Актуальность темы
исследования. Происходящие изменения, связанные с формированием российской экономики, основанной на рыночных принципах развития, коснулись всех участников экономического процесса. В настоящее время необходимо выделить ипотеку, которая является важным элементом социально-экономической политики государства и составной частью комплекса мер приобретения жилья на коммерческой основе.
В мировой практике использование ипотеки в качестве инструмента государственной политики для решения жилищных проблем населения, доказывает ее особое значение при решении первостепенных социально-экономических задач. Положительным значением ипотечного кредитования является также решение проблемы накопления средств для приобретения жилья, так как уровень текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости несопоставим с дорогостоящим товаром длительного пользования — коммерческим жильем.
На современном этапе развития системы ипотечного кредитования в России, государство поставило своей задачей повышение доступности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов, а также разработку специальных программ, предусматривающих государственную поддержку социально незащищенных категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования. Формирование в России системы ипотечного кредитования, адаптированной к региональным условиям, является приоритетным направлением государственной жилищной политики.
Здесь необходимо отметить главную особенность системы ипотечного кредитования в национальной экономике, мультипликативный эффект от которой заключался в том, что кроме улучшения жилищных условий, ипотека должна была оказать существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Ожидалось, что рост инвестиций в жилищное строительство, который способна дать ипотека, может повлечь за собой развитие смежных со строительством отраслей. Увеличение занятости населения позволит увеличить доход населения. Возросший доход будет способствовать увеличению платежеспособного спроса, в том числе и на приобретение жилья. Увеличение платежеспособного спроса вновь будет воздействовать на расширение жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка коммерческой недвижимости.
За последние годы в России были предприняты многочисленные попытки для создания эффективных институтов рынка ипотечного кредитования, а также всех необходимых условий для развития данного рынка. Обзор специальной литературы позволяет выявить множество проектов, направленных на создание российской системы ипотечного кредитования, предложенных на государственном, региональном и муниципальном уровне, а также известными строительными и риэлтерскими компаниями. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными: на сегодняшний день доля ипотечных кредитов в жилищных инвестициях домашних хозяйств невелика. В настоящее время развитие жилищного сектора не позволяет говорить о росте сопредельных с ним отраслей и повышении общей экономической активности в стране, как ожидалось ранее. Решение жилищной проблемы населения в России и в московском регионе в частности, остается важнейшим стратегическим направлением государственной жилищной политики.
Сложившийся в нашей стране подход к формированию института ипотеки заключается в применении на практике моделей ипотечного кредитования, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, развитого фондового рынка и надежной кредитно-финансовой системы, а также сильной поддержки государства и экономически образованного населения, понимающего механизмы, присущие ипотечному кредитованию. Однако в настоящее время перечисленные выше характеристики стабильной экономики нельзя применить к России. В связи с чем, на современном этапе совершенствования института ипотечного кредитования стоит вопрос о применении действующих в условиях экономического кризиса и адаптированных к российской экономике механизмов ипотечного кредитования.
Степень разработанности проблемы исследования. Изучение проблем ипотечного жилищного кредитования, разработка практических рекомендаций по совершенствованию работы его институтов являются необходимым условием для устойчивого развития российской экономики.
В настоящее время существует большое количество научных работ, касающихся исследования развития ипотечного кредитования в России. Однако недостаточная теоретическая разработанность и освещенность в экономической литературе проблем применения различных механизмов ипотечного кредитования и необходимость выбора наиболее оптимальных для потребителя ипотечных инструментов определило выбор изучаемой темы.
В процессе работы над диссертацией, для выявления наиболее важных концептуальных положений и теорий ипотечного кредитования, были изучены труды видных российских и зарубежных экономистов. Проведенное исследование позволило сопоставить накопленный в мире опыт с механизмом ипотечного кредитования, формируемым в России и в московском регионе в частности.
Весомый вклад в разработку проблем развития ипотечного рынка внесли зарубежные ученые Н. Рихард, Н. Розен, С. Роуз, М. Турнер. Они исследовали законы и правила ипотечного кредитования, различные условия и виды ипотечных кредитов, а также тенденции развития ипотечного кредитования.
Отечественные ученые, такие как Н. А. Кричевский, М. И. Калинин, Е. В. Черных и др. в своих трудах осветили теоретико-методологические основы жилищной ипотеки, а также новейшие тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России.
Региональные аспекты ипотечного кредитования изложены в работах М. В. Митрофанова, О. С. Белокрыловой, И. В. Довдиенко, В. З. Черняка, В. И. Якимовича, Л. Б. Лазаревой и др.
Роль государства на ипотечном рынке раскрыта в работах М. П. Логинова, М. И. Бесхмельницына, 3. Насруллаевой, 3. Клюшкина и др.
Для понимания механизмов государственного вмешательства в проведение эффективной экономической политики, предусматривающей учет социальных, психологических и организационных факторов, а также взаимосвязь инвестиций и экономического роста относительно теории макроэкономического равновесия, большое значение имеют работы зарубежных ученых-экономистов Дж. М. Кейнса, П. Самуэльсона и др.
Определенный теоретический интерес при изучении проблем социальной рыночной экономики представляют работы автора «отца экономического чуда» послевоенной Германии неолиберала Л. Эрхарда, а также современных зарубежных экономистов-практиков, занимающихся изучением проблем ипотечного кредитования Ф. Уитта, И. Эртла, Р. Вессели, Э. Файкса, и др.
В настоящее время имеется значительное количество публикаций, посвященных рискам ипотечного кредитования, вопросам правового регулирования, а также взаимодействию участников системы ипотечного кредитования.
Однако, несмотря на наличие многочисленных публикаций, направленных на рассмотрение различных аспектов ипотечного кредитования, проблему взаимодействия механизмов рыночного, правового и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы в целом нельзя считать решенной. Вместе с тем для дальнейшего совершенствования механизма ипотечного кредитования в России и в московском регионе в частности, необходимо выявление причин, в силу которых ипотечное кредитование так и не получило должного развития. В результате Россия, чья система ипотечного кредитования оказалась менее эффективной, вынуждена искать пути адаптации развивающегося рынка ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса. Следует заметить, что использование в национальной экономике мирового опыта развития системы ипотечного рынка без учета специфики страны не позволит развить эффективные и устойчивые институты ипотечного кредита. Изучение зарубежного опыта организации систем ипотечного кредитования и возможности его применения в России внесли труды Н. Н. Рогожиной, И. А. Разумовой, А. Б. Копейкина и др.
Работы отечественных ученых, таких как Э. Наумов, В. К. Южелевский, В. А. Аверченко, А. Н. Ужегов и др. посвящены разработкам практического механизма привлечения инвестиции и моделям организации финансирования ипотечного жилищного кредитования в России.
При оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования необходимо учитывать статистику распределения доходов, сбережений и жилищных условий населения. В трудах С. Р. Хачатряна, М. В. Пинегина, В. М. Локтионова, Е. Ю. Фаермана и др. рассмотрены математические подходы к построению моделей доступности ипотечного кредитования в условиях рыночных реформ.
Вместе с тем отдельные теоретические и практические вопросы, относящиеся к оценке доступности ипотечных кредитов для населения, еще недостаточно разработаны и остаются за рамками исследований отечественных ученых-экономистов.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью исследования является разработка методологических подходов совершенствования механизма ипотечного кредитования с целью повышения доступности ипотечных кредитов для населения в Москве и московском регионе.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
1) проанализировать модели организации ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике и выявить взаимосвязь ипотеки с экономическим развитием страны;
2) рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования с точки зрения моделей погашения основной суммы и процентов, определить их особенности и применимость в российских условиях;
3) проанализировать влияние американского ипотечного кризиса на российский ипотечный рынок недвижимости;
4) исследовать факторы, повышающие доступность ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов в современных условиях;
5) исследовать и проанализировать основные направления улучшения государственной политики в сфере ипотечного кредитования для повышения доступности жилья для граждан с невысоким уровнем доходов (в частности, в московском регионе);
6) сформулировать предложения связанные с разработкой направлений усовершенствования расчета прогнозных данных выдачи ипотечных кредитов.
Предметом исследования является структура и взаимосвязи механизма финансового взаимодействия государства, финансовых организаций и населения при реализации программ ипотечного жилищного кредитования.
Объектом исследования выступают финансовые институты ипотечного кредитования.
Методологическая основа исследования. Методологическая основа диссертационного исследования опирается на труды зарубежных и отечественных ученых, посвященных вопросам государственного регулирования, экономического роста, кредитных отношений и функционирования ипотечного рынка. В процессе анализа изучаемых материалов применялись общенаучные и частные методы исследования. В исследовании были использованы методы выборочного исследования, системного подхода, экономико-статистического анализа, а также графического метода представления данных (диаграммы, таблицы, графики) и др.
При работе над диссертацией были использованы труды научных коллективов Центра экономических и финансовых исследований и разработок (ЦЭФИР), Института экономики города, ФСГС и территориального органа ФСГС по г. Москве и Московской области. Кроме того, автор использовал материалы и документы Центрального банка РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства (МИА), ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», ЗАО «КБ Дельта Кредит», ОАО Банка Москвы, Сбербанка, Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), Аналитической лаборатории ВЕДИ.
Эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативные документы, статистические сборники, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, Интернет-ресурсы. Материалы, основанные на экспертных оценках исследователей и расчетах практических работников научных коллективов.
Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:
1. При исследовании моделей ипотечного кредитования, используемых в Российской Федерации, и в московском регионе в частности, выявлено, что в современных условиях для дальнейшего эффективного развития ипотечного рынка и совершенствования механизма ипотечного кредитования необходимо внедрение модели сбалансированной автономии, основанной на развитии системы строительно-сберегательных касс.
2. Раскрыта особая значимость развития немецкой модели ипотечного кредитования при решении финансовых проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях кризиса. Развитие данной модели позволит минимизировать риски при выдаче и обслуживании ипотечных кредитов.
3. Определена роль строительно-сберегательных касс в повышении привлекательности ипотечного кредитования для населения с различным уровнем доходов. Повышение привлекательности ипотечного кредитования связано с тем, что система кредитования, основанная на развитии строительно-сберегательных касс, не зависит от открытого рынка капиталов, что позволяет применять данную модель с ориентацией на целевые группы населения.
4. Разработана и предложена для использования схема взаимодействия строительно-сберегательных касс с коммерческими банками при реализации программ социальной ипотеки, позволяющая сделать доступными для населения с невысоким уровнем доходов инструменты ипотечного кредитования.
5. Разработана и обоснована методика расчета прогнозных данных развития ипотечного кредитования в Российской Федерации на долгосрочный период, критерием оценки которой выступает показатель, зависящий от цен на энергоресурсы.
Теоретическая и практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть учтены и использованы при разработке федеральных и региональных программ ипотечного кредитованиябыть полезны для банков, заемщиков, риэлтеров и других участников рынка ипотечного кредитованияучтены в процессе нормотворческой деятельности, касающейся совершенствования механизмов ипотечного кредитования, а также для преподавания ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике, финансам, недвижимости и кредитованию.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы использованы в докладах, представленных на международных межвузовских и региональных научно-практических конференциях, а также в публикациях соискателя. Отдельные положения были применены и используются при разработке учебных программ и чтении лекций по таким профильным дисциплинам, как «Деньги.Кредит.Банки», «Банковское дело», «Финансы» в Московском институте предпринимательства и права, а также в работе финансовых институтов города Москвы, в том числе в ОАО АКБ «Русский земельный банк», для повышения эффективности данных институтов и уменьшения последствий глобального экономического кризиса.
По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 3,2 печатных листа.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.
Выводы.
В настоящее время правительство поставило вопрос развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в ранг приоритетных направлений своей политики. Но, на наш взгляд, только при продуманном системном подходе на государственном уровне и при государственных гарантиях возможен по-настоящему кардинальный прорыв в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок и развития массового ипотечного жилищного кредитования.
Основные направления государственного уровня должны быть направлены на, во-первых, сдерживание инфляции и обеспечение стабильного экономического роставо-вторых, на повышение уровня жизни населения и формирование рынка капиталав третьих, на предоставление налоговых льгот для населения и банков и создание необходимой законодательной основы для развития нового механизма ипотечного кредитования, а именно, строительно-сберегательных касс.
Кроме того, негативное развитие на рынок ипотечного кредитования в настоящее время оказывает мировой финансовый кризис, заключающийся в том, что во-первых, в последнее время наблюдается не только замедление ипотечного кредитования, но и свертывание ранее предлагаемых банками ипотечных программво-вторых, произошло повышение процентов по ипотечным кредитам, что негативно отразилось на объемах ипотечного кредитованияв третьих, ужесточились требования к заемщикам и условия выдачи ипотечных кредитов.
Сложившаяся ситуация связана с тем, что с одной стороны, закончилась эра долгосрочных дешевых денег, которые банки занимали на западных рынках, с другой стороны, в отсутствии отечественного источника длинных денег, что, в свою очередь, требует от банков сбалансированности ситуации с ликвидностью.
Для решения проблемы длинных денег, в России было образовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по образцу американской двухуровневой модели. При очевидном сходстве между американской моделью и моделью, созданной у нас, есть три очень существенных различия.
Во-первых, формально ипотечные бумаги агентств (кроме Ginnie May) правительством США не гарантированы. Таким образом, у бюджета США нет безусловного обязательства покрыть все убытки инвесторов по ипотечным ценным бумагам. Инвесторы, хоть и надеются на государственную поддержку, но все-таки понимают, что ее может и не быть, в связи с чем ставки по ипотечным ценным бумагам устанавливаются несколько выше ставок по государственным ценным бумагам.
Во-вторых, правительство США не берет на себя процентный риск, то есть ценные бумаги, приобретаемые инвесторами, имеют ту же срочность, что и ипотечные кредиты, которые финансируются за счет инвестиций. В случае досрочного погашения заемщиками кредитов досрочно погашаются и ценные бумаги. В созданной схеме работы АИЖК процентный риск ложится на государство.
В-третьих, американцы никогда не стеснялись признать, что даже подразумеваемая госгарантия является бюджетным субсидированием. В связи с этим правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность агентств. Цель — создать условия, при которых субсидия использовалась бы только для поддержки среднего класса и не могла использоваться для дотации богатых граждан.
Достигается эта цель просто: агентствам запрещено покупать кредиты на приобретение и строительство элитного жилья — они не могут выкупать кредиты на покупку квартир, стоимость которых превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. В создаваемой у нас системе подобных ограничений нет. Поэтому насколько эффективно будет работать система, построенная по американской модели, покажет время.
ГЛАВА 3. МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВЫ).
3.1. Оценка эффективности кредитно-финансовых схем и рекомендации по регулированию уровня доступности ипотечного кредитования.
Москва — один из первых регионов России, в котором началось внедрение системы ипотечного кредитования жилья. Концепция развития ипотечного кредитования в Москве разработана при участии группы экспертов Гарвардского университета (США), специализирующихся в этой области. Первая редакция Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве (далее Московская Концепция) была принята в 1998 году и в ее основе лежат положения Договора о создании ипотечного рынка в г. Москве от 11 января 1998 г., подписанного в Кембридже, штат Массачусетс, США33.
Таким образом, в основу Московской Концепции была заложена матрица американской системы ипотеки, которая за полвека своего существования превратилась в разветвленную сеть специализированных компаний, в огромный механизм, в который вовлечены финансовые ресурсы, измеряемые миллиардами долларов.
Московская Концепция предполагала адаптацию к платежеспособному спросу москвичей, особенностям московского рынка жилья, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов.
Разработанная для Москвы схема ипотечного кредитования, была основана на реальных денежных потоках между кредиторами и платежеспособными гражданами — покупателями жилья и была.
33 Правительство Москвы Постановление от 11 августа 1998 г. № 625 «О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» ориентирована на зарубежные источники финансового наполнения, а именно США. Однако в связи с разразившимся экономическим кризисом в России США отказались от предоставления запланированной $ 500-миллионной финансовой поддержки на ипотеку.34 В связи с чем жилищное ипотечное кредитование не получило в городе массового распространения, оказывающего заметное влияние на обеспеченность населения жильем и доступность ипотечных кредитов.
Для поддержания и развития ипотечного кредитования в г. Москве основные усилия были сконцентрированы городом на реализации следующих направлений Московской ипотечной программы:
— создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного жилищного кредитования;
— обеспечение привлекательности для населения и кредитных организаций ипотечного кредитования для приобретения жилья путем компенсации городом части процентной ставки за пользование кредитом;
— изыскание собственных источников для финансового наполнения Московской ипотечной программы, компенсирующих на определенный период времени отсутствие институциональных инвесторов, заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении свободных денежных средств, и дороговизну финансовых ресурсов путем строительства коммерческого жилья с целенаправленным использованием получаемого дохода от его реализации на финансирование жилищных ипотечных программ;
— создание центрального организующего звена системы ипотечного жилищного кредитования — Московского ипотечного агентства.
Предпринятые меры позволили создать городскую систему ипотечного кредитования и продемонстрировать привлекательность ипотеки для населения, кредитных, страховых и риэлторских организаций. Однако.
34 Маркет-курьер. Ипотека // Деловая Москва. — 1999. — № 3.
107 массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось следующими факторами.
1. Неадекватностью Московской ипотечной программы изменившейся в августе 1998 года социально-экономической обстановке:
— первоначальной ориентацией программы на зарубежные источники финансового наполнения, которые не вступили в действие;
— направленностью программы на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;
— отсутствием отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т. п.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов;
— принудительным принятием условий кредитования по процентной ставке, не соответствующим рыночным условиям, в результате чего для выкупа кредитов, выданных уполномоченными банками, требовались значительные бюджетные затраты.
2. Сложившейся обшей политической и экономической ситуацией:
— высоким уровнем инфляции;
— недостаточным уровнем и нестабильностью платежеспособности населения;
— несовершенством системы налогообложения;
— высокой себестоимостью жилищного строительства;
— дороговизной финансовых ресурсов.
3. Отсутствием сложившейся практики обращения взыскания на заложенное жилье при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств по кредиту.
4. Отсутствием стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также оценки платежеспособности заемщиков.
5. Низким уровнем доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов власти.
6. Низкой активностью кредитно-финансовых учреждений, обусловленной недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализации собственных программ жилищного ипотечного кредитования.
Таким образом, сохраняющаяся крайне низкая доступность ипотечных кредитов для подавляющего числа горожан, была обусловлена недостаточным уровнем доходов и нестабильностью платежеспособности населения, высоким уровнем рыночных цен на жилье и дороговизной кредитных ресурсов.
В целях создания условий для дальнейшего развития ипотечного кредитования в г. Москве, Правительство Москвы в январе 2001 года утвердило новую Концепцию развития жилищной ипотеки.'35 Данная редакция была разработана в связи с изменившейся ситуацией в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения и инвестиционной активности. В связи с чем, целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в Москве является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.
Действующая в настоящее время в г. Москве система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и городе условиям социальной, экономической, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства Москвы, так и самостоятельно кредитными, инвестиционными, инвестиционно-строительными и строительными организациями.
В результате в Москве сложилась мозаичная система жилищных и ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский.
35 Правительство Москвы Постановление от 16 января 2001 г. № 24-ПП «О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» сектора. Действующие в городе ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.
Двухуровневая модель ипотечного кредитования. Организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве является Московское ипотечное агентство (МИА)36, учрежденное Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194. Агентство создано в форме открытого акционерного общества при участии города Москвы и является кредитной организацией.
Функциями Московского ипотечного агентства являются:
— разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которыми строятся отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве;
— обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования;
— приобретение прав требований по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования;
— осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных в том числе ипотечными обязательствами и государственными гарантиями города Москвы.
Кроме того, МИА осуществляет экспертную и консультационную помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие банкам и иным кредитным институтам в организации рациональной практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучает персонал кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования, а также осуществляет иную деятельность, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
36 Постановление Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 «Об учреждении открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство» (с изменениями от 27 июня 2000 г. N 495).
Источниками финансирования данной модели ипотечного кредитования являются:
— заемные средства МИА, в том числе средства, вырученные от реализации ценных бумаг агентства, обеспеченных поручительством Правительства Москвы;
— собственные средства МИА;
— средства кредитных учреждений, иных юридических и физических лиц;
— иные средства.
В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных Московскому ипотечному агентству. Необходимо отметить, что в данной модели масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Стартовый этап Московской ипотечной программы совпал по срокам с финансовым кризисом 1998 года. В результате пилотный проект программы не был поддержан финансовыми поступлениями от российских и зарубежных инвесторов. Город предпринял попытку обеспечить финансирование данной программы денежными средствами, поступающими от коммерческой реализации специально возводимого жилья. Однако в условиях кризиса городской бюджет не способен профинансировать систему до уровня, достаточного для ее выхода на режим самофинансирования.
Тем не менее, сложившаяся в г. Москве в настоящее время двухуровневая модель ипотечного кредитования применяется как для кредитования заемщиков, приобретающих жилье элитного и среднего уровней, так и для предоставления кредитов льготным категориям населения по методике, разработанной совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики в рамках социальной ипотеки. Таким образом, в сложившихся условиях МИА сохраняет свою роль не только как оператор вторичного ипотечного рынка, но и как координатор реализации различных ill вариантов и схем ипотечного кредитования, как кредитная организация, выполняющая реальные финансовые операции на ипотечном рынке.
Одноуровневые модели ипотечного кредитования. Данные модели реализуются универсальными банками, имеющими доступ к источникам долгосрочных финансовых ресурсов, а также располагающими структурными подразделениями ипотечного кредитования.
Основными отличительными чертами программ данного типа являются:
— использование банками для удовлетворения заявок потенциальных заемщиков произвольных финансовых источников — собственных капиталов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.;
— наличие прямой зависимости масштаба и активности коммерческих банков по ипотечному кредитованию от общего состояния кредитно-финансового рынка в государстве;
— отсутствие необходимости установления единых стандартов ипотечного кредитования (продолжительность кредитования, процентная ставка и др. устанавливаются каждым банком самостоятельно, ориентируясь на рыночную конъюнктуру);
— пополнение кредитными организациями собственного кредитного портфеля высоконадежными, но низкодоходными активами.
Наибольшее развитие одноуровневые модели ипотечного кредитования в г. Москве получили в период до американского ипотечного кризиса, когда ставки по ипотечным кредитам имели устойчивую тенденцию к снижению, а доступность ипотечного кредитования для всех категорий заемщиков имела устойчивую тенденцию к повышению. Однако с середины 2007 года на Московском рынке ипотеки начался постепенный рост ипотечных ставок и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Этому также способствовало повышение Центральным Банком ставки рефинансирования.
Наглядно диапазон процентной ставки по ипотечным кредитам московских банков на вторичном рынке жилья представлен в табл. 13.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Проведенное исследование показало, что для массового развития ипотеки в России, необходимо соблюдение следующих условий: во-первых, наличие долгосрочных финансовых ресурсовво-вторых, наличие потенциальных клиентов, способных подтвердить свою платежеспособность на длительный период времении, в-третьих, процентные ставки по кредиту должны соответствовать доходам потенциальных клиентов.
В настоящий момент российская ипотека зависит от источника «коротких пассивов», что является главной проблемой дальнейшего развития ипотечного кредитования. Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотечного кредитования, необходимо создать специальные условия, учитывающие российскую специфику. В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.
Как было сказано выше, все известные в мировой практике ипотечные системы можно разделить на три группы, в зависимости от средств используемых на предоставление ипотечного кредита. Одна из них — банковская ипотека, предполагает, что кредитная организация для выдачи ипотечных кредитов использует те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов. Однако при угрозе финансовых потрясений в стране или ухудшении финансового положения коммерческих банков, существует высокий риск массового вывода денежных средств клиентов банка, как физических, так и юридических лиц, со счетов банков, в том числе прерывания депозитов.
В данном случае, альтернатива одна — использование новых источников привлечения средств на долгосрочной основе. Один из таких источниковсекьюритизация, т. е. трансформация неликвидных активов в ценные бумаги, обращаемые на вторичном рынке. Однако финансовый кризис и здесь внес свои коррективы, буквально «обрушив» рынок ценных бумаг.
Проблемой также является наличие платежеспособных заемщиков. Например, в странах с большим опытом ипотечного кредитования, заемщик признается платежеспособным, если его ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от получаемого дохода. В нашей стране наиболее распространенным кредитом является кредит под 15% годовых сроком на 20 лет. Простой расчет свидетельствует, что получить ипотечный кредит у нас могут заемщики, имеющие официальный доход более 2500 долларов в месяц. Однако текущий финансовый кризис повлиял на все сферы экономической деятельности — от «замораживания» операции на рынке ценных бумаг, до снижения уровня платежеспособного населения, что негативно сказывается на развитии ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, мы подходим к вопросу снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, т.к. при ее снижении заемщики с меньшей заработной платой будут способны обслуживать ипотечный долг. К сожалению, на данный момент снижение процентной ставки по ранее выданному ипотечному кредиту для всех категорий граждан предусматривается только путем перекредитовки заемщика. Однако, в условиях финансового кризиса банки неохотно идут на эту процедуру, т.к. снижение процентной ставки автоматически влияет на снижение доходов банка и пересмотр категории качества выданного кредита в сторону его понижения, что негативно сказывается на финансовом положении банка.
Для решения данной проблемы необходимо изменить ситуацию в части предоставления ипотечных услуг, а именно развивая новые методы ипотечного кредитования. Здесь речь идет о принятии закона «О строительных сберегательных кассах», позволяющем развивать совершенно иной принцип привлечения долгосрочных финансовых средств, чем классическая американская система ипотечного кредитования.
Немецкая модель стройсбережений имеет такие неоспоримые преимущества для вкладчика, как:
— процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале кредитования и является существенно-низкой для заемщика по отношению к стандартным ипотечным кредитам, «привязанным» к ставке рефинансирования, поэтому для клиента банка отсутствует риск ее повышения и колебания процентов;
— размер выплат по ссуде устанавливается с самого начала и является прозрачным для заемщика;
— развитие системы строительно-сберегательных касс приведет к развитию жилищного сектора, что в свою очередь, благотворно скажется на выборе объекта приобретения заемщиком.
В настоящее время большинство программ банков, ориентированных на первичный рынок недвижимости, связаны с объектами незавершенного строительства, где банк является участником кредитования данного строительства.
Кроме того, немецкая модель стройсбережений создает выгоды и для государства, заключающиеся в том, что:
— система стройсбережений будет способствовать снижению инфляции за счет связывания свободных средств и направления их на инвестиции в реальный сектор экономики;
— государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов;
— для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах.
В рамках данной модели государство может стимулировать стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.
Проанализировав развитие ипотечных отношений в России, а также проведенные в диссертации исследования позволили сделать ряд теоретических и практических выводов и предложений, главные из которых состоят в следующем.
1. В России жилищный сектор оказывает значительное влияние на экономику страны. Это связано с тем, что жилищный фонд России значительно устарел и обеспечение граждан новым комфортабельным жильем является приоритетным направлением жилищной политики государства. Кроме того, существует значительный объем сбережений граждан, который может быть вовлечен в реальный сектор экономики через приобретение жилья на коммерческой основе. Ипотечное кредитование, в своей основе, позволяет увеличить рост инвестиций в жилищное строительство, что способствует развитию жилищного сектора экономики и смежных с ним отраслей. В долгосрочном периоде рост строительства жилой недвижимости приводит к росту ВВП и увеличению платежеспособности и благосостояния граждан, работающих в данном секторе экономики и сопредельных с ним отраслях.
2. На современном этапе ипотечного кредитования основной задачей государственной жилищной политики является доступность ипотеки для населения с различным уровнем доходов. Достижение поставленной задачи во многом зависит от эффективности используемых в нашей стране моделей и правильного применения инструментов ипотечного кредитования, в том числе в период экономической нестабильности и высокой инфляции. В российской практике наибольшее распространение получил стандартный ипотечный кредит с фиксированной ставкой и аннуитетными платежами, эффективность которого снижается в период экономического кризиса, как для банков, так и для заемщиков, что требует разработки и применения альтернативных видов ипотечного кредитования.
3. Проведенный анализ показал, что в нашей стране развитие рынка ипотеки осуществляется на основе двухуровневой, или «американской» модели ипотечного кредитования. Данная модель ориентирована на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов, что требует стабильной экономики и развитого рынка ипотечных ценных бумаг. Однако двухуровневая модель подвержена достаточно существенному влиянию ситуации на финансово-кредитном рынке, что особенно заметно в условиях экономического кризиса. В связи с чем, возникает необходимость внедрения нового механизма ипотечного кредитования, автономного от рынка капиталов. Полноценное развитие строительно-сберегательных касс в нашей стране позволит банкам решить проблему долгосрочных ресурсоврасширить круг заемщиков с различным уровнем доходовустанавливать процентные ставки ниже рыночных значенийувеличить объемы выдачи ипотечных кредитовснизить риск дефолтов по выданным кредитам за счет проверки надежности заемщика на первоначальном этапе накопления денежных средств. Кроме того, развитие строительно-сберегательных касс позволит целенаправленно инвестировать привлеченные средства населения в строительство жилой недвижимости.
4. Одной из основных задач государства в области жилищной сферы является формирование условий, позволяющих повысить доступность жилья для населения через систему ипотечного кредитования, что требует проведения анализа доступности ипотеки для граждан России. Данный анализ необходим для оценки масштабов ее развития и потенциального спроса у населения. Кроме того, необходимо анализировать доступность приобретения жилья различными типами домохозяйств с учетом возможности финансирования за счет их собственных накоплений и привлечения средств ипотечного жилищного кредита. Используемые в российской практике показатели доступности ипотечных кредитов для населения, не отражают реальной ситуации, сложившейся на рынке ипотеки, что ведет к искажению данных при составлении инвестиционных проектов. В связи с чем, необходимо усовершенствование методик расчета прогнозных данных по ипотечным кредитам для повышения эффективности решений, принимаемых на ее основе.
