Договор аренды и его основные разновидности

Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Итак, один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В данном случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны — возможности заключить такой договор; 2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего ЗК, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК); 4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст. 382 — 390 ГК).

Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора по общему правилу ст. 391 — 392 ГК требовал бы получения согласия кредиторов. В данном случае, однако, применяется специальное правило ст. 657 ГК, по смыслу которого перевод долга осуществляется после заключения договора при передаче предприятия.

Так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то его сохранение в составе предприятия проблематично. Таким образом, невозможно точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК. Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав предприятия, положения ст.

607 ГК не должны применяться. Желательно, однако, чтобы законодатель обозначил соответствующее изъятие более четко, включив его в нормы, устанавливающие требования к предмету договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК.

В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности (промышленная собственность). Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции — права на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания, права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом или принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), а также неисключительные права на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау) и права преждепользования.

При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и договоре коммерческой концессии.

2.

5. Финансовая аренда (лизинг) Термин «лизинг» — английского происхождения (leasing). В свою очередь, слово «leasing» образовано от английского «lease» — сдавать и брать в аренду. Лизинг как институт гражданского права не был известен ГК РСФСР. Впервые в российском законодательстве термин «лизинг» появился в 1994 г. с изданием Указа Президента РФ от 17.

09.94 N 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности».

В 1998 г. был принят Закон «О лизинге», который внес немало путаницы в регулирование этого вида правоотношений. Его разработчики абсолютно пренебрегли положениями ГК и «Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге», включив в законопроект противоречащие им положения (а законодатель в процессе принятия Закона их сохранил). Россия присоединилась к Конвенции в соответствии с Федеральным законом «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге», сделав оговорку о применении своего гражданского законодательства вместо п. 3 ст. 8 Конвенции.

Согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Из текста статьи 665 ГК РФ явствует, что в отношениях финансовой аренды участвуют, как правило, не менее трех лиц — арендодатель, арендатор и продавец. Такой «тройственный союз» накладывает особый отпечаток на взаимоотношения сторон, отличая арендодателя и арендатора по договору финансовой аренды от арендодателя и арендатора по договору аренды и продавца, участвующего в отношениях финансовой аренды, от продавца в обычном договоре купли-продажи.

Инициатором заключения договора лизинга является арендатор, который указывает арендодателю, в каком имуществе он нуждается, а также называет продавца этого имущества. Стороны могут договориться об ином, что предусмотрено в ч. 2 данной статьи. Вопрос о том, кто определяет продавца имущества — арендодатель или арендатор, важен в связи с различными правовыми последствиями, о чем идет речь в ст. 670 ГК.

Такое распределение ролей участников лизинга объясняется тем, что, несмотря на разнообразие видов лизинговых соглашений, роль арендодателя, как правило, ограничивается финансированием сделки. Арендодатель в подавляющем числе случаев лишь оплачивает имущество, которое впоследствии передает арендатору во временное пользование, и никаких технических и иных проблем, связанных непосредственно с ним, не решает и не может решить. Более того, арендодатель чаще всего и не видит оборудования, собственником которого является (оно передается, как правило, непосредственно арендатору). В этой ситуации возлагать на арендодателя ответственность, в частности, за качество, комплектность имущества, своевременность его доставки было бы нелогично и нереально.

Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, достаточно широк. Это движимые и недвижимые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, определение которых дано в ст. 130 ГК. Однако в ст. 666 ГК РФ содержится существенное изъятие — предметом договора лизинга не может быть такой вид недвижимости, как земельные участки и другие природные объекты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности.

Для договора аренды предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года.

Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае договор аренды действует в течение указанного в нем срока.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ст. 615 ГК РФ устанавливает, что если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Гражданским кодексом установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию как арендодателя, так и арендатора.

БИБЛИОГРАФИЯ Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.

12.1993.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ. «Российская газета», N 23, 06.

02.1996, N 24, 07.

02.1996, N 25, 08.

02.1996, N 27, 10.

02.1996.

Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.

10.1998 N 164-ФЗ «Российская газета», N 211, 05.

11.1998.

Закон «О лизинге». «Российская газета», N 211, 05.

11.1998.

«Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге» (Заключена в Оттаве 28.

05.1988). «Бюллетень международных договоров», N 9, 1999.

Федеральный закон «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» от 08.

02.98 N 16-ФЗ. СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 787.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. Т.

2. — 468 c.

Вайпан В. А. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу, М.: «Юридический дом Юстицинформ», 2003. — 524 c.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первая-третья / Под ред. Е. Л. Забарчука. — М.: Издательство «Право и закон», 2005. — 786 c.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М.:Юрайт. 2004. — 684 c.

Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный)" Борисов А. Н. М.: Юстицинформ. 2005. — 98 c.

Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. — М.: Юристъ, 2005. — 668 c.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.

12.1995. «Российская газета», № 23, 06.

02.1996, № 24, 07.

02.1996, № 25, 08.

02.1996, № 27, 10.

02.1996.

Ведомости СССР. 1989. N 25. Ст. 481.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. Т.

2.С.

124.

Постановление Правительства РФ от 24.

03.98 № 345. СЗ РФ. 1998. № 14. Ст.

1585; 2003. № 25. Ст. 2532.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. Т.

2.С.

132.

Комментарий к ГК РФ. Ч.1−3 под ред. Е. Л. Забарчука — М.: Издательство «Экзамен», 2005. С. 454.

Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. — М.: Юристъ, 2005. С. 256.

Комментарий к ГК РФ. Ч.1−3 под ред. Е. Л. Забарчука — М.: Издательство «Экзамен», 2005. С. 456.

Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. — М.: Юристъ, 2005. С. 242.

Закон «О лизинге». «Российская газета», N 211, 05.

11.1998.

«Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге» (Заключена в Оттаве 28.

05.1988). «Бюллетень международных договоров», N 9, 1999.

ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» от 08.

02.98 N 16-ФЗ. СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 787.

Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный)" Борисов А. Н. М.: Юстицинформ. 2005. С. 13.