Совершенствование системы управления объектами недвижимости административно территориального образования

В подсистеме формируются и используются финансовые механизмы, основанные на методах финансового менеджмента, логистики, планирования и прогнозирования, а также инструментов нормативно-правового, информационного и организационного обеспечения.

Оптимизацию управленческих воздействий в данной подсистеме в предложенной модели целесообразно осуществлять целевым финансированием через систему казначейства, контролем планирования, распределения и использования финансовых средств местных бюджетов центрами финансовой ответственности (ЦФО), финансового учёта (ЦФУ) [1]. Такое закрепление отдельных объектов и территориальных комплексов недвижимости за соответствующими центрами доходов и затрат, введение пообъектного финансового и управленческого учёта обеспечит реализацию поставленных целей и задач с минимальными финансовыми затратами для местного бюджета.

При этом в качестве центров доходов и расходов в разработанной системе должны рассматриваться не только муниципальные органы власти, предприятия и организации с муниципальным участием, но и хозяйствующие субъекты всех форм собственности, использующие недвижимые активы МО. Так, например, предприятия и организации с участием государства или частной формы собственности в данной подсистеме будут рассматриваться по отношению к муниципальным органам власти как центр доходов в случае аренды муниципального имущества, отчислений и налогов в местный бюджет; как центр расходов — в случае предоставления местных льгот по налогам, предоставления муниципальных гарантий, выделения средств из муниципального бюджета на возвратной основе.

Подсистема управления информационными потоками и взаимодействием с внешней средой должна быстро снабдить остальные подсистемы необходимыми данными и сведениями в объёме, достаточном для принятия обоснованных управленческих решений на всех уровнях управления. В этой подсистеме обеспечивается поддержка связей внутри муниципальных органов власти и внешних связей с государственными органами власти, предприятиями и организациями всех форм собственности, населением и общественными организациями.

В настоящее время в муниципальных системах управления широко применяются современные автоматизированные информационные инструменты — комплексы и информационные продукты управления внутренними коммуникациями, «электронного муниципалитета», способствующие структуризации, ускорению прямой и обратной связи с населением, государственными органами власти федерального и регионального уровня, применения электронной торговли для закупки товаров и услуг для муниципальных нужд.

Для данной подсистемы актуально применение информационных технологий при оптимизации взаимодействия с субъектами хозяйствования автоматизацией сбора управленческой, бухгалтерской, налоговой отчётности, прочих данных о финансово-хозяйственной деятельности; совместно с территориальными бюро инвентаризации (БТИ) во многих муниципалитетах проводится активная работа по созданию и внедрению автоматизированных геоинформационных систем управления недвижимостью. Успешная реализация данных инициатив позволяет на основе единых стандартов в режиме реального времени получать техническую, эксплуатационную, финансово-экономическую информацию в той форме, которая необходима для принятия управленческих решений.

Подсистема управления промышленно-экономической политикой МО. Цель данной подсистемы — применение комплекса административных и экономических инструментов регулирования экономики МО, отдельных сфер и отраслей экономики, чтобы обеспечить устойчивое социально-экономического развитие территорий:

тарифное и ценовое регулирование: контроль ценообразования на муниципальные услуги — аренду муниципальных помещений, объектов недвижимости, земельных участков;

налоговое и финансовое регулирование: льготы и преференции использования объектов недвижимости предприятиями социальной сферы, компенсация процентных ставок по ипотечным кредитам, субсидии малообеспеченным слоям населения по оплате услуг ЖКХ.

регулирование земельных отношений и недропользования: определение условий и порядка предоставления хозяйствующим субъектам земельных участков, формирование перечня требований к претендентам на разработку и использование земельных участков, упрощение доступа предпринимателей к объектам недвижимости территории.

Подсистема управления внутренними бизнес-процессами.

Целью данной подсистемы является реализация на уровне каждого объекта недвижимости (или комплекса объектов) конкретных стратегических задач комплексного социально-экономического развития всего МО, определенных подсистемами вышестоящего уровня — в первую очередь, подсистемой прогнозирования, планирования и стратегического развития. Функционирование подсистемы ориентировано на применение широкого набора инструментов для достижения целевых показателей состояния, использования, распоряжения, владения каждого объекта недвижимости. Основные бизнес-процессы и примерный перечень оценочных показателей, характеризующий эффективность их функционирования: оказание услуг по использованию недвижимости (величина и стоимость оказанных услуг по виду недвижимости, величина арендной ставки и объём поступлений от аренды муниципальной недвижимости);техническое обслуживание и эксплуатация (тарифы и затраты на эксплуатацию и обслуживание, своевременность выполнения мероприятий по обслуживанию и эксплуатации, внедрение и использование энергосберегающих технологий); текущий и капитальный ремонт объектов (затраты на ремонт, в том числе на единицу площади, средняя площадь фонда, находящегося в ремонте, сроки проведения по видам); капитальное строительство объектов (сроки ввода социальных, коммерческих, инфраструктурных и прочих объектов, величина затрат на капитальное строительство и сроки их окупаемости); обеспечение безопасности объектов недвижимости (расходы на осуществление мероприятий по безопасности и поддержание правопорядка, минимизация рисков для населения МО по причине низкого уровня безопасности); управление персоналом (соблюдение муниципальной корпоративной культуры, качество персонала и его развитие, затраты на персонал, его обучение и защиту); материально-техническое снабжение (конкурсный отбор на основе муниципального заказа; логистика и логистический прокьюремент, своевременность и полнота приобретения ТМЦ), информационные технологии (степень автоматизации внутренних и внешних операций, затраты на автоматизацию процессов, доля населения, охваченного информационно-коммуникативными технологиями).

Подсистема контроля эффективности принятия управленческих решений на основе оценочных и сбалансированных показателей финансово-хозяйственной деятельности обеспечивает сбор результатов и показателей функционирования всех раннее перечисленных подсистем, проведение их анализа сравнением с запланированными показателями и результатами прошлых периодов. В ней полученные результаты оцениваются по соответствию общему портфелю реализуемых системой управления стратегий, а также по эффективности применения используемых инструментов.

Успешное функционирование данной подсистемы во многом зависит от инструментов подсистемы управления информационными потоками: скоростью передачи фактических и отчетных данных, степени их детализации, структуризации показателей. Так, для анализа и оценки эффективности управленческих решений кроме финансовой, бухгалтерской, налоговой и статистической информации в подсистеме должна использоваться управленческая отчетность. Управленческий учет и отчетность позволяют детализировать натуральные, стоимостные показатели территориальных комплексов, отдельных объектов недвижимости, а также центров доходов и затрат, за которыми они закреплены. Вследствие этого в подсистему ведения пообъектного учета и контроля закладывается сбалансированность оценочных показателей, определяющая ответственности субъектов управления за конечный финансовый, экономический, социальный результат.

Подсистема управления результатами на основе реинжиниринга внутренних и внешних процессов системы управления обеспечивает адаптацию как всей системы управления, так и отдельных её подсистем к изменениям внутренней и внешней среды в соответствии с анализом сбалансированных и оценочных показателей территориального комплекса, проведенным в предыдущей подсистеме. Оценивается соответствие результатов социальным, коммерческим и операционным целям, пересматривается перечень целевых показателей и оцениваются дальнейшие направления использования отдельных комплексов и объектов недвижимости в соответствии с изменившимися условиями внутренней и внешней среды. В зависимости от доступных мер по реинжинирингу каждого из процессов управления отдельным комплексом или объектом недвижимости рассматривается возможность изменения набора инструментов или конкретных механизмов управления, изменения направления использования объекта недвижимости, передачи его в государственную или частную систему управления.

В зависимости от полномочий и прав муниципальных органов управления реинжиниринг отдельных процессов, отчуждения объектов недвижимости либо смена формы собственности или собственника в целях более эффективного использования (социального, операционного) должны быть согласованы с соответствующими органами государственной власти. В муниципальной системе управления возможно согласование разработанных мер с представителями бизнеса территории или её населением (при приватизации объектов недвижимости, продаже или отчуждении земельных участков, изменении организационно-правовой формы муниципальных предприятий и организаций, ЖКХ, транспортной, коммуникационной инфраструктуры).

Таблица 3.1

Пример реализации стратегии муниципального образования на основе функционирования модели муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости

№ Наименование показателя Мероприятия по реализации стратегии социального обеспечения населения территории не ниже минимальных социальных стандартов Значение до реализации стратегии Целевое значение после реализации стратегии Прирост после реализации, % Снижение затрат населения территории на коммунальное обслуживание объектов жилищной сферы муниципального образования 1.1 Себестоимость коммунальных услуг, оказываемых населению (в годруб./кв. м) Внедрение энергосберегающих технологий;

Минимизация издержек муниципальных предприятий ЖКХ;

Установка приборов учёта тепла, воды, электроэнергии 174 руб. 190 руб. +9,2 1.2 Доля семей, платящих за коммунальные услуги свыше 25% от общего совокупного семейного дохода Рост доходов малообеспеченных слоёв населения;

Увеличение адресных субсидий на компенсацию оплаты коммунальных услуг 30% 10% -66,7% 1.3 Собираемость платежей за коммунальные услуги населению, % Установка приборов учёта тепла, воды, электроэнергии;

Внедрение авансовой схемы оплаты за оказываемые услуги 90% 98% 8,9% Увеличение уровня обеспеченности жильём населения муниципального образования 2.1 Себестоимость капитального строительства жилых объектов (руб./м2) Выделение участков под строительство жилья на основе тендера и инвестиционных конкурсов;

Использование в строительных проектах для муниципальных нужд подрядчиков и поставщиков, отобранных по конкурсу 18 000 20 000 11,1% 2.2 Годовая площадь завершённых капитальным строительством объектов жилого фонда (м2) Увеличение доли построенного жилого фонда в общей площади объектов, завершенных капитальным строительством;

Создание конкурентной среды в строительной отрасли МО 675 000 745 000 10.

4% Увеличение объёмов инвестиций в объекты жилищно-коммунального хозяйства и проекты строительства жилья 3.1 Доля инвестиций в основной капитал жилищно-коммунального хозяйства в общем объёме инвестиций, привлечённых в экономику муниципального образования (%) Акционирование муниципальных предприятий ЖКХ и последующая продажа пакетов акций, создание совместных предприятий;

Передача в частное управление объектов ЖКХ на инвестиционных условиях 10% 20% 100% 3.2 Ежегодный объём инвестиций в строительную отрасль муниципального образования (млн. руб.) Выдача муниципальных гарантий под проекты строительства жилья 2 500 5 000 100% Балансирование доходов и расходов муниципального бюджета на социальную помощь и поддержку населения муниципального образования 4.1 Доля расходов муниципального бюджета в общем объёме расходов МО на содержание объектов ЖКХ и адресные субсидии населению по оплате коммунальных услуг (%) Перераспределение мандатов по финансированию субсидий населению между местным бюджетом, федеральным и бюджетом субъекта Федерации;

Усиление контроля целевого финансирования субсидий 60% 30% -50% 4.2 Объём средств, выделяемых из внебюджетных фондов на программы развития объектов и инфраструктуры ЖКХ, жилищного строительства недвижимости (млн. руб.) Разработка и реализация целевых программ развития ЖКХ и капитального строительства в муниципальном образовании;

Выпуск муниципальных ценных бумаг: ипотечных бумаг, жилищных сертификатов;

Размещение жилищных муниципальных лотерей 1 500 2 000 33,3%

Рассмотрим конкретную реализацию стратегии социального обеспечения населения территории на уровне не ниже минимальных социальных стандартов (Табл. 3.1) в предложенной модели на примере отдельных показателей муниципального хозяйства Москвы. Вопрос социального обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами, транспортной, коммуникационной инфраструктурой, жильём на законодательно определенном уровне только начинает системно прорабатываться государственными структурами совместно с органами местного самоуправления. Однако, несмотря на текущее отсутствие принятого нормативного акта, эта проблема требует немедленного осуществления стратегического подхода в её решении именно на местном уровне, поскольку именно местные органы власти несут большую ответственность по финансированию социальных льгот, адресных субсидий, жилищных программ и проектов в сложившейся системе межбюджетных отношений.

Вывод:

Таким образом, предложенная модель позволяет — достичь максимальных конкурентных преимуществ, оптимизировав работу подсистем и инструментов муниципальной системы управления в достижении социальных, экономических и операционных целей, чётко сформулировать задачи на долгосрочную, среднеи краткосрочную перспективу;

сформулировать разработанные для реализации стратегии критерии в виде целевых сбалансированных оценочных показателей на всех уровнях объектов управления — от отдельного объекта недвижимости до территориального комплекса муниципального образования;

в режиме реального времени получать данные о техническом, экономическом состоянии объектов и комплексов недвижимости, степени и эффективности их использования;

оценить эффективность использования объектов и комплексов недвижимости, целесообразность их владения, определить эффективность работы соответствующих подсистем и субъектов муниципальной системы управления;

оптимизировать модель в целом: (от отдельного инструмента и управляющего воздействия до подсистемы, от отдельного объекта недвижимости до территориального комплекса, от муниципального служащего до центра ответственности — органа муниципальной власти).

Заключение

Реализация стратегии развития муниципального образования в предложенной авторами модели продемонстрирована на основе разработки и осуществления соответствующих мероприятий в сфере ЖКХ, строительства, определения соответствующих оценочных показателей и целевых значений, достижение которых в совокупности обуславливает общий результат реализации выбранной стратегии (Табл. 3.1).

Так, стратегические инициативы в управлении объектами жилищно-коммунальной сферы должно снизить темпы прироста себестоимости на соответствующие услуги до 9,2% в год (в среднем по России — 20−25% в год); долю семей, нуждающихся в получении адресных субсидий на оплату ЖКХ с 30% до 10% (в среднем по России — 15−20%). Достижение данных целевых показателей должны обеспечить в первую очередь подсистема управления внутренними бизнес-процессами технического обслуживания и эксплуатации, а также материально-технического снабжения, и подсистема управления промышленно-экономической политикой МО. Увеличение собираемости платежей населения за услуги ЖКХ до 98% (приемлемый для России показатель — 95%) позволит снизить прирост себестоимости данных услуг за счёт увеличения оборачиваемости средств предприятий ЖКХ, а, следовательно, затрат на обслуживание кредиторской задолженности перед подрядчиками и поставщиками.

Увеличение уровня обеспеченности жильём и прирост объёма инвестиций в сферы ЖКХ и строительства должны быть обеспечены функционированием подсистемы управления внутренними бизнес-процессами капитального строительства, оказания услуг по использованию недвижимости, а также подсистемой генерации проектов и привлечения инвестиций. Контроль эффективности функционирования указанных подсистем в процессе реализации стратегии предлагается осуществлять, планируя изменения следующих основных показателей (Табл. 3.1):

снижение темпов роста себестоимости строительства в период реализации стратегии до 11,1% при текущем среднегодовом росте по России цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы 25−30% в год;

среднегодовой объём строительства жилого фонда на территории муниципального образования не ниже 745 000 м2, что выше текущих объёмов строительства на 10,4% (среднегодовой прирост объёмов строительства жильяпо Москве в 2003 году — 5,2%);

увеличение доли инвестиций в объекты ЖКХ в общем объёме инвестиций и ежегодного объёма инвестиций в строительную отрасль муниципального образования соответственно до 20% (в среднем по России в 2003 году — 15%) и до 5 млрд руб. (прирост по сравнению со значением показателя до реализации стратегии — 100%).

На завершающем этапе формируется комплекс мероприятий и значения оценочных показателей для подсистемы управления финансовыми и бюджетными потоками. На основе поставленных задач и разработанных инструментов осуществления создаются механизмы финансового обеспечения всего комплекса мер по реализации стратегий. В нашем примере это использование механизмов финансовой и бюджетной оптимизации для обеспечения мероприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства, строительства, инвестиций. Оно должно снизить нагрузку на местный бюджет по оплате субсидий населению за услуги ЖКХ и жилье с 60% до 30%, а также увеличить годовой объём целевого внебюджетного финансирования ЖКХ и жилищного строительства с 1,5 млрд руб. до 2 млрд руб.

Доклад «Формирование системы территориального планирования в РФ». М. Минрегионразвития. 2012.

Жирнель Е. В. Экономическая специализация периферийного муниципального образования // Территориальное стратегическое планирование. № 12.

2011. СПб. «Леонтьевский Центр».

Коровко П.А. и др. Стратегии социально-экономического развития федеральных округов// Территориальное стратегическое планирование. № 12.

2011. СПб. «Леонтьевский Центр».

Селиверстов В. Е. Эволюция научных подходов и принципов регионального стратегического планирования // Территориальное стратегическое планирование. № 12.

2011. СПб. «Леонтьевский Центр».

Песоцкая Е. В. Моделирование социально-экономического развития малых и средних городов России. СПб. СПбГУЭФ. 1994.

Муниципальный менеджмент: Справочное пособие/ В. В. Иванов, А. Н. Коробова. — М.: ИНФРА-М, 2002. -718 с.

Вопросы муниципальной экономики: Учебное пособие / Бабун Р. В., Муллагалеева З. З. — М.: Московский общественный научный фонд, 2001. — 76 стр.

Воронин А.Р., Лашен В. А., Широков А. Н. Основы управления муниципальным хозяйством. М., 1998.

Иванов В.В., Михальченков А. И. Система управления развитием малого бизнеса территории. — Менеджмент в России и за рубежом, № 2, 2004.

Иванов В.В., Хан О. К. Модель государственной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости. — Менеджмент в России и за рубежом, № 6, 2004

Тимофеева О. Субъекты управления развитием города и их взаимоотношения // Городское управление. 2001. № 9.

Юшина Е. Не просто менеджмент // Муниципальная власть. 2002. № 1.