рынок) и его размер, динамика, стадия развития, привлекательность, барьеры для входа и т. п.;
4) Competitors (конкуренты, включая непрямых): их число, позиции, стратегия и анализ сильных и слабых сторон;
5) Customers (потребители): их типы, сегменты, ожидания и восприятие рынка.
Для анализа внешней среды бизнес-организации наиболее эффективен SWOT-анализ.
SWOT анализ — это анализ сильных и слабых сторон организации и возможностей и угроз со стороны внешней окружающей среды. «S» и «W» относятся к состоянию компании, а «O» и «T» к внешнему окружению организации. По результатам ситуационного анализа можно оценить, обладает ли компания внутренними силами и ресурсами, чтобы реализовать имеющиеся возможности и противостоять угрозам, и какие внутренние недостатки требуют скорейшего устранения.
Таблица 14
SWOT-анализ проекта открытия делового центра «Альфа-Т»
Возможности О Сильные стороны S 1 Увеличить уровень спроса на 25% 1 Удачное географическое расположение объекта 2 Расширить перечень предлагаемых услуг 2 Относительно низкая стоимость объекта 3 Заключать договоры долгосрочной (до 10 лет) аренды 3 Поддержка на местном и региональном уровнях 4 Возможно получить банковский кредит до 25 млн руб. сроком на 3 года 4 Наличие долгосрочного инвестора 5 Возможно обеспечить приток новых клиентов 5 Наличие связей со строительными организациями 6 Возможно реализовывать продукцию в других регионах РФ Угрозы T Слабые стороны W 2 Инфляция 1 Износ инженерных сетей и коммуникаций 3 Рост цен на материалы 2 Сохраняющийся высокий уровень конкуренции 4 Снижение спроса на недвижимость 3 Отсутствие механизмов взимания задолженности у арендаторов 5 Рост цен на коммунальные услуги 4 Отсутствие собственной базы маркетинговых исследований Сбои в поступлении арендных платежей Как видно из табл. 14, основные угрозы проекта состоят в падении спроса на офисную недвижимость, в результате чего возможно снижение реальных объемов операционной выручки.
Рост цен на строительные и отделочные материалы также может повысить объемы капиталовложений и снизить прибыльность данного проекта.
При росте цен на коммунальные услуги необходимо изыскивать пути их компенсации за счет диверсификации портфеля услуг данного предприятия.
Сбои в поступлении арендных платежей необходимо компенсировать путем переуступки прав требования по данным обязательствам коммерческому банку, т. е. использовать механизм факторинга.
Гражданский кодекс Российской Федерации — ч.1, 2 и 3 // Сборник законодательства Российской Федерации — 2003 — Т. 1 — Ст. 345.
Налоговый кодекс Российской Федерации ч.1 и 2 от 30 июля 1998 года № 146-ФЗ и от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // Сборник законодательства Российской Федерации — 2000 — Т. 2 — Ст. 286.
Федеральный закон от 21.
11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» / Бухгалтерский учет и аудит — 1997 — № 1 — С. 4−12.
Бринк И.Ю., Савельева И. А. Бизнес-план предприятия. Теория и практика. Для студентов вузов. — М.: Экономика, 2005 — 142 С.
Гречишников В. Постулаты бизнеса — не пора ли взяться за ум? / Эксперт, 2006 — № 1 — С. 20−26.
Ефремов В. С. Методологические основы анализа бизнес-идеи / Корпоративный менеджмент — 2001 — № 4 — С. 21−30.
Ильенкова Н. Д. Спрос: анализ и управление — М.: Финансы и статистика, 2000 — 218 С.
Минцберг Г., Альстрэнд Б., Лэмпел Дж. Школы стратегий — СПб.: Питер, 2000 — 218 С.
Степанчиков В. Методика оценки внешней среды бизнеса / Менеджмент в России и за рубежом — 2001 — № 3 — С. 62−65.
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание (вторая редакция) — М.: Экономика, 2000 — 421 С.
Дубинин Е. Анализ рисков инвестиционного проекта / Финансовый директор — 2003 — № 4 — С. 20−28.
Иваницкая И., Яковлев А.
Введение
в экономику недвижимости: учебник для вузов. — М.: Кно
Рус, 2007. — 184 С.
Москвин В. Как избежать ошибок при разработке бизнес-плана / Рынок ценных бумаг — 2005 — № 6 — С. 43−45, № 4 — С. 21−25.
Стешин А. И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционного проекта — М.: Статус-Кво-97, 2001 — 280 С.
Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. — М.: Дело и Сервис, 2007. — 368 С.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ. ред. П. Г. Грабового. — М.: Изд-во «АСВ», 2002. — 430 С.
Рынок недвижимости в 2009 году: падение цен, долгострой, слияние бизнеса, снижение амбиций [статья]. //
http://www.riarealty.ru/ru/article/11/38 855.html
Рынок недвижимости в 2009 году: падение цен, долгострой, слияние бизнеса, снижение амбиций [статья]. //
http://www.riarealty.ru/ru/article/11/38 855.html
Децко В. И. Толковый словарь по операциям с недвижимостью. — М.: Экономика и финансы, 2004. — С. 47.
По материалам источника Торговая недвижимость [статья]. //
http://www.arendator.ru
Источник:
http://www.bn.ru
Гольдштейн Г. Я. Стратегический менеджмент. Конспект лекций — Таганрог: ТТУ, 2001 — С. 44.
Принята ставка налогообложения прибыли 30%.
Бандурин А.В., Чуб Б. А. Стратегический менеджмент организации // Сборник статей по экономике — СПб.: Изд-во СПбГУ, 2003 — С 164−173
