Анализ рынка однокомнатных квартир в г. Пятигорске

Содержание

1 Общая характеристика региона и района исследования

1.1 Административный статус:.

1.1.1 История города Пятигорска

1.1.2 Административное устройство города Пятигорска

1.2 Экономический статус:

1.2.1 Промышленность и сфера торговли

1.2.2 Санаторно-курортный комплекс и туризм

1.3 Характер транспортных связей

1.4 Природно-климатические и экологические условия, географическое положение Пятигорска

1.5 Характер и состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка г. Пятигорска

2 Общая характеристика исследуемого сегмента рынка недвижимости

2.1 Ценовая ситуация

2.2 Конъюнктура спроса и предложения

2.3 Активность рынка

2.4 Ликвидность объектов Заключение Список использованных источников

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Среди элементов рыночной экономики недвижимость всегда выступала в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Таким образом, рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Актуальность данной работы обусловлена тем, что такой сегмент рынка недвижимости, как однокомнатные квартиры, последнее время вызывает все больший интерес. И это вполне объяснимо: приобретая однокомнатную квартиру, можно по вполне доступной цене стать собственником жилья со всеми удобствами. Спрос на однокомнатные квартиры всегда находится на высоком уровне, откуда проистекает и еще одна положительная особенность этих квартир: в случае необходимости их можно легко и быстро продать. Следовательно, изучение этого сегмента необходимо для более полного понимания сложившейся ситуации на рынке недвижимости в г. Пятигорске в целом.

Основной целью данной работы является проведение анализа рынка купли-продажи однокомнатных квартир в г. Пятигорске. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

· Изучить общую характеристику г. Пятигорска, его историю, географическое положение, особенности его социально-экономической политики, состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка.

· Рассмотреть ценовую ситуацию в сфере купли-продажи однокомнатных квартир.

· Провести исследование конъюнктуры спроса и предложения на однокомнатные квартиры.

· Проанализировать активность рынка недвижимости и ликвидность объектов в данном сегменте рынка.

Объектом исследования является купля — продажа квартир на рынке недвижимости. Предмет исследования — купля-продажа однокомнатных квартир в г. Пятигорске.

Полученные результаты данной работы могут быть использованы конкретным потребителем при принятии решения о покупке или продаже однокомнатной квартиры в г. Пятигорске.

1. Общая характеристика региона и района исследования

1.1 Административный статус

Пятигорск — старейший бальнеологический и грязевой курорт федерального (всероссийского) значения, а также промышленный, торговый, научный, культурный и туристский центр эколого-курортного региона Кавказские Минеральные Воды, в Ставропольском крае России.

Пятигорск расположен в Ставропольском крае в центральной части Кавказских Минеральных Вод (КМВ) и является самым крупным в регионе КМВ как по территории, так и по численности населения. В городе численностью более 200 тысяч человек проживает 156 национальностей, из которых наиболее многочисленными являются русские, армяне, греки, евреи, украинцы, дагестанцы и др.

1.1.1 История города Пятигорска

Пятигорск — второй по величине город в Ставропольском крае, расположен в регионе Кавказских Минеральных вод, долгое время был центром курорта, является старейшим среди городов-курортов региона. Датой основания считается 1780 год.

23 июля 1779 года астраханский генерал-губернатор генерал-поручик В. И. Якоби направил рапорт Г. А. Потемкину с предложением устроить крепость у Бештовых гор, которая должна была «служить замком» Азово-Моздокской линии. Историки считают, что в следующем году укрепление было выстроено. Названо Константиногорской крепостью в честь сына императора Павла I великого князя Константина, родившегося в 1779 году. Первыми поселенцами стали присланные из Георгиевска рекруты и Свияжский батальон.

С вступлением в 1816 году в должность Главноуправляющего на Кавказе и в Грузии генерала А. П. Ермолова началась новая эра в истории Горячих вод. Он обратил внимание на кавказские курорты, осуществил ряд нововведений, изменивших их внешний вид и организацию управления, Начиная с 1823 г. застройка Горячих вод велась быстрыми темпами. Осуществлялись проекты, разработанные в Петербурге архитектором Л. Шарлеманем. Также уделялось большое внимание и частному строительству. Жителям Горячих вод вменялось в обязанность обустраивать свои усадьбы по особым правилам, а дома и флигели отстроить по Высочайше утвержденным образцовым проектам, разработанным в Петербурге для российской провинции, причем строительная комиссия строго следила за неукоснительным исполнением своих требований.

18 февраля 1830 г. комитет Министров утвердил план будущего окружного города и его название — Пятигорск, а 14 мая Правительствующий Сенат приказал привести его в исполнение. Так на карте России появилось название — Пятигорск.

В начале 1830-х годов в городе всего проживало более 300 человек: дворяне, отставные чиновники, служащие военные и гражданские, купцы, отставные солдаты, дворовые и три роты военного ведомства, здесь было около 260 домов.

Первый православный храм появился в городе в 1828 году благодаря стараниям архимандрита Александро-Невской лавры Александра Товия.

К 1842 году в Пятигорске проживало уже 2324 человека, домов — около четырехсот. В городе каждую неделю устраивались рынки, а в июле — ярмарка, на которую съезжались соседние жители и колонисты. Основной доход жители города получали от сдачи квартир внаймы посетителям вод. Промышленность была развита очень незначительно. В этот период (1830-е гг.) в Пятигорске проживали братья Дубинины, которые первые на Северном Кавказе занялись производством керосина.

В 1844 году Кавказским наместником был назначен Михаил Семенович Воронцов. Его правление сказалось самым благотворным образом на их развитии. Город начал застраиваться каменными частными домами. Пятигорск стал расти к западу.

К 1852 году количество жителей оставалось прежним. В городе было 2 публичных сада, 57 частных, 7 каменных и 6 деревянных мостов, 24 улицы и переулка, 2 площадки, 2 православных приходских церкви и одна на кладбище, 1 костел, 96 частных каменных домов и до 574 деревянных, саманных, турлучных, 38 лавок. К этому времени относится появление первых учебных заведений в Пятигорске.

В 1850 году в Пятигорске был основан первый в России музей под открытым небом, просуществовавший более 30 лет. Здесь были выставлены памятники археологии, привезенные из разных мест Ставропольской губернии. рынок недвижимость жилищный пятигорск К началу б0-х годов выяснилось, что несмотря на все заботы правительства и денежные затраты курорты не приносят желаемых результатов. По предложению Барятинского казенное управление было упразднено, воды переданы арендатору — первому частному контрагенту — действительному статскому советнику Н. А. Новосельскому.

С конца 1861 года начался новый период жизни на курорте, период частной инициативы, продлившийся до 1884 года. Для непосредственного заведования водами Новосельский пригласил известного московского врача Семена Алексеевича Смирнова — в качестве директора нового состава управления КМВ.

Весьма успешно стала развиваться научная деятельность. Благодаря Смирнову в 1863 году возникло первое Русское Бальнеологическое Общество, просуществовавшее до 1920 года. На его базе был создан Бальнеологический институт — в настоящее время институт курортологии.

В 1869 году в Пятигорске был освящен Спасский собор. Открыта первая курортная библиотека, получавшая столичные газеты и журналы. В это же время Пятигорское уездное училище в 1866 г. было преобразовано в классическую прогимназию. В 1865 г. в городе открыта А. О. Смирновой первая бесплатная школа для девочек.

В августе 1869 года в Пятигорске произошло еще одно важное для города событие — открыт общественный банк с основным капиталом в 10 тыс. рублей, отчисляемых из городских запасных сумм.

В 1870 году контрагентом Кавминвод стал А. М. Байков. В начале 70-х годов его деятельность была плодотворна — в этот период началось изучение вод по всем новейшим требованиям гидротехники.

В 1885 году в Пятигорске было 12 329 жителей в основном мещан, ремесленников и крестьян, отставных военнослужащих, а также здесь проживали дворяне, чиновники, духовенство, купцы и почетные граждане, отставные нижние чины, колонисты и иностранцы.

Из важных культурных событий этого периода следует отметить открытие в Пятигорске памятника МЮ. Лермонтову — первого в России (1889).

В 1889 году началось строительство водопровода к городу из источника г. Юца. Закончен в 1890 г. Построено пять фонтанов. Пятигорск был полностью обеспечен прекрасной водой. Одновременно началось устройство и домовых водопроводов.

В 1894—1901 гг. — отремонтированы, перестроены и расширены старые и устроены новые ванные здания; 1902 — закончена постройка Лермонтовской галереи. В 1894 году закончилось строительство железнодорожной ветки от станции Минеральные воды. Улучшение железнодорожного сообщения еще больше увеличило приезд больных на КМВ. Этот наплыв посетителей побудил правительство, располагавшее в то время хорошими средствами, принять срочные меры к развитию КМВ.

В городе стремительно развивалась торговля и строительство с широким участием частного капитала. Появились новые рынки, множество магазинов и лавок. В 1903;1905 гг. проложено две ветки электрического трамвая, что решило транспортную проблему. Необходимость изыскивать большие средства на новые сооружения побудила Дирекцию Вод с 1906 года развивать розлив и экспорт лечебных и столовых минеральных вод. Только в 1911 году Управление КМВ получило до 400−500 тыс. рублей чистого дохода от продажи 15 миллионов бутылок с лечебной водой.

Бурное развитие города и курорта повлекло за собой и развитие культурной жизни города.

В этот же период в Пятигорске открыта Сейсмическая станция.

В городе было три музея, несколько библиотек, одна из них — частная. К этому периоду в Пятигорске было шесть православных храмов, несколько домовых церквей, несколько инославных храмов — костел, кирха, армянская церковь, синагога. Издавалось несколько газет. Самые крупные — «Пятигорское эхо», «Кавказский край», журнал «Кавказские курорты».

Годы Гражданской воины (1918;1920гг.) нанесли тяжелый урон курорту и городу. 1920 году на Кавказе установилась Советская власть. Перед курортом встала громадная задача организовать бесплатное содержание и питание всех больных, создание санаториев, пансионатов и столовых. В 1922 году началось восстановление разрушенного курортного хозяйства.

Однако самой болезненной проблемой для города стал лимит жилого фонда, что не давало возможности курорту расти. Новое же строительство в Пятигорске было очень невелико. Другой неотложной задачей стало благоустройство канализационной системы. И по-прежнему в городе был высокий процент незамощенных улиц. Положительным в благоустройстве города в этот период можно считать увеличение протяженности трамвайной линии.

Начавшаяся в 1941 году Великая Отечественная война нарушила все планы по улучшению жизни в Пятигорске. Уже в июле во всех санаториях развернули эвакогоспитали на 8000 коек. На базе лаборатории Бальнеологического института организовано изготовление боевого оружия.

С 9 августа 1942 года по 11 января 1943 года город был оккупирован немецко-фашистскими захватчиками. Уходя, фашисты подожгли или взорвали часть капитальных строений, разграбили краеведческий и Ростовский художественный (эвакуированный в Пятигорск), музеи, нанесли большой урон курорту и хозяйству города. Сразу после освобождения Пятигорска в городе начались восстановительные работы.

40-е годы — это период восстановления народного хозяйства. 50-е — период благоустройство города. На улицах, в скверах и парках высаживались десятки тысяч деревьев, асфальтировались десятки километров улиц. Вновь заработали санатории, бальнеологические учреждения, набирали мощь заводы, фабрики, переоборудовались артели местной промышленности. Началось строительство дополнительных 15 км трамвайных путей.

1960;1980;е годы — это период бурного роста города и курорта. В городе набирают мощь крупные промышленные предприятия, появляются новые жилые районы, реконструируются старые улицы. В 1970 году Пятигорск был отнесен к 115 историческим городам России. В 1973 году на базе «Домика Лермонтова» был создан Государственный музей-заповедник М. Ю. Лермонтова.

В 1980 году Пятигорск отметил свой юбилей — 200-летие основания. К этой знаменательной дате город стал вторым по величине в Ставропольском крае, крупнейшим в районе КМВ многопрофильным курортом, одним из крупнейших промышленных городов в крае.

Пятигорск — город курорт, поэтому особое место в перспективном градостроительстве отводилось развитию курорта. Пятигорским ГК КПСС и горсоветом была намечена программа развития города до 2000 года. Однако из-за изменения геополитической жизни в стране она так и не была выполнена.

В 1998 г. Пятигорск получил звание «Самый благоустроенный город России», в 2000 г. — III призовое место. Продукция предприятий ОАО «Холод», ООО «ПКФ «Экон», ЗАО «Завод «Спектр» отмечена общероссийскими и международными наградами. Были построены и капитально отремонтированы десятки объектов здравоохранения, образования, культуры, появились десятки новых кафе, предприятий торговли, сделавшие город торговым центром региона.

Для пятигорчан открыты 16 библиотек, 4 музея, 3 спецшколы дополнительного образования, Дом культуры, 16 ВУЗов, 2 стадиона, более 60 спортивных залов, ипподром, второй по значимости в России.

Сегодня Пятигорск добился зримых успехов в решении социальных вопросов, в науке, образовании, здравоохранении, культуре и спорте. Сохраняется положительная динамика показателей производства промышленной продукции, инвестиционной и строительной деятельности, реализации потребительских товаров и услуг населению, развития курорта и инфраструктуры.

19 января 2010 года Президент РФ Дмитрий Медведев принял решение о выделении из Южного федерального округа нового Северо-Кавказского федерального округа, с центром в городе Пятигорске.

1.1.2 Административное устройство города Пятигорска

В состав муниципального образования города-курорта Пятигорск входят следующие территории административно-территориального подчинения: город Пятигорск, пос. Горячеводский, пос. Свободы, посёлок Энергетик, станица Константиновская, посёлок Нижнеподкумский, посёлок Средний Подкумок, село Золотушка (Казачий), село Привольное.

История городского управления, является частью истории Пятигорска и неразрывно связана с процессами, происходившими в социальной жизни общества. Пятигорское городское общественное самоуправление берет свое начало с 1830-х годов. В 1838 году первым головой стал Максим Симонов.

В 1893 году были созданы новые органы городского самоуправления — Городская дума и Городская Управа. Усовершенствуется система управления городским строительством. Увеличиваются объёмы строительства и развития экономики.

В 1918;20 гг. власть в Пятигорске переходила в руки различных воюющих сторон. В советское время устанавливается институт Секретарей Горкомов, который просуществует до 1991 г. С переходом к новому государственному устройству городское управление ведется мэрами. В настоящее время мэр Пятигорска — Травнев Л.Н.

Действующий устав города принят Думой 31 января 2008 года. Последние изменения в Устав города были внесены решением Думы города Пятигорска от 6 мая 2010 года. Глава города одновременно является председателем Думы города Пятигорска. Избирается депутатами Думы из числа депутатов Думы, возглавляет и организует работу Думы. Срок полномочий также 5 лет. Дума утверждает структуру администрации города и назначает руководителя администрации города.

Хотя Пятигорск является центром Северо-Кавказского федерального округа, изначально резиденция полномочного представителя Президента в Северо-Кавказском федеральном округе А. Г. Хлопонина временно находилась в Ессентуках.

В Пятигорск резиденция переместилась в начале лета 2011 года и постепенно размещается в здании бывшей гостиницы «Бристоль». Примечательно, что в текст Указа Президента, определяющий адреса полномочных представителей, до сих пор не внесён Северо-Кавказский федеральный округ. В 2012 году Пятигорск отметит 232-летие со дня основания. Он входит в число 115 городов России, объявленных историческими.

Сегодня Пятигорск добился зримых успехов в решении социальных вопросов, в науке, образовании, здравоохранении, культуре и спорте. Сохраняется положительная динамика показателей производства промышленной продукции, инвестиционной и строительной деятельности, реализации потребительских товаров и услуг населению, развития курорта и инфраструктуры.

1.2 Экономический статус

На территории города Пятигорска зарегистрировано 4627 предприятий и организаций различных отраслей экономики и социальной сферы, из них крупных и средних — 211 предприятий, малых и микро — 4416 предприятий. В сфере обрабатывающих производств действует 443 предприятия, строительством занято 363 предприятия, в отрасли транспорта и связи действует 229 предприятий, в образовании — 164 организации, здравоохранением и предоставлением социальных услуг занимаются 118 организаций.

Непроизводственная сфера экономики по-прежнему наиболее привлекательна для среднего и малого бизнеса. Оптовой и розничной торговлей, ремонтом автотранспортных средств, бытовых изделий, предметов личного пользования занимаются 1637 предприятий, из них более половины — это малые и средние предприятия города.

Численность занятых в экономике города составляет 103,4 тыс. чел., или 76,5 процентов от численности трудовых ресурсов, что свидетельствует о большом потенциале трудовых ресурсов в городе. Около 40 процентов работающих заняты в сфере материального производства.

1.2.1 Промышленность и сфера торговли

Промышленность является одной из базовых отраслей реального сектора экономики города Пятигорска. Она ориентирована главным образом на обслуживание потребностей курорта.

Имеются предприятия пищевой промышленности: мясной, винный комбинаты, молоко-завод, хлебзавод, хладокомбинат (пятигорское мороженое), а также шоколадно-конфетная фабрика и пивзавод (последний, вероятно из-за отсутствия инвесторов, не работает). Уникальное географическое расположение города вблизи многочисленных источников минеральных вод предопределило развитие предприятий по розливу минеральной воды.

Лёгкая промышленность: представлена множеством мелких цехов и небольших фабрик по пошиву одежды и самых разнообразных изделий ткацкого производства. Особое место в легкой промышленности Пятигорска занимает обработка кожи и меха и пошив верхней меховой одежды.

Развито также машиностроение и металлообработка:

§ ОАО Пятигорский завод «Импульс» — серийно выпускающий приборы и системы радиационного контроля для атомной энергетики и промышленности

§ ПО «Пятигорсксельмаш» — машины и оборудование для птицеводства

§ Машиностроительный завод ООО «ПРОФИТЕКС» — оборудование для пищевой промышленности

§ ОАО «Станкотерм» — выпускающий отопительное и коммунальное оборудование Ведущим предприятием в городе по производству машин и оборудования является ЗАО «Пятигорсксельмаш», доля которого составляет более 70 процентов, и показатели его деятельности существенно влияют на результат в целом по отрасли.

Таким образом, ведущими отраслями в промышленном секторе экономики города являются пищевая промышленность и энергетика. Однако потенциал промышленной индустрии города используется не в полном объёме, и для дальнейшего развития промышленных отраслей требуется вложение инвестиций на модернизацию производства и внедрение инновационных технологий.

Город Пятигорск является вторым по численности населения и экономическому потенциалу городом Ставропольского края, поэтому и развитие малого бизнеса в городе находится на достаточно высоком уровне.

Общее число средних, малых и микропредприятий к 2010 году достигло 3234 и, несмотря на финансовый кризис, продолжает с каждым годом увеличиваться. В них всеми видами деятельности занято более 31 тысячи человек. Кроме того, во всех отраслях экономики и социальной сферы занято около 10 тысяч человек предпринимателей без образования юридического лица. Таким образом, в сфере малого и среднего предпринимательства занято более 41 тысячи человек, или 39 процентов от общей численности занятых в различных отраслях экономики и социальной сферы города.

На территории и в окрестностях города расположены 12 рынков. На восточной окраине Пятигорска (на восточной окружной — автомагистрали «М-29 Кавказ») расположен крупнейший в Северо-Кавказском Федеральном округе торговый комплекс «Предгорье» (чаще именуемый «Людмила»); кроме собственно «Людмилы» включает рынки: «Латик», «Горячеводск», «Лира», «Терский казачий», «Авторынок», и «XXI век». Некоторые рынки (или павильоны) работают круглые сутки.

Из сферы услуг наиболее динамично развиваются услуги правового характера, услуги в области бухгалтерского учёта и аудита, риэлтерские услуги. Недостаточно развиты инфраструктура развлечений, гостиничный бизнес, сфера коммунальных и персональных услуг, которые являются актуальными для города-курорта Пятигорска.

1.2.2 Санаторно-курортный комплекс и туризм

В городе-курорте Пятигорске действует 21 здравница на 5886 мест, в том числе 5 лечебно-профилактических учреждений ФНПР на 2485 места.

В эксплуатации находится 5268 мест или 89% коечной емкости.

За 2010 год в санаториях города отдохнуло более 98 тыс. чел.

На Пятигорском курорте можно пройти обследование и лечение заболеваний сердечно-сосудистой системы, опорно-двигательного аппарата, центральной и периферической нервной системы, болезней кожи, гинекологических, иммуноаллергических и ряда других заболеваний. На основе сочетания уникальных природных лечебных факторов, традиционного санаторно-курортного лечения, новейших методических разработок и использования современной медицинской техники высокопрофессиональными специалистами — курортологами созданы высокоэффективные, не имеющие аналогов в мире, комплексные методы оздоровления и реабилитации. Одним из существенных преимуществ города Пятигорска по сравнению с курортами, расположенными в других регионах, является уникальный климат, минеральные источники и лечебная грязь Тамбуканского озера.

Учитывая возрастающие требования, предъявляемые к санаторно-курортному комплексу, постоянно развивается и совершенствуется лечебно-оздоровительная база курорта. Внедряются новые диагностические и лечебные методики. Большинство здравниц города оснащены современным оборудованием для ультразвуковой, компьютерной, рентгеновской диагностик.

В инфраструктуру туризма города входят 43 туристические фирмы, 9 гостиниц, значительное количество развлекательных учреждений, спортивных клубов, фитнес-центров, предприятий общественного питания, а также ряд высших и средних специальных учебных заведений, которые являются объектами образовательного туризма.

В дополнение к традиционному лечебно-оздоровительному комплексу город имеет условия для развития познавательного (152 памятника истории, культуры, архитектуры и градостроительства), экологического, конгрессного и делового туризма. Кроме этих видов туризма туристические фирмы города предлагают широкий спектр возможностей для активного отдыха, включая пеший туризм, велотуризм, поездки на лошадях и т. д.

Важной стратегической задачей, позволяющей реализовать программы будущего экономического роста Пятигорского курорта, является привлечение инвестиций и решение проблем программным методом.

Обилие зелени и красота окружающей природы, высококвалифицированные медицинские кадры, а также наличие удобных путей сообщения и сельскохозяйственной базы края для снабжения курорта — все это определяет экономическую обоснованность дальнейшего развития курорта. Но Пятигорск сегодня не только город-курорт, но и научный и культурный центр Кавминвод и края в целом.

В нем три государственных ВУЗа: Пятигорский государственный лингвистический университет, Пятигорская государственная фармацевтическая академия, Пятигорский государственный технологический университет, 11 филиалов и 2 института; 13 средних специальных учебных заведений. Общее количество учащихся составляет более 39,5 тыс. человек.

В городе действует крупнейшая на Кавказских Минеральных Водах библиотека — Городская библиотека им. Горького (памятник архитектуры — построена в 1982 году; авторы проекта и архитекторы — Г. Минайченко, А. Привалова, П. Абидов). Она объединяет все библиотеки города в единую Пятигорскую централизованную библиотечную систему (ЦБС), в которую, кроме Центральной городской библиотеки [для взрослых], входят Детская библиотека и 14 библиотек-филиалов Центральной библиотеки в различных районах города и населённых пунктах.

В парке «Цветник» на склоне горы Горячей в здании, построенном в 1914 году, находится Ставропольский государственный краевой театр оперетты (прежде Пятигорский театр музыкальной комедии). В репертуаре театра как постановки классических композиторов оперетты, так и спектакли для детей.

Здание (просп. Кирова, 17) было построено в 1914 г. как народный дом на средства Общества пособия бедным, которое также содержало в Пятигорске столовую, ночлежный дом, библиотеку, начальную школу и студенческий санаторий.

1.3 Характер транспортных связей

Пятигорск расположен в 196 км к юго-востоку от Ставрополя, в 24 км к югу от Минеральные Воды, на высоте около 525 м над уровнем моря Транспортный комплекс — одна из важнейших составляющих производственной инфраструктуры города Пятигорска. Эффективное транспортное обеспечение имеет большое значение для привлечения отдыхающих, и, соответственно, для экономики города-курорта Пятигорска.

Транспортная инфраструктура города довольно разнообразна. Предприятия осуществляют как городские пассажирские и пригородные перевозки, так и междугородние и международные. Кроме того, в городе действует МУП «Горэлектротранспорт», осуществляющее пассажирские трамвайные перевозки, причём пассажиропоток на трамвайных линиях в 3,8 раза выше, чем в городском общественном автомобильном транспорте.

Ежедневно на маршруты города выходят сотни маршрутных такси, соединяющих все районы города. Кроме того, маршрутные такси курсируют (с ж/д вокзала) до городов Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, Железноводск, Минеральные Воды, Георгиевск, Нальчик, пос. Терскол (турбазы Чегет и Азау, Приэльбрусье), пос. Энергетик, поселка Пятигорский, пос. Нижне-Подкумский, а также связывают Пятигорск со многими пригородными населёнными пунктами. В последнее время возрождается некогда забытая система автобусного транспорта. Ежегодно город получает новые автобусы средней и большой вместимости, которые сразу ставятся на маршрут.

В городе два автовокзала: «Центральный» и «Пятигорск» в комплексе рынков города, а также автостанция «Верхний рынок».

Муниципальный транспорт соединяет все основные маршруты города Пятигорска; соединяет все населённые пункты, административно относящиеся к городу Пятигорску.

Также в городе работает около пятидесяти фирм, предлагающих услуги такси.

В 2010 году автотранспортными предприятиями города был получен доход в сумме 158,2 млн руб., снижение к уровню предыдущего года — на 7,8 процентов. На 4,2 процента сократилось количество перевезённых пассажиров, перевезено 6151,4 тыс. чел.

Автобусные перевозки по городу и в пригородные районы автобусами большой вместимости осуществляет МУП «Пятигорскпассажиравтотранс». Предприятием было обслужено 2456,0 тыс. чел., или 39,9 процентов общего количества перевезённых общественным автотранспортом пассажиров. В то же время наблюдается снижение количества перевезённых пассажиров транспортом общего пользования.

Транспортная инфраструктура города поддерживается на уровне развитой конкуренции. Кроме МУП «Пятигорскпассажиравтотранс» вопрос по перевозке пассажиров решается с привлечением транспортных средств предприятий ОАО «ПАКС», ОАО «ПОГАТ», ООО «Пятигорск-Экспресс», которые работают на городских маршрутах на договорной основе. С целью улучшения транспортного обслуживания гостей и жителей города-курорта этими организациями привлечены на рынок транспортных услуг города маршрутные такси и автобусы средней вместимости.

Кроме автотранспорта пассажирские перевозки в городе осуществляет МУП «Горэлектротранспорт» с пассажирооборотом, почти в 4 раза превышающим пассажирооборот городского общественного автомобильного транспорта, за прошедший год трамваями перевезено 23 544 тыс. человек.

Через город проходит ветка Северо-Кавказской железной дороги. На пути её следования через город расположена пассажирская станция «Пятигорск» (с железнодорожным вокзалом), станции «Машук» (пос. Энергетик), «Лермонтовская» («Лермонтовский разъезд»), «Скачки» (с грузовой станцией «Скачки-товарная»), а также платформа для остановок пригородных поездов «Ново-Пятигорск». Электричкой можно приблизительно за час добраться до Минеральных Вод или Кисловодска.

Ближайшие аэропорты — аэропорт Минеральные Воды и аэропорт Ставрополь (г. Михайловск).

На вершину горы Машук ведет канатная дорога. Открыта в августе 1971 года. За 1,5−2 минуты цельнометаллический вагон с окнами из органического стекла преодолевает расстояние в 964 метра до верхней станции на вершине горы (превышение 369 м) С видовой площадки на горе Машук открывается панорама Кавказских Минеральных Вод. В солнечную погоду видны практически все города-курорты (Железноводск, Ессентуки и Кисловодск), зеркала озёр, цепь снеговых вершин главного Кавказского хребта.

Проблемы транспортной инфраструктуры заключаются в значительной изношенности подвижного состава (95 процентов), трамвайных путей (18 км при общей протяжённости 48,7 км) и контактной сети (контактного провода) — 15 км.

1.4 Природно-климатические и экологические условия, географическое положение Пятигорска

Пятигорск расположен на Ставропольской возвышенности; широко раскинулся на берегах реки Подкумок, по юго-западным и южным склонам у подошвы г. Машук, на высоте 500—600м над уровнем моря.

В черте города находятся вершины пяти гор: Машук (993,7 м, над ней возвышается 112метровая телеретрансляционная вышка), а также отрог Машука г. Горячая (557,9 м), Казачка (633 м), Дубровка (690 м), Пикет (565,3 м), Пост (555 м), и др. (см. Машук). Высочайшая точка в окрестностях города — вершина горы Бештау (1401,2 м). С высоты её вершин открывается панорама курорта и горная цепь Кавказского хребта.

Средняя месячная температура воздуха в январе: ?3,9°; в июле: 21,4°. Годовая норма осадков — около 500−600 мм в год. Месяц с наибольшим количеством осадков — июнь, с наименьшим — январь. Климат — благоприятный, умеренно-континентальный, без резких колебаний годовых и суточных температур.

Несмотря на то, что Пятигорск лежит на одной широте с Генуей, южнее Венеции и Ялты, климат его резко разнится от климата всех этих мест, что неудивительно, если принять во внимание, что там везде имеется море, служащее могущественным регулятором климата. Здесь же регулирующим фактором являются горы и обширные лесопарковые насаждения. Невысокая влажность и сухость воздуха, слабые восточные ветры помогают перенести летнюю жару.

Климат степной, в сочетании с низкогорным, с умеренным количеством осадков, невысокой относительной влажностью, небольшим и неустойчивым снежным покровом. Средняя высота курортной части города около 520 м (510—550 м) н.у.м. С этим связано несколько пониженное атмосферное давление, которое колеблется от 710 до 735 мм рт. ст. Зимой наблюдаются значительные перепады атмосферного давления, более высокая влажность воздуха, нередко появляются туманы. Морозные дни и снежный покров держатся от нескольких дней до 1−2 месяцев. Во время частых оттепелей температура воздуха иногда подымается до +10 — +18 °C.

Курортный район, богатый подземными источниками минеральных вод, сравнительно беден ресурсами поверхностных вод. Его пересекает река Подкумок (и Кума огибая с запада—северо-запада—севера) с несколькими небольшими притоками-речками. Они мелководны, не обеспечивают район питьевой водой в полной мере, мало используются для отдыха (так как холодные). Воду на производственные, хозяйственно-бытовые и курортные нужды регион дополнительно получает по специальному водоводу.

Мало естественных озёр с пресной водой. Известные Тамбуканское и Лысогорские озёра содержат горько-солёную воду и являются ценными источниками лечебной грязи. Однако с высоты горных вершин видно, как в долине сверкают зеркала озёр. Это крупные водохранилища в Ессентуках и близ Пятигорска (искусственные озёра сооружены также в Железноводске и Кисловодске). Летом на берегах этих озёр много отдыхающих, курортников и местных жителей.

Общая протяженность автомобильных дорог города Пятигорска составляет 401,4 км., площадь уличной дорожной сети — 6448,9 тыс. кв.м. На обслуживании и содержании в муниципальном хозяйстве находятся 6 подземных переходов, общая протяженность гидротехнических сооружений (ливнеприемные коллекторы, открытые ливневые стоки) составляет 27 620 п.м., площадь газонов — 706,1 тыс. кв.м., площадь цветников — 14,5 тыс. кв.м.

В городе Пятигорске в пределах городской черты расположены кладбища общей площадью 119 га.

Площадь территории механизированной уборки составляет 2669,3 тыс. кв.м., площадь убираемых тротуаров — 328 тыс. кв.м., площадь убираемых лестниц — 452 тыс. кв.м. На обслуживании в муниципальном хозяйстве находится 21 общественный туалет.

В пределах городской черты с 1997 года проводится рекультивация полигона твердых бытовых отходов в районе ул. Пожарского.

Система сбора и удаления твёрдых бытовых отходов в городе недостаточно эффективна и не в полной мере соответствует установленным санитарно-гигиеническим нормам. Не отработан экономически сбалансированный механизм вывоза и переработки отходов. В городе Пятигорске за год образуется около 900 тыс. куб.м. ТБО. В целях обеспечения полного и своевременного удаления отходов с территории города с последующей их утилизацией и качественного улучшения ситуации в этой сфере требуется сформировать экономически сбалансированный механизм по внедрению системы обращения с отходами. В связи с этим возникает острая необходимость внедрения мусоросортировочной линии и строительства технопарка.

Остаётся нерешённым вопрос утилизации трупов животных и птиц. Отсутствие на территории города места обезвреживания не исключает возможности распространения инфекционных болезней и причинения вреда здоровью животных и людей. Ещё одной проблемой является реальная опасность затопления и подтопления городских территорий в паводковый период, в связи с чем требуется своевременное проведение берегоукрепительных, природоохранных и противопаводковых работ.

К полномочиям органов местного самоуправления относятся вопросы использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, расположенных в границах населённых пунктов. Наличие зелёных насаждений и содержание их в надлежащем состоянии является неотъемлемой частью экологического благополучия города. Отрицательное воздействие на эксплуатацию насаждений оказывает изменение градостроительной ситуации и функций объектов, при этом повышаются рекреационные нагрузки. В городских насаждениях древесные растения обычно стареют и умирают значительно раньше, чем в естественных условиях, что требует охраны, защиты и воспроизводства, а также сохранения биологического разнообразия лесных экосистем, повышения санитарно-гигиенического и ресурсного потенциала городских зелёных насаждений.

1.5 Характер и состояние жилищного фонда и инфраструктуры рынка недвижимости

Одной из важнейших целей социально-экономического развития города Пятигорска является создание благоприятных условий для обеспечения потребностей населения города в комфортном жилье, отвечающем современным требованиям. Для достижения данной цели необходимо не только стимулировать расширение нового строительства, но и улучшить техническое и функциональное состояние существующего жилищного фонда.

Жилищный фонд города на 1 января 2010 года насчитывает 22 954 единицы жилых строения общей площадью 4192,9 тыс. кв.м.

В частной собственности находится 3960,2 тыс. кв.м. жилищного фонда, в муниципальной — 187,2 тыс. кв. м жилищного фонда, в государственной — 45,5 тыс. кв. м жилищного фонда.

Согласно данным официальной статистики аварийный и ветхий жилищный фонд города Пятигорска составляет 6,4% общей площади жилищного фонда. При этом доля жилищного фонда, возведенного до 1920 года, составляет 25%.

Решить проблему сокращения аварийного жилищного фонда возможно путем увеличения объема ввода жилья, как многоквартирного, так и индивидуального.

Оборудовано (в процентах от общей площади жилищного фонда): водопроводом — 92,2 процента, канализацией — 87,2 процента, отоплением — 97,0 процентов, горячим водоснабжением — 84,0 процента, газом — 94,5 процента.

Показатель средней обеспеченности населения города Пятигорска жилой площадью на одного жителя в 2009 году составил 19,9 кв.м.

Средняя заработная плата составляет 17,5 тыс. руб. Уровень безработицы — 0,3%.

Численность граждан, состоящих на учёте и нуждающихся в улучшении жилищных условий в Пятигорске, за последние годы имеет очевидную тенденцию к увеличению. На учете состоит 4635 семей. В очереди на получение жилья всего по городу Пятигорску числится 13,9 тыс. человек.

До настоящего времени в городе Пятигорске ежегодно вводилось не более 0,4 кв. м жилья на человека что близко к среднероссийским показателям (0,36 — 0,47 кв. м на чел. в год). Доля индивидуальных жилых домов, возводимых за счет средств населения, за последние три года составляла около 50%. При этом рост удельной жилищной обеспеченности соответствовал показателям ввода жилья и составлял 1,5% при ежегодном увеличении численности проживающих на 0,5 — 0,7%.

В соответствии с Генеральным планом города Пятигорска и прогнозом ввода жилищного фонда на период до 2015 года объем ввода должен составить не менее 131 тыс. кв. м в год или 0,63 кв. м на человека, при существующих 91,4 тыс. кв. м или 0,44 кв. м на человека (факт 2008 года), что позволит достичь к 2015 году жилищной обеспеченности в размере 21,6 кв. м на человека.

Для обеспечения планируемых темпов жилищного строительства требуется решение задач по развитию строительного комплекса, инвестиционной политики, а также подготовка площадок под строительство жилых домов, с учетом факторов, влияющих на строительное освоение города: сложность рельефа, сейсмичность территории 7 — 9 баллов, оползни на склонах реки Подкумок.

В соответствии с Положением о территориальном планировании города Пятигорска площадь территории, отведенной под застройку многоэтажными домами составляет 190,5 га, коттеджная застройка планируется на площади 369,8 га.

Существуют различные государственные и муниципальные программы, направленные на воспроизводство жилого фонда города: «Доступное и комфортное жильё — гражданам России», «Капитальный ремонт многоквартирных домов города-курорта Пятигорска на 2012 год», «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе-курорте Пятигорске с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2011;2012 годах».

На 1 января 2012 года в Пятигорске официально насчитывается 88 риэлтерских агентств. Также в городе издаются специализированные строительные и риэлтерские газеты и журналы: «Рынок недвижимости Кавминвод», «Строитель», «СТРОЙКА».

Главная тенденция в экономике — это то, что Пятигорск все чаще площадкой для ведения бизнеса стал выбирать иностранный капитал. Так, начале 2011 года здесь открыли свои представительства две крупные мировые компании: «METRO Cash & Carry», которая построила в юго-западном районе многофункциональный торговый комплекс, общей площадью 10 тыс. кв. м, и «McDonald, s», открывший в Пятигорске свой первый на Ставрополье ресторан быстрого обслуживания.

Весной 2011 в городе побывала представительная делегация австрийских бизнесменов, которые выразили готовность сотрудничать с Пятигорском в сфере жилищно-коммунального хозяйства и туризма. В мае администрация города встречалась с чрезвычайным и полномочным послом Польши в РФ Войцехом Зайончковски, в рамках его официального визита в столицу СКФО, который также рассказал о желании польской стороны работать с Пятигорском в области пищевой и перерабатывающей промышленности, жилищно-коммунального хозяйства, городского транспорта, строительства и энергосбережения.

На сегодняшний день для инвесторов у Пятигорска готовы еще два крупных проекта, которые были представленны на экономическом форуме в Сочи. Это строительство многофункционального экспоцентра, стоимостью более 4 миллиардов рублей и реконструкция Пятигорского теплоэнергетического комплекса (ПТЭК), в который предстоит вложить около 5 млрд. рублей.

Оба проекта уже вызвали живой интерес инвесторов и поддержку краевых властей. И тот и другой имеют большое значение для Пятигорска как столицы СКФО и просто динамично развивающегося города.

Многофункциональный выставочный комплекс, общая площадь которого составит 50 тыс. кв. м, планируется построить на въезде в Пятигорск со стороны поселка Иноземцево. Он будет включать в себя экспоцентр, отель на 200 номеров, конгресс-холл, зал для пленарных заседаний, открытые выставочные площадки, а также всю необходимую инфраструктуру. Потребность в таком строении назрела давно. Сегодня на Кавминводах просто негде проводить масштабные массовые мероприятия. Особенно остро вопрос стоит в столице округа.

Городские власти уже заручились финансовой поддержкой Сбербанка РФ и направили пакет документов в федеральное правительство на получение государственных гарантий.

Необходимость модернизации ПТЭК вызвана неуклонным увеличением объема отходов, который производит город. Сейчас эта цифра составляет более 900 тысяч кубометров в год. С обретением Пятигорском статуса столицы округа, увеличением числа местных жителей и потока приезжих, эти объемы будут неизбежно расти. Существующий мусоросжигательный завод с такой нагрузкой уже не справится, нужны дополнительные мощности.

Власти намерены использовать инновационные разработки в области переработки и утилизации отходов и провести модернизацию предприятия в соответствии с современными технологическими стандартами и требованиями по охране окружающей среды.

2. Общая характеристика исследуемого сегмента рынка недвижимости

Однокомнатные квартиры в Пятигорске — один из наиболее востребованных типов жилья на рынке недвижимости. Каждый день можно отслеживать все большее и большее пополнение объявлений и продаже и покупке однокомнатных квартир. Это связано с тем, что в связи с невысоким уровнем зарплат, далеко не все могут позволить приобрести себе многокомнатную квартиру, а стоимость однокомнатной квартиры в Пятигорске не очень велика. Рассмотрим ситуацию на рынке купли-продажи однокомнатных квартир более подробно.

2.1 Ценовая ситуация

Таблица 2.1.1 — Средняя цена предложения о продаже по районам Пятигорска

Рисунок 2.1.1 — Соотношение цены кв.м. квартиры на первичном рынке и её месторасположения в Пятигорске

Рисунок 2.1.2 — Соотношение цены кв.м. квартиры на вторичном рынке и её месторасположения в Пятигорске

Максимальная цена — 2 700 000 руб. за 49 м² (Центр).

Минимальная цена — 720 000 руб. за 34 м² (район Квартала).

2.2 Конъюнктура спроса и предложения

Таблица 2.2.1 — Количество предложений о продаже однокомнатных квартир по районам

Таблица 2.2.2 — Уровень спроса на однокомнатные квартиры по районам

Таблица 2.2.3 — Типизация квартир на продажу по качеству

Рисунок 2.2.1 — Соотношение спроса и предложения на куплю-продажу однокомнатных квартир в Пятигорске (по районам)

Рисунок 2.2.2 — Распределение предложений на однокомнатные квартиры по районам Пятигорска в зависимости от сегмента рынка

2.3 Активность рынка

Не так давно (в 2010 году) Пятигорск был признан столицей Северо-Кавказского федерального округа (СКФО). И, по данным портала «Недвижимость КМВ», буквально за пять месяцев цены на жилье выросли на 7,1%, после чего давление кризиса переломило динамику в сторону снижения, что отражается до сих пор. В целом же за период январь-сентябрь 2011 г. цены на квартиры в городе снизились на 2,57%, относительно сентября прошлого года индекс потерял 4,88%.

Рисунок 2.3.1 — Динамика цен на квартиры в Пятигорске в период 09.2010;09.2011гг

Рассматривая динамику цен по типам квартир видно, что наиболее востребованными на рынке остаются однокомнатные квартиры, сначала года они потеряли 1,33%.

Около 74% предложений по продаже квартир в Пятигорске находится в диапазоне от 35 до 50 тысяч рублей за кв.м.

В 2009 году, в разгар экономического спада, обороты сильно сбавились, цены во всех сегментах снизились на 30−40%, количество сделок также упало в разы. Но, начиная с конца зимы этого года, рынок стал оживать. Цены стабилизировались, а в сегменте жилой недвижимости стоимостью до 2,5−3 миллионов рублей можно говорить об их небольшом росте. Большим спросом пользуются и различные коммерческие объекты. Сейчас по всем секторам рынка есть интересные предложения, покупатели имеют возможность выбора. В целом рынок ровный, без резких колебаний.

Большое предложение в сегменте двух и трехкомнатных квартир. А однокомнатные квартиры в дефиците. Особенно после того, как прошла акция в рамках федеральной программы по обеспечению жильем ветеранов войны — таких квартир практически на рынке не осталось.

Очень большим спросом пользуются квартиры повышенной комфортности. При этом говорить о наличии элитной недвижимости в Пятигорске пока не приходится, если сравнивать с той же Москвой или Санкт-Петербургом. Но есть дома, которые построены недавно, там квартиры с комфортной современной планировкой. Они вызывают большой интерес.

А в целом рынок вторичного жилья представлен, главным образом, многоквартирными пятиэтажными домами 20−30-летней давности: с улучшенной планировкой, «хрущевками» и «брежневками».

Рынок риэлторских услуг также разнообразен. Есть и частные маклеры и агенты, работающие в режиме хоум-офис. Но тенденция такова, что постепенно большинство игроков рынка недвижимости склоняется к необходимости создания агентств, с офисом, с оформлением соответствующих договоров. Через них сегодня и проходит основная часть сделок. Агентства в основном небольшие, в них работает от 2 до 5 сотрудников. Самое крупное насчитывает порядка двух десятков человек, в Пятигорске оно считается монстром. Сейчас в Пятигорске около 80 агентств. До кризиса их было гораздо больше — примерно три сотни.

2.4 Ликвидность объектов

Сроки продажи квартиры напрямую зависят от степени ее ликвидности. Понятие ликвидности объекта недвижимости подразумевает, прежде всего, возможность его продажи в наиболее сжатые сроки, востребованность данного вида товара на рынке недвижимости и соответствие заявленной стоимости реального состояния этого объекта.

Принято считать, что ликвидность объектов недвижимости выше в том случае, если требуется небольшой срок времени на продажу данного объекта.

В настоящее время наиболее ликвидными объектами недвижимости остаются квартиры, находящиеся в самом дешевом сегменте рынка жилья. Наименее ликвидными являются объекты, так называемой, элитной недвижимости.

Анализируя состояние рынка однокомнатных квартир в Пятигорске можно сделать вывод, что наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры на вторичном рынке, площадью до 40 м², расположенных на 1−5 этажах кирпичных или панельных домов в таких микрорайонах как Новопятигорск, Центр, Белая Ромашка.

Заключение