Актуальность темы
исследования. В СССР жилые многоэтажные дома находились в государственной собственности, реже — в собственности кооперативов или общественных организаций, а отношения между нанимателями и владельцем жилого фонда имели достаточно детальное публично-правовое нормативное регулирование.
Приватизация жилья в 90-х г. г. 20 века дала возможность нанимателям стать собственниками квартир. Жилые и нежилые помещения стали выступать объектами права частной собственности. Вместе с тем, в законодательстве до настоящего времени практически на решен вопрос о юридической судьбе внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Отчасти данный вопрос решает институт кондоминиума, заимствованный за рубежом. Однако непоследовательность и пробельность отечественного законодательства о кондоминиумах и товариществах собственников жилья не позволяет иметь ясное представление о том, кто является собственником внеквартирного имущества дома. В первую очередь такое положение обусловлено неудачной редакцией и неясностью норм о государственной регистрации кондоминиумов и прав на недвижимое имущество в кондоминиумах. Законодательство о кондоминиумах не содержит ясного ответа и на вопрос о том, распространяется ли его действие на нежилые здания. В результате на практике сложилась пародоксальная ситуация, когда может быть зарегистрировано право собственности на квартиры и нежилые помещения в доме, статус которого как кондоминиума не очевиден.
Неясность в вопросе о праве собственности на внеквартирное имущество не позволила создать четкую и действенную систему управления этим имуществом. Несмотря на то, что прежняя централизованная система управления жилищным фондом перестала соответствовать принципиально иному — частноправовому характеру правоотношений в данной области, эта система практически в неизмененном виде перешла в ведение муниципальных образований и в значительной степени сохранила свою роль. Монополистический, а значит, затратный характер данной системы побуждает государство к ее реформированию. Не случайно одной из основных задач Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002;2010 годы1 является демонополизация управления и содержания жилищного фонда, обеспечение равных конкурентных условий для всех субъектов хозяйствования при предоставлении жилищных услуг.
Важная роль в решении этой задачи отводится товариществам собственников жилья (ТСЖ). Однако в отсутствие четкой концепции управления кондоминиумом, основанной на правомочиях домовладельца2 как собственника помещения, товарищества зачастую превратились в формальных заказчиков жилищно-коммунальных услуг у муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций.
Признание не соответствующими Конституции норм об обязательности членства домовладельцев в ТСЖ наглядно продемонстрировало, что в концепции управления кондоминиумом центральное место должно быть отведено не товариществу, а домовладельцам, поскольку именно домовладельцы являются собственниками имущества в кондоминиуме и непосредственными потребителями жилищно-коммунальных услуг.
С этой позиции автором и предпринята попытка осмыслить кондоминиум как правовой феномен, основанный на отношениях собственности домовладельцев и выработаны предложения по совершенствованию законодательства в целях закрепления прав домовладельцев, а также обеспечения их беспрепятственного осуществления и защиты.
Предметом настоящего исследования является комплекс правоотношений с участием домовладельцев, возникающих в связи с использованием и содержанием жилых и нежилых помещений, а также общего имущества в кондоминиуме.
Автор исследует содержание вещных прав домовладельцев на имущество в.
1 Утверждена Постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г. (Российская газета, № 187, 26.09.2001.).
2 Здесь и далее в работе термин «домовладелец» используется в значении, придаваемом ему современным российским законодательством, а именно «собственник помещения в кондоминиуме», в отличие от другого распространенного значения данного термина: «собственник жилого дома». кондоминиуме, порядок реализации прав домовладельцев на участие в управлении кондоминиумом, его обслуживании и способы защиты данных прав.
Целями исследования являются теоретическая разработка проблем, связанных с определением правового режима кондоминиума как комплекса недвижимого имущества и особенностей гражданско-правового регулирования отношений домовладельцев в кондоминиумеоценка эффективности существующих правовых конструкций, опосредствующих эти отношения, и выработка предложений по совершенствованию законодательства для обеспечения реализации прав домовладельцев как собственников имущества в кондоминиуме.
Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и историко-правовой методы в сочетании с комплексным и системным анализом исследуемых отношений.
В ходе исследования рассматривался исторический процесс формирования института кондоминиума. В целях выявления наиболее эффективных правовых решений проблем, возникающих в рассматриваемой сфере, автором проанализированы положения зарубежного законодательства, в том числе США, Канады, Италии и др.
В диссертации используются труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам общей собственности, кондоминиума.
В определенной степени проблемы отношений в кондоминиуме затрагивались в работах О. А. Городова, И. А. Дроздова, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, К. И Скловского и других авторов.
Тема диссертационной работы является новой для исследования. Несмотря на то, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» 3, комплексно регулирующий отношения в кондоминиуме, действует свыше 6 лет, проблемам, связанным с регулированием соответствующих правоотношений, уделялось и уделяется недостаточно внимания. При этом, если со стороны практикующих специалистов в какой-то степени имеется интерес, в основном, к проблемам деятельности товариществ собственников жилья, то научно.
3 Собрание законодательства РФ, 17.06.96, N 25, ст. 2963- Российская газета, N 119, 26.06.96. теоретических работ по данной тематике явно недостаточно.
Очевидно, такое положение дел в научном исследовании правовой концепции кондоминиума представляется неудовлетворительным ввиду большого социального и экономического значения имущества, находящегося под правовым режимом кондоминиума, как то: здания, комплексы дачных и садовых домов, гаражи и другие подобные объекты с прилегающими земельными участками и элементами инфраструктуры.
Научная новизна исследования определяется разработкой целостной концепции правового статуса домовладельца в кондоминиуме по гражданскому праву Российской Федерации, основанной на определении содержания права собственности на помещения и права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Выбранный подход позволил рассмотреть кондоминиум как специальный правовой режим комплекса недвижимого имущества, выявить особенности права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме, определить права и обязанности домовладельцев и способы защиты их прав, а также обосновать предложения по совершенствованию законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, обладающие научной новизной, имеющие практическое значение и выносимые автором на защиту.
1. Обосновывается тезис о том, что кондоминиум как правовой институт предназначен для решения задачи ввода в гражданский оборот жилых и нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права собственности путем закрепления права собственности на помещения и права долевой собственности на общее имущество. Из данного положения делается вывод о невозможности существования права собственности на помещения вне правового режима кондоминиума. Поэтому государственной регистрации права собственности на любое помещение должно предшествовать закрепление за зданием, в котором данное помещение расположено, статуса кондоминиума.
2. В полемике с авторами, рассматривающими правовую связь между помещением в кондоминиуме и долей в общем имуществе как связь главной вещи и принадлежности либо частей сложной веща, обосновывается позиция о специальном характере данной правовой связи, обусловленном целевым назначением общего имущества служить использованию помещений в кондоминиуме.
3. Особенностью права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме является отсутствие у доли самостоятельной ценности и, как следствие, самостоятельной оборотоспособности. Доля в общем имуществе отражает степень интереса домовладельца в использовании и обеспечении сохранности общего имущества и соответствует его доле участия в управлении общим имуществом и в несении бремени его содержания.
4. Под управлением кондоминиумом предлагается понимать совокупность правомочий действовать в интересах домовладельцев, связанных и использованием принадлежащего им имущества в кондоминиуме. Правомочия по управлению кондоминиумом следует разделять на правомочия по управлению делами и на правомочия по ведению дел в кондоминиуме.
5. Право управления имуществом производно от права собственности, поэтому непосредственными носителями права на управление кондоминиумом являются домовладельцы, которые вправе делегировать отдельные правомочия иным субъектам: ТСЖ, службе заказчика, управляющему и др. Отсюда предлагается установить, что высшим органом управления кондоминиумом является общее собрание домовладельцев. Решения общего собрания домовладельцев действуют в отношении всех домовладельцев, как принимавших участие в голосовании, так и не принимавших, а равно в отношении последующих приобретателей помещений в кондоминиуме.
6. Объединение домовладельцев в юридическое лицо, наделяемое специальной правоспособностью для управления кондоминиумом, не должно осуществляться на основе членства, поскольку право домовладельца участвовать в управлении кондоминиумом обусловлено наличием у него в собственности доли в общем имуществе и помещения в кондоминиуме. Предлагается предусмотреть в законодательстве вместо ТСЖ такую организационно-правовую форму юридического лица, объединяющего коллектив домовладельцев в кондоминиуме не на основе членства, как автономная некоммерческая организация домовладельцев.
7. Для защиты интересов приобретателей помещений в кондоминиуме, обосновывается необходимость использования следующих мер:
— определенный круг наиболее важных вопросов, затрагивающих права и обязанности домовладельцев должен быть установлен в едином документе (именуемом, например, «регламент кондоминиума»), утверждаемым общим собранием домовладельцев;
— регламент кондоминиума как документ, содержащий обременения прав на недвижимое имущество, должен подлежать государственной регистрации и быть доступен для ознакомления любых заинтересованных лиц;
— при отчуждении помещения в кондоминиуме продавец в договоре обязан указывать на наличие зарегистрированного регламента кондоминиума.
8. Бремя содержания домовладельцами своей собственности выступает не только в качестве обязанности каждого домовладельца, но и должно включать в себя комплекс правомочий самостоятельно определять объем, источники и формы несения бремени.
9. Обосновывается механизм установления ограничений права собственности на имущество в кондоминиуме, обеспечивающий баланс интересов домовладельцев.
На основании теоретических выводов и анализа судебной практики диссертантом сформулированы предложения по совершенствованию законодательства о кондоминиумах и практики его применения, в том числе: о необходимости закрепить в законе права участника долевой собственности на квартиру требовать выдела комнаты в натуре с установлением режима долевой собственности на подсобные помещенияо возможности распространения правового режима кондоминиума в отношении не жилых зданийоб уточнении существующего понятия общего имущества в кондоминиумео необходимости замены в законодательстве термина «регистрация кондоминиумов» на термин «кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов в кондоминиумах" — о дополнении законодательства о приватизации жилья нормой о преимущественном праве собственников помещений в коммунальной квартире покупки продаваемого помещения этой квартирео необходимости закрепления в законодательстве статуса общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме и определении его компетенции, порядка созыва и процедуры принятия решенийо дифференцированном порядке принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решенийо необходимости исключения из законодательства норм, позволяющих общему собранию ТСЖ принимать решения о порядке владения, пользования и о распоряжении общим имуществом в кондоминиуме, если часть домовладельцев данного кондоминиума не является членами товариществао необходимости ограничения возложения на домовладельца участия в расходах по содержанию общего имущества требованиями разумностио возможности каждым домовладельцем по своему усмотрению реализовывать право на судебную защиту своего права собственности на все общее имущество в кондоминиуме, не зависимо от решения большинства домовладельцев или иных субъектов управления кондоминиумомо необходимости специального закрепления права домовладельцев и других заинтересованных лиц обжаловать в суд решения общего собрания домовладельцев и иных органов, осуществляющих управление кондоминиумом.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в ней анализ, теоретические выводы и практические рекомендации могут способствовать совершенствованию законодательства и практики его применения.
Материалы диссертации могут также послужить основой для последующих научных исследований в этой области, а также могут быть использованы при обучении профессиональных управляющих кондоминиумами.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
Основные научные положения, выводы и предложения по совершенствованию законодательства изложены автором в ряде статей, опубликованных в журналах «Хозяйство и право», «Российская юстиция» и других.
При сотрудничестве автора с жилищно-эксплуатационной организацией некоммерческое партнерство «Апрель-98» выпущен ряд номеров газеты «Наш дом» с юридическими консультациями для домовладельцев и председателей ТСЖ.
Апробация результатов исследования на практике связана с адвокатской деятельностью соискателя по защите прав домовладельцев и ТСЖ в судах.
Структура и содержание работы определяются целями и задачами исследования, необходимостью анализа кондоминиума как сложного юридического феномена. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Автор стремился исследовать комплекс прав домовладельцев в кондоминиуме, исходя из оценки кондоминиума как целостного правового института, базирующегося на частноправовых началах, и выработать практические рекомендации по изменению законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев.
С учетом направленности данной диссертационной работы автором не ставилась задача исчерпывающе раскрыть все правовые связи участников отношений в кондоминиуме. В работе исследуется структура и содержится общая характеристика прав домовладельцев в кондоминиуме.
Для других исследователей может представлять интерес анализ договорных отношений по поводу управления кондоминиумом, его обслуживания. Самостоятельного, более глубокого анализа требуют вопросы, связанные с ограничением права собственности на имущество в кондоминиуме.
Проведенное автором настоящей диссертационной работы исследование позволяет сделать ряд выводов, имеющих, на наш взгляд, практическое значение.
В советское время основной правовой формой закрепления квартир в многоквартирных домах за гражданами служил договор найма. Государственные органы, действуя от лица собственника жилого фонда, выступали в качестве наймодателей и осуществляли управление жилищным фондом. Право граждан на участие в управлении жилым фондом носило декларативный характер. В настоящее время в результате приватизации существующего и строительства нового жилья значительная часть жилых и нежилых помещений в зданиях находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Таким образом, управление зданиями должно осуществляться собственниками помещений, расположенных в этих зданиях.
В Федеральном Законе «О товариществах собственников жилья» предпринята попытка реформировать систему управления жилыми домами. Ее основой должны были стать товарищества собственников жилья, автоматически объединяющие всех домовладельцев в кондоминиуме. После признания.
Конституционным судом положений Закона «О товариществах собственников жилья», предусматривающих принудительное членство в товариществе не соответствующими Конституции РФ, стало ясно, что статус общего собрания членов товарищества не равен статусу общего собрания домовладельцев, а значит, необходимо пересмотреть место общего собрания домовладельцев в концепции управления кондоминиумом.
Главный вывод, который можно сделать по результатам настоящей работы: правомочия каждого домовладельца основаны на наличии у него права собственности на помещение и на долю в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме, а высшим органом, осуществляющим правомочия собственника общего имущества в кондоминиуме, является общее собрание домовладельцев. Отношения между домовладельцами по поводу осуществления права собственности на помещения и общее имущество в кондоминиуме строятся на частноправовых началах, указанных в п. 1 ст. 1 ГК РФ.
Кондоминиум предназначен для правового закрепления исключительности прав на помещения в едином здании. Задача введения в гражданский оборот помещений в качестве самостоятельных объектов прав решается путем закрепления права собственности на помещения и права долевой собственности на общее имущество. Таким образом, с одной стороны, кондоминиум как комплекс недвижимого имущества представляет собой здание или участок земли с расположенными на нем постройками и выступает как единый объект. С другой стороны, данный единый имущественный комплекс раздроблен на отдельные элементы, .каждый из которых имеет своего собственника, а также на общее имущество, находящееся в общей собственности.
В основе кондоминиума лежат отношения общей долевой собственности на общее имущество. Общее имущество и право общей собственности на него связывает помещения в единый имущественный комплекс, поскольку в силу своей функциональной роли общее имущество может находиться только в общем пользовании и не может использоваться вне связи с помещениями. Более того, право общей собственности на общее имущество в кондоминиуме связывает в общность собственников помещений (домовладельцев) на основе совместного использования и содержания общего имущества.
В свою очередь, появление множества лиц, которые являются собственниками помещений в едином здании и сособственниками в отношении общего имущества в этом же здании, обуславливает необходимость в правовом регулировании взаимоотношений между данными лицами. Данная задача должна решаться в двух направлениях. Во-первых, требуется взаимное ограничение прав сособственников и определение порядка несения бремени содержания общего имущества. Во-вторых, необходим правовой механизм обеспечивающий: а) участие каждого домовладельца в принятии решений, касающихся общих интересовб) представление интересов всего коллектива домовладельцев в отношениях с третьими лицамив) соблюдение домовладельцами взаимных обязанностей.
В связи с тем, что существование права собственности на помещения вне правового режима кондоминиума невозможно, государственной регистрации права собственности на любое помещение должно предшествовать закрепление за зданием, в котором данное помещение расположено, статуса кондоминиума. Подобное закрепление возможно, например, в инвентаризационных документах на здание. Порядок отражения сведений о здании как кондоминиуме, то есть его учетная регистрация, должна быть детально определена в законодательстве.
Право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме имеет особенности, отличающие его от классического права общей собственности. В первую очередь это невозможность отчуждения доли в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отдельно от помещения и вытекающие отсюда правовые последствия в виде отсутствия права преимущественной покупки и возможности выдела доли в натуре.
Прямая пропорциональная зависимость размера доли в праве общей собственности от размера помещения, установленная общим правилом ст. 9 Закона «О товариществах собственников жилья», показывает, что доля в общем имуществе не имеет самостоятельной ценности, ее ценностное содержание как бы растворено" в ценности помещения, соответственно, чем большей площади помещение, тем больше и доля в общем имуществе (доля участия). Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества, она же может учитываться судом при разрешении конфликтов между собственниками помещений в кондоминиуме. Таким образом, доля участия домовладельца обусловлена степенью его интереса.
Наличие в кондоминиуме общего имущества, принадлежащего домовладельцам на праве общей долевой собственности, является основанием для возникновения между ними особого рода отношений. Домовладельцы поставлены перед необходимостью взаимно согласовывать порядок использования общего имущества и помещений в кондоминиуме, чтобы обеспечить его разумное и справедливое использование. Существование у домовладельцев организационного единства в некоторой степени приближает отношения в кондоминиуме к отношениям между участниками юридического лица: в том и в другом случае участники данных отношений имеют общую цель и совместно действуют для ее достижения.
Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому непосредственным носителем данного права выступает домовладелец. Это принципиальное положение должно быть положено в основу концепции управления кондоминиумом.
Коллектив домовладельцев должен быть наделен всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица — ТСЖ, управляющий, служба заказчика — получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Таким образом, высшим органом управления кондоминиумом должно стать общее собрание домовладельцев.
Необходимо законодательно закрепить общую норму о праве домовладельцев принимать общеобязательные решения по поводу урегулирования своих взаимоотношений, в том числе о совместном использовании и содержании общего имущества в кондоминиуме. Кроме того, в Законе «О товариществах собственников жилья» следует закрепить статус общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме, определить его компетенцию, порядок созыва и процедуру принятия решений.
Право домовладельца участвовать в деятельности ТСЖ как некоммерческой организации должно быть обусловлено не членством, а самим фактом обладания правом собственности на помещение и на долю в общем имуществе.
В этой связи представляется необоснованным само существование ТСЖ как формы объединения домовладельцев, основанной на членстве, поскольку членство в юридическом лице предполагает ограничение круга его участников и возможность отказа в принятии нового члена. Наличие членства ограничивает право домовладельцев принимать участие в работе товарищества, а, значит, в рамках деятельности такого товарищества нельзя достигнуть цели согласования взаимных прав и обязанностей домовладельцев.
Отмена членства создаст возможность для равного участия всех домовладельцев в управлении общим имуществом. В этой связи ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица, объединяющего домовладельцев на основе членства в нем, представляется не вполне отвечающей задачам, стоящим перед ТСЖ.
В качестве организационно-правовой формы объединения домовладельцев в рамках юридического лица можно предложить предусмотреть в законодательстве специальную форму некоммерческой организации, близкую автономной некоммерческой организации (АНО), или даже специальный вид автономной некоммерческой организации, именуемый, например, автономная некоммерческая организация домовладельцев.
Для решения задачи установления порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом может быть использован такой юридический инструмент, как соглашение домовладельцев.
При этом необходимо иметь в виду, что соглашение участников долевой собственности, предусмотренное нормами главы 16 ГК РФ и соглашение, достигнутое решением общего собрания домовладельцев — различные по своей правовой природе акты волеизъявления. В отличие от соглашения домовладельцев — многостороннего договора, соглашение домовладельцев, достигнутое решением общего собрания, к числу договоров отнести нельзя. Если договором могут быть установлены обязанности только в отношении его участников, то решение общего собрания домовладельцев, согласно п. 8 ст. 22 Закона «О товариществах собственников жилья», является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участие в голосовании.
В этой связи для защиты интересов приобретателей помещений в кондоминиуме предлагается законодательно закрепить комплекс мер.
Во-первых, определенный круг наиболее важных вопросов, затрагивающих права и обязанности домовладельцев должен быть установлен в едином документе (именуемом, например, «регламент кондоминиума»), утверждаемом общим собранием домовладельцев.
Во-вторых, регламент кондоминиума как документ, содержащий обременения прав на недвижимое имущество, должен подлежать государственной регистрации и быть доступен для ознакомления любых заинтересованных лиц.
В третьих, при отчуждении помещения в кондоминиуме продавец в договоре обязан указывать на наличие зарегистрированного регламента кондоминиума.
В условиях кондоминиума, когда домовладельцы связаны между собой в общность долевой собственностью, несение бремени представляет собой сложный комплекс прав и обязанностей и выступает правовой основой механизма обслуживания и эксплуатации кондоминиума.
Домовладельцам должна быть обеспечена возможность самим определять, каким образом осуществлять техническое обслуживание и содержание помещений, искать пути более экономного расходования денежных средств.
Бремя содержания домовладельцами своей собственности выступает не только в качестве обязанности, но и должно включать в себя комплекс следующих правомочий:
— домовладельцы вправе самостоятельно определять объем потребляемых работ, товаров, услуг и порядок их использования (объем несения бремени);
— домовладельцы вправе самостоятельно определять финансовые средства несения бремени (источники несения бремени);
— домовладельцы вправе выбирать способы обслуживания кондоминиума, исполнителей соответствующих работ и услуг (формы несения бремени).
Особую актуальность имеет проблема ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме, так как интересы домовладельцев тесно взаимосвязаны ввиду наличия долевой собственности на общее имущество и ввиду xapaicrepa использования помещений, особенно жилых.
В действующем законодательстве предусмотрен механизм, позволяющий устанавливать пределы осуществления прав собственности на нежилые помещения. Однако данное право предоставлено общему собранию членов товарищества, в то время как решение вопросов об установлении запретов на использование помещений в кондоминиуме в определенных целях должно осуществляться всеми домовладельцами, а не только членами товарищества, поскольку право домовладельцев установить ограничения (пределы) использования нежилых помещений в кондоминиуме основано не на факте членства в товариществе, а следует из права собственности на помещения в кондоминиуме. Необходимость охраны прав и интересов домовладельцев как собственников помещений и лиц, пользующихся данными помещениями, может, в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, служить основанием для ограничения права собственности помещения в кондоминиуме.
Можно предложить следующую схему правового регулирования порядка использования жилых и нежилых помещений в кондоминиуме. Ограничения общего характера должны содержаться в нормативном акте уровня федерального закона, например, в отдельной главе в Жилищном Кодексе или в Законе «О товариществах собственников жилья», поскольку согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В целях защиты законных прав и интересов домовладельцев ограничение использования помещений должно сопровождаться следующими мерами.
1. Закон должен регламентировать процедуру заключения домовладельцами соглашения об ограничениях использования помещений. Возможно решение данного вопроса на общем собрании домовладельцев квалифицированным большинством голосов (2/3 или ¾). Другой вариант — единогласное решение, но в этом случае должна быть возможность при не достижении согласия передать спор на разрешение суда.
2. Поскольку соглашение домовладельцев действительно и для приобретателей помещений в кондоминиуме, которые не участвовали в его заключении, оно является обременением недвижимости и должно иметь публичное закрепление путем регистрации в учреждениях юстиции. При заключении сделок купли-продажи помещений сведения о наличии зарегистрированного соглашения домовладельцев должны быть указаны в договоре в качестве его существенного условия.
3. Следует закрепить норму, согласно которой ограничения, устанавливаемые домовладельцами, должны соответствовать требованиям разумности и справедливости по отношению к собственникам жилых и нежилых помещений, а решения общего собрания домовладельцев могут быть обжалованы в судебном порядке.
Предлагаемый механизм позволит домовладельцам применительно к конкретному кондоминиуму самостоятельно и гибко решать вопросы, касающиеся общих интересов, а при отсутствии необходимости во введении или при исключении ограничений прав на домовладельцев будут распространяться общие правила, установленные законом.
Множественность собственников на общее имущество в кондоминиуме означает, что практически любое нарушение права собственности на данное имущество затрагивает интересы всех домовладельцев в кондоминиуме. Отсюда надлежащим субъектом права на судебную защиту следует признать домовладельца. Право домовладельца на судебную защиту основано на наличии у него доли в праве собственности на общее имущество, а действия, нарушающие право собственности на общее имущество, непосредственно затрагивают интересы каждого домовладельца.
Каждый домовладелец обладает полноценным правом на судебную защиту права собственности на все общее имущество в кондоминиуме, и реализация данного права целиком зависит от усмотрения самого домовладельца, а не находится в зависимости от решения большинства домовладельцев или лиц, осуществляющих управление кондоминиумом.
При защите своих прав домовладелец может использовать все способы, предусмотренные ст. 12 ГК РФ и другим законодательством.
При осуществлении домовладельцами принадлежащих им правомочий собственности на общее имущество в кондоминиуме должен соблюдаться баланс интересов внутри коллектива домовладельцев. Это означает, что большинство домовладельцев не должно иметь возможности приобретать для себя преимущества за счет меньшинства, а равно меньшинство домовладельцев не должно чинить необоснованные препятствия в осуществлении большинством домовладельцев своих правомочий.
В законодательстве достаточно сложно детально урегулировать правоотношения домовладельцев в кондоминиуме, поэтому в правовых нормах должны использоваться такие оценочные критерии, как добросовестность и разумность. При рассмотрении возникшего спора суд будет иметь достаточно большую степень свободы усмотрения, оценки конкретных прав и обязанностей. Это позволит суду максимально справедливо решить спор, с одной стороны, не позволяя участникам злоупотреблять своими правами, а с другой стороны, допуская позитивную инициативу отдельных домовладельцев.
Представляется, что сделанные в данной работе теоретические выводы и предложенные изменения в гражданское законодательство России, могут способствовать появлению в кондоминиумах домовладельцев, ощущающих себя собственниками не только своих квартир и нежилых помещений, но и общего имущества. Именно собственники, заинтересованные в сохранении своего имущества и в преумножении его стоимости и потребительских качеств, являются необходимым условием для возникновения конкурентных отношений на рынке эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых зданий.
