Жилищная проблема для экономики России является важнейшим показателем ее развития. Для изыскания дополнительных источников финансирования жилищного строительства делаются попытки привлечения средств населения, где одним из эффективных рыночных механизмов жилищного финансирования является ипотека.
В настоящее время в Российской Федерации не сформирован набор условий, необходимых для эффективного использования механизма ипотечного кредитования. Прежде всего, это создание условий, при которых ипотека будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования.
Поэтому изучение ипотечного кредитования как инструмента управления экономикой именно сейчас может быть особенно полезным в силу того, что это для российской экономики новый инструмент, применение которого, сопряжено с большими рисками не только для бизнеса, но и для экономики в целом. Поэтому исследование проблемы ипотечного кредитования актуально и требует дополнительного ее изучения.
Целями и задачами работы является комплексное изучение и анализ складывающейся в России системы ипотечного кредитования в сопоставлении с аналогичными зарубежными системами.
Предметом настоящего исследования является ипотечное кредитование и его сущность.
В литературе данной проблеме уделено внимание в трудах таки авторов, как: В. М. Агапкина, И. А. Базанова, С. Л. Блау, Ю. В. Воеводской, В. В. Иванова, В. А. Кудрявцева, В. В. Меркулова, В. В. Овчинникова, Ф. Г. Панкратова, И. А. Разумовой, Б. Б. Рубцова, А. К. Семенова, A.M. Фридмана, В. К. Южелевского и др. Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются А. Коул, Д. Бойкин, Р. Хани, В. Бругеман, Д. Фишер, Д. Эпли, Д. Милар, Ф. Фабоцци. В последние годы в связи с возрождением ипотечного кредитования в России эти вопросы получили освящение в исследованиях В. И. Бусова, И. Д. Грачева, B.C. Ема, А. Г. Ивасенко, Н. Б. Косаревой, В. И. Лимаренко, А. Н. Ларионовой, Э. А. Омшановой, И. Л. Осокиной, П. Пастуховой, В. Г. Полякова, Л. И. Рябченко, В. В. Смирнова, Д. А. Сергеева, Г. А. Цылиной и др.
Первая глава посвящена рассмотрению исторического анализа ипотечного кредитования в европейских странах и США и на основании этого изучению становления ипотечного кредитования в России, правовой природы ипотеки в нашей стране (вещно-правовые и обязательственно-правовые аспекты).
Вторая глава посвящена рассмотрению современного состояния ипотеки в Российской Федерации, какую роль играет государство в системе ипотечного кредитования.
В заключении подводятся итоги работы, предлагаются пути совершенствования ипотечного кредитования в нашей стране для дальнейшего перспективного развития.
Глава 1. Исторический анализ правового регулирования ипотечного кредитования
1.1. Правовая природа ипотеки
Вещно-правовые аспекты ипотеки
Если рассматривать основные признаки, которыми обладают вещные права, то, несомненно, все они присущи и залоговому (ипотечному) праву.
Во-первых, вещные права носят абсолютный характер, то есть их носителю противостоит неопределенное количество субъектов права, обязанных воздерживаться от нарушения данного права. Несомненно, что залогодержателю противостоит неопределенное количество иных лиц, каждый из которых обязан воздерживаться от нарушения прав залогодержателя.
Во-вторых, правоотношения по поводу заложенной вещи связаны с этой вещью, независимо от того, каким образом и в отношении кого произошла смена носителя права собственности или иного вещного права на заложенную вещь. В российском законодательстве это положение подкрепляется ст. 353 ГК РФ, согласно которой в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. В доктрине эта особенность вещных прав получила наименование следования права за вещью.
В-третьих, в отличие от залогового права, предметом которого могут быть не только вещи, но и имущественные права (п. 1 ст. 336 ГК РФ), ипотечное право по общему правилу может возникнуть только в отношении недвижимой вещи. Таким образом, в ипотечном праве проявляется его связь с недвижимой вещью.
В-четвертых, ипотечное право, как и любое вещное право, может быть приобретено только на основании закона. Если в отношении приобретения прав обязательственных действует правило, согласно которому они могут быть приобретены любыми не запрещенными законом способами, то в отношении вещных прав действует принцип ограничения способов их приобретения перечнем, получившим свое закрепление в законе.
В-пятых, носителю ипотечного права предоставлены вещно-правовые способы защиты. Он вправе предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, включая залогодателя, а также предъявить иск об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Обязательственно-правовые аспекты ипотеки
Будучи системой обязательственного права, залог (ипотека) противостоит праву собственности и иным вещным имущественным правам в рамках классической теории разделения имущественных прав на обязательственные и вещные. Особенность ипотечного права в том, что оно создается носителем соответствующего вещного права при совершении двух сделок: основного обязательства, являющегося первичным в иерархии данного юридического состава, и собственно договора ипотеки как вторичного обязательства. При этом, несмотря на наличие ярко выраженных признаков, имеющих вещно-правовой характер (абсолютный характер, следование за вещью, с которой связаны, активность носителя залогового (ипотечного) права), договор ипотеки в то же время в сущности своей определяется обязательственно-правовым характером института, по отношению к которому они выступают вторичным институтом.
Прежде всего, обязательственно-правовой характер ипотеки формируется его акцессорностью, то есть зависимостью от обеспечиваемого им права. Без основного обязательства не может быть ипотеки. Недействительность основного обязательства влечет недействительность ипотеки. Прекращение основного обязательства влечет прекращение ипотеки. Таким образом, производный характер ипотеки от основного обязательства является главным аргументом в теории обязательственно-правовой природы этого института .
Российский законодатель, подчеркивая обязательственный характер залога, установил, что предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Развивая эту доктрину, законодатель установил, что договором о залоге либо законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ). Применительно к ипотечному праву это означает, что оно может быть установлено на несуществующую недвижимую вещь, в отношении которой залогодатель не обладает правом собственности, поскольку таковое согласно ст. 219 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации.
Обязательственно-правовая доктрина залогового права укрепляется правилом, установленным в п. 2 ст. 345 ГК РФ, согласно которому в случае гибели предмета залога залогодатель вправе заменить его другим, равноценным имуществом. Вещно-правовой подход к залогу не совместим с этой нормой.
И последний штрих, которым законодатель утверждает обязательственно-правовую природу залога. В соответствии со ст. 355 ГК РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Между тем вещные права в российской цивилистической доктрине не могут передаваться путем цессии. Следовательно, установленный порядок передачи залоговых прав имеет обязательственно-правовую природу. Применительно к ипотеке этот аспект усиливается правилом ст. 355 ГК РФ, согласно которому, если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке оначает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
