Задание 1
Теоретический вопрос. Договор найма жилого помещения, его особенности. Основные права наймодателя, нанимателя и членов его семьи. Порядок заключения, исполнения прекращения договора найма жилого помещения.
Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.
Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
Договору найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения — самостоятельный договор, который был выделен советским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ), и субъектный состав — на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Законодатель различает собственно договор найма, который в юридической литературе получил название договора коммерческого найма, и договор социального найма. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда. Договор социального найма носит бессрочный характер и обеспечивает граждан постоянным местом жительства на долгосрочной основе. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет.
Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права, а по договору социального найма — и обязанности несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма — до 1 года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре, либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя.
Договор коммерческого найма, являясь гражданско-правовым договором, относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование, что сближает его с договором аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договором безвозмездного пользования (ссуды) (гл. 36 ГК).
Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды. Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 ГК («Договор аренды»), имеют ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различий в определениях того и другого договора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является имущество. Между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предметом договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) в отличие от договора аренды отсутствует указание на временный его характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора «для проживания в нем» .
Применительно к вопросу разграничения договора коммерческого найма жилого помещения и договора аренды отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения представляет собой разновидность аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одного договора охватывает применительно к имуществу все, а у другого — лишь часть. Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) разновидностью договора аренды, так, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, предприятий, зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения, в том числе договора коммерческого найма, самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно. В настоящее время вслед за законодателем большинство авторов считают договор найма жилого помещения (включая обе его разновидности — договор коммерческого и социального найма) самостоятельным типом (видом) договоров. Сторонники другой точки зрения рассматривают договор найма жилого помещения как разновидность договора имущественного найма — аренды. Интересной представляется точка зрения М. А. Кисляковой, согласно которой сущностных различий между договором аренды и договором найма вообще не существует, а разделение этих договоров проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда — к нежилым. Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет — недвижимость, следовательно, по мнению Кисляковой, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК, а нужно сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма. Также, по мнению Кисляковой, представляется нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами — ГК и ЖК. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК посвятить только вопросам социального найма .
