Технология мониторинга и контроля за использованием объектов недвижимости

п.);— правомерности и правильности заключения договоров с юридическими и физическими лицами в части управления муниципальной собственностью (в том числе, обоснованность расчетов, сроков платежей и т. п.);— правильности осуществления бюджетного учета имущества, находящегося в муниципальной казне, проведения его инвентаризации, обеспечения сохранности;— соблюдения требования государственной регистрации имущества муниципального образования и установления права собственности, приёма в казну бесхозяйного имущества;— рациональности расходов на содержание имущества;— полноты и достоверности бюджетной отчетности, в том числе точности и полноты учета доходов от распоряжения и использования имущества муниципального образования;— законности и эффективности распоряжения имуществом муниципального образования при участии муниципального образования в уставных капиталах юридических лиц;— организации учета платежей от использования и распоряжения имуществом при казначейской системе исполнения бюджета муниципального образования и других. Важным первичным источником являются договоры, заключенные муниципальным образованием с юридическими и физическими лицами на аренду имущества и земли, продажу собственности (приватизация), передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение и иные операции. Поэтому после изучения и оценки нормативно-правовых документов муниципального образования по управлению имуществом необходимо приступить к рассмотрению массива заключенных договоров. Основные функции по управлению собственностью исполняет комитет по управлению имуществом, поэтому необходимо оценить его взаимодействие с финансовым отделом по обеспечению объективной и согласованной информации о планируемых и фактически поступивших в местный бюджет средствах от использования муниципальной собственности. Для анализа исполнения неналоговых доходов в финансовом отделе и комитете по управлению муниципальной недвижимостью необходимо получить и проанализировать следующую информацию: — сводную бюджетную роспись местного бюджета и внесенные в нее изменения по разделу неналоговых доходов;— справку о сумме средств, запланированных и фактически поступивших в бюджет от сдачи в аренду муниципального имущества, от коммерческой деятельности МУПов;— справку о фактических доходах, поступивших от предпринимательской деятельности, в том числе платных услуг бюджетных учреждений;— справку о средствах, планируемых и фактически поступивших в местный бюджет от аренды муниципальной земли;— справку о предоставленных льготах по оплате аренды имущества по видам и предприятиям;— справку о недоимке по неналоговым доходам в разрезе видов платежей и крупных недоимщиков (по состоянию на начало и конец проверяемого периода);— реестр муниципальной собственности. При проверке полезно оценить соответствия данных отчета об исполнении бюджета муниципального образования сведениям кассового плана, акту сверки с налоговой службой и отчету налоговой службы по каждому коду неналоговых доходов. Муниципальная недвижимость подлежит учету в соответствии с порядком, установленным представительным органом. В процессе проверки важно установить наличие права собственности на муниципальную недвижимость. Документом, удостоверяющим право муниципальной собственности на недвижимое имущество, является свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Документом, подтверждающим право муниципальной собственности на движимое имущество, является выписка из реестра муниципальной собственности. При проверке установленного порядка передачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования, необходимо проверить ведение реестра арендаторов собственности муниципального образования.

При этом следует обратить внимание на следующие вопросы: — как ведется и актуализируется база данных о заключенных договорах аренды имущества и земли;— имеются ли данные о фактических поступлениях в бюджет муниципального образования доходов от арендной платы за нежилые помещения и землю;— осуществляется ли и какими средствами контроль полноты и своевременности перечисления арендаторами арендной платы в бюджет муниципального образования;— какие меры принимаются к неплательщикам арендной платы;— имеют ли место факты заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении, минуя балансодержателей указанных помещений;— имеются ли сведения о состоянии расчетов с балансодержателями нежилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении. В том случае, если в собственности муниципального образования находятся акции или доли коммерческих предприятий, необходимо определить размер прибыли, причитающийся для выплаты дивидендов, сравнить ее с фактическими поступлениями по данной статье. По результатам анализа в отчете показать экономическую эффективность владения муниципалитетом пакетом акций или долей в коммерческих структурах, дать количественные характеристики эффективности вложенных бюджетных средств. Порядок и условия приватизации муниципальной недвижимости определяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральным законодательством. При приватизации обязательно проведение оценки объектов, поэтому необходимо проверить как произведена оценка стоимости имущества в сделках, связанных с отчуждением имущества муниципального образования. При необходимости может быть осуществлена экспертиза составленного оценщиком заключения и отчета на предмет обоснованности произведенной оценки, которая должна учитывать все существенные факторы (условия), определяющие цену сделки. Для осуществления функций, связанных с обеспечением проведения торгов (конкурса или аукциона) по продаже муниципальной недвижимости может привлекаться юридическое лицо (специализированная организация).В этом случае проверка осуществляется по следующим направлениям: — порядок передачи и круг полномочий, переданных органу по продаже имущества муниципального образования собственником указанного имущества;— порядок учета средств от продажи недвижимости муниципального образования в условиях казначейского метода исполнения бюджета муниципального образования. Здесь необходимо изучить порядок взаимодействия продавца и собственника муниципальной недвижимости по обеспечению учета и контроля полноты и своевременности внесения в бюджет муниципального образования средств от приватизации;— законность и обоснованность произведенных продаж. Здесь следует убедиться в правильности организации и проведения конкурсов и аукционов по продаже недвижимости муниципального образования;— реализация специализированной организацией функций по контролю выполнения условий договоров купли-продажи;— порядок и состояние расчетов с продавцом имущества муниципального образования по расходам, связанным с организацией и проведением продажи и приватизации указанного имущества. При проверке доходов от деятельности муниципальных предприятий необходимо выяснить, приняты ли органами местного самоуправления нормативные акты о порядке перечисления муниципальными предприятиями в местный бюджет части прибыли, остающейся после уплаты налогов и других обязательных платежей. Затем оценить своевременность и полноту зачисления неналоговых поступлений в доход бюджета. Для этого необходимо сравнить данные финансового отдела о поступлении неналоговых доходов с данными комитета, в ведении которого находятся муниципальные предприятия. В отношении бюджетных (казенных) учреждений проводится аналогичная процедура, кроме того, проверяется правильность ведения бюджетного учета доходов, поступивших от оказания платных услуг. В случае выявления расхождений в данных комитета муниципального имущества и финансового отдела целесообразно провести проверку в ряде муниципальных предприятий и учреждений на предмет полноты и своевременности отражения в доходах местного бюджета средств от деятельности предприятий и учреждений, и по ее результатам отразить сумму недополученных доходов бюджета. При освещении исполнения доходной части местного бюджета по неналоговым доходам целесообразно показать суммы, фактически поступившие в местный бюджет за последние 3 года, а также в динамике отразить изменение недоимки по арендной плате, показать, как изменяется доля неналоговых доходов в собственных доходах местного бюджета, оценить качество администрирования[2] неналоговых доходов. Следует оценить факты занижения доходной базы по использованию муниципальной собственности, когда фактические поступления средств по неналоговым платежам по итогам года превышают показатели, установленные в постановлении о бюджете, на 30 и более процентов. Сравнивая данные о планировании и исполнении неналоговых доходов за ряд лет, можно сделать вывод о том, насколько возросло качество планирования неналоговых доходов местного бюджета. По каждому виду неналоговых доходов делается вывод об уровне использования резервов муниципальной собственности для пополнения местного бюджета, достоверности планирования неналоговых доходов, организации учета их поступления в доход бюджета, об эффективности проведенной органами местной власти работы по сокращению недоимки по платежам. При получении данных, достаточных для обобщающих выводов, можно оценить эффективность использования имущественного потенциала муниципального образования, отражающую отношение доходов, полученных от использования и распоряжения собственным имуществом, к средствам, вложенным на воспроизводство данного имущественного потенциала. Оформление и утверждение результатов проверок осуществляется в порядке, установленном регламентом Счетной палаты и инструкцией о порядке подготовки, проведения и оформления результатов контрольных мероприятий. Рассмотренная методика представляет собой минимально достаточный свод мероприятий для проверки использования муниципальной собственности, который не носит закрытого характера и может расширяться в зависимости от целей и задач, ресурсов контрольного мероприятия.

3.2 Основные проблемы и перспективы по контролю использования объектов муниципальной недвижимости

Так, полезно оценить правомерность и эффективность деятельности муниципальных унитарных предприятий как потенциальных субъектов неналоговых доходов муниципального бюджета, это может быть осуществлено в рамках данной проверки, но, как правило, выделяется в отдельное контрольное мероприятие. Наиболее распространенные нарушения и недостатки, выявленные Счетной палатой за последние три года[10−11]: — низкое качество правового акта, определяющего порядок управления и распоряжения муниципальной недвижимостью;— отсутствие реестра муниципальной собственности, а также реестра арендаторов объектов недвижимости и земельных участков. Содержание реестра объектов муниципальной собственности не соответствует положению о порядке управления и распоряжения муниципальной недвижимостью и положению о формировании и ведении реестра муниципальной собственности;— неотражение в бухгалтерском учете муниципального образования операций по приватизации имущества, отсутствие бюджетного учета имущества, находящегося в казне;— неправильное применение в договорах аренды базовой ставки, коэффициентов расчета арендной платы (результаты, как правило, занижены), не предусмотрена ответственность за несвоевременные платежи по аренде;— необоснованная безвозмездная передача недвижимого муниципального имущества в пользование юридических лиц, что ведет к недополучению арендных платежей;— непроведение предусмотренной законодательством государственной регистрации договоров аренды недвижимого муниципального имущества;— нарушение установленных договорами сроков внесения арендной платы, недостаточная претензионная работа по взысканию несвоевременно уплаченной арендной платы, пеней. Сумма недоимки по арендным платежам, как правило, составляет 50 — 60%;— значительные задержки в перечислении средств от продажи имущества в муниципальный бюджет без решения представительного органа о рассрочке платежей, несоблюдение сроков внесения выкупной цены за земельные участки;— продажа имущества не предусмотренным законодательством способом — по договору аренды с правом выкупа;— продажа имущества, не внесенного в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации;— крайне низкий уровень выполнения программы приватизации муниципальной собственности;— нарушение определенных законодательством процедур по продаже муниципального имущества — путем проведения конкурсных мероприятий (аукционов, торгов), что обусловливает недополучение доходов;— необоснованное уменьшение выкупной цены в результате применения заниженных ставок земельного налога, неверного размера кратности к ставке земельного налога;— незаконное начисление и внесение в доходы местного бюджета налога на добавленную стоимость;— слабый контроль представительного органа власти за управлением муниципальным имуществом. Таким образом, наиболее слабое звено в использовании муниципальными образованиями имущественного комплекса — формирование качественной нормативно-правовой базы в сфере управления муниципальной недвижимостью, кроме того, дефекты заключаемых договоров, низкий уровень приватизации имущества и администрирования неналоговых поступлений. Все это ведет к недополучению средств и усиливает дефицит доходной части местного бюджета. Что, в конечном итоге, должны обеспечить проверки использования муниципального имущества, какой результат мы планируем получить? Во-первых, обеспечить полное соответствие нормативно-правовой базы муниципального образования в сфере использования недвижимости действующему законодательству. Наладить учет имущественного комплекса, оформить на него права собственности, обеспечить государственную регистрацию договоров по использованию имущества. Во-вторых, выявить расчетным способом недополученные в бюджет неналоговые поступления, обеспечить их взыскание. Оценить на этой основе качество администрирования доходов, определить потенциальные возможности муниципального образования по формированию доходной части бюджета собственными силами. При проведении экспертно-аналитических мероприятий на этапе принятия законопроекта об областном бюджете использовать полученные данные для объективного обоснования межбюджетных трансфертов. В-третьих, оценить эффективность использования муниципальной собственности, в том числе качество планирования муниципальными образованиями собственных неналоговых поступлений, контроля за управлением муниципальной собственностью. В-четвертых, привлечь к ответственности должностных лиц за необоснованные действия (бездействие) по использованию имущества, а за незаконные действия — передать материалы проверки в органы прокуратуры. Таким образом, нами рассмотрена примерная методика проверки формирования доходной части бюджета муниципального образования в части неналоговых поступлений от использования собственности, применяемая Счетной палатой, отражены наиболее распространенные проблемы этой деятельности и определены конечные результаты, которых предполагается достичь контрольно-счетными органами по итогам работы. Заключение

Планирование и организация управления недвижимостью России должны обеспечивать:

подчинение мероприятий по управлению недвижимостью планам социального и экономического развития России;

— связь управления недвижимостью с бюджетным процессом;

— четкое определение функций органов государственной власти и порядка их взаимодействия в процессе управления недвижимостью;

— снижение издержек в деятельности по управлению недвижимостью;

— развитие системы делегирования функций по управлению недвижимостью специализированным организациям. Причины неэффективности системы ГКН: — высокая коррупционная уязвимость;

— неэффективная организационно-правовая структура подразделений Росреестра и ФГУ «Кадастровая палата»; - отсутствие заинтересованности государственных служащих, специалистов территориальных отделов Росреестра и ФГУ «Кадастровая палата», как и других учреждений в выполнении обязанностей, возлагаемых на них (зачастую и отсутствие четкой регламентированности этих обязанностей);

— отсутствие в Росреестреграмотрных специалистов в сфере землеустройства, кадастра, технической инвентаризации, геодезии, картографии, других областях;

— несовершенная, неотработанная законодательная база;

— невозможность обеспечения качественного и эффективного обслуживания населения.

Список литературы

1. Российская федерация. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости"2. Электронный государственный ресурс www.rosreestr.ru3. Бюджетный кодекс Российской Федерации.

4. Воронин Ю. М., Государственный финансовый контроль: вопросы теории и практики. М.: Финансовый контроль, 2005.

5. Степашин С. В., Столяров Н. С., Жуков В. А. Государственный финансовый контроль: Учебник для вузов. — СПб, Питер, 2004.

6. Степашин С. В. Ассоциация контрольно-счетных органов Российской Федерации: 10 лет созидания. Сборник докладов и выступлений. / М.: 2010.

7. Чичелев М. Е. Организация работы региональных Счетных палат // Государственный аудит: опыт и проблемы / Под ред. В. А. Двуреченских. М., 2004.

8. Измоденов А. К. Государственный и муниципальный финансовый контроль // Конспект лекций для студентов. ГОУВПО Урал. Гос. Эконом. Университет, 2011 (на правах рукописи).

9. Рекомендации по организации проведения контрольных мероприятий на стадиях планирования и исполнения бюджета муниципального образования. Счетная палата Российской Федерации. ГНУ НИИ СП. М., 2008.

10. Методические рекомендации по проверке формирования и использования бюджета муниципального образования. АКСОР РФ. Контрольно-счетная палата Воронежской области, 2006.

11. Методические рекомендации по организации и проведению проверки использования имущества, находящегося в муниципальной собственности. Контрольно-счетная палата Волгоградской области, 2007.