По данным аналитического центра Irn.ru, за ноябрь цены на квартиры в Санкт-Петербурге выросли чуть более чем на процент. В долларовом выражении прирост составил 1,2% - с 5.156 $ до 5.217 $ за квадратный метр. Примечательно, что в этом месяце прирост во многом был обеспечен не самыми дорогими и не самыми «дешевыми» квартирами, а «средней» частью рынка. Такая динамика цен является довольно редкой. Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», достаточно часто встречаются следующие 2 наиболее распространенных случая:
1. Цены на недорогое жилье опережают по темпам роста дорогие квартиры, что соответствует разгону рынка. Так, «вымывание» самых недорогих предложений является показателем перевеса спроса над предложением и предвестником роста цен.
2. Цены на дорогое жилье опережают по темпам роста недорогие квартиры, что соответствует переходу рынка к стагнации. Дорогое жилье более инертно, и цены на него еще продолжают повышаться, в то время как спрос на более ликвидные типовые квартиры уже выдохся. Можно отметить еще 3-й тип поведения рынка, когда в равной мере дорожает все, что соответствует четко устоявшемуся продолжительному тренду, как не раз бывало в докризисные годы. Но ситуация, когда «средняя» часть рынка опережает по темпам прироста и наиболее дорогие, и наиболее «дешевые» квартиры, говорит скорее о наличии необычных процессов. Их можно объяснить присутствием на рынке реального покупателя, ориентированного на качественные предложения, но лимитированного по средствам. Поэтому и остаются обделенными вниманием как низкокачественные, но и самые недорогие квартиры, так и достаточно дорогой бизнес-класс и элитное жилье. Примечательна в этом свете и ноябрьская динамика цен на квартиры по комнатности. Наблюдается четкое увеличение ценового прироста от числа комнат: минимальный прирост в ноябре был на однокомнатные московские квартиры, а максимальный — на многокомнатные. Это обстоятельство вполне коррелирует с тем, что самые недорогие маленькие квартиры оказались в ноябре не в лидерах. А также большие квартиры, показавшие наибольший прирост, относились не к элитному сегменту, а к типовому жилью. При этом динамика цен по типам домов оказалась довольно уравновешенной.
Разброс величины прироста цен минимален, от 1,1% до 1,5%, что также очень нехарактерно — обычно он бывает заметно больше. По сути, это тоже можно рассматривать как следствие прироста в основном за счет «средней» части рынка, т. е. в равной мере за счет всех типов жилья, а не только за счет дорогих или не только за счет «дешевых» типов домов. За 2011 год в Санкт-Петербурге построено 2 705 726,3 кв. метров жилья. Это 640 жилых домов на 44 737 квартир, в том числе:
231 объект нового строительства на 44 229 квартир общей площадью 2 601 945,7 кв. метров;
5 объектов реконструкции на 104 квартиры общей площадью 8 088,9 кв. метров;
404 объекта индивидуального строительства на 404 квартиры общей площадью 95 691,7 кв.метров.Всего в городе в прошлом году в качестве застройщиков, обеспечивших ввод объектов жилищного строительства общей площадью более 2,61 млн.
кв.м, выступили 73 организации, остальное введено физическими лицами. За 2011 год за счет средств федерального и регионального бюджетов для государственных нужд было построено 581 тыс. квадратных метров жилья. В частности, за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в минувшем году было построено 36 жилых домов общей площадью 214, 4 тыс. квадратных метров, из них 9 — в Красносельском и 27 — в Пушкинском районах. Как и в предыдущие годы в 2011 году большое внимание Комитетом по строительству уделялось объектам образования -этот год стал рекордным по вводу детских садов и школ.
Комитетом по строительству было построено и введено в эксплуатацию 18 детских садов. Кроме того, 5 детских садов в разных районах города были выкуплены у инвесторов в собственность города. Еще один детский садбыл построен в поселке Славянка по схеме государственно-частного партнерства. Больше всего новых детских садов появилось в Приморском и Выборгском районах. Также в Адмиралтейском районе после капитального ремонта открылся еще один детский сад. Следует отметить, что в высокой степени готовности находится детский сад в Красносельском районе. Планируемый срок его ввода — конец первого квартала 2012 года. В первом месяце года построено 50 132,90 кв.
метров жилья. В 2011 году данная цифра составила 20 753,40 кв. метров. Самое большое количество жилых объектов появилось в Пушкинском районе — 8 домов общей площадью 22 578,30 кв. метров. Несмотря на то, что в Калининском районе был построен всего один дом, его площадь составила 16 655,00 кв.метров. Еще 2 дома возведены в Приморском и Курортном районах — 9374, 10 кв.метров.Кроме того, в Пушкинском районе была проведена реконструкция 1 жилого дома на 20 квартир общей площадью 1 525,50 кв. метров.
За первый месяц петербургские строители ввели в эксплуатацию 12 жилых домов на 938 квартир. Надеюсь, темпы ввода жилья будут высокими и далее, ведь перед нами стоит задача ввести 2 миллиона 750 тысяч квадратных метров современного, комфортного жилья. Таблица 8Прогноз и динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге.
Наименование2012г.Среднее по Петербургу.
Коммерческая недвижимость:
аренда офиса, помещенияпродажа офиса, помещения, здания аренда руб/м2продажа руб/м2Адмиралтейский1 262 128 853Василеостровский1 12 982 512Выборгский1 42 871 443Калининский1 18 349 289Кировский1 64 458 153Красногвардейский1 18 551 703Красносельский1 740 183Московский1 7 456 313Невский2 44 662 735аренда: 1 373 руб/м2продажа: 66 798 руб/м2Жилая недвижимость:
аренда квартира, комнатапродажа квартира, комната аренда руб/м2продажа руб/м2Адмиралтейский41 459 650Василеостровский49 679 880Выборгский39 777 718Калининский39 166 621Кировский37 667 683Красногвардейский39 472 344Красносельский34 760 110Московский44 488 613Невский36 870 658аренда: 403 руб/м2продажа: 71 475 руб/м2 В настоящее время динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге постоянно показывает рост стоимости жилья, что связано с множеством причин. Прежде всего, инфляция в российской экономике существенно влияет на стоимость возведения жилья, кроме того, спрос на недвижимость в этом городе ведет к заметному повышению цен. В настоящее время средняя стоимость недвижимости в новостройках города составляет около 80 000 рублей, за последние полгода рост цен на новые квартиры в городе составил более 6%. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городе составляет более 90 000 рублей, а рост стоимости подобных квартир за последние 6 месяцев составил более 7%. Вероятнее всего подобная динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге связана с тем, что большая часть «вторички» расположена в историческом центре города, который привлекает множество туристов. Сдача квартиры в аренду может ежегодно приносить существенные прибыли инвесторам. Формирование стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге зависит от множества факторов, начиная от расположения квартиры и материала, из которого был построен дом, и, заканчивая инфраструктурой района, где находится квартира. Большая часть сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга как на первичном, так и на вторичном рынках производится с помощью риэлторских агентств, которые предлагают полный спектр услуг, связанных с сопровождением подобных сделок. В настоящее время небольшая часть квартир в городе продается непосредственно застройщиками как на этапе строительстве, так и после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Получить информацию о стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге также можно на специализированных сайтах в сети интернет. Также стоит отметить увеличение спроса на квартиры, которые расположены в непосредственной близости от границ города. Стоимость подобной недвижимости несколько ниже, чем стоимость квартир в городской черте, но подобные микрорайоны находятся в транспортной доступности от города, а также имеют всю необходимую инфраструктуру для проживания. Большая часть сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга осуществляется путем обмена с доплатой или с помощью ипотечных кредитов, которые в настоящее время выдаются большинством банков города, но, к сожалению, далеко не все жители города могут приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита из-за высоких требований к заемщику и высоких процентных ставок.
Заключение
.
Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость составляет, как правило, единственный реальный актив, поэтому адекватную оценку обеспеченности граждан Санкт-Петербурга собственным жильем можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка. Предприятиям и организациям инвестиционно-строительного комплекса анализ и оценка успешности и качества его работы, а также исследование и прогноз ситуации на рынке жилья Санкт-Петербурга необходимы для обеспечения более эффективного функционирования, с учетом выявленных недостатков и разработанных рекомендаций по их устранению, и возможности реализации новых современных механизмов привлечения заемного капитала и инвестиций. Формирование и функционирование рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к анализу, оценке и прогнозу эффективности работы этого рынка и строительного комплекса региона. Подобная ситуация блокирует динамику развития строительной отрасли экономики Санкт-Петербурга, способствует нарушению интересов государства и граждан города при распоряжении имуществом, оставляет открытым вопрос обеспечения населения доступным жильем в ближайшей перспективе, препятствует успеху реализации масштабных государственных проектов в сфере реализации государственной и региональной жилищной политики, формированию благоприятного инвестиционного климата. Проблема жилищного строительства является наиболее острой в социально-экономической сфере любого государства. В Санкт-Петербурге решение жилищных проблем относится к приоритетным направлениям государственной политики. Странная ситуация с динамикой цен по типам жилья в ноябре как раз и свидетельствует о том, что рынок недвижимости Санкт-Петербурга и области находится на перепутье.
Непростая макроэкономическая ситуация, а также много неопределенностей в градостроительной политике привели к тому, что впервые за много лет рынок не может выбрать привычную схему поведения, будь то сценарий возникновения восходящего ценового тренда или же, напротив, сценарий стагнации и умеренной коррекции цен вниз. Более того, после ценовой коррекции и нестабильности финансовых рынков конца весны — начала лета на рынке жилья был готов установиться умеренный восходящий тренд, как это не раз бывало. Однако уже по итогам октября стало понятно, что сколько-нибудь продолжительного тренда, скорее всего, не получится, а итоги ноября и вовсе озадачивают непонятными признаками ценовой динамики. Возможно, объяснение ситуации, сложившейся сейчас с динамикой цен на недвижимость, следует искать опять же в макроэкономике. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» не раз отмечал, что в нынешней обстановке цены на недвижимость в Санкт-Петербург и Подмосковье будут в первую очередь отыгрывать макроэкономические тенденции. А отсутствие значимых движений в основных макроэкономических показателях, а также курсах валют в течение последней пары месяцев как раз и приводит к тому, что стоимость жилья тоже зависла в неопределенности. Возможно, до конца года мировая экономика, наконец, определится со среднесрочным трендом, тогда и стоимость квадратного метра покажет более осмысленную динамику.
Список литературы
Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М., 2001.
Валуев С. А, Системный анализ в экономике и организации производства/Под ред. С. А. Валуева, В. Н. Волковой. Л.: Политехника, 2010.
Курс социально-экономической статистики: Учебник / Под ред. М. Г. Назарова. М.: Финстатинформ; ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
Раздел VII. Гл. 28−31.Мухачев В. М., Пятлин В. В. Экономическая статистика: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СЗАГС, 2003.
Тема 11. Экономическая статистика: Учебник / Под ред. Ю. Н. Иванова. М.: ИНФРА-М, 1998.
Гл. 11, 12. Курс социально-экономической статистики: Учебник / Под ред. М. Г. Назарова. М.: Финстатинформ; ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
Гл. 26. Социальная статистика: Учебник / Под ред. И. И. Елисеевой. 2-е изд., доп. — М.: Финансы и статистика, 1999.
Гл. 9. Харченко Л. П., Долженкова В. Г., Ионин В. Г. и др. Статистика: Курс лекций / Под ред. В.
Г. Ионина. — Новосибирск; М.: Изд-во НГАЭиУ; ИНФРА-М, 1998.
Гл. 10. Октябрьский, Павел Яковлевич. Статистика: учебник [для вузов, рек. М-вом образования Рос. Федерации] / П. Я. Октябрьский.
— М.: Проспект, 2006. — 328 c. Салин, Виктор Николаевич. Статистика: учеб.
пособие, рек. Минобрнауки Рос. Федерации / В. Н. Салин, Э.
Ю. Чурилова, Е. П. Шпаковская. — М. :
КНОРУС, 2007. — 290 c. Статистика: учебник для вузов, рек. М-вом образования Рос.
Федерации / [И. И. Елисеева и др.]; под ред. И. И.
Елисеевой: С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. — М.: Высш. образование, 2009.
— 565 c. Единыйналог на недвижимостьttp://www.niisp.ru/News/Events/art67: НИИ Счетной палаты РФ. Гмурман В. Е. Руководство к решению задач по теории вероятностей и математической статистике. М.: Высшая школа, 1997.
Калинина В.Н., Панкин В. Ф. Математическая статистика. М.: Высшая школа, 1994.
Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга, утвержденная Постановлением Правительства СПб от 04.
06.01 № 30//3акон и недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области, № 1,2002.
Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, СПб. 2010 г. Новиков Б. Д. Рынок недвижимости состав и тенденция развития, Учебное пособие, М. 2011 г. Рынок жилья РФ электронный ресурс.
http://www.gilfond.ru.91 Рынок недвижимости России,.
http://www.realtymarket.ru. Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.
Смирнова И. В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб.: СПбГИЭУ, 2004.
Орлов С. В., Цыпкин Ю. А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. М: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
