Актуальность темы
исследования предопределена необходимостью поиска принципиально новых решений важной социально-экономической проблемыобеспечения жильем населения страны — адекватных условиям рыночной трансформации и регионализации хозяйственной системы. Это требует научного обоснования новых форм предпринимательства в жилищном строительстве, учитывающих как общесистемные факторы рыночного хозяйства, их эволюцию и зрелость, так и специфику материально-технической, ресурсной, инвестиционно-организационной базы отдельного региона.
Разработка эффективных механизмов и форм инвестирования в жилищное строительство позволит последовательно стабилизировать и повышать уровень обеспеченности населения жильем, создаст мультипликационный эффект оживления смежных отраслей производства и инфраструктуры, будет способствовать росту реинвестиций, укреплению финансовой базы воспроизводства и снижению социальной напряженности внутри региона.
Рост средств, вложенных в жилищное строительство, ведет к устойчивому налоговому пополнению региональных бюджетов, способствует достижению эффективной занятости, снижению социального бремени реформ, вызывает падение рыночных цен на жилье. Развитая система жилищного строительства является важнейшим фактором расширения социальновоспроизводственной сферы экономики региона, улучшения качества жизни его населения.
Однако, специальных исследований, посвященных синтезу комплексных систем, включающих эффективные региональные механизмы и формы инвестиционно-организационной базы жилищного строительства и адекватных условиям социально-рыночной трансформации отечественной экономики, проведено еще недостаточно. Поэтому усилия автора и сосредоточились на попытке обобщить мировой опыт, современную теорию, отечественную и региональную практику развития социально-воспроизводственной сферы рыночного хозяйства для решения проблемы. В процессе формирования авторской позиции по основным и прикладным вопросам исследования были привлечены разработки, затрагивающие различные аспекты рассматриваемых процессов: по антикризисному развитию социальных факторов и элементов хозяйственной системы, механизмам его осуществления в процессе реформ — Л. Абалкина, К. Анджеличи, А-Бузгалина,.
Дж.Дэниэлла, О. Иншакова, Ю. Осипова В.Радаева, Дж. Сакса, Р. Страйка, Л. Эрхарда и др.- по становлению новых форм организации и инвестирования в жилищном строительстве — В. Долишного, В. Казака, Н. Косаревой, П. Малпасса, А. Марла, Г. Оганяна, Ю. Панибратова, А. Фельдмана, С. Хейнмана, А. Шмарова, К. Эклунда и др.- по региональному моделированию и регулированию развития социально-воспроизводственной сферы в условиях перехода к рыночному хозяйству — А. Гранберга, О. Дмитриевой, ВЛексина, Т. Морозовой, А. Новоселова, А. Полонского, И. Шабуниной, А. Швецова, Р. Шнипера и др.
Актуальность темы
предопределила основную цель исследованияразрабо-тать механизмы и формы инвестирования и организации жилищного строительства на принципах предпринимательства, региональной адаптации, адекватности условиям отечественной социально-рыночной трансформации, паритетного сочетания государственного регулирования и саморегулирования.
Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач:
— определение места и роли жилищного строительства в социальновоспроизводственной сфере экономики региона;
— обобщение зарубежного и отечественного опыта территориальноотраслевого формообразования предпринимательства и привлечения инвестиций в сфере жилищного строительства;
— оценка экономической организации процессов мобилизации и аккумуляции инвестиций в строительство жилья в региональном аспекте;
— выявление особенностей и механизмов применения рыночных форм инвестирования в жилищном строительстве в Волгоградском регионе;
— определение перспективных форм регионального инвестирования в условиях кризисной экономики, стабилизации и перехода к устойчивому развитию.
Предметом исследования явились экономические отношения и механизмы, складывающиеся в сфере жилищного предпринимательства и их воздействие на развитие воспроизводственного и антикризисного потенциала региона.
В качестве объекта исследования выбрана социальновоспроизводственная сфера региона, условия и особенности внедрения в ней новых инвестиционно-организационных форм предпринимательства в отрасли жилищного строительства.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили концепции и гипотезы, представленные и обоснованные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных экономистов. При разработке теоретических положений диссертационной работы в рамках системного подхода к изучению организационных проблем регионального инвестирования жилищного строительства применялись методы историко-логического, функциональноструктурного, компаративного, статистического, монографического анализа, а также математического и имитационного моделирования.
Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования сформировалась из официальных данных ЦСУ СССР и Госкомстата РФ, фактов, опубликованных в научной литературе и периодической печати, материалов первичной отчетности ОАО «Волгоградстрой», законодательных и нормативных актов РФ, Президента и Правительства, Субъектов Федерации.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
— неразвитость рынка инвестиций, дефицит капиталов, ограниченность сбережений населения и средств региональных бюджетов объективно требуют разработки и применения новых инвестиционно-организационных систем для эффективного решения задач обеспечения населения жильем, в основе которых должно лежать сочетание коммерческого, некоммерческого и государственного предпринимательства.
Волгоградский регион обладает специфическими условиями для развития жилищного строительства, определяемые мощной материально-технической базой, заложенной в докризисный период, а также многоканальными, целевыми и долевыми инвестиционными вливаниями, осуществляемыми домашними хозяйствами и предприятиями, органами Субъекта Федерации, правительствами Германии и России на постройку жилья для различных категорий населения,.
— внедряемые схемы финансирования направлены на стимулирование приобретения строящегося жилья, а не уже готового, что значительно сдерживает рост цен на продукцию строительной индустрии, способствует оживлению смежных отраслей экономики, реинвестициям и созданию замкнутых финансовых потоков внутри региона;
— в качестве перспективных схем инвестирования выдвинуты системы накопительных счетов, субсидируемых схем и создания кредитных союзов, которые предполагают объединение строительных кампаний и ассоциаций, инвесторов и банков. При этом каждая из систем имеет свои условия для применения, достоинства и недостатки, связанные с риском потери средств, издержками на размещение степенью доходности, количеству участвующих посредников и т. д.;
— предложены методики расчета размеров взносов инвесторов, система показателей эффективности применяемых схем. Данные методики апробированы в ОАО «Волгоградстрой», приняты в качестве нормативных документов, носят универсальный характер и могут быть использованы в других регионах России.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем :
— дана обобщенная оценка состояния и перспектив развития жилищного строительства как сегмента социально-воспроизводственной сферы региона на основе анализа тенденций инвестирования и исходя из необходимости активизации социальных факторов для стабилизации кризисной экономики;
— с учетом мирового и отечественного опыта разработаны адаптированные к условиям трансформационного спада принципиальная и региональная модели коммерческого предпринимательства на основе привлечения финансовых средств банков для приобретения жилья гражданамиобоснована система предпосылок, формируемых местными (региональными) властями, для мобилизации инвестиционных средств и оживления предпринимательства в жилищной сфере с привлечением некоммерческих организаций (кредитных союзов, строительных ассоциаций);
— предложена система совершенствования форм прямых капитальных вложений (государственных) в жилищное строительство, а также доказана необходимость в условиях кризисной экономики и низкой платежеспособности населения формирования госзаказа с целевым льготным кредитованием и адресными субсидиями;
— рекомендованы адаптивные схемы инвестирования в жилищное строительство, основанные на различных в зависимости от социального заказа региона подходах к взаимодействию субъектов.
Теоретическая и практическая значимость полученных в диссертации результатов состоят в обосновании и возможности применения реальных организационных схем мобилизации средств в жилищной индустрии в социально на.
Данные выводы определяют область допустимых решений проблем финансирования жилищного строительства и требования к ним. С учетом указанных здесь обстоятельств можно определить общие характеристики схемы финансирования, которую необходимо внедрить. Разрабатываемые формы предпринимательства прежде всего должны быть ориентированы на покупателя со средним достатком. В современных условиях не приходится ожидать значительного снижения цен на вводимое жилье, и поэтому важнейшим фактором расширения спроса должно остаться существенное удлинение периода финансирования.
Хотя наиболее важным фактором представляется период оплаты сделки, фактор цены также немаловажен. В схеме финансирования могут быть предприняты мероприятия для снижения доли финансовых посредников. Это может быть сделано за счет привлечения средств на некоммерческой основе. Здесь могут быть использованы средства государства, благотворительные выплаты предприятий и средства частных лиц, которые взаимно кредитуют друг друга.
Очень важно, чтобы новые схемы финансирования были направлены на приобретение строящегося жилья. Подобная политика будет стимулировать развитие местной строительной отрасли и предприятий, производящих строительные материалы, и может в некоторой степени снизить цены на жилье. Приведенные здесь требования к разрабатываемым методам оптимизации можно определить как принципы в области финансирования жилищного строительства, направленные на достижение наибольшего социально-экономического эффекта.
3.1. Проблемы совершенствования политики местных органов власти в области инвестирования и регулирования жилищного строительства.
Политику муниципальных органов власти необходимо рассматривать в двух аспектах: как внешнюю среду, оказывающую косвенное воздействие на привлечение капиталовложений в жилищное строительство, и как совокупность механизмов бюджетного финансирования, оказывающих воздействие на рыночные источники инвестиций. Оба указанных аспекта важны при исследовании схем финансирования. Необходимо, чтобы все виды воздействия государства на систему рыночных механизмов финансирования были проанализированы с точки зрения их соответствия основным требованиям к способам оптимизации. Требования к изменению внешней среды могут быть типичными как для жилищного строительства, так и для других отраслей экономики РФ. Они связаны в основном с изменением законодательной базы для более полного использования рыночных ресурсов.
Для жилищного строительства первоочередное значение имеют законы, регулирующие отношения собственности на землю, как одного из видов недвижимости, нормативные акты, охраняющее права собственников (например, позволяющей выселить из квартиры покупателя, не оплатившего полностью ее стоимость и т. п.). Однако, разработка рекомендаций в данной области не является целью данной работы.
Более значимым представляется проанализировать взаимосвязи систем государственного, коммерческого и некоммерческого предпринимательства в жилищном строительстве в с учетом требований современной экономики. Для государственного финансирования, в отличие от внебюджетного, необходимо дополнительное требование: при использовании государственных средств полнее применять принципы рынка.
Рассмотрим мероприятия по выделению и использованию средств государства в области обеспечения населения жильем. В перечень данных мероприятий можно включить следующие: выплата субсидий;
Субсидии представляют собой выплаты денежного характера, направленные на компенсацию части стоимости приобретения жилья. Социальная значимость подобных мероприятий высока. Важно не только то, что субсидии позволяют значительно снизить ценовой порог приобретения жилья, но и то, что размещение данных средств происходит по принципам конкуренции: покупатель выбирает наиболее выгодный вариант за меньшую стоимость. Однако, если поступление данных средств на рынок недвижимости производится бесконтрольно, то это может привести к негативным последствиям.
Первое следствие неконтролируемого выделения финансовых средств — воздействие на повышение цен на недвижимость. При незначительных масштабах субсидирования данный эффект также будет мал, но при увеличении суммы средств масштабы воздействия на цены в отрасли будут более значимыми.
Другим недостатком механизма субсидирования является то, что не регламентируется использование средств для расширения жилья. Должно быть более жестко закреплено целевое использование данных средств на приобретение нового жилья и участие в долевом строительстве. В этом случае вся сумма средств будет направлена на финансирование жилищного строительства (это означает ввод в действие новых площадей и увеличение загрузки производственных мощностей строительной отрасли, занятость). Средства субсидий можно распределять по конкурсу среди строительных организаций для более эффективного их использования. В механизме субсидирования может быть применен опыт выплаты премий в Германии. В этой стране государство выделяет средства гражданам, имевшим накопительный счет на строительство жилья по окончании накопления — около 5% от стоимости вклада. Средства выделяются для того, чтобы стимулировать граждан вкладывать средства в строительство жилья.
В Волгоградской области этот опыт можно использовать несколько иначе. Средства, выделяемые государством для субсидий, будут использованы в качестве скидки. Суть в том, что государство взяло на себя обязательство компенсировать от 5 до 70% стоимости приобретаемого жилья.
Очевидно, что при выделении меньшей суммы будет удовлетворено боль/ шее количество очередников. В данном случае необходимо не только стремиться снизить стоимость жилой площади, но и привлечь больше средств в жилищное строительство. В данном случае можно поступить следующим образом: половину средств, предназначенных бюджетом для выделения субсидий, распределять следующим образом: предложить очередникам, имеющим право на 30−70% субсидии, выделить в «ускоренном порядке» не более 10−15%, если они будут согласны сняться с учета. Оставшуюся часть средств, предназначенную для субсидий, можно распределять по обычной процедуре. В данном случае эта сумма будет представлять собой не премию, а скидку. Как было указано выше, все средства должны быть направлены в жилищное строительство.
Необходимость проведения данного мероприятия определяется тем, что декларируемый гражданином доход, который выступает критерием при определении размера субсидий, не всегда точно отражает его реальную величину. Часто в очереди на получение жилья числятся граждане, которые могут приобрести жилье на коммерческой основе, но предпочитают ждать выделения жилья от государства. Необходимо полнее задействовать данный резерв очередников, которые имеют достаточные средства и не хотят долго ждать выделения квартиры или ссуды.
Рассмотрим пример. В 1995 г. областной думой на субсидрование было решено выделить около 5 млрд. рублей. 2,5 млрд. рублей из данной суммы можно использовать на выплату субсидий в «ускоренном порядке». Сумма, выплаченная покупателям может составлять 10% (12 млн. от 120 млн. стоимости трехкомнатной квартиры).
Объема субсидий достаточно для выплаты премий (скидок) 208 покупателям. Дополнительный привлеченный капитал в строительство может составить 22,5 млрд. рублей. В итоге, при предоставлении 50% субсидий централизованно, для финансирования строительства жилья со скидками, из 5 млрд. рублей будет построено 208 квартир (где финансирование составляет 10%) + 34 квартиры (финансирование 60%) — всего 242 квартиры, вместо 69 квартир при варианте, используемом сейчас (причем, только часть из 69 квартир будет представлять собой новое жилье, то есть средства, направленные в строительство, остальная часть будет использована на приобретение жилья на вторичном рынке).
Кроме более интенсивного движения очереди будет достигнут больший эффект привлечения средств: 609 миллионов (12,8% суммы субсидируемых средств) вернутся обратно в городской и областной бюджеты в виде налога (их также можно в дальнейшем выделить под субсидии, что означает еще дополнительно 8 квартир), тогда как обычно возвращается 203 миллиона (4,0%) — прямое участие государства в строительстве.
Местные органы власти достаточно часто принимают непосредственное участие не только в распределении, но и в финансировании и строительстве жилья. Данная форма финансирования отрасли имеет также свои положительные стороны и недостатки. Основным достоинством данной системы является ее стабильность при изменении рыночных воздействий. Темпы инфляции, рост цен на строительные материалы, отсутствие кредитов, сужение спроса могут не отразиться на деятельности государственных предприятий. Такое положение является преимуществом с социальной точки зрения: при снижении платежеспособного спроса объемы производства могут быть сохранены. Но в этой ситуации частные предприятия стремятся выйти из бизнеса.
С другой стороны, деятельность государственного сектора в отрасли может негативно сказаться на деятельности рыночных предприятий. Например, поскольку государственные предприятия не учитывают спрос, то они могут позволить себе приобретать материалы по ценам выше рыночных, чего не могут сделать частные, ограниченные спросом.
В настоящее время местные органы власти Волгоградской области отдают приоритет финансированию строительства жилых зданий, начиная с благоустройства территорий и развития их инфраструктуры до сдачи в эксплуатацию. С другой стороны, недостаточно выделяется средств для подготовки земель для строительства, предназначенных частным строительным фирмам.
Такая ситуация в дальнейшем может иметь серьезные негативные последствия. Они связаны с общей суммой капитальных затрат на строительство жилого дома, куда включаются расходы на развитие территорий, и длительностью производственного цикла. В случае отвода территории под застройку бесплатно организации с трудом обеспечивают продажу квартир. В случае, если они будут нести самостоятельно расходы по развитию территорий, то цена вырастет на 30−40% от сегодняшней.
Подобный подход создает невыгодные условия для большинства коммерческих фирм. Это заставит остановить производство тех, кто не имеет средств на подготовку земель собственными силами. Кроме того, значительно вырастет цена на жилье и резко снизится спрос. Это произойдет не только за счет включения в нее затрат на проведение работ по развитию территорий, но и под влиянием других факторов. К ним можно отнести следующие: ухудшение конкурентной среды даст возможность монопольного завышения цен крупными строительными организациямиувеличится доля государственных организаций, которые не стремятся снизить затраты на производство продукции, поскольку не ограничены спросовыми показателямичастные организации будут вынуждены компенсировать потерю прибыли от снижения объема производства за счет увеличения ее доли в цене.
Большое значение предлагается уделить распределению построенного жилья. В данном случае уместно провести более жесткую классификацию групп, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Должны быть выделены следующие группы: компенсационная (субсидируемая). В нее входят: очередники (те кто не имеет средств или времени для их накопления) для улучшения жилищных условий или долгое время стоит в очереди на жилье, перед кем государство имеет определенные обязательства. В Волгоградской области доля населения, имеющего среднедушевые доходы ниже прожиточного минимума, в среднем за полугодие 1995 г. составила 60,1%. /Расчет по сборнику 52, с. 31/ льготники (остро нуждающиеся в жилье семьи, которые вообще не имеют жилья, но могут возместить определенную часть его стоимости) — молодые семьи (имеющие постоянный доход, имеют больше времени для погашения кредита. Для них льгота будет заключаться в долгосрочное&tradeпредоставления жилищных кредитов или жилья на основах возмещения с длительной рассрочкой платежа.) неприбыльная (самофинансируемые). В этой категории можно выделить: способен приобрести квартиру при цене недвижимости, если в нее не включена прибыль строительной организации, поэтапно, по мере строительствакому необходимо накопить средства на начало строительства, и позже взять кредит на его завершение, причем в себестоимость строительства не включается прибыль строительной организации и кредитного учреждения.
Для этой категории граждан государство помогает оплатить расходы за пользование заемными средствами. Одним из возможных вариантов обеспечения жильем данной категории может выступить долгосрочное кредитование на льготных условиях.
Областная администрация может выступить инициатором привлечения и кредитования населения в сфере жилищного строительства за счет валютных кредитов. Эта деятельность может быть поручена коммерческой фирме, при жестком осуществлении контроля со стороны государственных органов. В этом случае администрация может выступить гарантом возврата средств. прибыльная. Покупатели, которые могут: вести поэтапное финансирование строительства с прибылью строительной организацииоплатить стоимость дома или квартиры в течение незначительного промежутка времени. Для этой категории покупателей необходимо создать условия для свободного приобретения квартир.
Кроме этой классификации можно провести другую, в ней определяющим признаком будет желание покупателей приобрести новую квартиру или улучшить жилищные условия. Многие потребители уже имеют жилищный фонд и хотели бы прибрести еще для того, чтобы произвести размен на изолированные квартиры. Это обстоятельство также можно использовать для финансирования жилищного строительства при помощи ценных бумаг. Привлеченные таким образЬм средства необходимо направлять на осуществление строительства или достройки жилья. Ценные бумаги в совокупности с имеющимся жилищным фондом можно обменивать на квартиру большей площади в новых домах, как это делается в Нижнем Новгороде.
Действенным инструментом интенсификации жилищного строительства может выступить политика рационального распределения земельных ресурсов. При строительстве жилья на коммерческой основе земля выделяется бесплатно в обмен на часть квартир в новом доме. В последствии эта часть квартир обменивается на квартиры очередников. В этом случае местные органы власти получают жилищный фонд, который может быть сдан в аренду, распределен между другими очередниками или продан. Политику местных органов власти необходимо дифференцировать в зависимости от групп населения.
В этом варианте можно использовать стоимостную оценку земельных ресурсов. В доме, который строится за счет «состоятельной категории» очередников можно часть квартир зарезервировать для «низкодоходных категорий», обменяв их на стоимость земли. Таким образом, происходит перераспределение доходов и более полное использование жилищных субсидий.
3.2. Использование адаптированных инвестицинных форм предприятиями строительной индустрии.
Как было определено выше, способы оптимизации стратегии для строительного предприятия должны соответствовать основным принципам оптимизации системы финансирования жилищного строительства. АО «Волгоградстрой» в течение последних нескольких лет активно разрабатывает и внедряет схемы финансирования, основанные на данных принципах.
Хотя возможности предприятия воздействовать на хозяйственную среду ограничены, оно стремится достичь не только экономического успеха, но и социального эффекта. Для достижения этих целей оно вынуждено использовать в своей рыночной стратегии некоммерческие элементы, хотя это может приводить к уменьшению прибыли. В АО «Волгоградстрой» реально существует одна схема финансирования и планируется внедрить еще две. Во всех схемах в разной степени присутствуют некоммерческие элементы. В первой используется система удешевления стоимости строительства жилья за счет прибыли акционерного общества. Во второй планируется применить взаимное кредитование. В основе третьего механизма предлагается использовать некоммерческие специализированные организации.
Впервые система выделения целевых займов за счет прибыли акционерного общества была применена в 1993 г. Схема финансирования была основана на выделении целевых займов работникам АО, его структурных подразделений и дочерних предприятий. Нужно отметить, что основную массу акционеров составляют именно сотрудники предприятия. Каждый работник предприятия имеет право оформить целевой займ на приобретение квартиры по договору долевого строительства.
Размер займа не является одинаковым для всех работников. Он дифференцирован для каждого. При определении объема займа учитываются не только показатели, свидетельствующие о его вкладе в производственный процесс (воспроизводство капитала), но социальные характеристики. Данный подход свидетельствует о том, что подобный механизм финансирования нельзя однозначно классифицировать как капитало-воспроизводственный. Такой вывод справедлив потому, что в данном проекте производятся затраты свыше тех, которые необходимы для эффективного воспроизводства капитала. Следовательно, данная схема носит явную социальную направленность.
Может возникнуть три аргумента против отнесения данного механизма к социально-воспроизводственной сфере. К ним относятся следующие: механизм удешевления жилья связан с использованием прибыли. Этот аргумент можно опровергнуть, если учесть, что участие в решении об использовании прибыли существенно различается у единоличного владельца частного предприятия или его генерального директора и у рядового акционера. Рассматриваемая схема не является использованием прибыли. Здесь несмотря на то, что решение о выделении средств на удешевлении жилья принимается общим собранием акционеров, их участие в процессе приятия решения незначительно. Данное решение по сути готовится управляющими органами АО — Советом директоров и Исполнительной дирекцией. схема, представляющая собой систему скидок, необходимую для реализации всего объема производимой продукции. Возражением против такой точки зрения может стать тот факт, что количество льготируемого жилья невелико по сравнению с объемами производства АО «Волгоградстрой». Также необходимо отметить, что удешевление стоимости в АО производится от цены, которая в течение последних лет остается существенно ниже, чем у большинства строительных предприятий г. Волгограда. Таким образом, хотя по всем признакам данную схему можно отнести к капитало-воспроизводственной, по своей сути она имеет социальную направленность.
Кроме того, при определении размера займа учитываются следующие показатели: трудовой стаж, среднемесячный доход на одного члена семьи, отсутствие заболеваний. То есть, при выделении займа учитываются не. только показатели, имеющие значение для воспроизводства капитала, но и характеризующие социальное положение работника. Здесь также необходимо знать общий объем средств, направляемый на удешевление жилья, общее количество работников, претендующих на получение займа, а также размер минимальной оплаты труда.
Займ является только юридической формой безвозмездного выделения средств работнику. Это необходимо для использования льгот по нало-гобложению. Сумму займа работник может возвратить предприятию, если будет способен сделать это. При определении величины займа рассчитывается его нормативный объем («) на одного работника. Он вычисляемая по формуле:
Формула 3.1 п—-, где к.
Р — общий объем средств, направляемый фирмой на удешевление жильяк — общее количество людей, среди которых распределяются средства на удешевление жильях — коэффициент категорийности по доходу на одного члена семьиОпределяется по табл. 3.1.
Заключение
.
Решение жилищной проблемы, которая в результате реформ стала еще более острой, не может быть отложено. Потребность в жилье растет более быстрыми темпами, чем вводится в строй в стране, регионах (в т.ч. Волгоградской области). Современная экономическая ситуация в настоящий период харакетризуется дефицитом свободного капитала, ослабленой материально-технической базой строительства и неразвитым рынком инвестиций.
Данная ситуация в экономике на уровне регионов усугубляется тем, что в условиях неплатежей местные органы власти очень ограничены в выборе средств решения данной проблемы. В настоящее время достаточно высока степень перетока капитала в федеральный центр, за рубеж и в другие регионы, что является важным препятствием для аккумуляции средств в региональных бюджетах.
В этой связи необходимо выработать такие направления финансирования, при которых будут созданы замкнутые инвестиционные потоки внутри региона, что требует высокой степени вмешательства государства в экономические процессы.
Одним из таких направлений может стать жилищное строительство. Средства, вложенные в эту отрасль, могут работать на регион, обеспечивая устойчивость выплат налогов (пополнение местных бюджетов), занятость и снижение стоимости жилья. Отсюда весьма важной явилась разработка основ эффективно действующей инвестиционно-организационной системы для решения задач строительства и обеспечения жильем населения в соответствии с возможностями инвесторов. Государство при этом выполняет функции контроля, правопорядка, социальных гарантий и гарантий сохранности капитала. Проведенный в работе анализ зарубежного и отчественного опыта мобилизации и использования инвестиционных средств и фактически применямых инвестиционно-организационных схем строительства жилья, позволил сделать вывод, что природа предпринимательства (коммерческое, некоммерческое, государственное) имеет не столь важное значение для решения жилищной проблемы. Важнее сами формы и схемы мобилизации инвестиционных средств и контроля за их использованием с точки зрения интересов инвестора, государства и предприятий строительной индустрии. Особенно «узким местом» является рынок кредитов для ведения строительства и другой инвестиционной деятельности в долговременном периоде. Высокие ставки за пользованием кредитом делают невозможным широкое применение данного инструмента как для покупателей жилья, так и для строительных организаций.
Даже при снижении уровня инфляции и вызванным этим понижении процентных ставок, за пользование кредитами существенно изменить ситуацию на формирующемся в настоящее время рынке жилищных кредитов не удалось. Риски потери капитала в российской экономике еще долгий период не исчезнут. Следовательно, хотя процентная ставка и снижается, она в течении ближайших четырех-пяти лет останется достаточно высокой и расширение спроса на кредиты для приобретения недвижимости будет незначительным.
Система кредитования под залог недвижимости (ипотечное кредитование) в России фактически не функционирует по причинам экономическим (высокие ставки и высокий риск инвестирования) и правовым (неразвитость законодательной базы).
Препятствием для нормального развития ипотеки в настоящее время выступает также остутствие рынка закладных: инфраструктуры, агентов, специалистов, нормативов и правового пространства. Ипотека в России имеет значительные перспективы развития, если будет возможность вовлечь в оборот земельные ресурсы. Использование земли даст возможность задействовать новые активы, проводить более широкий круг операций и снизить риски в системе ипотечного кредитования. Однако вовлечение земельных ресурсов требует создания адекватной системы оценки, основанной на дифференциальной рентеи пр.
Более мобильной системой инвестрования в жилищную сферу, которая может быть введена в более короткий срок, являются накопительные счета. Данна система слабо зависит от колебаний денежного рынка, инфляции, ставки рефинансирования и прочих показателей, которые важны для ипотечного кредитования. Тем не менее препятствием реализации таких проектов без участия государства являются не только недобросовестные действия со стороны инициаторов проекта и возможность прекращения проектов в результате необоснованных решений, но и стоимость самого способа финансирования, которая остается достаточно высокой для большинства граждан.
В качестве возможных и наиболее приемлемых вариантов финансирования можно использовать субсидируемые схемы. Причем инициатором субсидий может выступить как строительная организация (кредиты работникам), так и государство в лице местных органов власти (ценные бумаги, кредиты, субсидии). Главным фактором, который может существенно расширить спрос на жилье, является снижение или неповышение стоимости жилья.
Другой перспективной формой кредитования сделок с недвижимостью являются операции кредитных союзов. Принцип работы данных организациий — некоммерческое взаимное кредитование вкладчиков одной организации. Форма кредитных союзов близка по своим организационно-инвестиционным характеристикам и видам финансовых операций (кредитование, инвестирование, ведение счетов, сбережение средств) к другой форме некоммерческого финансирования жилищного строительства — строительным ассоциациям.
Сравнение различных схем инвестирования в жилищное строительство позволило выделить основные их характеристики. Важнейший критерийсоотвествие запросам потребителей (социальный аспект). Кроме того важны и другие показатели, такие как: влияние затрат по реализации механизма финансирования на конечную стоимость жильядлительность всего периода финансированиявремя вселения после начала финансированияриск потери средств.
Очень важно, чтобы перспективные схемы инвестирования были направлены на приобретение строящегося жилья и развитие строительной индустрии. Наибольший социальный эффект может быть достигнут за счет: совершенствования политики местных органов власти в области жилищного строительства (выплата субсидий в качестве скидки для приобретения жилья) — прямого долевого участия в строительстве жильяпредоставления госзаказа на конкурсной основесегментации спроса на жилье и выделения компенсационных групп (льготники, очередники, молодые семьи) — выделения неприбыльных инвестров (которые имеют возможность только возместить стоимость выданного кредита) — использования механизмов финансирования строительными организациямимеханизмов удешевления жилья, рассрочки, скидки.
Механизмы инвестирования могут быть более гибкими, если оптимизировать некоторые из элементов затрат: взаимокредитование, использование рассрочки, схем выравнивания платежей.
Самыми перспективными схемами являются те, которые предполагают объединение строительных ассоциаций, инвесторов и банков, выступающих собственниками финансовых ресурсов. Это дает возможность запустить механизм накопления средств за счет сбережения на некоммерческих принципах. Здесь большую помощь могут оказать строительные организации, в интересах которых сформировать единый цикл производства строительных работ.
На основании рассмотреных схем финансирования в работе предложены несколько вариантов, основанных на взаимодействии данных форм.
Один из вариантов основывается на взаимоотношениях кредитного союза и строительной организации как равноправных партнеров. В качестве основной формы правовых отношений рассматривается доверенное управление средствами.
Другой предусматривает иную хозяйственно-правовую форму отношений между кредитным союзом и строительной организацией. Она заключается в выделении кредита кредитным союзом строительной организации.
Преимуществом данной формы являются незначительные затраты на размещение средств. С другой стороны могут существовать и недостатки: строительная организация может использовать данные средства не по целевому назначению, что может привести к их потере. Гарантией возварата средств может выступить деловая репутация фирмы или отношения залога объекта незавершенного строительства.
Разработанные в диссертации, получившие научное обоснование инвестиционно-организационные схемы внедрены в жилищном строительстве в волгоградском регионе, что позволило местным органам власти оптимизировать политику обеспечения жильем, сохранить производственные мощности и рабочие места на предприятиях строительной индустрии, запустить рыночные механизмы инвестирования.
