Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях: Теория, методика, практика

Актуальность исследования. Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в её социально-экономическом развитии. Земельный фонд России на 1 января 2001 г. составил 1709,8 млн. гектаров. Большинство чернозёмных почв мира находится в России: 52% из имеющихся у нас пахотных земель — чернозёмы. На одного жителя России приходится 1,6 га пахотной земли, а на жителя, например, у.

Азии — менее 0,5 га. Это бесценное национальное богатство, способное обеспечить достойную жизнь россиян.

Одним из направлений государственной земельной политики, которая служит эффективному использованию земельных ресурсов и взиманию платежей за пользование землёй, является оценочная деятельность. Основы её начали формироваться в России ещё в конце 15 века, а к концу 19 века оценочные работы были проведены практически для всех видов недвижимого имущества. Оценка земли в это время проводилась исходя из их доходности. В ноябре 1917 вся земля была провозглашена всенародным достоянием и стала рассматриваться как ресурс, принадлежащий народу, в конечном счёте, представленному государством. В первые годы Советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения. С конца 20-х годов прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности. Однако, оценка государственной и кооперативно-колхозной собственности продолжала оставаться на высоком уровне. В 70-х годах получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения, но и городских территорий [40, 77].

В конце 80-х годов, в СССР, началось проведение радикальной экономической реформы, потребовавшей проведения оценки объектов недвижимости. Отсутствие развитого земельного рынка и рынка недвижимости побудило к использованию нерыночных механизмов для определения цены земель. Для оценки были использованы, в первую очередь, разработки ГосНИИ земельных ресурсов Госагропрома СССР для земель сельскохозяйственного назначения и ЦНИИП градостроительства Госкомархитектуры при Госстрое СССР для земель поселений [166].

Введение

с 1.01.1992 г закона РФ «О плате за землю» дало толчок к формированию в России цивилизованного земельного рынка, назначение которого — представлять землю как предмет особой ценности, используемый максимально эффективно, создавать механизм рационального управления земельными ресурсами и обеспечивать переход земли от неэффективного пользователя к эффективному. Земельный рынок является частью системы рыночных отношений. Регуляторами в нём выступают законы рынка, законы стоимости, конкуренция, цены, спрос и предложение, а также нормы права. Государство поддерживает земельный рынок, так как заинтересовано в более эффективном использовании главного средства производства — земли, а также в определённых бюджетных поступлениях. Органы местного самоуправления также заинтересованы в бюджетных поступлениях: налогах с владельцев земли, арендной плате за муниципальные земли, сборах от операций с землёй. В этой связи экономическая оценка земельной собственности приобретает большую народнохозяйственную значимость и практическую ценность.

Особенно важна оценка земель поселений Российской Федерации, где формирующийся земельный рынок имеет особую специфику, а именно:

— конкретный земельный участок поселения выступает как материальный элемент общей городской среды. Любые изменения в использовании этого участка приводят к изменению среды проживания и, следовательно, затрагивают не только личностные интересы жителей, но и интересы всего городского сообщества;

— большинство земельных участков поселения активно капитализировано и стоимость созданного на каждом участке капитала по большей части во много раз превышает стоимость самого участка;

— предприятия, занимающие значительные территории поселений, в большинстве своём приватизированы и имеют право на приватизацию или выкуп используемых ими земельных участков;

— многие многоквартирные дома остаются до сих пор в муниципальной или ведомственной собственности. Проживающее в них население является коллективным пользователем земельных участков, но без каких-либо прав на это;

— российский рынок земель поселений находится в стадии становления и характеризуется определённой пассивностью, крайним дефицитом реальной рыночной информации, несовершенной нормативно-правовой базой, экономически неэффективным использованием объектов недвижимости. Особенно характерен такой рынок для малых городов и ПГТ с численностью населения до 10 тыс. человек, которых в РФ насчитывается 1678 (почти 57% от общей численности городских поселений) [151].

В этих условиях оценка городских земель с применением западных методик, ориентированных на наличие рыночной информации и наиболее эффективное использование объектов недвижимости, оказывается достаточно проблематичной.

Проблемы экономической оценки земель в связи с установлением обоснованных платежей за пользование ими, в том числе земель поселений, рассматриваются в трудах: В. Р. Беленького, С. В. Бороздина, А. А. Варламова, С. Н. Волкова, С. И. Кабаковой, Н. Г. Конокотина, JI. А. Кранца, П. Ф. Лойко, Р. Т. Нагаева, А. П. Огаркова, В. А. Прорвича, А. П. Ромма, А. Э. Сагайдака, С. И. Сая, А. А. Сегединова, В. Н. Хлыстуна, Д. К. Эккерта, Д. П. Фридмана и других.

Анализ ранее выполненных исследований отечественных и зарубежных авторов, многолетний практический опыт автора в области оценки земель поселений показали, что применение иностранных методик оценки земель, полностью ориентированных на рыночную информацию, в условиях России приводит, в конечном итоге, к результатам, далёким от достоверности. В немалой степени это связано, во-первых, с недостаточной проработанностью теоретических и методических положений экономической оценки земель отдельно взятого поселения в его черте. Во-вторых, нельзя экономически оценить земли поселения, не замечая товарной организации производителей, работающих в системе общественного разделения труда. В-третьих, в основе решения конкретных вопросов оценки земель поселений лежит трудовая теория стоимости, которая пока что не учитывается в необходимой мере в действующих методиках оценки.

В связи с изложенным, актуальность приобретают исследования в области теории и практики экономической оценки земель поселений, совершенствования методологического и методического обеспечения оценки земель различного функционального использования и внедрения такого обеспечения в систему государственного регулирования земельного рынка. Это позволит повысить достоверность результатов массовой и индивидуальной оценки земельных участков и использовать эти результаты не только для налогообложения, но и для проведения политики городского и регионального планирования развития территорий, земельно-хозяйственного устройства городских поселений.

Отмеченные выше проблемы определяют актуальность данного исследования.

Целью диссертационной работы является исследование закономерностей формирования цены земель городских поселений, разработка теоретических и методических положений и эффективных методов оценки земель, которые отвечают российским условиям и направлены на более рациональное использование земель городов и повышение доходности городской земли, и их внедрение в практику оценки городских земель.

Поставленная цель требует решения следующих научных и практических задач:

— выявить особенности формирования цены земель городских поселений, в том числе малых;

— определить закономерности взаимодействия планировочной организации и земельно-хозяйственного устройства городов и стоимости их земель в условиях формирования и развития рыночных отношений;

— разработать методологические основы массовой оценки земель малых городов, отвечающей современным российским условиям и интересам развития экономики страны;

— создать методику ценового зонирования земель малых городских поселений для целей налогообложения и взимания арендной платы, позволяющую определять дифференцированные по территории поселения ставки платежей за пользование землями, находящимися в различной собственности;

— разработать процедуру проведения ценового зонирования земель малого города и апробировать её в производстве на примере ценового зонирования города Салехарда;

— разработать систему коэффициентов к удельным показателям кадастровой стоимости земель поселений, учитывающих местоположение в структуре поселения и функциональное использование конкретных земельных участков;

— определить экономическую эффективность предложенной методики ценового зонирования.

Объектом исследования являются земли городских поселений Российской Федерации. Детальные исследования выполнены автором на материалах ценового зонирования городов различной численности и функционального назначения (Казань, Смоленск, Нижнекамск, Королёв, Переславль-Залесский, Елабуга, Мирный, Салехард, Таштагол, Айхал, Темир-Тау).

Предметом исследования является процесс формирования цены земель городских поселений и современные методологические подходы и методы их индивидуальной и массовой оценки.

Методология и методика. Теоретической и методологической основой исследования явились основополагающие законы развития общества, методы диалектического и исторического материализма, классические положения экономической теории, труды отечественных и зарубежных учёных, в области экономики, землеустройства, социологии, градостроительства, индивидуальной и массовой оценки земель поселений и специалистов по управлению государственной собственностью.

В процессе исследования и при решении конкретных задач применялись монографический, экономико-статистический, абстрактно-логический, экономико-математический, градостроительного анализа, экспертный, графический, сравнительный и экспериментальный методы.

В работе использованы законодательство РФ, постановления и нормативные документы государственных органов в области оценки и налогообложения земли и прочно связанной с ней недвижимости, регулирования земельных отношений, землеустройства, градостроительства и природопользования. Кроме того, в диссертации использованы результаты проектных работ, проведенных автором, РосНИИземпроектом, Пермским кадастровым центром, Южно-Российского региональным кадастровым центром «Земля», критический анализ трудов российских и зарубежных авторов по теме исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1. Разработаны теоретические и методические аспекты ценового зонирования земель поселения, позволившие решить крупную народнохозяйственную задачу, связанную с эффективным использованием земель и повышением социально-экономической эффективности земельных отношений и, в частности, использования земель городских поселений, а также системы назначения и сбора платежей за пользование землями городских поселений.

2. Изучена совокупность общественных полезностей земель городов и доказана необходимость использования понятия «общественная полезность земель поселения» в качестве принципа оценки, дополняющего теоретические положения о формировании стоимости земель поселений. Применение данного принципа позволяет определить минимальную цену земель малого города.

3. Разработаны теоретические вопросы формирования цены земель города. При этом город рассматривается как территориальная система, представляющая собой комплекс социальных, экономических, административных и природных факторов в границах городской черты. Изучено влияние структурных элементов данной системы и их свойств, урбанистических факторов, градостроительных и землеустроительных принципов на построение и развитие функционально-планировочной организации поселения, формирующей в конечном итоге ценность городских земель.

4. Обоснованы методологические подходы к экономической оценке земель городских поселений, учитывающие особенности формирования российского земельного рынка, недостаточность и недостоверность рыночной информации, позволяющие повысить доказательность и достоверность оценки земель как базы платежей за землю.

5. Выполнена классификация поселений по ряду качественных признаков, формирующих цену земель поселений, предложена и обоснована структура основных градостроительных принципов, образующих «городскую» земельную ренту как основу цены земель города. Предложена методология факторного анализа территории города с определением относительной ценности земель отдельных его частей с использованием функционального, градостроительного, ландшафтного, экологического анализов, анализа интенсивности связей между структурными элементами поселения, использованная в методике ценового зонирования земель городского поселения.

6. Усовершенствована и широко внедрена в производственную практику методика ценового зонирования земель малых городов, позволяющая выполнять массовую оценку земель поселений в условиях недостаточности и недостоверности рыночной информации российского земельного рынка и повышающая обоснованность и достоверность определения цены земель. Методика не требует дорогостоящего и мощного программного обеспечения, использует общедоступные программы в виде электронных таблиц.

7. Мотивированы и введены в научный оборот и проектную практику показатели, относительные величины, отражающие стоимость земель городского поселения и используемые при расчёте ставок земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, а именно, «коэффициент относительной ценности территории» и «коэффициент дифференциации ставок земельного налога».

8. Установлены с использованием экспертных оценок и эксперименJ тальных расчётов поправочные коэффициенты, позволяющие корректировать удельный показатель стоимости земель оценочной зоны в цену конкретного земельного участка, расположенного в данной оценочной зоне по видам функционального использования городских земель.

Теоретическая значимость работы заключается в разработке научных и методических положений, направленных на совершенствование массовой и индивидуальной оценки земель городских поселений, осуществляемой в условиях ликвидации монополии государственной собственности на землю, децентрализации управления земельными ресурсами, пассивного земельного рынка, дефицита достоверной рыночной информации и повышения роли кадастровой информации о ценах земель в эффективном управлении земельными ресурсами городских поселений.

Практическая ценность исследования состоит в том, что в нём предложено решение одной из наиболее актуальных проблем современной экономики России: разработка методов ценового зонирования и массовой оценки земель городских поселений в интересах повышения достоверности получаемых базовых показателей стоимости земель, точности и обоснованности ставок земельного налога и арендных платежей. Применение разработанной методики ценового зонирования земель поселений для определения их относительной стоимости, способствует принятию эффективных решений по использованию городских земель, позволяет дифференцировать ставки земельного налога и арендной платы за пользование землёй и на этой основе увеличить поступления платежей в бюджеты всех уровней.

Достоверность результатов исследований проверена на большом фактическом материале 10-летних исследований автора в широком диапазоне экономических и природных условий и особенностей городов России. От крупнейшего города с населением более 1 млн. чел. до посёлка городского типа с населением менее 10 тыс. чел. От поселений в Краснодарском крае до города на Полярном круге. От Смоленска до городов и посёлков городского типа Республики Саха (Якутия). Надёжность теоретических выводов и методических рекомендаций подтверждается, экспертными оценками специалистов, положительными отзывами производственных проектных институтов, руководителями комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, внедривших результаты исследований в производство.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации явились следствием многолетней научно-исследовательской работы автора, проведенной в период с 1966 г. и до настоящего времени и нашли отражение в 106 книгах, брошюрах, научных статьях, из которых 50, объемом около 74 печатных листов — по теме диссертации.

Результаты исследований были доложены автором на научно-производственных и теоретических конференциях и семинарах: П-я Международная конференция: Проблемы оценки имущества в экономике переходного периода М., 14−16 июня 1995 г.- Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 1996 г.(21−22 апреля 1997 г.) — Десятые Международные Плехановские чтения. Структурная перестройка и экономический рост (15−18 апреля 1997 г.) — Научно-практическая конференции «Потенциал московских вузов и его использование в интересах города», 1999; 13-ые Международные Плехановские чтения. Апрель 2000 г.- Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 2001 г.(апрель 2002 г.) — Межрегиональный семинар «Оценка земли: правовые и экономические аспекты приватизации и купли/продажи земельных участков в современных условиях», г. Тюмень (29−31 августа 2002 г.), г. Казань (6−8 сентября 2002 г.), г. Улан-Уде (25−27 октября 2002 г.).

Проведенные исследования нашли отражение в следующих, разработанных с участием автора, методических указаниях и рекомендациях:

1. Комплексное ценовое зонирование территорий населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога. Методическое пособие. (Письмо Роскомзема № 1−16/431 от 11.03.96).

2. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления. (Письмо Госкомзема № СС-2, от 02.06.99).

3. Результаты исследований автора использованы в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

Настоящие исследования положены в основу выполненных лично автором работ по ценовому зонированию городов: Смоленск (1993 г), Калининград (ныне Королёв) (1994 г.), Переславль-Залесский (1995 г.), Казань (1997 г.), Елабуга (1997 г.), Нижнекамск (1997 г.), Альметьевск (1997 г.), Мирный (1998 г.), Ленек (1998 г.), Салехард (1999 г.), поселков городского типа: Таштагол (1992 г.), Темир-Тау (1992 г.), Айхал (1999 г.), Удачный (1999 г.), Государственной кадастровой оценке земель г. Мирный (2002 г.).

Исследования автора внедрены в учебный процесс и используются российскими ВУЗами при подготовке инженеров по специальности «Городской кадастр».

При непосредственном участии автора изданы два учебника, восемь учебных пособий, методические указания, учебные и рабочие программы дисциплин, задания, используемые в учебном процессе.

Таким образом, проведенные исследования позволят усовершенствовать теоретические основы и методы проведения кадастровых работ в населённых пунктах и на этой основе существенно повысить эффективность использования земель городских поселений и значимость их земельно-хозяйственного устройства.

Выводы и предложения.

Диссертационная работа является обобщением научных и практических результатов, полученных автором в процессе выполненных исследований и практических разработок. Основные выводы и предложения сводятся к следующему.

1. Город представляет собой территориальную социально-экономическую систему со свойствами больших систем, управление которой основано на управлении земельными ресурсами. В условиях формирующегося земельного рынка, который в настоящее время складываются в РФ после принятия Закона «О плате за землю» и Земельного кодекса, разрешившего рыночный оборот земель, рациональное землепользование в городских поселениях становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов. В качестве объекта рыночных отношений выступают права на использование свойств земельного участка в общественных или частных интересах. Проблемы взаимодействия городских земельных ресурсов, природы и городского сообщества, по мнению автора, должны исследоваться и решаться землеустроительной наукой. Для вовлечения земельных ресурсов городов в товарно-денежные отношения необходима их экономическая оценка как массовая — совокупности типичных земельных участков на некоторой территории в городской черте, служащая целям налогообложения, так и индивидуальная — каждого конкретного земельного участка. Исследование проблем экономической оценки городских земель — одна из важнейших составляющих науки землеустройство.

2. Земля, как предмет сама по себе, изначально не имеет стоимости, так как не является результатом общественно-необходимого труда и не может быть воспроизведена трудом. Чтобы быть проданной как вещь, земля должна стать объектом отчуждения, собственностью. Рыночная экономика отделяет землю, как фактор производства, от земельной собственности и земельного собственника. Для земельного собственника земля означает определенный денежный налог, взимаемый им, с пользователя. Так собственность на землю получает свою экономическую форму реализации. Для пользователя, лица, занимающегося производственной деятельностью, земля есть фактор производства. Количество этого фактора производства, которое пользователь хочет купить (взять в аренду), определяется затратами на это благо для данного лица. Эти затраты есть альтернативная стоимость данного блага. Цена земли представляется иррациональной категорией, но за этой иррациональной категорией скрываются действительные производственные отношения.

Величина стоимости есть мера количественной и качественной общественной полезности товара и основание его равенства при обмене на другой товар. Полезность не существует вне общественно-необходимого труда или стоимости. То есть в товаре мы имеем единство стоимости и её выражения в общественной полезности и это единство, выраженное в деньгах, приобретает форму цены. Таким образом, стоимость — это научная категория, отражающая особенности товарной организации производства, воплощение однородного труда, присущего товарному миру и его мера, относительное понятие, принятое человечеством и им используемое в хозяйственной и практической деятельности. Основанием глубокого научного решения проблемы стоимости и цены городских земель, по мнению автора, является трудовая теория стоимости.

3. В соответствии с классической теорией в основе цены земли лежит земельная рента: остаточный доход от хозяйственной деятельности на конкретном земельном участке и приписанный земле. Этот остаточный доход капитализируется по установленной норме дисконта в текущую цену земли. В городском поселении земельная рента образуется особенностями местоположения земельного участка в природной среде и границах поселения, деятельностью городского сообщества по созданию, поддержанию и развитию уровня предоставляемых городом услуг (социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктур), хозяйственной деятельностью физических и юридических лиц.

Отсутствие в поселении эффективных производств, нередко вызываемое искусственно, недобросовестной конкуренцией, может понизить цену земли практически до нуля (нулевой или отрицательный остаточный доход). В этой связи прекратятся земельные и прочие платежи в городской бюджет, и произойдёт разрушение социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города. Поэтому, опираясь на трудовую теорию стоимости, нами предложено определять минимальную цену городских земель, исходя из затрат на создание, функционирование и развитие инфраструктур города.

4. Теоретические основы оценки земельных участков автор дополнил принципом общественной полезности, согласно которому городское сообщество либо отдает предпочтение, либо ограничивает вид функционального использования того или иного земельного участка, тем самым, повышая или понижая его цену. Отдельные земли поселения не предполагают извлечения доходов, удовлетворяя иные нужды и потребности жителей. Например, в отдыхе (парки, лесопарки, зоны отдыха), передвижении (магистрали, улицы, аллеи, бульвары, набережные, проезды), эстетическом и духовном восприятии (памятники культуры, архитектуры) и т. п.

Таким образом, полезность этих территорий для каждого жителя в отдельности перерастает в общественную полезность для всех жителей города, что приводит, с одной стороны, к ограничениям со стороны городского сообщества в пользовании данной недвижимостью, с другой стороны, создаёт цену таких земель.

5. Анализируя зависимость стоимости городских земель от разнообразных факторов, автор, в числе прочих, выделил основные градостроительные принципы построения планировочной структуры городских поселений, которые следует учитывать в процессе экономической оценки их земель. К таким принципам отнесены: зонирование, формирование поселения как единого целого, создание в поселении системы взаимосвязанных общественных центров, создание рациональной транспортно-планировочной организации поселения, формирование поселения — как развивающейся структуры, учет взаимосвязей поселения в системе расселения, комплексность — совместный учет пяти основных факторов градостроительного планирования развития поселений: социальных, экологических, эстетических, экономических, инженерно-технических.

Интегральный учёт влияния этих принципов при земельно-хозяйственном устройстве городского поселения позволяет создавать общественную полезность каждого конкретного земельного участка, достигая, тем самым, наиболее эффективного использования и, как следствие, наивысшей цены этого участка.

6. Изучение автором опыта массовой оценки земель поселений показало, что в процессе такой оценки рыночная стоимость конкретного участка земли конкретного вида функционального использования модифицируется в некоторую административную стоимость базового земельного участка базового вида функционального использования, являющуюся основой налогообложения. Будучи занесена в кадастр как информационную систему, такая административная стоимость становится «кадастровой стоимостью». Некоторый процент от неё составляет ставка земельного налога и арендная ставка.

Массовую оценку в целях определения «кадастровой стоимости» городских земель автор рекомендует проводить только по тем видам функционального использования земель, которые могут широко участвовать в рыночном обороте. К таковым нами отнесены те виды функционального использования, что отражают общественные функции человека: жилищно-бытовую, коммерческую, промышленную, сельскохозяйственную, рекреационную. Дальнейшую детализацию по видам функционального использования земель предложено выполнять с использованием повышающих или понижающих коэффициентов к названным базовым функциям.

7. В выполненной работе показано, что классические методы массовой оценки земель поселений, базирующиеся на анализе статистик продаж квартир многоквартирных домов и объектов собственности других активных рынков недвижимости не позволяют составить карты цены земли на всю территорию поселения в его границах, как того требует российское законодательство.

Автором разработана и внедрена усовершенствованная методика ценового зонирования земель городского поселения в его черте, совмещающая экспертный и рыночный подходы. Разработанная методика ценового зонирования земель поселений базируется на градостроительном анализе территории поселения и учете затрат на создание города и его инфраструктур, обеспечивающих определённый уровень услуг для городского сообщества. В методике учитываются затраты в относительных величинах, исходя из их долевого участия в сумме общих затрат, что позволяет выразить цену земель в границах поселения в относительных величинах — коэффициентах относительной ценности. Для этого предложены семь групп показателей, наиболее существенно влияющих на цену земель городских поселений и вытекающих из анализа градостроительных принципов построения поселения и развития городской среды.

Методика предполагает выполнение комплексной градостроительной оценки территории поселения, исходя из ограниченного числа ведущих функций. В соответствии с этими функциями выполняется дифференциация всей территории города на оценочные зоны. Для каждой зоны определяется коэффициент дифференциации. Определяется базовая величина стоимости земли для тестовых оценочных зон, где произошли сделки с земельными участками, а затем базовая стоимость распространяется на все оценочные зоны с использованием коэффициентов дифференциации 2-х типов: коэффициента относительной ценности территории и коэффициента вида функционального использования земель.

8. Для условий складывающегося земельного рынка российских поселений предложенная модель ценового зонирования земель поселений для целей налогообложения, использующая рыночный и экспертно-аналитический подходы обеспечивает: полный охват территории поселения в его чертеотсутствие резких перепадов цен при переходе от одной ценовой зоны к другой.

Для методики характерны ясность, чёткость, прозрачность, простота применения на практике, как для служб местного самоуправления, так и для любого физического и юридического лица. На практике это сводит количество жалоб и обращений в суд к минимумуобеспечивает лёгкость и простоту расчёта цены земли при переходе от одного вида функционального использования земель к другому.

9. Методика позволяет производить ценовое зонирование и оценку земель с использованием не только электронной карты, но и обычной карты на бумажном носителе. В последнем случае может быть использована практически любая карта масштаба от 1:5000 до 1: 25 000 с нанесённой сеткой улиц. Остальная необходимая информация (рельеф, гидрография, тип застройки, здания общественного назначения, остановки общественного транспорта, загрязнения, геологические особенности) может быть нанесена в процессе визуального обследования, так как для оценки высокая топографическая точность нанесения объектов не требуется. К преимуществам методики следует также отнести использование самого распространённого и недорогого программного обеспечения — электронной таблицы «Excel».

10. В период перехода к рыночной экономике особое значение приобретают вопросы экономического развития территориальных систем, к которым относятся и городские поселения. Главным материальным ресурсом развития территории города являются его земли и их свойства, оптимальное использование которых есть основа существования и перманентного развития города. В условиях экономической и социальной дифференциации территорий страны огромную роль в планировании градостроительного и земельно-хозяйственного устройства территорий играет бюджетная и налоговая политика. Предложения автора способствуют не только совершенствованию процесса управления городскими территориями, но и решению бюджетных проблем. Это подтверждено практической реализацией рекомендаций автора по комплексному ценовому зонированию территории населённых пунктов для дифференциации ставок земельного налога в ряде городов РФ, выполненных как непосредственно автором, так и ведущими землеустроительными организациями России (в частности, РосНИИземпроектом). Практическая целесообразность разработанной методики подтверждена результатами сбора налогов по городам Казань, Смоленск, Салехард, Мирный. Применение данной методики увеличило поступления налогов по сравнению с ранее действовавшими оценочными моделями до 15% по данным городам.