Арендная плата в эквиваленте у арендодателя

Арендная плата в эквиваленте у арендодателя

Введение

Устанавливая величину арендной платы эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте, организация-арендодатель страхует себя от финансовых потерь.

Рассмотрим особенности налогообложения операций, совершаемых арендодателем в рамках исполнения договора с валютной оговоркой, и их отражение в бухгалтерском учете.

учет арендный плата валютный

Правовое обоснование Договор аренды, как известно, носит возмездный характер: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение или пользование за определенную плату.

Законодательство не ограничивает участников арендных отношений в выборе способа определения размера арендной платы (за исключением отношений, регулируемых Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом») и, в частности, допускает ее согласование в эквиваленте иностранной валюты. При этом обязательство арендатора по оплате всегда выражается в белорусских рублях. По общему правилу проводить расчеты по договору аренды между резидентами Республики Беларусь в иностранной валюте запрещено, поэтому, хотя арендная плата и привязана к иностранной валюте, непосредственное исполнение денежного обязательства возможно только в белорусских рублях.

Таким образом, устанавливая размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, оговаривается и механизм ее пересчета в белорусские рубли. Стороны по своему усмотрению могут применять официальный курс Национального банка Республики Беларусь как на день платежа, так и на иную дату.

Момент признания доходов в бухгалтерском учете Период, за который сторонами согласован размер арендной платы (далее — период аренды), чаще всего соответствует календарному месяцу. Однако арендная плата может определяться и за иной временной промежуток, например, за квартал. Кроме того, начало и окончание подлежащего оплате периода не всегда совпадает с началом и окончанием календарного месяца (квартала, года).

Пример Договор аренды строительной машины заключен сроком на 10 дней с 25 октября по 3 ноября включительно. Размер арендной платы согласован сторонами в целом за весь период аренды и равен сумме, эквивалентной 100 дол. США.

Принимая это во внимание, арендная плата в бухгалтерском учете признается доходом на последнее число установленного договором оплачиваемого периода:

арендодателем, признающим доходы методом начисления <�Абз. 6 п. 2, п. 18, 20 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 N 102 (далее — Инструкция N 102)>, — независимо от факта оплаты;

арендодателем, признающим доходы по методу оплаты <�П. 30, 31 Инструкции N 102>, — при условии, что оплата от арендатора получена.

При получении арендной платы по истечении периода, к которому она относится, арендодатель, работающий по методу оплаты, признает доход на дату получения платежа.

Если арендная плата пересчитывается по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты У арендодателя, использующего метод начисления, величина дохода, подлежащая отражению в бухгалтерском учете, напрямую зависит от того, имела место предварительная или последующая оплата. При этом не важно, наступил ли срок оплаты по условиям договора и соблюдает ли его арендатор.

Когда арендный платеж в полном объеме внесен в течение подлежащего оплате периода или ранее, доходы от сдачи имущества равны произведению величины арендной платы в иностранной валюте и курса, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату оплаты.

При проведении расчетов на условиях последующей оплаты сумма дохода за отчетный период определяется по курсу Национального банка Республики Беларусь на последний день периода аренды. В дальнейшем на счетах учета расчетов с арендатором образуется разница между суммой арендной платы, учтенной в составе доходов, и ее величиной, исчисленной на дату оплаты. Однозначного ответа в отношении учета доходов (расходов) в виде разниц, образующихся при изменении величины обязательств, выраженных в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте (далее — разницы, образующиеся при расчетах), действующее в настоящее время законодательство не дает. По этой причине такие доходы (при падении курса — расходы) на дату их возникновения арендодатель по своему усмотрению:

— относит на увеличение (уменьшение) доходов от аренды с отражением на тех же счетах, что и арендная плата;

— включает в состав прочих доходов или расходов по текущей деятельности <�Абз. 20 п. 13 Инструкции N 102>;

— включает в состав прочих доходов или расходов по финансовой деятельности <�Абз. 8 п. 15 Инструкции N 102; ч. 1 п. 71 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 N 50 (далее — Инструкция N 50)>.

Выбранный вариант закрепляется в учетной политике <�П. 12 Инструкции по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации», утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 17.04.2002 N 6>.

При использовании метода оплаты сумма дохода от сдачи имущества в аренду в белорусских рублях всегда определяется по курсу на день проведения расчетов. При этом доход отражается в сумме фактически поступившей оплаты.

Вместе с тем предоплата, полученная в сумме, превышающей задолженность арендатора за истекший период аренды, доходом не является <�Абз. 4 п. 3 Инструкции N 102>, а продолжает числиться в составе кредиторской задолженности <�Ч. 3 п. 48 Инструкции N 50> или доходов будущих периодов <�П. 77 Инструкции N 5>. На дату признания дохода указанные суммы списываются на соответствующие субсчета счетов учета финансовых результатов (90 или 91).

При выборе счета для отражения доходов от аренды в первую очередь следует определить, что именно представляет собой сданный в аренду объект. Так, предоставление во временное владение и (или) пользование инвестиционной недвижимости является инвестиционной деятельностью <�Абз. 4 п. 2, абз. 12 п. 14 Инструкции N 102>, а полученные от ее осуществления доходы отражаются по кредиту счета 91 <�П. 71 Инструкции N 50>.

Если в аренду переданы вещи, не отвечающие признакам инвестиционной недвижимости, и при этом сдача имущества в аренду — основная приносящая организации доход деятельность, тогда на сумму полученной (причитающейся к получению) арендной платы кредитуется субсчет 90−1. Доходы от аренды, полученные в рамках прочей деятельности, не относящейся к финансовой и инвестиционной, учитываются в составе прочих доходов по текущей деятельности (К-т 90−7) <�Абз. 9 п. 2, п. 6, абз. 20 п. 13 Инструкции N 102>.

В целях исчисления НДС определяющее значение имеет момент сдачи объекта в аренду. Им признается последний день установленного договором каждого периода, к которому относится арендная плата <�П. 11 ст. 100 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК)>.

Если арендатор произвел оплату до момента сдачи объекта в аренду или в этот день, то независимо от применяемого метода признания выручки арендная плата <�Ч. 2 п. 7 ст. 98 НК > в фактически поступившей сумме отражается в налоговой декларации <�Приложение 1 к Постановлению Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 15.11.2010 N 82 «Об установлении форм документов, необходимых для исчисления, уплаты налогов, сборов (пошлин), и о некоторых вопросах порядка их заполнения, представления подтверждения постоянного местонахождения иностранной организации, ведения учета выручки от реализации товаров (работ, услуг), доходов и расходов индивидуальными предпринимателями (частными нотариусами, адвокатами, осуществляющими адвокатскую деятельность индивидуально)» > того отчетного периода, на который приходится момент сдачи объекта в аренду <�Ч. 1 п. 5 ст. 31, ч. 1 п. 6 ст. 97 НК >.

Для арендодателя, который определяет доходы по методу начисления, момент сдачи имущества в аренду является одновременно моментом фактической реализации <�П. 1 ст. 100, п. 11 ст. 100 НК >. Если к моменту фактической реализации арендная плата не поступила, оборот по сдаче имущества в аренду за отчетный месяц (квартал) определяется исходя из курса Национального банка Республики Беларусь на последний день периода аренды <�Ч. 1 п. 5 ст. 31 НК >. Разницы, образующиеся при расчетах, увеличивают или уменьшают налоговую базу того отчетного периода, в котором получена оплата <�Ч. 2 п. 6 ст. 97, п. 8 ст. 100 НК >.

У арендодателя, признающего доходы по методу оплаты, моментом фактической реализации является:

день платежа при условии его поступления после момента сдачи объекта в аренду, но до истечения 60 дней с момента сдачи в аренду. В облагаемый оборот включается фактически поступившая сумма;

60-й день с момента сдачи в аренду, если до этого срока арендатор не произвел оплату. Налоговая база определяется по курсу иностранной валюты на 60-й день <�Ч. 1 п. 2 ст. 100 НК >.

Разница между налоговой базой, определяемой на 60-й день, и арендной платой в белорусских рублях по курсу на дату оплаты отражается в налоговой декларации того отчетного периода, в котором получена оплата <�Ч. 2 п. 6 ст. 97 НК >.

При исчислении налога на прибыль арендная плата признается внереализационным доходом. В зависимости от учетной политики доходы от аренды отражаются в налоговой декларации того налогового периода, на который приходится день поступления арендного платежа либо последний день установленного договором периода аренды <�Подп. 3.15 ст. 128 НК>.

Разницы, образующиеся при расчетах, для целей налогообложения прибыли по-прежнему называются суммовыми и включаются в состав внереализационных доходов (положительные) или внереализационных расходов (отрицательные) в том налоговом периоде, когда задолженность по аренде погашена арендатором <�Подп. 3.18 ст. 128, подп. 3.25 ст. 129 НК >. Сумма увеличения (уменьшения) НДС по указанным разницам также относится на внереализационные расходы (доходы) <�Подп. 3.27 ст. 129, подп. 3.20 ст. 128 НК >.

Учет арендной платы, поступившей по окончании периода аренды, при применении метода начисления Условие Организация сдала в аренду имущество, не являющееся инвестиционной недвижимостью, на срок с 15 февраля по 15 марта. Арендная плата согласована сторонами за весь срок аренды в сумме, эквивалентной 600 дол. США (в том числе НДС 100 дол. США). В соответствии с учетной политикой организации разницы, образующиеся при расчетах, включаются в состав прочих доходов или расходов по финансовой деятельности.

Сдача имущества в аренду не относится к основной приносящей доход деятельности.

Курс доллара США, установленный Национальным банком Республики Беларусь, составляет:

на 15 марта — 8130 руб. за 1 дол. США;

дату поступления арендной платы (20 марта) — 8000 руб. за 1 дол. США.

Решение

Учет арендной платы при предварительной оплате. Метод учета доходов значения не имеет Условие Организация сдала в аренду имущество, не являющееся инвестиционной недвижимостью, сроком на один год. Арендная плата согласована сторонами за квартал в сумме, эквивалентной 2400 дол. США (в том числе НДС 400 дол. США). Арендатор произвел 100%-ную предоплату за весь период аренды. Сдача имущества в аренду — основная приносящая доход деятельность.

Курс доллара США, установленный Национальным банком Республики Беларусь, на дату поступления оплаты составляет 8140 руб. за 1 дол. США.

Решение

Учет арендной платы, частично полученной авансом, при применении метода по оплате Условие Организация сдала в аренду имущество, не являющееся инвестиционной недвижимостью, сроком на один год. Арендная плата установлена за месяц в сумме, эквивалентной 300 дол. США (в том числе НДС 50 дол. США). Оплата за январь поступила 20 января в размере 1 000 000 руб. и 4 апреля — 1 464 686 руб.

Сдача имущества в аренду не относится к основной приносящей доход деятельности.

Курс доллара США, установленный Национальным банком Республики Беларусь, составляет:

на 20 января — 8360 руб. за 1 дол. США;

на 31 марта (60-й день с момента сдачи имущества в аренду) — 8020 руб. за 1 дол. США;

на 4 апреля — 8120 руб. за 1 дол. США.

Решение

Если арендная плата пересчитывается по курсу Национального банка Республики Беларусь на иную дату.

В бухгалтерском учете сумма дохода от аренды в белорусских рублях определяется по курсу, действовавшему на дату, согласованную сторонами, если эта дата является более ранней, чем дата отражения дохода, закрепленная в учетной политике.

Возможна ситуация, когда в соответствии с требованиями бухгалтерского учета организация должна признать доход, но к этому моменту дата, на которую принимается курс иностранной валюты, не наступила. Полагаем, что в этом случае следует взять курс Национального банка Республики Беларусь, установленный на дату отражения дохода. Сказанное справедливо при применении любого метода признания доходов.

Порядок списания разниц, образующихся при расчетах, определяется учетной политикой организации.

Для целей налогообложения дата, на которую по договоренности сторон рассчитывается подлежащая оплате сумма в белорусских рублях, является датой определения величины обязательства по договору <�Ч. 3 п. 5 ст. 31 НК >.

В случаях, когда установленная договором дата определения величины обязательства предшествует или совпадает с моментом признания дохода, его величина в белорусских рублях определяется по курсу, действующему на согласованную сторонами дату <�Ч. 1 п. 5 ст. 31 НК >.

Если момент признания доходов наступает раньше, чем дата определения величины обязательства, доходы от аренды принимаются в белорусских рублях исходя из курса Национального банка Республики Беларусь на момент их признания. Разницы, образующиеся при расчетах, включаются:

во внереализационные доходы (расходы) при исчислении налога на прибыль в том налоговом периоде, в котором оплата поступает от арендатора <�Подп. 3.18 ст. 128, подп. 3.25 ст. 129 НК >;

в налоговую базу (исключается из налоговой базы) по НДС в день получения такой разницы <�Ч. 2 п. 6 ст. 97, п. 8 ст. 100 НК >.

Учет арендной платы, когда курс пересчета известен к моменту признания доходов. Доходы учитываются по методу начисления Условие Арендная плата определена за месяц в сумме, эквивалентной 1200 дол. США (в том числе НДС 200 дол. США). Расчеты производятся исходя из курса Национального банка Республики Беларусь, установленного на 1-е число оплачиваемого месяца. Оплата в сумме 9 660 000 руб. поступила в месяце, следующем за оплачиваемым. Объект аренды учитывается в составе инвестиционной недвижимости.

Курс доллара США, установленный Национальным банком Республики Беларусь, на 1-е число оплачиваемого месяца составляет 8050 руб. за 1 дол. США.

Решение

Учет арендной платы, когда курс пересчета к моменту признания доходов не известен. Доходы учитываются по методу начисления Условие Организация сдала в аренду имущество, не являющееся инвестиционной недвижимостью. Арендная плата определена за месяц в сумме, эквивалентной 1200 дол. США (в том числе НДС 200 дол. США). Расчеты производятся исходя из курса Национального банка Республики Беларусь, установленного на 10-е число месяца, следующего за оплачиваемым. Оплата в размере 9 708 000 руб. поступила 20-го числа месяца, следующего за оплачиваемым. В соответствии с учетной политикой разницы, образующиеся при расчетах, относятся на увеличение (уменьшение) доходов от аренды.

Сдача имущества в аренду не является основной приносящей доход деятельностью.

Курс доллара США, установленный Национальным банком Республики Беларусь, составляет:

на последнюю дату оплачиваемого месяца — 8020 руб. за 1 дол. США;

на 10-е число месяца, следующего за оплачиваемым, — 8090 руб. за 1 дол. США.

Решение