Логистическое моделирование регионального рынка недвижимости

Актуальность исследования. Рыночная трансформация экономики Российской Федерации резко активизировала формирование товарно-денежных отношений во всех сферах народного хозяйства. Успешнее всего эти процессы протекают в сфере коммерческого посредничествазначительно медленнее идет перестройка производственных отношений в сфере материального производства и наибольший консерватизм демонстрируют отношения в сфере недвижимости. Несмотря на широкомасштабную приватизацию и глубокую экономическую либерализацию, процесс становления рынка недвижимости Российской Федерации протекает чрезвычайно медленно.

До сих пор не создана надежная законодательная база, защищающая права частной собственности и делающая легитимными операции с объектами недвижимости. Не сформирована инфраструктура отечественного рынка недвижимости, слабо развито ипотечное кредитование. По нашему мнению, процесс формирования рынка недвижимости в стране в целом и в регионах, в частности, сдерживается слабой теоретико — методологической базой отношений собственности в экономике переходного периода, нежеланием и неумением участников рынка недвижимости использовать инструментарий логистики.

В основе отношений собственности экономики переходного периода лежит их трансформационный характер от абсолютной монополии государства к многообразию форм собственности рыночного типа. Гносеологические корни отношений собственности вскрыты не только зарубежными, но и отечественными учеными: Абалкиным Д., Аганбегяном А., Буничем П., Гайдаром Е. г Шаталиным С., и другими.

Многие из них рассматривали трансформационные процессы в отношениях собственности экономики переходного периода, но почти никто не приходил к их исследованию как потокового процесса.

Теоретико — методологические основы логисти — зации рынка недвижимости заложены в общей теории логистики, в разработку которой помимо зарубежных ученых и специалистов значительный вклад внесли видные отечественные ученые: Афанасьева Н., Багиев Г., Гаджинский А., Голиков Е.(Гордон М. г Залманова М., Костоглодов Д., Новиков Д., Плоткин Б., Проценко О., Пурлик В., Родников А., Стаханов В., Уваров С., Щербаков В. И другие. При достаточно большом научно-практическом заделе в области теории и практики логистики до сих пор проблемы логистизации рынка недвижимости так и не стали предметом самостоятельного исследования.

Цель и задачи исследования

Целью диссерта — ционной работы является разработка научно — практических рекомендаций по использованию инструментария логистики на региональном рынке недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: вскрыть потоковый характер отношений собственности в экономике переходного периода и исследовать основные потоки на рынке недвижимостипроанализировать современное состояние и выявить основные тенденции развития регионального рынка недвижимостипостроить основные логистические системы регионального рынка недвижимостиразработать логистические модели регионального рынка недвижимости.

Предмет и объект исследования. Предметом диссертационного исследования выступают основные экономические потоки на региональном рынке недвижимости, включая потоки прав собственности, трансформаций стоимости, потоки платежей и др. Объектом исследования принят рынок недвижимости Ростовской области как один из типичных рынков регионов Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили результаты фундаментальных и прикладных исследований отношений собственности, рынка недвижимости и логистики. В исследовании использованы труды зарубежных и отечественных ученых, в частности ученых Санкт — Петербургского Университета экономики и финансов, Российской экономической Академии, Института исследования товародвижения и конъюктуры оптового рынка, других ВУЗов и НИИ Российской Федерации.

Научно — практические задачи исследования решались на базе законодательства Российской Федерации и Ростовской области, нормативных актов Министерств и ведомств. В диссертации использованы материалы Госкомстата России, Ростовского областного Комитета по статистике, а также результаты оригинальных исследований, выполненных под руководством и при участии автора. В исследовании использованы материалы международных, общероссийских и региональных научно — практических конференций: экономико — математические, статистико — аналитические, графические и другие методы научных исследований.

Научная новизна выражается в том, что: предпринято научно — практическое описание основных экономических потоков на региональном рынке недвижимостиразработана и апробирована методика логистической оценки потребительской привлекательности объектов недвижимостисконструированы основные логистические операции на региональном рынке недвижимостипостроены макро и микро логистические системы регионального рынка недвижимостипроведено логистическое моделирование экономических потоков регионального рынка недвижимости.

Апробаыия результатов диссертационной работы.

Положение и результаты исследования являются теоретическим обобщением и практической реализацией работ, выполненных под руководством и при участии автора по планам НИР Ростовского Государственного Строительного Университета в рамках научного направления «Рыночная ориентация инвестиционной деятельности», а также по заказам Ростовского банка Сбербанка России. Основные положения диссертационной работы доложены на международных и региональных научно — практических конференциях, на Совете директоров Ростовского банка Сбербанка России, на методологических семинарах кафедры «Экономики и менеджмента» Ростовского Государственного.

Строительного Университета.

Научно — практические разработки автора одобрены руководством Ростовского банка Сбербанка России и большинство их внедрены в практику работы Компании по управлению недвижимостью. Основные положения диссертации нашли отражение в учебных дисциплинах «Рынок недвижимости», «Экономика недвижимости «, «Управление коммерческим риском», читаемых автором в Ростовском Государственном Строительном Университете.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных и учебно — методических работ общим объемом 2,5 п.л.

— 143 -ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Основные положения и выводы проведенного диссертационного исследования включают :

1 .Логистическое моделирование регионального рынка недвижимости опирается на теоретико — методологическое обоснование потока объектов недвижимости, как потока прав собственности. Собственность в условиях рынка, есть совокупность отношений между субъектами рынка по поводу присвоения — отчуждения прав на материальные и нематериальные ценности. Отношения собственности имеют не только экономический, но и технико —производственный, и юридический, и другие аспекты.

2. Декомпозиция категории «собственность» проведена по таким классификационным признакам как: 1) экономическая форма (частная, общественная) — 2) правомочия (полные, ограниченные) — 3) по субъектам (физические лица, юридические лица) — 4) по объектам (товарно материальные ценности, не материальные ценности) — 5) по назначению (приносящие доход, потребительские).

Смоделированы основные потоки трансформации и ретрансформации отношений собственности в рыночной экономике. Вскрыты основные факторы, влияющие на формирование отношений собственности в условиях экономики переходного периода.

3.Ретроспективный анализ состава и структуры национального богатства Российской Федерации показал, что постепенно происходит сжатие материальной собственности юридических лиц. Динамика макроэкономических показателей за последние годы не вселяет оптимизма на бурное развитие рынка недвижимости России в ближайшие годы. Выявлены основные побудительные мотивы инвестиций в недвижимость, смоделирован процесс реализации основных целей собственника.

4.Организация потока прав собственности на объекты недвижимости в экономике переходного периода во многом обусловлено выбором направлений реформирования Российской экономики. Рассмотрены следующие альтернативы :1) открытая рыночная экономика- 2) закрытая рыночная экономика- 3) либерально — демократическое развитие- 4) хаотическое развитие. Определены наиболее вероятные сценарии развития рынка недвижимости при выборе той или иной из альтернатив.

5.Все разнообразие потока относительно объектов недвижимости может быть сведено в две группы: 1) потоки физико-технической трансформации- 2) социально — экономические потоки. Среди потоков физико-технической трансформации объектов недвижимости выделены: потоки жизненного цикла каждого объекта недвижимости и совокупность взаимосвязанных объектов, представляющих собой определенный имущественный комплекспотоки физического износа объектов недвижимостипотоки технической транс — формации объектов недвижимости, в основном связанные с реставрацией, реконструкцией, модернизаций и т. д. Социально — экономические потоки включают: потоки прав собственности на объекты недвижимостипотоки трансформации стоимости объектов недвижимостифинансовые потоки, информационные потоки и т. п.

6. Для целей логистизации рынка недвижимости под недвижимостью понимается участок земли ограниченный правосубъектностью, с принадлежащим ему природными ресурсами и связанными с ним объектами как в целом, так и по частям. Как объект логистизации недвижимость обладает следующими свойствами: стационарность, материалоемкость, долговечность, разнородность, управляемость. Дана наиболее общая классификация объектов недвижимости. Выявлены основные факторы, влияющие на цену недвижимости: экономические, социальные, физико-технические, политико — правовые, место положение объекта недвижимое — ти, физические характеристики его, условия продаж, условия финансирования. Установлено, что экономические трансформации объектов недвижимости главным образом связаны с изменениями форм стоимости, среди которых выделяются: рыночная, инвестиционная, потребительская, ликвидационная, страховая и налоговая стоимости.

7.Экономическая трансформация стоимости объекта недвижимости связаны в первую очередь с износом, который подразделяется на три типа: 1) физический износ, т. е. физическое разрушение объекта недвижимости под воздействем различных природно — климатических и эксплуатационных факторов- 2) функциональный износ, который представляет собой функциональное устаревание объекта недвижимости, что затрудняет его эффективное использование по целевому назначению- 3) внешний или экономический износ связанный с моральным устареванием объекта недвижимости, а также под влиянием изменения законодательства, условий финансирования и т. п.

8. Сделки с недвижимостью — это действия хозяйствующих субъектов и граждан, направленные на установление, изменение или прекращение прав собственности на объекты недвижимости. Проведена систематизация сделки в зависимости от назначения объекта: 1) сделки с земельными участками- 2) сделки с жильем- 3) сделки с нежилым помещением. Потокоинецирующий и потокоформирующий характер сделок с недвижимостью обуславливает специфику самих потоков на рынке недвижимости: неравномерность денежных потоковсамовозрастающая стоимостьфизическое и моральное старение объектов недвижимостииспользование системы ипотечного кредитования, возможности различных комбинаций прав собственности и других.

9.Рынок недвижимости — это система экономических отношений, связанных с потоком прав владения, распоряжения и пользования объ — ектами недвижимости на эквивалентной основе. Вскрыты специфические признаки рынка недвижимости экономики переходного периода, обоснованы важнейшие его функции, включая организацию потоков прав собственности на объекты недвижимости. Проведена систематизация рынков недвижимости по следующим классификационным признакам:^{функциональное} назначение объектов недвижимости- 2) характер обращения объектов недвижимости- 3) сфера распространения- 4) степень организованности- 5) уровень диверсификации.

10.Ретроспективный анализ ипотечного рынка России, что современное его состояние характеризуется не полнотой, противоречивостью и неотработанностью нормативной базы. Определены конкретные меры по заполнению правового вакуума в сфере ипотечного кредитования.

11. Замечено, что наиболее продвинутым в рыночном реформировании является рынок жилья Российской Федерации. Его характерные черты: относительно низкое качество жильявысокая потребность в благоустроенном жилье основной части населения. Неспособность большинства россиян подкрепить свою потребность в жилье платежеспособным спросомсочетание высоких спросовых ограничений на рынке жилья и всевозрастающая активность риэлторов.

12.Логистическое моделирование рынка жилья невозможно без учета сопряжения спроса и предложения и регулирующей функции цены, устанавливающей баланс между ними. На основе графической интерпретации динамики спроса и предложения на жилье в краткосрочном периоде показана не эластичность спроса по цене. Важным фактором, влияющим на спрос на жилье является стоимость жилищных услуг. Предложена четырех — квадратная диаграмма сопряжения цен на жилье и жилищные услуги. Показаны не возможности сопряжений и автономной логисти — зации рынков жилья и жилищных услуг.

13. На основе анализа рынка недвижимости Ростовской области установлено, что основным источником предложения является приватизированное государственное имущество. С повышением доли частного сектора в имущественном комплексе региона происходит расширение и оживление регионального рынка недвижимости. Особо выделяется региональный рынок жилья, на котором предложение в значительной степени формируется за счет нового строительства. Выявлены специфические свойства жилья, обуславливающие более высокую активность инвесторов на региональном рынке жилья.

14.Состояние регионального рынка недвижимости исследовано в двух основных аспектах: во—первых, по макроэкономической конъюнктуре, что представлено как макрологистический анализ регионального рынка недвижимостиво —вторых, по микроэкономической динамике объектов недвижимости, что рассматривается как микрологистический анализ объекта недвижимости. Установлено, что постепенно государство вытесняется с регионального рынка недвижимости, а его место занимает частный сектор. При анализе покупательского спроса на объекты недвижимости в регионе особое внимание обращено на:^{инвестиционную} активность предпринимателей- 2) сбережения домохозяйств. Микрологистический анализ регионального рынка жилья проведен на основе совокупности показателей, которые сведены в три группы: 1) объемно — планировочные, стоимостные и эксплуатационные- 2) функционально — эксплуатационные параметры жилья- 3) доходность инвестиций в жилье. Разработана экономико — математическая модель микрологистической оценки жилья, которая позволяет получить интегрированное представление о каждом объекте.

15. Проведена сегментация регионального рынка жилья в зависи — мости от качества: элитного качествавысокого качествасреднего качестванизкого качества. Показаны преимущества симбиоза заказчика, подрядчиков и банковских структур на региональном рынке жилья. Описан опыт Ростовского банка Сбербанка России по организации ипотечного кредитования через Компанию по управлению недвижимостью.

16.Логистизация регионального рынка недвижимости — это процесс использования инструментария логистики в операции с объектами недвижимости. Она включает следующие этапы: логистическую оценку регионального рынка недвижимости, включая макрои микрологистический анализконструирование логистических операций и формирование логистических цепейразработку логистических систем регионального рынка недвижимостилогистическое моделирование процессов, протекающих в рамках макро — и микрологистических систем регионального рынка недвижимости.

17.Дана оригинальная интерпретация интегральной функции логистики на региональном рынке недвижимости. Логистический подход к организации и управлению региональным рынком недвижимости определен и как ориентация на минимизацию потерь не — сопряженности и достижения максимально возможного полезного эффекта для всех участников экономических трансформаций объектов недвижимости.

18. На ряду с общелогистическими принципами определены специфические принципы логистизации регионального рынка недвижимости: легитимность логистических операций: профессионализм участников сделок с недвижимостьюстационарность. Показано, что помимо общелогистических функций для логистики регионального рынка недвижимости свойственны следующие функции: трансформационнаярегистрационнаякомпенсационная.

19. Определена сущность логистической операции на региональном рынке недвижимости. Разработана модель конструирования логистической операции, включая следующие операции: 1) определение состава участников сделки с объектом недвижимости (формирование логистической цепи) — 2) оценку состояния объекта недвижимости (логистический анализ) — 3) устранение разногласий между участниками и сопряжений их интересов (логистический синтез).

20. Описан опыт ипотечного кредитования на региональном рынке жилья, осуществляемый Компанией по управлению недвижимостью Ростовского банка Сбербанка России по схеме, разработанной под руководством и при участии автора. Показаны потенциальные выходы участников этой схемы: клиента, Компании по управлению недвижимостью Ростовского банка Сбербанка России. Проанализированы цели и роли всех участников ипотечного кредитования: заемщика, кредитора, инвестора, правительства. Разработана модель сопряжения интересов участников ипотечного кредитования, включая образование Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

21. Сделана попытка классификации логистических операций на региональном рынке недвижимости по следующим основным признакам: 1) по видам потоков (операций с потоками прав собственности на объекты недвижимости с потоками платежей и т. д.) — 2) по видам сделок на рынке недвижимости (операции по сделкам купли — продажи, аренды имущества и т. д.) — 3) по характеру деятельности на рынке недвижимости (операции обмена, оценки недвижимости, страхования и т. д.) — 4) по стадиям жизненного цикла объектов недвижимости (операции проектирования, инвестирования, эксплуатации объектов недвижимое — ти и т. д.).

22.Вскрыта экономическая природа логистических систем на региональном рынке недвижимости. Исходя из этого логистическая система регионального рынка недви — жимости определена как взаимосвязанная и взаимо — обусловленная совокупность логистических операций, обеспечивающих достижение общесистемного эффекта на региональном рынке недвижимости. Сформулированы основные принципы формирования логистических систем регионального рынка недвижимости, определены ее свойства (системность, целостность, структура, иерархичность, функциональность, целенаправленность, управляемость).

23. Разработана макрологистическая система регионального рынка недвижимости как экономико — правовое и организационно — техническое сопряжение участников регионального рынка недвижимости с целью наиболее полного удовлетворения спроса на объекты недвижимости и услуги при минимуме логистических издержек. Определены ее подсистемы, включая: законодательно — правовую, экономическую, финансовую, организационно — управленческую.

24.Обоснована целесообразность создания специализированного органа как элемента макроло — гистической системы регионального рынка недвижимости — Комиссии по распоряжению объектами недвижимости при Губернаторе Ростовской области. Определены ее полномочия не как подразделения министрации области, а как общественной организации, в состав которой входят как представителя властных структур, так и профессиональных объединений участников рынка недвижи — мости. Разработан регламент деятельности Комиссии.

25.Показано, что для моделирования микроло — гистических систем регионального рынка недвижимости вполне приемлемы прикладные варианты модели: детерминированные, стохастические, вербальные. Пред — ложено экономико — математическое описание типичной модели логистической системы регионального рынка недвижимости на базе решения производственно — транспортной задачи в сетевой и аналитической формах. Установлено. что наиболее работоспособными для логистического моделирования регионального рынка недвижимости являются статистические модели.

26.Разработана модель холдинговой компании на региональном рыке недвижимости на базе Ростовского банка Сбербанка России в следующем составе: Компания по управлению недвижимостью, строительные организации, коммерческие фирмы, трастовые компании, инвестиционные институты, внебюджетные фонды, лизинговые компании, аудиторские фирмы.