Развитие ипотеки как механизма совершенствования экономических отношений субъектов рынка жилья

Актуальность темы

исследования. Рынок жилья в России последнее десятилетие развивается высокими темпами, но, несмотря на рост предложения качественного и комфортного жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно. Жилье на сегодняшний день продолжает оставаться самой острой проблемой большинства населения. Дефицит жилья очевиден, несмотря на значительные темпы роста строительства. При этом дефицит определяется не только объемом предложения на рынке, но и платежеспособным спросом со стороны населения, который значительно отстает от темпов роста цен на жилье.

Большинство строительных организаций предпочитает ориентироваться на потребителей с высоким уровнем дохода и, соответственно, — на строительство элитного жилья, спрос на которое относительно стабилен. Такой подход не решает проблему обеспечения доступным жильем основной массы населения. Вопрос сноса и переселения из ветхого, аварийного и социального жилья также остается открытым.

Кроме того, возникает еще одна проблема рынка, связанная с резким ростом цен вследствие инфляции или сезонных колебаний спроса. Прогнозы ценовых взлетов делают рынок жилья привлекательным для инвестиций, застройщики в эти периоды ожидают высокой прибыли от реализации и, как правило, занимают выжидательную позицию, «замораживая» готовые объекты в надежде реализовать их по более высоким ценам. В такой ситуации сложно однозначно определить, что наиболее выгодно для строительных организаций: реализовать жилье по существующим ценам и получить прибыль сегодня или ожидать получения большей прибыли в перспективе. В последнем случае возникают не только риски, связанные с инфляцией, но и риски прогнозирования динамики цен на рынке жилья. Подобная ситуация может негативно отразиться на финансовом состоянии застройщика, не говоря о том, что подобную тактику продаж могут позволить себе только крупные строительные организации, обладающие значительными оборотными средствами.

Для решения многих проблем жилищного рынка необходимо создать механизм, способный нивелировать антагонистические интересы застройщиков и покупателей, а также являющийся катализатором этих отношений. На сегодняшний день таким механизмом может стать система ипотечного кредитования, позволяющая потребителю жилья и застройщику одновременно удовлетворить собственные интересы. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и комфортное жилье, застройщику — получить сегодня необходимый объем средств. В результате происходит в определенной мере соблюдение баланса интересов обеих сторон.

Ипотека в России имеет множество проблем. Прежде всего, это проблема получения ипотечных кредитов физическими лицами с невысоким уровнем дохода. Ипотека сейчас популярна у населения с уровнем ежемесячного дохода от 20 тыс.р. на человека. Сумма выдаваемого ипотечного кредита определяется величиной подтвержденного дохода получателя. С одной стороны, это оправдано, так как банк должен обеспечить высокую вероятность возврата кредита со стороны заемщика. С другой — население с более низким уровнем дохода не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Как следствие, наблюдается снижение платежеспособного спроса населения и активности рынка в целом. На развитие ипотеки существенно влияет размер процентной ставки по кредитам. Многие потенциальные заемщики считают проценты завышенными и отказываются от ипотечного кредита. Кроме того, условия ипотечного кредитования таковы, что заемщик в большинстве случаев не имеет возможности погасить кредит раньше указанных в договоре сроков даже при наличии средств. Как правило, кредитные организации на это не идут, не желая терять проценты за использование кредитов. Сложность оформления кредита также не способствует развитию ипотеки. Негативным моментом является обязательная система договорных отношений между строительными и кредитными организациями при участии в ипотечных программах. Банк выдает ипотечный кредит только тем заемщикам, которые приобретают жилье у определенных строительных предприятий, имеющих договорные отношения с банком.

Для максимального использования потенциала жилищного рынка необходимо усовершенствовать механизмы дополнительного привлечения средств в этот сектор. Причем это должны быть инвестиции в платежеспособный спрос, что сможет существенно повысить объемы реализации жилья и обеспечить устойчивую динамику развития рынка.

Исследованием различных аспектов этой проблемы в разное время занимались многие зарубежные и отечественные ученые. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработана структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предложена система государственного кредитования населения. Отечественные авторы (В.М. Агапкин, Н. П. Воеводская, Ю. В. Головин, В. В. Герасимов, П. Г. Грабовый, В. В. Иванов, Ю. Б Ильина, Е. П. Коптева, В. А. Кудрявцев, В. И. Лимаренко, В. В. Овчинников, Н. И. Ризун, В. К Селюков, В. В. Смирнов, A.B. Суворов, Е. И. Тарасевич, А. Н. Ужегов, ГА. Цылина, Е. В. Черных, И. В Шиляева) обращаются к проблемам жилищного рынка и ипотечного кредитования в России — правовому обеспечению, схемам организации кредитования, прогнозированию и анализу развития рынка жилья в целом. Однако за рамками исследований остались вопросы о методах оптимального взаимодействия участников рынка жилья, снижения рисков при совершении сделок, формирования механизмов приобретения жилья населением со средним уровнем дохода. Это и определило направление работы, ее актуальность.

Диссертационное исследование выполнено в рамках п. 15.72 паспорта специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, коми лексами (строительство)» и п. 1.6 паспорта специальности 08.00.13 — «Математические и инструментальные методы экономики».

Цель и задачи исследования

Целью исследования является разработка теоретических и методологических положений по формированию взаимовыгодных схем финансовых отношений участников жилищного рынка посредством создания оптимальных механизмов ипотечного кредитования как необходимого условия развития государственных жилищных программ.

Поставленная цель определила следующие задачи исследования:

— провести анализ существующих методов взаимодействия строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей на рынке жилья с точки зрения их экономических интересов;

— исследовать механизмы жилищного кредитования, наиболее адаптированные к российским условиям, на основе анализа мирового и отечественного опыта развития ипотеки;

— разработать алгоритм оптимальных финансовых взаимоотношений застройщика, кредитора и потребителя жилья в условиях современного этапа развития жилищного рынка;

— создать модель снижения годовой ставки процентов ипотечного кредитования на основе ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов;

— разработать модель рефинансирования ипотечных кредитов на основе вероятностной оценки динамики развития рынка жилья;

— определить способы минимизации рисков предприятия-застройщика, кредитной организации и покупателя жилья (заемщика) при использовании различных схем ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются предприятия строительной отрасли, являющиеся участниками рынка жилья и определяющие уровень и направления его развития.

Предметом исследования являются экономические отношения строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей жилья на основе формирования оптимальных финансово-кредитных механизмов.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам развития рынка жилья, законодательные акты, инструктивно-методические и аналитические материалы. В процессе решения научных проблем, изложенных в диссертационной работе, были использованы достижения отечественной и зарубежной экономической науки, общенаучные методы и приемы, такие, как методы функционального анализа, теории рыночного равновесия, методов математического программирования, дифференциального исчисления, теории вероятности и математической статистики.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1) по специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

— разработан метод формирования оптимального экономического взаимодействия строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей жилья, который, в отличие от существующих, дает возможность соблюдения баланса интересов сторон;

— уточнены и систематизированы риски участников рынка жилья, характеризующиеся новым подходом к оценке их воздействия на экономические субъекты, времени возникновения «и взаимозависимости;

— предложена методика определения предельно допустимой эффективной ставки процентов, которая, в отличие от существующих подходов, учитывает фактор времени и обеспечивает снижение рисков финансовых операций участников рынка жилья;

2) по специальности 08.00.13 — «Математические и инструментальные методы экономики»:

— разработана модель рефинансирования на основе снижения ставки ипотечного кредитования, которая, в отличие от существующих схем ипотеки, способствует увеличению притока финансовых средств на рынок жилья и стимулирует платежеспособный спрос потребителей за счет более гибких условий предоставления кредитов;

— введен новый показатель скорости возврата ипотечных кредитов как индикатор оборачиваемости средств в секторе жилой недвижимости;

— создана вероятностная модель востребованности ипотечных кредитов, которая, в отличие от существующих, позволяет прогнозировать динамику спроса на рынке жилья.

На защиту выносятся следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:

— метод формирования оптимального экономического взаимодействия строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей жилья;

— классификация основных рисков участников рынка жилья с позиции их воздействия на экономические субъекты;

— модель рефинансирования на основе снижения ставки ипотечного кредитования как фактора стимулирования платежеспособного спроса;

— метод определения скорости возврата кредитов как индикатора оборачиваемости средств в секторе жилой недвижимости;

— модель оценки востребованности кредитных ресурсов на основе прогнозирования развития рынка жилья;

— методика определения предельно допустимой эффективной ставки процентов на основе учета фактора времени, обеспечивающая снижение рисков финансовых операций участников рынка жилья.

Практическая значимость выполненного исследования заключается в разработке методов формирования экономических отношений участников рынка жилья на основе создания оптимальных схем ипотечного кредитования как фактора, обеспечивающего положительную динамику развития рынка жилой недвижимости.

Апробация результатов исследования работы.

Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях профессорскопреподавательского состава Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, Воронежского государственного университета, методы прошли промышленную апробацию ОАО «Воронеж-дом», ОАО «Агентство жилищного кредитования Воронежской области», ЦентральноЧерноземном банке Сбербанка РФ, что подтверждено актами о внедрении.

Публикации. По результатам выполненных исследований опубликованы 10 печатных работ в сборниках научных трудов и материалах конференций в г. Воронеже, Туле, Москве общим объемом 2,2 п.л. В работах, опубликованных в соавторстве и приведенных в конце автореферата, лично соискателю принадлежит разработка экономико-математических моделей и организационно-экономических механизмов их реализации (1,9 п.л.).

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объем диссертации 195 страниц, 147 страниц машинописного текста, 22 таблицы, 46 формул, 19 рисунков.

Список литературы

включает 142 наименования. Приложения 28 страниц.

Основные выводы.

На основании проведенных исследований можно сделать следующие выводы.

1. Проведен анализ развития рынка жилья, выявлены основные проблемы формирования экономических отношений строительных организаций и потребителей, а также определена роль кредитных организаций как катализатора формирования рынка жилой недвижимости и ускорения его развития.

2. Проведен анализ развития жилищного кредитования в зарубежных странах и в России. Рассмотрены различные виды ипотеки. Развитие ипотеки одновременно является результатом политической и экономической стабильности в стране. Ипотека — это механизм авансирования будущих доходов граждан, следовательно, главным условием ее функционирования является обеспечение долгосрочной стабильности и поступательного развития общества в целом.

3. Определены основные проблемы развития рынка жилья, в том числе и ипотечного кредитования. Выявлены и систематизированы основные риски участников сделок с недвижимостью. К ним относятся: несовершенство зако нодательства, экономическая нестабильность и непредсказуемая динамика курса национальной валюты, низкие среднедушевые доходы населения.

4. Рассмотрены основные схемы жилищного кредитования. В зависимости от региональных особенностей, социальной структуры населения и иных факторов, в каждом регионе может быть разработана и применена та или иная схема ипотеки. Главное условие для такого развития — это наличие устойчивого и достаточно высокого спроса на жилье, с одной стороны, а с другой — наличие финансовых возможностей инвесторов для удовлетворения такого спроса.

5. Разработана модель жилищного кредитования на основе ускорения обо.

1> рачиваемости кредитных ресурсов, что создает условия для развития ипотеки как инструмента развития и совершенствования экономических отношений в сфере жилищного строительства и позволяет обрести баланс интересов между кредитными институтами и потребителями, а также существенно снижает риски участников рынка жилья.

6. Определены основные направления развития рынка жилья с точки зрения его доступности и факторов формирования спроса на жилищные кредиты.

Стержневым направлением государственной политики по созданию рынка доступного жилья должно стать стимулирование развития строительного сектора. При этом росту объемов строительства может способствовать деятельность банков.

7. Разработана модель рефинансирования кредитных ресурсов, основанная на сокращении сроков погашения жилищных кредитов как договорного права, предоставляемого заемщику. Рассчитана вероятность последующего размещения высвобожденных кредитных ресурсов на рынке жилья.

В. Разработан метод оценки доходов банка с учетом уровня инфляции при различных сроках погашения кредитов. Установлено, что вследствие инфляции банк теряет весьма существенную величину доходов при долгосрочном кредитовании. Возможность ускоренного погашения кредита — условие, на которое банки сегодня идут весьма неохотно — является более выгодным с точки зрения получения доходов в более ранние сроки и с меньшими потерями от инфляции.

9. Оценена экономическая эффективность применения используемого метода с позиции строительных организаций и покупателей жилья. Предлагаемая модель создает более благоприятные условия реализации финансовых операций как для строительных и кредитных организаций, так и для потребителей жилья (заемщиков):

— ускорение оборачиваемости кредитных ресурсов даст возможность банку расширить круг заемщиков и увеличить доход;

— повышение спроса на ипотечные кредиты позволит ускорить реализацию жилья и получить прибыль строительным предприятием в более короткий период времени;

— дополнительные доходы кредитных организаций, полученные вследствие ускорения оборачиваемости средств, позволят использовать их в виде инвестиционных кредитов строительным предприятиям, участвующим в ипотеке, на льготных условиях.

— возможность раннего погашения кредита снизит сумму выплачиваемых заемщиком процентов;

— снижение уровня необходимого подтверждаемого дохода для получения кредита позволит существенно расширить круг потенциальных потребителей ипотеки.