Анализ деятельности ОАО Сбербанка РФ на рынке ипотечного кредитования

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗАРУБЕЖОМ

1.1. Экономическая сущность ипотечного кредитования

По свидетельству историков, название ипотека (от греч. hypotheke залог) впервые появилось в Греции в начале VI в. до н. э. и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. При оформлении этого обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Применение даже первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивало гласность, т. е. каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться относительно состояния известной земельной собственности.

В дореволюционной России значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в различных публикациях, к примеру в сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций не позволяли использовать их для оценки положения дел в конкретном имении. Ипотечные книги выгодно отличаются от публикаций тем, что они являются как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель недвижимости посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права, о его месте в ряду других прав и его ценности. В ипотечной книге отражались все переходы имения от одного владельца к другому" изменения в составе землевладения, вся история и статистика имущества, т. е. его прошедшее и настоящее во всех отношениях. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества.

Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. В широком смысле слова ипотека означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней послдовательно на каждый конкретный момент.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долго-срочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмот-рению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд лучшая гарантия обеспеченности кредита и исключительное свойство ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений невозврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свои платежеспособность и финансовое состояние.

Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Выделим функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

 функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

 функция обеспечения возврата заемных средств;

 функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

 функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20−25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям к ипотечным кредитам можно отнести следующие:

 сумма кредита, как правило, составляет не более 60−70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

 величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.