Развитие отношений собственности и оценка недвижимости сельскохозяйственных предприятий: На примере Пермского края

Развитие отношений • собственности в контексте социально-экономического феномена является актуальным вопросом в методологии исследования категории собственности. Собственность, как общественная, социальная и экономическая категория, очень широко представлена в современной экономической литературе. Но практика реформирования отношений присвоения конечного продукта, или созданной собственности, в российской экономической среде показывает. наличие существенных проблем, которые реализуются при распределении на макрои микро уровнях. Отношения собственности в переходной российской экономике характеризуются смешанностью и переходностью способов присвоения, что не рассматривается в классических экономических подходах изучения системы отношений собственности.

В зарубежной экономической теории отношения собственности рассматриваются с макроинституциональной точки зрения, где собственность определяется как институт, задающий правила игры на рынке между экономическими субъектамии выделяется микроинституциональный подход, где собственность рассматривается как совокупность прав на нее. К макроинституциональному подходу изучения развития отношений собственности можно отнести «теорию общественного выбора (Д. Бьюкенен), институционализм Д. Гелбрейта и Т. Веблена, а также политическую экономию К. Маркса. Микроинституциональный подход изучения развития отношений собственности включает в себя теорию трансакционных издержек (О. Уильямсон), теорию прав собственности (Р. Коуз), теорию рекомбинированной собственности (Д. Старк), теорию оптимальных контрактов (И. Макнил), теорию • соглашений (Д. Тевено) и конституциональную экономику (В. Ванберг). При этом несмотря на повсеместное признание преимуществ частной собственности перед государственной в большинстве секторов экономики зарубежных стран, вопрос о соотношении форм собственности и идеологии присвоения является злободневным и актуальным.

По заказу Мерилендского университета компанией «GlobeScan» в 2005 г. был проведен международный опрос в 20 странах о форме отношений в экономике. По итогам исследования 61 процент респондентов согласны, что будущее за свободной рыночной экономикой. Система свободного предпринимательства и свободная рыночная экономика является привлекательной для 73 процентов жителей Филиппин, 71 процента жителей США и 70 процентов жителей Индии. Парадоксом является то, что 74 процента жителей коммунистического Китая согласны с эффективностью капиталистической модели экономики. Но только 36 процентов жителей Франции доверяют системе рыночных отношений. Приведенные данные свидетельствуют о неоднозначности отношений собственности, и данный вопрос единого решения пока не имеет.

Происшедшие в Российской Федерации процессы перехода к регулируемой рыночной экономике возродили принципы частной собственности. В странах с развитой рыночной экономикой исходят из формулы: без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность в стране. Следовательно, — объективно проведенная оценка собственности позволяет обеспечить нормальное функционирование рынка и повышение благосостояния как регионов, так и граждан.

Объекты недвижимости сельскохозяйственного производственного назначения соответствуют признакам типичной недвижимой собственности, но имеют ряд специфических особенностей. Это объясняется тем, что данные объекты являются элементами сложной и динамичной экономической системы в виде производственного предприятия сельскохозяйственной отрасли, которое представляет собой относительно обособленное звено общественного производства, характеризуется технологическим и организационным единством экономических связей, а также зависимостью от природно-климатических условий ведения бизнеса. Технологическое единство проявляется в функциональной взаимосвязи основных, вспомогательных и подсобных производств. Система экономических связей сельскохозяйственного предприятия охватывает производство, переработку и реализацию продукции. Природно-климатические условия влияют на размеры сельскохозяйственных предприятий и обуславливают эффективность их работы. В настоящее время, исходя из особенностей различных форм собственности, присутствуют различия как в управлении предприятием, так и в формировании, распределении и использовании полученного финансового результата.

При оценке производственного капитала сельскохозяйственного предприятия в целом или его отдельных отраслевых производств оцениваемые объекты становятся более характерными-предметами оценки, чем менее в стране и регионе развит фондовый рынок. Тогда более вероятно продать не ведение сельскохозяйственного бизнеса, а имущество сельскохозяйственного предприятия. Поскольку фондовый рынок сельскохозяйственной отрасли в стране не развит, а в Пермской области вообще отсутствует, то рынок имущества оказывается более ликвидным. Именно рынок имущества рассматривается как возможный источник инвестиций в сельскохозяйственное производство. Серьезной составляющей имущества сельскохозяйственных предприятий является производственная недвижимость, поэтому разработка научно обоснованной и объективной ее оценки является актуальной проблемой.

Для повышения эффективности отношений собственности необходимо развивать рынки аренды, залога, ипотеки. Более того, институциональность этих направлений рыночных отношений повысит стоимость производственного потенциала страны и положительно повлияет на величину национального богатства.

Современная социально-экономическая ситуация в АПК России характеризуется затянувшимся кризисом в финансово-кредитном и инвестиционном обеспечении сельского хозяйства и связанных с ним отраслях. Кризис оказал отрицательное влияние на все стороны деятельности товаропроизводителей агропромышленного комплекса. По сравнению с 1991 г. в 2 раза сократился выход сельскохозяйственной продукции, снизился уровень эффективности ее производства и переработки, практически бездействуют агросервисные предприятия. Материально-техническая база аграрного сектора экономики на протяжении последних лет не обновляется и быстро стареет, не происходит даже простое воспроизводство основных фондов сельскохозяйственных предприятий.

Причинами кризисного состояния отраслей агропромышленного комплекса являются многочисленные субъективные и объективные факторы. Из них особо следует выделить повышенное внимание в осуществляемых реформах на институциональные преобразования в экономике без проведения целенаправленной аграрной, промышленной и инвестиционной политики государства. Такая «Тенденция проводимых реформ отрицательно отражается не только в отрасли сельского хозяйства: Так как один работающий в сельскохозяйственной отрасли обеспечивает работу в среднем 5−7 работающим в других отраслях народного хозяйства, то без решения проблемы повышения эффективности сельскохозяйственного производства невозможно отрегулировать эффективность промышленного производства, переработки сельскохозяйственной продукции.

Для обеспечения расширенного сельскохозяйственного производства необходимы инвестиции как государственного уровня, так и коммерческого, частного вливания капитала. Чтобы активизировать инвестиционные процессы в сельском хозяйстве с привлечением капитала независимо от источника и формы финансирования необходима объективная оценка производственного недвижимого имущества сельскохозяйственных предприятий.

Развитие отношений собственности в экономических формациях изучались такими зарубежными учеными как Бальцерович Л., Вудворд Р.,.

Маркс К., Энгельс Ф., Рапачински А., Ролан Ж., Фридман Р. Отношения собственности представлены в трудах таких отечественных ученых как Абалкин JI. И., Гайдар Е. Т., Гутман В. Г., Гребенников В. Г., Дигилина О. Б., Звягинцева О. П., Ленин В. И., Мастерских А. В., Львов Д. С., Лукьянов И. С., Лоскутов В. И., Подкопаев В. Н., Поршнев А. Г., Рольская М. А., Тесленко И. Б., Шепелев В. М., Хаустов Ю. И., Ярушкина Е. А и другие.

Проблема оценки недвижимой собственности рассматривалась такими отечественными учеными как Артеменко В. В., Григорьев В. В., Грибовский С. В., Грязнова А. Г., Сегидинов А. А., Федотова М. А., Соколова М. Т., Новиков Б. Д., Балабанов И. Т., Коростелев С. П., Жигулева В. В., Григорьева Л. О., Варламов А. А., Огарков А. П., Барышников А. П., Волчков Н. Г., Жариков Ю. Г., Тарасевич Е. Й., Астафьева М. П., Горемыкин В. А. и другие. Из зарубежных авторов были переведены труды таких ученых как Фридман Д., Ордуэй Н., Линг Р., Харрисон Г. С., Хикс Д. Г. Среди авторов, которые раскрывают исследуемую проблему на региональном уровне, можно выделить Брыжко В. Г. и Брыжко О. Г.

Развитие отношений собственности и оценка производственной недвижимости сельскохозяйственных предприятий на региональном уровне имеет свою специфику, которая выражается в особенностях формирования стоимости объектов, выявлении ценообразующих факторов. Представленное научное исследование призвано выявить проблемы и тенденции развития отношений собственности, а также рассмотреть особенности оценки производственной недвижимости как элемента системы отношений собственности сельскохозяйственных предприятий Пермской области.

Целью диссертационного исследования является изучение отношений собственности в сельскохозяйственной отрасли, а также разработка обоснованных предложений по совершенствованию процедуры и выбора приоритетной методологии оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения с учетом региональных особенностей и системной природы аграрного производства.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие основные задачи: изучить научно-теоретические подходы развития отношений собственности в странеопределить особенности классификации производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения в условиях системного подхода при изучении действующего предприятияизучить факторы, влияющие на формирование стоимости производственной недвижимой собственностирассмотреть природные условия и современное состояние экономики Пермского края в качестве среды деятельности сельскохозяйственных предприятий и факторов формирования стоимости сельскохозяйственной недвижимой собственностиисследовать современное состояние сельскохозяйственной отрасли в Пермского краяразработать методику оценки сельскохозяйственной недвижимой собственности с учетом определенных факторов формирования стоимости.

Объектом исследования являются сельскохозяйственные предприятия как собственники и пользователи производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения в Пермском крае, а также как субъекты отношений собственности в многоукладной рыночной экономике.

Предметом исследования являются тенденции развития отношений собственности и особенности построения процедуры оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения в условиях действующих стандартов оценочной деятельности.

Теоретическую и методическую основу диссертационной работы составляют фундаментальные и прикладные исследования отечественных и зарубежных ученых, ведущих специалистов коммерческих и некоммерческих организаций, а также законодательные акты федерального и регионального уровней, методологические и инструктивные материалы финансовых органов по изучаемой проблеме.

В зависимости от решения конкретных задач в ходе исследования были использованы монографический, диалектический, абстрактно-логический, экономико-статистический, экономико-математический методы, расчетно-конструктивный метод, а также метод экстраполяции.

Информационную базу исследования составили аналитические и статистические материалы Государственного комитета статистики Российской Федерации и Пермского областного комитета государственной статистики, данные Департамента сельского хозяйства Пермского края, данные отчетности сельскохозяйственных предприятий Пермского края. Также были использованы данные анкетирования оценщиков-экспертов, занимающихся оценочной деятельностью в г. Пермь и Пермском крае. Научная новизна исследования заключается в следующем: — уточнены институциональные особенности развития отношений собственности в Российской Федерацииисследованы и обобщены специфические факторы формирования стоимости производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения как доходной собственности в условиях действующего предприятиядано определение объективной стоимости для целей оценки недвижимой собственности производственного назначениядано определение системы' производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения для целей оценки имущественного недвижимого комплекса предприятий АПКпредложена коэффициентная корректировка капитализации для учета внешних и внутренних факторов формирования стоимости объектов недвижимой собственности с учетом системного характера объектов оценкиразработаны методические рекомендации по процедуре оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначенияобоснована целесообразность применения доходного подхода в оценке для реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость и реализация результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе рекомендации позволяют более объективно оценивать условия сельскохозяйственного производства товаропроизводителей всех форм собственности, выявить объективную стоимость производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения как системно зависимого и приносящего доход имущественного комплекса. Это позволит осуществить рациональное инвестирование сельскохозяйственной отрасли, задействовать кредитные инструменты. Также результаты оценки могут быть использованы для целей бухгалтерского учета, для выработки управленческих решений, для построения прогнозов и планов сельскохозяйственных предприятий.

Апробация исследования заключается в том, что основные положения доложены, обсуждены и получили положительную оценку на научно-практических конференциях. Непосредственно по материалам исследования опубликовано 26 научных работ (16 п. л.). Методические разработки по процедуре оценки собственности используются в практике оценки специализированной фирмой. Также основные положения исследования были использованы на лекционных, практических занятиях и при разработке рабочего практикума по дисциплинам «Международные стандарты финансовой отчетности», «Международные стандарты аудита», «Оценка недвижимости и бизнеса», «Экономика недвижимости».

Объем и структура диссертации. Работа представлена на 156 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Список использованной литературы включает 165 источников информации. Исследование содержит 48 таблиц, 11 рисунков и приложения.

Выводы и предложения.

В результате проведенного диссертационного исследования мож, но сделать следующие выводы:

1. Научно-теоретические подходы изучения развития отношений собственности в зарубежной практике разделились на два различных течения: рыночный подход (макроинституциональный), и юридический подход (микроинституциональный). Отечественная литература характеризуется обширным многообразием определений отношений собственности, поэтому рассматриваемое понятие единой трактовки не имеет. При изучении развития отношений собственности на имущество в Российской Федерации нами обосновано, что либерализация экономики страны к увеличению недвижимого имущества не привела. Причем форма собственности в целом значения не имеет. Однако реальный сектор экономики страны является чувствительным к институциональным изменениям в отношениях собственности. Но сельскохозяйственная отрасль производящего сектора данной характеристикой не обладает. Ни государственная, ни частная формы собственности влияния на прирост основных средств сельскохозяйственного назначения не оказывают. Поэтому по нашему мнению в условиях регулируемой экономики смешанная собственность с государственным (муниципальным) участием пред" ставляется наиболее эффективной.

Современная социально-экономическая ситуация в России характеризуется затянувшимся кризисом в финансово-кредитном и инвестиционном обеспечении сельского хозяйства и связанных с ним отраслях. Причинами кризисного состояния отраслей агропромышленного комплекса являются многочисленные субъективные и объективные факторы. Из них особо следует выделить повышенное внимание в осуществляемых реформах к институциональным преобразованиям в экономике без проведения целенаправленной аграрной, промышленной и инвестиционной политики государства. Для оптимизации условий сельскохозяйственного производства необходимы инвестиции как государственного уровня, так и коммерческого, частного вливания капитала. Чтобы обеспечить приток инвестиций в сельское хозяйство, независимо от источника и формы финансирования необходима объективная оценка производственного капитала и недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий.

2. Недвижимая собственность сельскохозяйственного назначения имеет классификационные характеристики с учетом организационно-технических и функциональных особенностей, которые закреплены нормативными актами методического характера (ОКОФ 013−94, ПБУ 6/01, Методические указания по учету основных средств). Объекты недвижимой собственности сельскохозяйственного производственного назначения соответствуют признакам типичной недвижимости, но имеют ряд специфических особенностей. Данные объекты являются элементами сложной и динамичной экономической системы' в виде производственного предприятия сельскохозяйственной отрасли, которое характеризуется технологическим и организационным единством экономических связей, а также зависимостью от природно-климатических условий. Поэтому для оценочных целей нами рекомендуется характеристика с системной точки зрения.

3. Факторы внешней среды деятельности сельскохозяйственных предприятий обуславливают формирование внутренней среды деятельности отдельно рассматриваемого предприятия. В дальнейшем действие факторов отразится и на производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения. Так как в сельскохозяйственном производстве присутствует функциональная зависимость между объектами производственной недвижимости растениеводства, животноводства, обслуживания и промышленного назначения, то необходимо отследить степень влияния и тесноту связей внешних и внутренних факторов на всей технологической цепочке. Для данного диссертационного исследования нами предложена упрощенная модель факторного формирования стоимости недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения.

4. Оценивая природно-экономические условия формирования стоимости предприятий в сельскохозяйственной отрасли, можно заключить, что в Пермской области, несмотря на риск, присутствует достаточный природно-климатический потенциал для возделывания сельскохозяйственных культур и развития животноводства. Есть культуры, которые выращиваются именно в подобном климате — картофель и озимая рожь. Более того, в области высокий уровень потребности сельскохозяйственных продуктов, который не обеспечивается собственным производством. Поэтому существует большой потенциал рынка сельскохозяйственной продукции, который не освоен. Но исторически Пермская область имеет промышленное направление развития. Поэтому в ней слабо финансируются такие направления, как обновление основных производственных фондов сельскохозяйственного назначения, развитие инфраструктуры сельской местности, социальное обеспечение сельского населения.

5. АПК в переходный период стало менее защищенным от неблагоприятных экономических и политических факторов. В 1995 г. общий уровень рентабельности сельскохозяйственного производства области с учетом дотаций и компенсаций достиг 14,3 процента, а 1996;1998 гг. отражают устойчивый убыток отрасли, причем это произошло до дефолта в стране. В регионе присутствует структура экономики с креном в индустриальное развитие.

В целом по России происходят неблагоприятные процессы, уменьшающие стоимость и устойчивость сельскохозяйственных предприятий. Низкая доходность аграрного бизнеса из-за сокращения плате * жеспособного спроса, роста диспаритета цен и низкого уровня менеджмента превратила основные средства во многих хозяйствах в низколиквидные или в неликвидные объекты. Указанные внешние экономические и социальные факторы уменьшают стоимость бизнеса сельскохозяйственного направления, поскольку его привлекательность для активного населения, ориентированногр на прибыль или высокую оплату труда, не велика. Указанный факт резко понижает стоимость недвижимости производственного сельскохозяйственного назначения. В данном случае требуется разработка серьезных финансовых программ поддержки сель* > скохозяйственного товаропроизводителя области, переориентирование обеспечения продуктами питания с практики завоза на собственное производство. Более детальное и пристальное административное внимание к сельскохозяйственному производству позволит выровнять структуру экономики до тех значений, которые закреплены законом Пермской области от 14.11.2005 г. N 2⁰¹−573 «Об областной целевой программе «РАЗВИТИЕ АПК ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2006;2008 ГОДЫ» .

6. В сельском хозяйстве чрезмерное огосударствление средств производства и земли привели к образованию стереотипа сельскохозяйственного производства, не ориентированного на эффективность, товарность и конкурентоспособность. Данное положение повлияло на подходы оценки сельскохозяйственных предприятий в пользу затратных методов, что не отражает реальную величину стоимости имущественного комплекса сельскохозяйственного назначения. Затратный подход акцентирует внимание на накопленном износе (физическом, функциональном, внешнем) имущественного комплекса, что существенно понижает стоимость недвижимых объектов собственности сельскохозяйственных предприятий. Необходимо преодолеть сложившийся стереотип хронической убыточности сельскохозяйственного бизнеса и его составных компонентов, для этого следует имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия рассмотреть с доходной точки зрения.

Использование доходного подхода в оценке, недвижимой собственности основано на следующей предпосылке: стоимость имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется способность имущества генерировать определенный доход. Он может быть выражен в форме дохода от сдачи в аренду объекта (имущественного комплекса), который создается всеми элементами функционирующей системы.

При оценке крупных имущественных комплексов сельскохозяйственных предприятий получаемый поток доходов формируется не только в результате использования в процессе производства зданий, сооружений, земельных участков, машин, оборудования и транспортных средств, но и других видов активов (нематериальных, материальных, квалификации управленческих кадров). При проведении практических расчетов наибольшую сложность, как правило, представляет выделение из величины полученного дохода той его части, которая может быть отнесена к оцениваемым объектам недвижимой собственности.

Рассматриваемый методический подход базируется на расчете потока доходов, который может получить собственник имущественного комплекса от сдачи его в аренду. Такая форма использования крупных имущественных комплексов сельскохозяйственных предприятий и их частей не применяется на практике, поэтому рассматривается имущественный комплекс, эксплуатируемый эффективным собственником. Поскольку доходы, получаемые в виде потока платежей от покупателей можно с достаточной степенью вероятности отнести к предсказуемым, то при последующем расчете рыночной стоимости производственной недвижимости используется метод прямой капитализации.

Предлагается в расчетах использовать поправочные (понижающие) коэффициенты, отражающие зависимость от социально-экономического положения и выхода валовой продукции сельскохозяйственного производства. Поправочные коэффициенты не сохраняют «свою достоверность во времени, поэтому их использование в оценке производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения требует последующего уточнения. Однако, технология производства сельскохозяйственной продукции и внешние факторы стоимости, такие как социально-экономическая среда деятельности предприятия, обладают инертной характеристикой, для их изменения необходимы существенные институциональные преобразования государственного масштаба. Поскольку такого рода изменения Правительством РФ пока не определены, то можно предположить, что создавшееся положение сельскохозяйственных предприятий Пермской области в ближайшем будущем не изменится. Предлагаемые коэффициенты рекомендуется использовать до 2008 г.

Использование предложенной сегментации рынка производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения позволяет снизить риск потери необходимой информации для проведения оценки конкретного объекта. Такой подход существенно упрощает работу и экономит трудозатраты оценщика.

Матричная форма сегментации рынка производственной недви / жимости сельскохозяйственного назначения проста в применении. Подобная матрица может быть составлена для любых товаров на рынке недвижимости по любым их признакам. Признаков и их значений может быть сколько угодно. Но необходимым и достаточным будет то их количество, которое обеспечит определение всех факторов стоимости по модели оценки. Вся разработка, матричной формы сегментации рынка производственной недвижимости предусматривает информационное обеспечение расчетов по оценке объектов.

Разработанная процедура оценки сельскохозяйственных объектов недвижимой собственности с учетом региональных особенностей позволит повысить эффективность аграрного бизнеса через привлечение ресурсов в материально-техническую и инновационную базу. Основные положения данного исследования имеют практическую значимость в освоении объема финансирования на 12 253,8 млн руб., выделенных на основании целевой программы «Развитие агропромышленного комплекса Пермской области на 2006;2008 гг.», с целью эффективного их использования. Ожидаемые результаты внедрения — обеспечение продо вольственной безопасности Пермского края по животноводческой продукции.

Также представленный в исследовании системный подход оценки рекомендуется использовать для привлечения кредитных ресурсов в сельскохозяйственные предприятия края.