Методические основы формирования региональной жилищной политики

В современных условиях одной из ключевых задач в рамках проводимых в стране социально-экономических преобразований является реформирование жилищной сферы. Необходимость целенаправленного развития данной отрасли экономики обусловлена ее высокой значимостью в удовлетворении одной из важнейших потребностей населения — обеспечении жильем и его содержании. Значимость жилищной проблемы определяется характером ее воздействия на социальную обстановку в стране и регионе, в частности, выделением жилищной политики в качестве стержневого элемента социально-экономической политики.

В настоящее время реформирование жилищной сферы осуществляется бессистемно, в условиях постоянно меняющейся и зачастую противоречивой нормативно-правовой базы в области жилищной политики, а также без учета глубокой и сложной взаимосвязи жилищно-строительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.

Длительный период функционирование этого сложного в управлении комплекса при переходе на рыночные условия хозяйствования осуществлялось без учета стратегических аспектов развития всей экономической системы. Основными характеристиками жилищной сферы являются: дефицитность источников финансирования жилищного строительствакризисное состояние существующего жилищного фондаустаревание материально-технической базы строительных организаций и предприятий жилищно-коммунального хозяйстваотсутствие квалифицированных кадров в области регулирования жилищного рынка и должной координации в управлении отдельными звеньями экономической системыдиспропорции в развития элементов жилищной сферы и другие. Данные обстоятельства затрудняют процессы реформирования жилищного сектора, реализация их продвигается чрезвычайно медленно, в силу чего острота жилищной проблемы не снижается.

В последнее время к осознанию первоочередной важности регулирования жилищной сферы пришло Правительство Российской Федерации, приступив к разработке и внедрению национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Однако при детальном рассмотрении данной разработки обнаруживается, что проект является расширенной и дополненной модификацией Федеральной целевой программы «Жилище», реализация которой Госсоветом признана неэффективной.

Главным недостатком прежней программы было отсутствие паритета между стимулированием спроса на жилье и активизацией предложения на жилищном рынке. Этот же дисбаланс заложен и в новый национальный проект, при этом разрыв еще более усугубляется при переносе центра тяжести в решении жилищной проблемы на уровень регионов. В связи с отмеченным актуальной представляется разработка методических основ формирования региональной жилищной политики, определяющей основные направления реформирования и развития жилищной сферы в рыночных условиях.

Степень разработанности проблемы. Экономические аспекты жилищной политики, функционирования и реформирования жилищной сферы рассматривались в большом числе публикаций отечественных и зарубежных авторов. В частности, проблемам регулирования жилищного сектора экономики и финансирования инвестиций в жилищное строительство посвящены работы Абрамова С. И., Агапкина В. М., Бузырева В. В., Васильева В. Д., Волгина H.A., Лебедева В. В., Левина Ю. А., Лимаренко В. И., Панибратова Ю. П., Поляковского Г. М., Пчелинцева О. С., Страйка Р. Дж, Цылиной Г. А. и др.

Вопросы математического моделирования экономических процессов в жилищной сфере, параметров жилищной политики и анализа рынка жилья рассмотрены в трудах Веселовой Д. Е., Кирилловой A.M., Пахомовой Е. А., Фаермана Е. Ю., Хачатряна С. Р., Цапу Л. И. и др.

Исследование зарубежного опыта формирования политики жилищного финансирования и исторических аспектов развития ипотечного кредитования предпринято в работах Васильевой Н. В., Гариповой 3JL, Логинова М. П., Минца В. М., Павловой И. В., Рогожиной H.H., Сергеевой И. А., ХодоваЛ.Г. и ряде других. Применение инструментов регулирования жилищной сферы на уровне региона, основы разработки региональных инвестиционных программ, а также оценка доступности жилья на локальных рынках рассмотрены в публикациях Дроновой Л. И., Дарьина Е. М., Гутина В. В., Кириченко Е. Г., Мапюковой И. Л., Нугаева P.A., Овсянниковой Т. Ю., Щетинина Я.В.

Однако, в большинстве перечисленных работ исследуются отдельные аспекты реформирования жилищного сектора, функционирования жилищного рынка и жилищно-коммунального хозяйства, а также финансирования жилищного строительства, тогда как в совокупности вопросы разработки жилищной политики в рамках региона до сих пор не рассматривались.

Целью исследования является теоретическое обоснование методических основ и практических рекомендаций по формированию региональной жилищной политики в рыночных условиях и подходов к оценке результатов ее реализации.

В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы и решены следующие задачи: всестороннее изучение жилищной проблемы в Тюменской области и оценка факторов, определяющих ее современное состояниеисследование социально-экономической сущности региональной жилищной политики и уточнение ее понятияформулирование принципов формирования, целей, задач и функций жилищной политики на уровне регионаисследование основных, используемых на практике, инструментов регулирования жилищной сферы, зарубежного опыта в этой области с целью определения оптимальных направлений разработки жилищной политики региона в рыночных условияхразработка методических основ и практических рекомендаций по формированию региональной жилищной политики на примере Тюменской областиопределение системы показателей и разработка на этой основе экономико-математической модели комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политики.

Объектом исследования выступает жилищная сфера региона (Тюменской области), рассматриваемая как целостная система, состоящая из жилищностроительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.

Предметом исследования является совокупность вопросов и процессов, связанных с функционированием жилищной сферы, формированием жилищной политики региона и комплексной оценкой результатов её реализации.

Теоретической и методологической основой работы послужили научные труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам экономики и управления в жилищной сфере, материалы научно-практических конференций. Информационную базу исследования составляют статистические данные в области жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, жилищных условий населения, инвестиционной и строительной деятельности, законодательные и нормативные акты, регулирующие отдельные аспекты функционирования жилищной сферы. Для обоснования результатов работы применялось экономико-математическое моделирование, элементы системного, логического, статистического и сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования характеризуется следующими положениями: уточнены социально-экономическая сущность региональной жилищной политики и понятийный аппаратобобщены теория и практика реформирования жилищной сферы и разработки жилищной политики, что позволило применить их позитивный опыт к специфике регионаобоснованы методические основы формирования региональной жилищной политики, соответствующей стратегическим и тактическим целям региона и общегосударственным задачам в обеспечении граждан жильемсформирована система показателей для комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политикиразработана экономико-математическая модель эффективного размещения бюджетных ресурсов при финансировании мероприятий в рамках осуществления региональной жилищной политики. Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные результаты, выводы и предложенные рекомендации могут быть использованы органами управления регионов при формировании жилищной политики и комплексной оценке результатов её реализации.

Апробация результатов работы. Основные результаты диссертации обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях аспирантов и молодых ученых Тюменского государственного архитектурно-строительного университета (2004;2005 гг.).

Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 4 работах общим объемом 1,32 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В представленном диссертационном исследовании разработаны методические основы формирования региональной жилищной политики и подходы к комплексной оценке результатов ее реализации.

В экономической литературе по исследуемой тематике и нормативно-правовых документах различных уровней отсутствует однозначная трактовка понятия «региональная жилищная политика», в связи с чем в работе была уточнена данная экономическая категория.

Региональная жилищная политика понимается автором как целостная система конкретных мер и мероприятий, реализуемых региональными органами управления и направленных на комплексное решение жилищной проблемы на уровне региона с учетом приоритетов его социально-экономического развития. При практической реализации региональной жилищной политики формируется система взаимодействий и взаимоотношений между субъектами жилищной сферы, которая (в соответствии с федеральным законодательством) включает строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Основными принципами формирования региональной жилищной политики должны являться:

— соответствие основам федеральной жилищной политики и законодательной базе, ее регламентирующей;

— реализация государственных обязательств перед определенными категориями граждан (малоимущими и социально-незащищенными) через разработку региональных целевых программ;

— комплексность и целенаправленность предусматриваемых мероприятий, их стратегический характер;

— прозрачность механизмов реализации и финансирования мероприятий разрабатываемых программ;

— организационное единство решения задач жилищной политики;

— нормативно-правовое обеспечение разрабатываемых мероприятий (принятие пакета законодательных актов в развитие федеральной правовой базы);

— адресный характер разрабатываемых направлений (программ).

Основной целью разработки региональной жилищной политики должно являться комплексное решение жилищной проблемы и обеспечение устойчивого функционирования жилищного сектора путем формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания.

При реализации главной (стратегической) цели региональной жилищной политики должны решаться следующие основные задачи, предусмотренные на общегосударственном уровне:

— развитие рыночных отношений в жилищной сфере (включая жилищно-коммунальное хозяйство, где сохраняются дотационные механизмы функционирования);

— обеспечение роста объемов жилищного строительства (предложения на первичном рынке жилья) за счет решения проблем обустройства земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, снижения административных барьеров и др.;

— развитие финансово-кредитных механизмов привлечения инвестиций в жилищную сферу (сбережения населения и ресурсы банков);

— управление существующим (вторичным) жилищным фондом и его коммунальной инфраструктурой в целях обеспечения комфортных условий проживания граждан;

— обеспечение уровня потребления жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами, предусмотренными законодательной базой федеральной жилищной политики.

Реализация главной цели и основных задач региональной жилищной политики должна осуществляться по конкретным направлениям путём разработки целевых программ, в рамках которых необходима реализация системы мероприятий, условно подразделяемых на нормативно-правовые, административно-организационные и финансово-бюджетные.

Нормативно-правовые мероприятия предполагают принятие на уровне субъектов РФ законодательных актов, обеспечивающих реализацию региональной жилищной политики с учетом выработанных приоритетов. Необходимость развития нормативно-правового обеспечения региональной политики обусловлена наличием существенной территориальной дифференциации проблем жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в различных регионах.

Административно-организационные мероприятия направлены на создание условий для реализации целевых региональных программ, увеличения объемов жилищного строительства в регионе за счет сокращения административных барьеров, обеспечения прозрачности схем реализации программ и др. В частности, в региональном разрезе должны решаться вопросы, касающиеся подходов к определению критериев ветхого и аварийного жилья, отнесения граждан к категории социально-незащищенных и малоимущих и др.

Финансово-бюджетные мероприятия предполагают прямое участие субъектов РФ в финансировании региональных программ в целях выполнения обязательств перед определенными категориями населения по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг, зафиксированных в законодательстве РФ, а также участие в софинансировании реконструкции и модернизации жилищного фонда и инженерно-коммунальной инфраструктуры.

Одним из ключевых моментов формирования региональной жилищной политики является разработка конкретных программных мероприятий на основе системы сформулированных принципов, целей, задач и функций разработки жилищной политики. Для обоснования мероприятий региональной жилищной политики в работе были рассмотрены возможные направления (пути) формирования и развития рынка доступного жилья.

В работе обоснованы и выделены ключевые мероприятия, которые должны быть реализованы в рамках региональной жилищной политики, при особо отмечены те из них, которые в наибольшей степени способствуют формированию рынка доступного жилья. В диссертации подчеркивается, что мероприятия по стимулированию предложения на жилищном рынке должны быть реализованы в первую очередь. Данное обстоятельство обусловлено характером взаимодействия структурных элементов в жилищной сфере. Меры по стимулированию спроса дают практически мгновенный эффект, а на формирование предложения требуется не один год, что определяет необходимость обеспечения временного задела в объемах предложения на жилищно-строительном рынке.

К таким мероприятиям, по мнению автора, следует отнести:

1. Стимулирование роста предложения жилья, в том числе:

— увеличение объемов жилищного строительства;

— рост числа участников жилищно-строительного рынка;

— развитие конкуренции на жилищно-строительном рынке;

— снижение административных барьеров;

— минимизация теневого сектора в строительстве жилья;

— внедрение прогрессивных технологий и материалов;

— обеспечение подготовки земельных участков инженерными коммуникациями;

— развитие индивидуального жилищного строительства;

— конкурсное размещение земельных участков под жилищную застройку;

— усиление контроля за строительством со стороны органов власти.

2. Стимулирование роста платежеспособного спроса, в том числе.

— снижение ставок по ипотечным кредитам при снижении инфляции;

— субсидирование ставок по ипотечным кредитам за счет бюджетных средств;

— опережающий рост доходов населения над ростом цен на жилье;

— снижение рисков кредитования и долевого участия в строительстве и других формах финансирования;

— снижение первоначального взноса по ипотечным кредитам;

— развитие институтов ипотечного кредитования;

— развитие механизмов самофинансирования;

— снижение рентабельности застройщика.

В соответствии с принципами, предусмотренными Стратегией формирования рынка жилья, развития жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в РФ на период 2005;2010 гг., предлагается оценивать результаты реализации жилищной политики на уровне региона на основе обширной системы количественных индикаторов, которая включает, такие показатели, как:

— площадь введенного жилья на 1000 жителей;

— доля финансирования жилищного строительства за счет кредитов;

— количество населенных пунктов, принявших правила землепользования и застройки;

— удельный вес ветхого и аварийного жилья;

— износ коммунальной инфраструктуры;

— доля семей, имеющих возможность приобретения жилья за счет кредитов;

— объем предоставленных ипотечных кредитов на 1000 населения;

— доля социального жилья в общем объеме вводимой жилой площади;

— время ожидания в очереди на получение социального жилья;

— объем частных инвестиций в коммунальный сектор;

— задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве;

— доля семей, получающих субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг и ряд других.

Помимо расчета представленных выше частных критериев достижения целей жилищной политики Стратегией формирования рынка жилья, развития жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в РФ на период 2005;2010 гг. предполагается исчисление комплексных показателей: уровня обеспеченности населения жильем, коэффициента доступности жилья (соотношения доходов и цен на жилье) и доли в ВВП субсидий в жилищном и коммунальном секторах.

Не умаляя значимости данной системы индикаторов, представляется необходимым определение обобщенной оценки результатов осуществления ф региональной жилищной политики.

Реализация обоснованных в диссертационной работе основных направлений региональной жилищной политики может оцениваться частными показателями их эффективности — динамикой объемов спроса и предложения в структурном разрезе (по группам потребителей, по типам жилья и т. д.). При н этом результативность всей совокупности предпринимаемых усилий по формированию и развитию ранка доступного жилья в регионе отражается в состоянии его жилищной сферы.

С этой целью в диссертационной работе обосновано использование ф интегрального показателя состояния жилищной сферы, методика построения которого основана на разработке Института макроэкономических исследований ' и уточнена с учетом региональных особенностей.

Интегральный индикатор комплексно оценивает динамику преобразований в жилищной сфере региона и позволяет проследить, по каким направлениям реализации жилищной политики достигнуты положительные и отрицательные результаты. При этом данный показатель позволяет избежать противоречивости оценок по различным критериям, однозначно определяя степень достижения главной цели — формирования рынка доступного жилья. 4.

Вместе с тем, осуществление региональной жилищной политики (на уровне муниципальных образований) в соответствии с обоснованным приоритетом — первоочередное стимулирование предложения на жилищном рынке — предполагает формирование рациональной структуры жилищного строительства. Для решения данной задачи автором предлагается использование многокритериальной экономико-математической модели.

Сформированная в работе система ограничений при применении модели может быть существенно расширена за счет отражения этажности, материала конструктивных элементов, распределения предпочтений потребителей (инвесторов) и других характеристик жилищного строительства. При этом увеличится на соответствующее число размерность переменных (решений) экономико-математической модели, что, с одной стороны, повышает степень ее абстрактности, но, с другой стороны, резко снижает возможность реального прикладного использования той же модели.