Задача 1
Игумнов П.К. построил на земельном участке, принадлежащем его тете, Игумновой М. Г. капитальный гараж. Согласие тети на строительство им было получено. Племянник настаивает на том, чтобы оформить надлежащим образом права на земельный участок под гаражом.
На каком праве он может получить участок под гаражом в пользование? Назовите три варианта.
Раскройте содержание каждого из указанных прав.
В какой форме должны быть заключены соглашения о передаче прав на участок в каждом случае?
Какой из возможных вариантов Вы бы порекомендовали с учетом интересов обеих сторон?
Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
При этом в силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Игумнов П.К. может получить участок под гаражом в пользование посредством заключения с Игумновой М. Г. следующих соглашений:
1. Соглашение об установлении сервитута. В соответствии со ст. 274 ГК РФ лицо, в пользу которого установлен сервитут, вправе использовать земельный участок в целях прохода и проезда, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Соглашение об установлении сервитут заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
2. Договор аренды. По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Как видно из приведенной нормы на основании данного договора Игумнов П. К. на определенный срок приобретает права владения и пользования земельным участком под гаражом за плату. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1, п. 2 ст. 609 ГК РФ).
3. Договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). По данному договору Игумнов П. К. получает земельный участок под гаражом в собственность и приобретает права владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ) данными земельным участком за обусловленную договором цену. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) и подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
С учетом интересов обеих сторон можно порекомендовать заключение договора аренды, который позволит собственнику сохранить право собственности на данный земельный участок и получать плату за его использование, а арендатору позволит осуществлять в необходимом объеме права владения и пользования таким земельным участком, а также пользоваться вещными способами защиты (ст. 305 ГК РФ) своих правомочий.
