Правовой статус «недвижимости как объекта оценки»

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных не только земельного, но и градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

4. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

Данные Правила были утверждены Постановлением Правительства РФ № 316. Они определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Так, согласно данным Правилам, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» .

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

В правилах указано, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Что касается государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда, то они, согласно Правилам, осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Заключение

Подводя итог данной работе, можно сделать следующие выводы.

1. Под оценкой недвижимости, следует понимать, последовательность действий, направленных на определение стоимости права в отношении различных объектов недвижимости. Оцениваемое право в отношении объекта недвижимости может быть как правом собственности, так и другим правом, например, правом аренды или правом пользования.

2. Оценка недвижимости является, наверное, одним из самых востребованных видов оценки. Оценочная экспертиза может проводится в отношении совершенно различных по своему назначению объектов — таких как как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения — сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т. п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

3. В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта недвижимости: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость или кадастровую стоимость. Вид определяемой стоимости всегда обусловлен тем, как в дальнейшем планируется использовать результаты оценки данного объекта недвижимости.

4. При определении стоимости оценщик принимает во внимание все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку вокруг объекта; внимательно и подробно изучает состояние оцениваемого объекта, опредяется износ всех основных конструкций.

5. Итоговая величина стоимости объекта устанавливается путем анализа и последующего взвешивания результатов оценки, полученных с применением различных оценочных подходов.

1. Земельный кодекс РФ

2. Гражданский кодекс РФ

3. Федеральный закон N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

4. Федеральный закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

5. Федеральный закон № 126-ФЗ «О связи»

6. Федеральный закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

7. Федеральный закон. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

8. Федеральный закон № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»

9. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.

04.2006 N 206, от 14.

12.2006 N 767, от 17.

09.2007 N 590)

10. Муравьев С. Н. Кадастр: учет и контроль // ЭЖ-Юрист № 12.

2007. С.

21.

11. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С.

562.

12. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2006. С. 448.

13. Храмцов К. В. Критерии оценки земельных участков// Земельное право. № 4. 2007. С.

185.

Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С.

78.

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2006. С. 33.

Гражданский кодекс РФ. ст.

130.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ст.

1.

Федеральный закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст.

5.

Федеральный закон № 126-ФЗ «О связи» ст.

8.

Федеральный закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ст.

8.

Федеральный закон. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ст.

3.

Земельный кодекс РФ.

Федеральный закон № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» ст.

7.

Муравьев С. Н. Кадастр: учет и контроль // ЭЖ-Юрист № 12.

2007. С.

21.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.

04.2006 N 206, от 14.

12.2006 N 767, от 17.

09.2007 N 590)

Храмцов К. В. Критерии оценки земельных участков// Земельное право. № 4. 2007. С.

18.