Аварийное и ветхое жилье. 
Современные перспективы и проблемы

д.), то оценка притоков, отражающих социально-экономический эффект проекта, представляется очень сложной задачей. Бюджетная (налоговая) эффективность от инвестирования в жилищную сферу определяется, главным образом, в виде генерации налогов, которые поступают в бюджет. Что касается эффективности для непосредственного субъекта инвестирования, то здесь получается, что фактически инвестирование является невыгодным делом. Подводные камни

С одной стороны привлечение инвесторов в решение проблемы ветхого и аварийного жилья дает возможность ее разрешения, с другой экономического эффекта для инвестора фактически нет. Соответственно получается с точки зрения региональных властей, а также с точки зрения населения проекты инвестирования в реконструкцию жилья выгодны, а вот инвестору нет. Как же достичь баланс интересов. В данном случае баланс интересов, особенно инвестора достигается путем различного рода льгот, программ и проч., что достаточно развито например в зарубежных странах. В России инвестирование достаточно убыточно для самого инвестора, так как отдачи финансового плана от реконструированного здания ждать не приходиться.

Плюс учитывая, фактор дороговизны строительных материалов в России, а также высокой коррупционной составляющей, наличия строительных фирм однодневок и т. п. создает массу препятствий для эффективной инвестиционной модели в сферу аварийного и ветхого жилья. Реконструкция аварийных зданий — есть ли выход в решении проблемы? Если проанализировать западный опыт решения проблем, к которому постоянно обращаются современные отечественные исследователи, то следует отметить, что в европейских странах происходит переориентация инвестиций со строительства нового жилья на реконструкцию и модернизацию существующего жилищного фонда. По оценкам специалистов, доля инвестиций на эти цели, например, в Канаде и Дании приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новоестроительство. В США этот показатель превышает 40%.Инвесторполучает на льготных условиях жилищный фонд и при проведении реконструкции пользуется еще и субсидиями. Такие подходы требуют значительных вложений бюджетных средств. Заменить морально устаревшее инженерно-техническое оборудование и элементы ограждающих конструкций зданий безпривлечения значительных финансовых вложений не представляется возможным. Вместе с тем, в странах с развитой рыночной экономикой накоплен значительный опыт решения проблем воспроизводства жилищного фонда. Исследования европейского опыта реконструкции жилищного фонда показали, что все страны исходят из того, что реконструкция зданий обязанностьсобственника и государство только лишь оказывает помощь в виде субсидирования и различных мотивирующих программ. При этом в основе управленияпроцессом реконструкции лежит консолидация интересов всех участников ираспределение финансовых вложений и возможных рисков в разных пропорциях между государством и негосударственными ассоциациями. Основной особенностью управления реконструкцией за рубежом является четкое регулирование взаимоотношений всех участников этого процесса вне зависимости от принятой системы управления. В целях содействия реконструкции жилых домов в Германии стали создаваться банки, с помощью которых и благодаря соответствующим поручительствам на случай возникновения убытков (при невозможности имущественногообеспечения ссуды), предприятия начали проводить реконструкцию квартир, где продолжали жить квартиросъемщики.

Выгодное кредитование под 4−5% на10−12 лет способствовало успешной реконструкции жилья в Германии. Этобыло новшеством в жилищной сфере. Реконструкцией жилых домов занимаются, как правило, фирмы, владеющие жилым фондом. В связи с тем, что на реконструкцию требуется привлечение значительных инвестиций, в начале фирма проводит обследование и маркетинговые исследования, после которых выявляется целесообразность проведения таких работ. В целях накопления финансовых средств для восстановлениястоимости жилищного фонда в оплату за жилье включаются амортизационныеотчисления (чего нет в России), благодаря которым происходит возврат средствна строительство дома. В некоторых случаях строительные организации на реконструкцию получают от инвестора специальный низкопроцентный кредит, на срок до 25 лет. В Германии разработаны и другие формы гарантий и финансовой помощигосударства и регионов на проведение модернизации жилья, приняты федеральные законы, определяющие стандарты ремонта и модернизации зданий, включая энергосбережение и защиту окружающей среды. Часть средств, которые дает государство в качестве дотации, безвозвратна, так как она погашается 50% экономией расходов на отопление реконструируемого фонда. Распределение средств прозрачно, схемы финансирования просты и понятны:

либо финансируются все проекты без разделения по видам собственников жилья, либо финансируются только проекты, обеспечивающие заданные значенияэнергосбережения и защиту окружающей среды, при условии их окупаемостине более 10 лет. В Великобритании активное участие жильцов имело место во многих странах и позволило выбрать наиболее выгодные методы реконструкции и осуществить ее вбольшинстве случаев без отселения. Привлечение жильцов к реконструкции через ассоциацию жильцов способствует созданию дополнительных рабочихмест, повышению заинтересованности жильцов и тесному взаимодействию сорганами власти. Нередко жильцы организуют строительный кооператив, исами выполняют работу по реконструкции и благоустройству своего дома. Деньги, выплачиваемые жильцам за работу, возвращаются ими с квартплатойза улучшение жилищных условий. Выбор метода реконструкции домов в Великобритании зависит от технического состояния дома. Работы по реконструкции жилищного фонда финансируются из нескольких источников:

местные власти обращаются в центральное правительство за разрешением на выдачу долгосрочного кредита;

Выплаты по кредиту рассчитаны на срок до 60 лет. Кредит выдаетсякоммерческими банками. Местная администрация ответственна за выплатукредита. В основном, кредит возвращается с платой за квартиру. Условиякредита весьма выгодны — 7÷8% в год.- без получения кредита у центрального правительства, но за счет повышения налогов местными органами власти;

— за счет продажи новых домов по большей стоимости. В ряде стран Восточной Европы и Балтии собственникам жилья предоставляются средства за счет государственного и/или муниципального бюджетадля финансирования части расходов на проведение капитального ремонта дома. Бюджетные средства предоставляются безвозмездно и безвозвратно в формесубсидии (гранта) для софинансирования расходов на капитальный ремонт (модернизацию) или в форме компенсации определенной части фактически произведенных собственниками затрат. В Эстонии квартирным товариществам (аналог российских товариществсобственников жилья) по их заявлениям предоставляются специальные пособияв форме компенсации части расходов собственников на уже выполненный капитальный ремонт. Пособие на ремонтные работы имеет целью компенсировать часть расходов на ремонт основных конструкций и составляет 10% стоимости работ, с ограничением по максимальной сумме на квадратный метр общей площади квартир. При этом ограниченное бюджетом количество средствраспределяется согласно установленным правилам среди товариществ, которыеподают заявку в установленные сроки и удовлетворяют условиям, которые публикуются заранее. Анализ зарубежного опыта реконструкции жилищного фонда позволяетсделать следующие выводы:

успешное развитие процессов реконструкции в большинстве европейскихстран было обеспечено при активном участии государства;

— в качестве источников финансирования реконструкции жилья использовались в различной долевой пропорции средства владельцев жилья, государственного бюджета, инвесторов, предприятий и др.;

— важной особенностью стран с развитой рыночной экономикой в сферевоспроизводства жилищного фонда является наличие развитого кредитно-финансового механизма. В данном случае необходимо перенимать позитивный опыт зарубежных стран, который наиболее приемлем в российских условиях развития жилищной сферы. Заключение

Основным нормативным актом, регулирующим требований к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания граждан и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания является Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.

01.2006 № 47, которым признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 04.

09.2003 № 552.Подробный анализ Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.

01.2006 № 47, показывает, что в нем понятие ветхости не содержится вообще. То есть, в настоящее время критериев ветхости дома как таковых нет. Ранее признавалось, что ветхим считается помещение износ, которого составляет от 70%, к деревянным домам применим был показатель 65%. В настоящее время, чисто в юридическом формате дом может быть признан аварийным. Обращение к статистическим данным позволило объективно оценить масштабы ветхости и аварийности жилья в России как в динамике за несколько лет, так и на современном этапе развития. Если оценивать динамику аварийности и ветхости жилья то за последние годы отмечается неуклонный рост данной категории жилья. В рамках выделения проблем в сфере регулирования аварийного и ветхого жилья стоит обозначить следующие проблемы:

проблема отсутствия эффективного нормативноправового регулирования — проблема отсутствия эффективных механизмов управления в данной сфере-проблема экономики и бюджетирования. Проблема финансирования является одной из трудноразрешаемых. Это связано как с проблемой поиска оптимальной модели финансирования процессов реконструкции домов, так и с проблемами невыгодности инвестирования в реконструкцию, о чем подробно буде сказано далее. Решение перечисленных проблем невозможно лишь программами по расселению из ветхого и аварийного жилья в данном случае необходима более глубокая разработка, проектирование создания эффективной модели управления данной сферой, включая субъектов регулирования, начиная от власти до граждан, вопросов финансирования, льгот, и самое главное четкого нормативно-правового регулирования. Проблемы сферы аварийного и ветхого жилья невозможно решить путем принятия отдельных мер, необходим комплексный подход к ее решению: увеличение темпов строительства, доходов населения, снижение ставки ипотечных кредитов при одновременном ужесточении борьбы с коррупцией и спекуляцией на рынке жилья. В рамках совершенствования программы расселения из аварийного и ветхого жилья необходимо выработать концепцию взаимодействия бизнеса и власти на уровне конкретных регионов, выстраивать не только инвестиционные проекты, но и привлекать бизнес к участию в решении жилищных проблем. В перспективе, одним из решений проблем в области аварийного и ветхого жилья должна стать четкая организация деятельности субъектов, с определенным центром координирования, направленных на оптимизацию процесса внешнего взаимодействия; такая работа будет сопровождать процесс осуществления социально — партнерских связей и является одним из условий его успешности. С одной стороны привлечение инвесторов в решение проблемы ветхого и аварийного жилья дает возможность ее разрешения, с другой экономического эффекта для инвестора фактически нет. Соответственно получается с точки зрения региональных властей, а также с точки зрения населения проекты инвестирования в реконструкцию жилья выгодны, а вот инвестору нет. В данном случае баланс интересов, особенно инвестора достигается путем различного рода льгот, программ и проч., что достаточно развито например в зарубежных странах. Список использованной литературы

Нормативные акты

Конституция Российской Федерации 1993 г. // Российская газета 1993 — 25 декабря

Жилищный кодекс РФ.//СЗ РФ 2005. № 1 (ч. 1). Ст.

14; 2007. № 1 (ч. 1). Ст.

13.Постановление Правительства РФ об утверждении программы «Жилище» на 2011 — 2015 г. // СЗ РФ 2011. — № 5, ст.

739.Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.

01.2006 № 47 // СЗ РФ 2006. — № 6. ст. 702Распоряжение Правительства РФ от 17.

11.2008 № 1662-р (ред. от 08.

08.2009) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» // СЗ РФ 2008. — № 47, ст. 5489

Научная литература

Ильин Б. В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции — М., 2007

Крашенинников П. В. Жилищное право — М.: Статут, 2010

Смирнов В. М. Регулирование развития жилищного строительства крупного города: дисс. На соискание ученой степени к.э.н. — Санкт-Петербург, 2009

Хохлов О. Б. Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда: автореферат на соискание ученой степени к.э.н. — Томск, 2006

Статьи периодической печати

Бессонова О. Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион: экономика и социология. — 2010. — № 2. — С. 203−222Силин В.П., Чернов Р. О. О российской жилищной политике // Образование.Наука.

Научные кадры. 2011. № 4. С. 140−143.Стебеняева Т. В., Островский С. М. Зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда // Проблемы современной науки 2012 — № 3. С. 213−224Шомина Е. С. Трансформация жилищной сферы и новые задачи жилищного просвещения России // Вестник Московского государственного областного университета 2012 — № 4.

С. 162Материалы судебной практики

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.

10.10 г. по делу № 8-В10−11 // СПС Консультант плюс 2012

Решение Индустриального суда г. Перми от 03.

06.2011 г. // СПС Консультант плюс 2012

Электронные ресурсы

Ветхая Россия // [Электронный ресурс]:

http://sibac.info/index.php/2009;07−01−10−21−16/3712-lr-Бесонова О. Новая жилищная модель — возврат к «генетическому коду». // Open Economy: экспертный канал «Открытая экономика»: [Электронный ресурс]. — М. — 2011.:

http://www.opec.ru/1 344 519.htmlМатериал к докладу на пленарном заседании Государственной думы по внесению изменений в Жилищный кодекс РФ, в части капитального ремонта 06.

04.2012 г. // [Электронный ресурс]:

http://www.rosuprava.ru/doc/doklad_semenov.pdfЖилищные условия // [Электронный ресурс]:

http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/population/housing/#Жилищные условия населения // Статбюллетень 2012 — № 06 (187)