Можно выделить два основных вида государственной поддержки: общесоциальную и адресно-социальную. Первая направлена на создание и развитие механизмов жилищного кредитования как одного из важнейших приоритетов в экономике; вторая нацелена на поддержку отдельных социальных групп (жителей депрессивных регионов, молодых семей, военнослужащих, работников бюджетной сферы и т. д.).
Общесоциальная поддержка банковской ипотеки обычно реализуется через государственные гарантии эмитируемых ценных бумаг, а также через разрешение размещать бюджетные средства в таких бумагах. Адресно-целевая поддержка банковской ипотеки осуществляется двумя способами: а) страхованием, или гарантированием, ипотечных кредитов; б) системой государственных премий.
Все способы государственного вмешательства в жилищный сектор экономики страны можно условно разделить на две группы — регулирование и субсидирование. В области регулирования в настоящее время во главу угла государство ставит развитие законодательной базы как одного из направлений государственной поддержки в становлении системы ипотечного жилищного кредитования и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Субсидирование предполагает использование средств бюджета для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков.
Важным направлением государственного регулирования является выработка эффективной налоговой политики в области ипотечного кредитования. Политика государства в области налогообложения объектов собственности, в частности жилищного фонда, оказывает прямое влияние на его объекты и качество, стимулирует или снижает интерес к сохранению, использованию и содержанию объектов, а также влияет на ценовые условия. Основная проблема применения данного направления заключается в соответствии действующей налоговой системы целям и задачам государственной жилищной политики, а также фактическому состоянию жилищного рынка.
Помимо непосредственного субсидирования жилищного сектора, требующего прямых государственных трансфертов, существует ряд мер, которыми государство может стимулировать развития рынка. К ним относятся:
государственная поддержка вторичного рынка закладных. Сюда также стоит включить и создание государственных институтов небанковской ипотеки, что в целом способствует развитию рынка государственных ценных бумаг;
регулирование процентных ставок по закладным, что делает кредиты более доступными населению;
фиксация минимальной доли ипотечных ценных бумаг в активах пенсионных, страховых и хедж-фондов, что повышает спрос на ипотечные ценные бумаги.
6. Развитие системы страхования ипотечных рисков.
Фактором, сдерживающим развитие ипотечного рынка, является высокий уровень ипотечных рисков. Несмотря на освещенность вопросов ипотечного страхования в теоретическом плане, на практике эта система только начинает развиваться. Ипотечное страхование защищает кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога вследствие снижения цен на недвижимость. Решить данную проблему призвано ипотечное страхование. В России уже создано ОАО «Страховая компания АИЖК», спектр его страховых услуг постоянно расширяется.
7. Развитие накопительных ипотечных механизмов.
Один из уроков ипотечного кризиса США, который следует извлечь, — масштабное строительство доступного для жилищных хозяйств с устойчивым средним доходом должно сопровождаться внедрением относительно простых, прозрачных для регулирования и контроля ипотечных институтов — стройсберкасс. Именно накопительная, а не кредитная схема ипотеки должна пользоваться большей поддержкой государства. При этом следует предусмотреть, чтобы механизм государственной поддержки (субсидирования) системы накопления сбережений приносил выгоду приобретателю жилья, а не строительным фирмам, жилищным или кредитным посредникам и др.
Создание в России системы строительных обществ — строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов может стать важным этапом в становлении отечественного рынка ипотечного кредитования. Этот вывод опирается на анализ особенностей рынка жилья, истории жилищного финансирования в развитых странах, недавнего опыта стран Восточной Европы.
В настоящее время в России разработан проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», который устанавливает, в частности, особенности и правила деятельности ССК, определяет порядок обеспечения их финансовой устойчивости, регулирует вопросы оказания государственной поддержки вкладчикам ССК и государственного гарантирования вкладов, размещенных в ССК. Требуется завершение работ по подготовке и принятию данного закона и реализации его положений на практике.
Таким образом, наличие проблем развития отечественного рынка ипотечного кредитования заставляет обратиться к накопленному зарубежному опыту, который свидетельствует о необходимости активного государственного вмешательства в регулировании указанной сферы. В целях совершенствования процессов ипотечного кредитования предложены мероприятия по активизации развития рынка ипотечных ценных бумаг; развитию рынка жилищного строительства; реструктуризации ипотечных кредитов; реализации национальных проектов по жилищному строительству и т. д. Реализация предложенных мероприятий будет способствовать активизации ипотечного рынка и дальнейшему развитию ипотечного кредитования в России.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам проведенного исследования сделаны следующие выводы и даны предложения.
В условиях неудовлетворенного спроса населения на жилье и необходимости развития других видов ипотек возрастает потребность физических и юридических лиц в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение недвижимости на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность призвана система ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг. Последний позволяет получать долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков, но, главным образом, мобилизуя инвестиционный капитал.
США и европейские страны имеют альтернативные ипотечные модели. В мировой практике наибольшее распространение получили американская расширенная открытая модель и немецкая сбалансированная автономная модель. В немецкой системе в качестве основного источника кредита доминирует рынок денег. Американская модель, характеризующаяся наиболее развитым ипотечным рынком, основана на доминировании вторичного рынка ценных бумаг в качестве источника ипотечных кредитов Существует множество классификаций ипотечных кредитов в зависимости от объекта недвижимости, целей кредитования, виду кредитора и заемщика, способу рефинансирования, способу амортизации долга, виду процентной ставки, степени обеспеченности и др.
В Российской Федерации в целом сформированы правовые основы ипотеки. Правовую основу ипотечного кредитования составляют: Гражданский кодекс, законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.
В России реализуется двухуровневая модель ипотечного кредитования, в которой функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных ипотечных кредитов отделены от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. Это позволяет снизить риски банкротства инициатора секьюритизационной сделки, т. е. кредитора, и ограничить негативные последствия для инвестора.
По мере роста доходов населения и развития институтов ипотечного рынка (создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, реализация национальных проектов и т. д.) объемы ипотечного кредитования в России расширялись. В 2006;2007 гг. темпы роста предоставления ипотечных кредитов существенно превысили плановые показатели. Пик развития ипотечного кредитования пришелся на первое полугодие 2008 г., в дальнейшем влияние мирового финансового кризиса негативно отразилось на состоянии ипотечного рынка страны.
С 2010 г. вновь отмечается активизация отечественного рынка ипотеки, однако в 2014 г., на фоне замедления макроэкономической динамики, ипотечное кредитование демонстрирует ограниченный рост. В целом, за 8 мес. 2014 г.
было выдано более 600 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 1 трлн рублей.
Средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составляет 12,2%.
К основным проблемам, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования, относятся: относительная слабость отечественной банковской системы, отсутствие опыта долгосрочного кредитования; невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения; юридические проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка; высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения; проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему и строительную отрасль; невысокий уровень развития инфраструктуры ипотечного рынка; слабая страховая защита кредитора от риска неспособности должника; высокая рискованность большого количества ипотечных сделок; низкий уровень развития рынка ипотечного кредитования приобретения коммерческой недвижимости.
Наиболее важными факторами, обуславливающими интенсивность развития ипотечного кредитования в России, выступают: поощрительная политика Правительства РФ; рост экономики; снижение инфляции; положительная динамика реальных доходов населения; динамика цен на жилье; снижение кредитных ставок; широкая депозитная база банковской и финансовой систем; активность регионального оператора АИЖК; спад недоверия к ипотеке; экспансия коммерческих банков в регионы.
Целенаправленная государственная политика в области стабилизации социально-экономического положения в стране, повышение уровня жизни населения, а также мероприятия по формированию положительного имиджа ипотеки позволят активизировать деятельность в данной сфере. Это послужит основой не только успешной реализации программы ипотечного кредитования в общероссийских масштабах, но и станет толчком для расширения возможностей рынка финансовых услуг и привлечения инвестиций в экономику страны.
В целях совершенствования процессов ипотечного кредитования в стране предложены мероприятия по следующим направлениям: активизация развития рынка ипотечных ценных бумаг; развитие рынка жилищного строительства; реструктуризация ипотечных кредитов в условиях кризиса; реализация национальных проектов по жилищному строительству; активизация государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования; развитие системы страхования ипотечных рисков; развитие накопительных ипотечных механизмов; стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом-класса и физических лиц приобретающих такое жилье.
При этом должна существенно возрасти роль АИЖК, новыми направлениями деятельности которого должны стать: реструктуризация кредитов в рамках реализации госпрограммы помощи заемщикам; поручительства по ИЦБ; долгосрочное контрактование поставок закладных; разработка новых продуктов; стимулирование кредитования строительства жилья эконом-класса.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 21.
07.2014) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система Консультант Плюс / ООО «ЮрСпектр». — М., 2014.
Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система Консультант Плюс / ООО «ЮрСпектр». — М., 2014.
Агафонова, М. С. Структурирование проблем ипотечного кредитования в РФ / М. С. Агафонова, О. С.
Суховерхова // Современные наукоемкие технологии. — 2014. — №
7. — С. 136−141.
Боброва, Л. Ю. Современный подход к ипотечному кредитованию на примере России и зарубежных стран / Л. Ю.
Боброва, К. Г. Мендагалиева // Перспективы развития строительного комплекса. — 2013.
— Т. 1. — С.
41−44.
Григорьева, А. Г. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации / А. Г. Григорьева // Теория и практика общественного развития. — 2012.
— № 3. — С. 377−380.
Дафнер, Е. Ипотечная система России и США: преемственность и отличия / Е. Дафнер // Международная экономика. — 2012. — №
2. — С. 36−43.
Дятлов, Д. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация / Д. В. Дятлов, М. В.
Антонова // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. — 2012. — №
2. — С. 240−245.
Евсюкова, А. И. Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях / А. И. Евсюкова, И. В. Попова, Ю. М. Гурьянова // Современные проблемы науки и образования. ;
2014. — № 3. — С. 371.
Кирюшкина, А. Н. Ипотечное кредитование в России / А. Н. Кирюшкина // Экономика и социум. — 2013.
— № 4. — С.
789−791.
Клевцов, В. В. Экономическая природа ипотечного капитала и особенности управления ипотечным кредитованием в современный период / В. В. Клевцов // Экономика, статистика и информатика.
Вестник УМО. — 2012. — № 1. — С. 22−26.
Кулешова, Л .В. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России // Л. В. Кулешова, Е. Н. Лапина // Научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. ;
2012. — № 79. — С. 540−549.
Меротюк, А. А. Ипотечное кредитование в России и за рубежом / А. А. Меротюк // Вестник Самарского финансово-экономического института. — 2012. — №
13. — С. 32−37.
Моисеев, В. А. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения / В. А. Моисеев, К. Ю. Прокофьев // Региональная экономика: теория и практика. ;
2014. — № 1. ;
С. 39−51.
Петенева, В. М. Ипотечный рынок России: состояние и перспективы / В. М. Петенева // Вестник Российского нового университета.
— 2012. — № 2. — С. 24−31.
Раджабова, С. М. Ипотечный кредит и его основные модели / С. М. Раджабова., В. Н. Косинова // Экономика и социум. ;
2013. — № 4. — С. 510−513.
Савинова, В. А. Ипотечный кредит в системе финансово-кредитных отношений / В. А. Савинова // Вестник Самарского государственного экономического университета. ;
2012. — № 94. — С. 82−87.
Солодилова, М. Н. Ипотечное жилищное кредитование: экономическая сущность, особенности организации и финансирования / М. Н.
Солодилова // Вестник Самарского муниципального института управления. — 2014. — № 1.
— С. 112−120.
Хакимова, Э. Х. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ / Э. Х.
Хакимова, И. А. Бочкарева // Тенденции и перспективы развития российской экономики: Сб. науч. тр. — Челябинск, 2014. — С.
64−66.
Щепелева, М. Стимулирование развития национальной ипотечной системы в России / М. Щепелева // Страховое право. — 2014. — № 2. ;
С. 18−29.
Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323) [Электронный ресурс] / Правительство РФ. — Режим доступа:
http://programs.gov.ru/Portal/files/ download? id=4925EBEA-E843−421F-AB74−6589CBB1E936.
Ипотека и ипотечное кредитование в России. Итоги первого полугодия 2014 года [Электронный ресурс] / Банк России. — Режим доступа:
http://rusipoteka.ru/files/analytics/cbr/cbr-2q14.pdf.
Рынок ипотечного кредитования и деятельность АИЖК. Январь-август 2014 [Электронный ресурс] / Аналитический центр АИЖК. — Режим доступа:
http://rusipoteka.ru/files/analytics/ahml/2014/monthly-r/9−2014.pdf.
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. № 1201-р) [Электронный ресурс] / АИЖК. — Режим доступа:
http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/ strateg_1201.pdf.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Схема взаимодействия субъектов, объектов и рынков системы ипотечного кредитования [13, c.44]
