При невозможности получения необходимых средств в заданное время, оценивается возможность изменения параметров Сетевого графика и возможные потери от этого. Данные потери сравниваются с затратами от получения банковского кредита. Внешний управляющий принимает решение по выбору «меньшего зла». План ведётся в виде Плана движения денежных средств и в виде Сетевого графика работ/поступлений.Ключевой функцией работы маркетинговой службы будет Заключение договоров Долевого строительства. Для этого, надо составить Договор об участии в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ…» [2], что позволит исключить недобросовестные действия по отношению к соинвесторам и привлечь необходимые для достижения целей Плана ВУ дополнительные денежные средства. Также в реализации задачи обеспечения работ денежными средствами, выполняется Взыскание дебиторской задолженности и Реализация части имущества (неликвиды). В случае возникновения непреодолимых трудностей взыскания дебиторской задолженности (или её части), необходимо внедрить мотивирование (с выплатой части полученных средств) сначала своих специалистов, а в случае их некомпетентности, сторонних специалистов, организаций.
3.4 Финансовые мероприятияинвентаризация имущества и обязательств предприятия; анализ на предмет использования в процессе строительства товарно-материальных запасов (11 млн руб.)
анализ прочих активов (59,9 млн руб.) на предмет ликвидности и возможности высвобождения оборотного капитала;
взыскание дебиторской задолженности (311 млн руб.) и уступка прав требования предприятия;
продажа краткосрочных финансовых вложений в размере 32,4 млн руб.
отказ от исполнения неэффективных сделок должника и анализ их временных рамок, позволяющих в рамках процедуры их аннулировать;
повышение эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия:
поиск выгодных контрактов по снабжению строительства материалами;
использование логистических подходов в управлении запасами;
ужесточение финансового контроля за расходованием средств согласно утвержденному бюджету;
своевременное прогнозироваание «кассовых» разрывов;
анализ возможности и необходимости открытия кредитной линии в случае развития пессимистического сценария поступлений средств от инвесторов — дольщиков.
3.5 Производственные мероприятия
Должны выполняться в соответствии с уточнённым (детализированным) Сетевым графиком. Желательно Комитету соинвесторов поручить функцию контроля качества. Риски, компенсирующие мероприятия и порядок изменения Плана ВУ. На всех этапах реализации Плана ВУ, организуется контроль его выполнения и сравнение достигнутых результатов запланированным показателям. Таблица 3.1Риски и компенсирующие мероприятия
РискиМероприятия
Неприемлемые условия совместной работы, выдвинутые администрацией города
Открыв «всю документацию» показать, что навязываемые условия ставят в невыгодную ситуацию только жителей города, оттягивая время сдачи ЖК, а возможно (из-за длительного простоя двух «коробок»), удорожая проект на снос уже возведённых зданий и их повторного строительства. Использовать активных дольщиков. Экспертиза разрешительной документации выявила необходимость получения (обновления) какого — либо из разрешений
Работа с органом сертификации. При проблемах, Использовать активных дольщиков, администрацию города, руководство Заказчика, Землепользователя. В случае не получения разрешения на продолжение строительства ЖК, обращение в Арбитражный суд с предложением о прекращении процедуры Внешнего управления и переходу к Конкурсному производству. Конфликты между какими-либо участниками работ (Заказчиком, Землепользователем, Инвестором, Подрядной организацией, Администрацией города, др.)Решение проблем с приглашением остальных заинтересованных участников, в т. ч. Комитета соинвесторов. В случае не нахождения приемлемого варианта выхода из конфликта участников работ
Поиск и реализация мер наиболее оптимального выхода из создавшейся ситуации, такие, как «третейский судья»; привлечение для реализации прав и обязанностей по достижению целей третьих лиц. Непреодолимые трудности взыскания дебиторской задолженности (или её части) Мотивирование (с выплатой части полученных средств) сначала своих специалистов, а в случае их некомпетентности, сторонних специалистов, организаций. Проблемы при получении необходимых ресурсов (вода, электроэнергия, «тепло»);Убеждать руководителей фирм — носителей ресурсов в том, что подключение новых потребителей позволит им увеличить ежемесячные денежные поступления от основного вида деятельности. Использовать помощь Администрации города и активных дольщиков, имеющих влияние. Оценивается отклонение, как по количественным показателям, так и по времени их достижения. В случае отклонения фактических показателей от заданных, оценивается вероятность достижения Цели Плана ВУ и самостоятельно принимается решение о целесообразности выполнения адаптационных мероприятий (изменения Плана ВУ). Данные решения принимаются Внешним управляющим и только в случае крайней необходимости (угроза невозможности завершения строительства жилого комплекса), информируются кредиторы. Ряд ключевых факторов, невыполнение которых может привести к невозможности достижения целей, предусмотренных Планом ВУ, включены в сетевой график и будут контролироваться в обязательном порядке. Этим факторам необходимо уделять повышенное внимание и подключать все имеющиеся ресурсы для их выполнения. При выявлении невозможности достижения целей, предусмотренных Планом, внешний управляющий обязан незамедлительно информировать кредиторов о: выявлении такой невозможности;
причинах, приведших к невозможности достижения целей Плана;
подготовить на рассмотрение возможные варианты действий:
внесение адаптационных изменений Плана ВУ на непредвиденные влияния внешней среды или внутренних условий деятельности;
заключение
мирового соглашения или;переход к конкурсному производству. Сроки восстановления платежеспособности (завершения строительства). Анализ производственного процесса предполагает возможность параллельного ведения работ в случае достаточности производственных мощностей у генподрядчика, который должен быть выбран на основе тендера. В случае их нехватки целесообразно привлечь на субподряд дополнительные строительные организации. Для удобства расчета были выделены следующие виды строительных работ:
Проектные работы, согласования
Работы 0-цикла
Монолитная коробка, кирпичная кладка наружных стен, кровля;
Отделка, остекление, выполнение всех видов инженерных работ проводятся рабочими бригадам последовательно;
Внешние сети
Благоустройство, озеленение
Таким образом, предварительно получены сроки сдачи шести 17 эт. жилых домов, рассчитанные исходя из реалистического прогноза возможности привлечения инвестиций для завершения строительных работ:
д.29/1 ул. Тихонравова — июнь 2013д.
29/2 ул. Тихонравова — октябрь 2013д.
29/3 ул. Тихонравова — август 2014д.
29/4 ул. Тихонравова — 1 кв. 2014д.
29/5 ул. Тихонравова — 3 кв. 2014д.
29/6 ул. Тихонравова — 1 кв 2015 В случае отклонения от Плана продаж квартир (аккумулирования финансовых ресурсов), необходимо проводить корректировку сроков сдачи и проводить согласование с избранным советом соинвесторов для обеспечения сохранения положительного имиджа проекта. Заключение
В курсовой работе рассмотрены проблемы обманутых дольщиков в России, законодательную базу и пути решения, проанализировано состояния конкретного предприятия
ООО «Фирма «Альфа-дизайн» на предмет необходимости применения в нем внешнего управления. Разработан план введение внешнего управленияи егов ООО «Фирма «Альфа-дизайн». Основой поведения ООО «Фирма «Альфа-дизайн"в период внешнего управления станет реализация следующих мероприятий:
организационные:
получение всех необходимых разрешений для продолжения строительства;
получение согласия городской администрации на участие в работах по реализации проекта;
уточнение прав, долей и ответственности по контракту; получению положительного заключения экспертизы на проект;
выбор Генерального подрядчика и заключение с ним договора;
подготовке градостроительной документации;
ознакомление существующих соинвесторов ООО «Фирма «Альфа-дизайн» со Стратегией внешнего управления, получение одобрения дальнейшего сотрудничества, избежание расторжения договоров по ст. 9 ФЗ от 18.
07.2006 № 111 — ФЗ, официальное избрание представительства дольщиков;
получению необходимых ресурсов (вода, электроэнергия, «тепло»).маркетинговые:
организация работ по привлечению интереса инвесторов и потенциальных инвесторов к объекту (далее — Инвесторы, Дольщики);информирование заинтересованных лиц о планах и реализованных изменениях с целью привлечения дополнительного денежного инвестирования;
работа с Инвесторами по формированию их решения на дополнительное инвестирование или/ возврат вложенных ранее сумм;
своевременное привлечение собственных средств (за счет Инвесторов) для выполнения работ в соответствии с сетевым графиком;
реализация части имущества предприятия, не участвующего в основном производстве или используемого неэффективно;
мотивация исполнителей на достижение поставленных целей.
производственные:
выполнение сетевого графика строительства;
своевременное информирование финансовых служб и службы маркетинга об отклонениях от сетевого графика работ, потребностях в средствах;
подготовка предложений по оптимизации процесса строительства и их реализация в случае принятия.
финансовые:
инвентаризация имущества и обязательств предприятия; анализ на предмет использования в процессе строительства товарно-материальных запасов (11 млн руб.)
анализ прочих активов (59,9 млн руб.) на предмет ликвидности и возможности высвобождения оборотного капитала;
взыскание дебиторской задолженности (311 млн руб.) и уступка прав требования предприятия;
продажа краткосрочных финансовых вложений в размере 32,4 млн руб.
отказ от исполнения неэффективных сделок должника и анализ их временных рамок, позволяющих в рамках процедуры их аннулировать;
повышение эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия:
поиск выгодных контрактов по снабжению строительства материалами;
использование логистических подходов в управлении запасами;
ужесточение финансового контроля за расходованием средств согласно утвержденному бюджету;
своевременное прогнозирование «кассовых» разрывов;
анализ возможности и необходимости открытия кредитной линии в случае развития пессимистического сценария поступлений средств от инвесторов — дольщиков. Список используемой литературы
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).Федеральный закон Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ (с изменениями и дополнениями).Калашников А. А., Ватин Н. И.
Организация, управление и планирование в строительстве (Учебноепособие). СПб.: Изд-во Политехи, ун-та, 2010. 143 с. Шелихов С. Н., Монахов Н. И., Зеликман Д. И. Справочное пособие заказчика-застройщика. М.:Стройиздат, 1983. 783 с. Малыгина С.
В. Состояние организационно-технологического планирования в строительстве //Строительство в новых хозяйственных условиях: Сб. науч. трудов № 5. Омск: Изд-во Сиб
АДИ, 1999. С. 72−84.Птухина И. С. Распределение ответственности контрагентов организации строительства на основепроектного планирования договорных обязательств и их исполнения. Специальность 05.
23.08 -Технология и организация строительства Автореферат дисс. к.т.н. СПб.: 2012. 18 с. Птухина И. С. Методика распределения экономической ответственности исполнителей за задержкуокончания строительства // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанскогогосударственного аграрного университета 2011. №
04(68). С. 383 — 394. Болотин С. А., Дадар А. X., Птухина И. С.
Имитация календарного планирования в программахинформационного моделирования зданий и регрессионная детализация норм продолжительностейстроительства // Инженерно-строительный журнал.
2011. № 7(25). С. 82−86.Swoboda G. L aabmayer F., Mader I.
P rinciples and developments in shallow tunnel construction, Part 2 // Computers and Geotechnics. 1987. V olume 3, Issue 1.
P p. 61. Бердиева 3. К. Коноплев С. Н., Чеготова Е.
В. Шибаев В. Е. Комментарий к Градостроительномукодексу РФ (постатейный).
М.: РИОР: Инфра-М, 2012. 432 с. Литовкин В. Н., Суханов Е. А., Чубаров В. В. Право собственности: актуальные проблемы Институтзаконодательства и сравнительного правоведения.
М.: Статут. 2003. 730 с. Попов М. В.
Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. М.:Статут. 2006. 251 с. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правовогорегулирования. М.: Волтерс Клувер. 2007. 504 с. Ланцов И. В.
Понятие объекта незавершенного строительства и его особенности Известия
Иркутской государственной экономической академии //Байкальский государственный университетэкономики и права (электронный журнал). 2011. № 6. С.
54−54.Попов М. В. Заявление о выборе земельного участка при предварительном согласовании местаразмещения объекта // Бизнес, менеджмент и право. 2006. №
1. С. 78−82.Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влияния на иные гражданско-правовые категории //Вестник гражданского права. 2008. № 4.
С. 10. Qingyan (Yan) Chen. I t is again a great year for Building and Environment// Building and Environment. 2012. Vol.
47. P p. 1−2.Woodhead W. D. R ahilly M. R egional estimation of resources for housing Original Research Article // Computers, Environment and Urban Systems.
1936. V olume 10. I ssues 3−4. Pp. 147−156.
Воронова С. О. Современное состояние организационно-технологического проектирования строительного производства в условиях правовой неопределенности // Вестник Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета, Сер.:Строительство и архитектура. 2010. № 17.
С. 92−95. Бородин С. И. Понятие и функции застройщика на рынке жилищного строительства// Экономика строительства. 2011. № 3.
С. 50−53.Волкова А. Б. Договор с техническим заказчиком // Учет в строительстве. 2005.
№ 3. С. 72−78.Юшкова Н. Г. Проблемы управленияградостроительными процессами: взаимодействиегосударства и рынка //Academia.
Архитектура и строительство. 2010. № 1.
С. 66−69.Гринев В. П. Новое в долевом строительстве.
Комплексный анализ и практические рекомендации.
2-е изд. перераб. и доп. М.: Гросс Медиа. РОСБУХ. 2007.
104 с. Певницкий С. Г. Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут. 2006.
541 с. Саввина Л. Я. Особенности переоформления прав на земельные участки в кондоминиумах всуществующей застройке [Электронный документ] // Бизнес, менеджмент и право. 2003. № 4. URL:
http://www.bmpravo.ru/show_stat.php?stat=238 (дата обращения: 01.
05.2012).Некрасова Т. П. О пользе лингвистического поиска // Вестник Волгоградского государственногоархитектурно-строительного университета, серия: Строительство и архитектура. 2010. № 17.С. 92−95.Шаккум М. Л.
Национальный проект «Доступное жилье»: проблемы законодательного обеспечения// Бизнес, менеджмент и право. 2007. № 1. С.
29−32.Дягилев А. В. Что нам стоит дом достроить // Правовые вопросы строительства «ЭЖ-Юрист». 2011.
№ 2. С. 25−27.Печенкина В. В.
Васильченго Е. В. Проблемы налогового регулирования незавершенногостроительства и пути их решения // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 2 (209).С. 44−48.Кайль
А. Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: Омега-Л, 2010. 148 с. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право.
2005. № 3. С. 70−78.
