Повышение эффективности корпоративного управления жилищным строительством в мегаполисе

Актуальность темы

диссертационного исследования обусловлена тем, что в последние десятилетия наблюдаются высокие темпы урбанизации, сопровождающиеся стремительным укрупнением городов.

Уровень развития городов становится одним из наиболее важных феноменов, трансформирующих расселение людей. В соответствии с данными Всемирного Банка городское население мира в период с 1975 до 2025 предположительно увеличится примерно на 230%, т. е. примерно с 1,6 миллиарда до 5,1 миллиарда. К концу нашего столетия две трети населения мира будет проживать в городах.

Города вносят значительный вклад в процесс экономического роста, обеспечивая примерно 60% размера валового национального продукта в развивающихся странах.

Города являются основными элементами национального экономического роста, выступая в качестве инкубаторов для новых и зарождающихся предприятий и в качестве территорий, на которых происходит эффективный обмен товарами, информацией, трудовыми ресурсами и услугами.

Города выступают в роли театров продуктивной хозяйственной деятельности. Если сцена этих театров слишком мала, слишком дорого стоит или не имеет надлежащей инфраструктуры, то хозяйственная деятельность оказывается недостаточно эффективной.

Эмпирические данные под тверждают наличие постоянной связи между экономическим развитием и урбанизацией. Во многих странах города производят непропорциональную долю продукта хозяйственной деятельности. Соответствующие крупные города Берега Слоновой Кости и Таиланда производят более 50% продукта хозяйственной деятельности, однако их население составляет менее 15% общей численности населения страны.

Причины ведущей роли крупных городов в хозяйственной деятельности лежат в концентрации объектов народною хозяйства. Эти экономические преимущества делают юрода чрезвычайно продуктивными, в них снижаются затраты на производство продукции и предоставление услуг'. Факторы размещения являются важными показателями, определяющими концентрацию хозяйственной деятельности, т.к. сближение трудовых ресурсов, производителей и поставщиков снижает суммарные производственные затраты.

Экономический рост любого города изменяет спрос на жилье в количественном, качественном и временном отношении. В контексте сбалансированного развития мегаполиса строительство жилья в нем занимает особое место в силу своей социальной функции многоаспектного влияния на экономику и рабочие места.

Бурное развитие мегаполисов, которому нет альтернативы, предъявляет к сфере жилищного строительства новые и весьма жесткие требования. В первую очередь к ним относятся необходимость строить в весьма сжатые сроки миллионы квадратных метров жилья в условиях плотной городской застройки, обеспечивая при этом щадящий режим для экологии. Построенное жилье должно отвечать спектру различных социальных стандартов (постоянно ужесточающихся). Процесс строительства жилья подпадает под влияние различных и многочисленных социальных групп населения, федеральных и региональных государственных структур, инвесторов и финансистов с различными приоритетами и интересами.

В последние годы появились новые весомые факторы влияния на исследуемую сферу, требующие учета при строительстве жилья. К ним в первую очередь следует отнести усиление участия в управлении жилищным строительством многих федеральных, окружных, городских, муниципальных структурусиление конкурентной борьбы на инвестиционном рынкерост цен на строительные материалы, энергоносителиповышение требований покупателей к качеству жильяужесточение строительных стандартов и др.

Одним из примеров таких тенденций в Российской Федерации являются новые требования Федерального закона «О техническом регулировании» [193|, предъявляемые к техническим регламентам, сертификатам и стандартам крупных подрядных компаний в сфере жилищного строительства.

Приведенный перечень далеко не исчерпывающий.

Стремительный рост мегаполисов сопровождается формированием и развитием целого ряда острых противоречий. К их числу относятся такие, например, как противоречие между частным характером строительного производства и общественным характером потребности в жилье, противоречие между стремлением к увеличению плотности населения и сохранением благоприятной экологической обстановки, или противоречием между стремлением к высоким социальным стандартам жизни и платежеспособным спросом населения, а также темпами развития обеспечивающих систем (энергоснабжение, водоснабжение канализация, транспорт и др.).

В ряде стран (в том числе и в Российской Федерации) в условиях рыночных отношений многие регионы, мегаполисы и корпорации строят свои взаимоотношения как конкуренты в городских хозяйствах.

Разрешение этих противоречий, направленное на сохранение и увеличение продуктивности хозяйственной деятельности городов, требует формирования систем корпоративного управления жилищным строительством в мегаполисах, адекватных сложности стоящих задач.

Изучение современной ситуации в отечественном и зарубежном жилищном строительстве в мегаполисах приводит к констатации факта отсутствия путей повышения эффективности корпоративного управления жилищным строительством в мегаполисе, на основе которых должны вырабатываться адекватные меры по землеотводу с услугами, предлагаемыми для строительства жилья и объектов социально-культурного и производственного назначения, меры по созданию благоприятного инвестиционного климата, меры по эффективному управлению строительным процессом в корпорациях.

Определить правильные направления повышения эффективности корпоративного управления в мегаполисах невозможно без проведения специального научного исследования. При этом существо такого исследования составляет разработка путей повышения эффективности управления особым процессом — развитием корпораций, занятых жилищным строительством как сложной макросистемы в условиях мегаполиса.

Санкт-Петербург является одним из крупнейших мегаполисов мира, расположенным в северных широтах. В той или иной мере здесь проявляются все проблемы, характерные для крупных городов.

Анализ инвестиционно-строительной сферы в жилищном строительстве Санкт-Петербурга выявил наличие ряда специфических проблем и особенностей, требующих своего учета и научного разрешения.

Первая проблема заключается в проявлении некоторых негативных тенденций при общей положительной динамике жилищного строительства. По данным Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга к 2006 г. по сравнению с 2001 г. достигнут рост, но новому строительству на 15,0% и реконструкции старого фонда — 95%. Однако структура ввода жилья по источникам финансирования (новое строительство) не претерпела существенных изменений. Заметно некоторое снижение доли средств инвесторов (с 92% до 90,1%) и незначительное снижение доли индивидуального строительства (с 4,6% до 4,5%). Наблюдаются негативные перемены в структуре финансирования реконструкции старого фонда. Если в 2001 году весь ввод реконструированного жилья был обеспечен за счет инвесторов, то в 2005 году 2% ввода пришлось обеспечивать за счет городского бюджета .

Вторая проблема — это усиливающаяся конкурентная борьба на рынке жилищных услуг среди возрастающего количества строительных фирм. По состоянию на начало 2006 г. в городе работают более 130 застройщиков и более 150 генподрядчиков с вводом каждого из них не менее 5 тыс. кв. м жилья в год.

Проведенный автором анализ распределения ввода жилья по основным застройщикам (новое строительство) за 2003;2005 гг. показывает следующее. На первом месте ЗАО «ЛенСпецСМУ» — 472 645 кв. метров (увеличение ввода, по сравнению с 2000;2002 годами, на 42%). Далее следует ЗАО «Строительный трест» — 234 405 кв. метров (увеличение ввода на 14%). На третье место вышло ЗАО «Строймонтаж» — 19 433 кв. метра (увеличение ввода на 55%). Замыкают первую пятерку ЗАО «ЛЭК Истейт» — 142 938 кв. метров и холдинг «Фирма Петротрест» — 131 148 кв. метров. Следует отметить продвижение по рейтинговой таблице ЗАО «Прагма», которое перешло с 10 на 7 место, увеличив показатели ввода жилья в 2,4 раза.

В распределении ввода жилья по основным генподрядчикам (новое строительство) на первых местах, по прежнему, с большим отрывом ЗАО «ЛенСпецСМУ» — 443 294 кв. метра. Далее следуют ЗАО «Строймонтаж» -194 650 кв. метров и ЗАО «Строительный трест» — 184 043 кв. метра. Замыкают первую пятерку ЗАО «Фирма Петротрест" — 167 173 кв. метра и ЗАО «ЛЭК Истейт Строй» — 142 938 кв. метров [93−95] .

Третья особенность в развитии жилищного строительства Санкт-Петербурга — это изменения в применяемых строительных технологиях.

В типовой структуре ввода жилья продолжается тенденция повышения доли кирпичного домостроения (1998 год — 39,4%, 2001 год — 61,8%, 2005 год — более 68%). Это наиболее дорогие и относительно медленно строящиеся дома. Соответственно снижается доля наиболее дешевых и быстровозводи-мых панельных домов (1998 год -41,1%, 2001 год — 34,0%, 2005 год — 32,2%), доля монолитных домов стабилизировалась на уровне 3−4%.

Четвертая особенность — это соотношение спроса и предложения жилья в городе.

По состоянию на 2006 год платежеспособный спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге оценивается примерно на 1 млн. кв. м в год. Это соответствует вводу коммерческого жилья за 2003 год, т. е. в настоящее время наблюдается равновесное (спрос и предложение) состояние первичного рынка жилья. Однако спрос на жилье повышенной комфортности (жилье среднего класса и элитное) колеблется в пределах от 25% (Большой сервер недвижимости) до 40%' (ООО «Петербургская недвижимость»). На наш взгляд, наиболее реальная цифра — 30%, что близко к доле вводимого жилья повышенной комфортности.

Развитие ипотечного кредитования и прогнозируемый рост реальных доходов населения может увеличить годовой спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге к 2010 году на 0,5-Н млн. кв. метров, а к 2025 году — на 1,54−2 млн. кв. метров. Строительные организации могут оказаться неподготовленными к такому повышению спроса.

Пятая особенность — это тенденция к изменению географической локализации спроса на жилье повышенной комфортности в Санкт-Петербурге. Спрос на жилье этого типа перемещается в экологически чистые периферийные районы (Выборгский, Калининский, Приморский и др.), следствием этого является усиливающийся дефицит пригодных участков под такую застройку. Высок спрос на жилье коттеджного типа (включая таунхаузы). Такой спрос существует не только в традиционных районах (Приморский, Выборгский). Здесь можно назвать такие районы, как Василеостровский, Калининский, Московский, Петроградский, Центральный. При этом спрос на жилье коттеджного типа в районах Ленинградской области носит единичный характер (за 2005 год около 2% по отношению к Санкт-Петербургу). В основном он приходится на Всеволожский район и ощутимо не влияет на ситуацию в городе.

Территориальная структура спроса на жилье эконом-класса достаточно стабильна. За 2000;2005 года в ней не произошло значительных измененийне следует их ожидать и в будущем. Тем не менее, возможны определенные сдвиги (в пределах 10−20%), связанные с изменением территориальной структуры мест приложения труда, транспортной доступности районов города и экологической ситуации. При этом первые два фактора относятся, в основном, к рядовой застройке, а последний — к жилью повышенной комфортности.

Шестая особенность связана с ростом цен на жилье. Анализ автором данных Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве свидетельствует о том, что в 2005 году продолжился рост цен на первичном рынке жилья (на 20−30г/г), существенно опережающий темпы инфляции доллара (около 10%). В результате цены практически вышли на уровень 1998 года (до августовского кризиса). Это можно объяснить восстановлением покупательной способности доллара (курс доллара с августа 1998 года вырос примерно в 5 раз, что почти совпало с темпами инфляции), при этом рост стоимости жилья за период с 1998 по 2005 г. составил 324%, что значительно превышает увеличение доходов покупателей [93−95J. Это приводит к обострению дефицита финансовых ресурсов и порождает трудности с финансированием жилищного строительства.

Наличие этих новых особенностей и проблем и обуславливает необходимость разработки специальных стратегических планов и научных принципов управления жилищным строительством в крупных строительных корпорациях.

Рассмотрению отдельных аспектов теории управления, экономики и традостроительства, связанных с перечисленными проблемами, уделяется значительное внимание. Только за 1998 — 2005 гг. опубликовано свыше 75 работ по обобщению практики совершенствования системы управления жилищным строительством в крупных городах.

Исследованию различных подсистем управления строительством в городах посвящены работы Аакера Д., Асаула А. Н., Бирюкова А. Н., Бузырева В. В., Булгакова С. Н., Варламова Н. В., Васильева В. М., Вахмистрова А. И., Веснина В. Р., Горбунова A.A., Ершовой С. А., Заренкова В. А., Исляева Ф. А., Кабакова B.C., Каштана Л. М., Колтынюка Б. А., Лабскера Л., Лукманова Ю. Х., Молчанова А. Ю., Панибратова Ю. П., Пасяды Н. И., Ресина В. Л., Робо-това A.C., Русакова A.A., Сио К., Смирова Е. Б., Яковлева В. А. и других ученых.

Полученные результаты перечисленных и других авторов способствовали решению отдельных направлений рассматриваемых в диссертации проблем.

Однако результаты этих исследований подтверждают и тот факт, что сложившаяся к 2006 г. система корпоративного управления жилищным строительством не в полной мере отвечает новым современным требованиям. Остались нерешенными в достаточном объеме проблемы разработки концепции корпоративного управления, построения моделей корпоративных управленческих решений, методов оценки их эффективности применительно к системе жилищного строительства в рыночных условиях мегаполиса.

Проведенные в 2000;2005 гг. автором исследования свидетельствуют о том, что органы исполнительной власти отраслевого и территориального управления, а также строительные компании в Санкт-Петербурге и других мегаполисах не в полной мере адаптировались к условиям функционирования в еще не сложившихся и быстроменяющихся рыночных условиях с учетом риска, неопределенности конкурентной среды, влияния зарубежных поставщиков и других факторов.

В связи с этим, существующую систему корпоративного управления жилищным строительством, необходимо совершенствовать с учетом требований, обеспечивающих эффективное решение реальных экономических и социальных проблем его развития.

При этом необходимо учитывать богатый отечественный опыт управления жилищным строительством и современные мировые тенденции.

Целью диссертационного исследования является разработка методологических основ повышения эффективности корпоративного управления жилищным строительством в условиях мегаполиса на основе стратегического планирования и имитационного моделирования деятельности строительной корпорации.

Для достижения указанной цели сформулированы и решены следующие задачи:

1. Разработана концепция повышения эффективности корпоративного управления жилищным строительством в мегаполисе.

2. Обоснована необходимость стратегического корпоративного планирования жилищного строительства.

3. Разработана и оптимизирована система корпоративных управленческих решений в жилищном строительстве.

4. Дана оценка повышения эффективности жилищного строительства в мегаполисе в результате внедрения методов корпоративного управления.

Объектом исследования служат корпорации, осуществляющие жилищное строительство в мегаполисе,.

Предметом исследования являются теоретические, методологические и ор1Шюационные основы корпоративного управления жилищным строительством в мегаполисе.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам экономики строительства и управления строительными предприятиями, а также хозяйственное законодательство РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные акты Госстроя РФ и Росстроя, законодательство Санкт-Петербурга и других крупных городов.

В процессе исследования использованы методы системного и логического анализа, имитационного моделирования, экспертных оценок, логики, квалимет-рии и научно-технического прогнозирования.

Научная новизна проведенного автором исследования заключается в следующем:

1. Проблемы управления корпорацией в условиях мегаполиса рассмотрены с позиций системного анализа внутрикорпоративных задач в сочетании с анализом проблем централизованных форм административного управления с учетом баланса интересов всех участников строительного процесса — руководства корпорации, ее работников, физических и юридических лиц (дольщиков), других структур.

2. Разработана концепция построения системы корпоративного управления жилищным строительством в мегаполисе, базовыми положениями которой являются закономерности и принципы управления, а также оценка суммарного эффекта при проведении мероприятий, связанных с реформированием.

3. Определены особенности процесса управления корпорацией, осуществляющей жилищное строительство, обоснованы моделирование параметров муниципального жилищного строительства при бюджетных ограничениях и выбор территорий для строительства доступного социального жилья в мегаполисе.

4. Разработаны методологические основы стратегического корпоративного планирования в жилищном строительстве.

5. Предложена структура имитационной модели обоснования и выбора решений по управлению деятельностью корпорации, осуществляющей жилищное строительство, приведен алгоритм разработки имитационных моделей.

Реализация полученных результатов. Основные научные результаты, выводы и рекомендации диссертации реализованы в 2000;2006 гг. в Санкт-Петербурге в строительной корпорации холдинг «Фирма «Петротрест», в Жилищном комитете и Комитете по строительству Правительства Санкт-Петербурга при разработке прогноза развития жилищного строительства в мегаполисепри разработке экономической и инвестиционной политики крупных подрядных компанийпри создании концепции совершенствования системы управления корпорациейпри возведении домов повышенной комфортности в Санкт-Петербургепри совершенствовании организационно-штатной структуры управления производством строительных работ в дочерних компаниях холдингав учебном процессе СПбГАСУ при подготовке специалистов в области экономики и управления городским хозяйством и строительством.

Научная значимость работы состой!' в развитии теории управления деятельностью корпорации, осуществляющей жилищное строительство, применительно к условиям инвестиционно-строительного рынка мегаполиса с учетом баланса ин тересом всех его участников — от работников корпорации до физических лиц — дольщиковв разработке теоретических положений, совокупность которых можно квалифицировать как решение научной проблемы — разработки методологических и организационных основ совершенствования системы корпоративного управления жилищным строительством, имеющей важное народнохозяйственное значение.

Практическая значимость основных результатов работы заключается в создании методологического аппарата, позволяющего корпорациям, органам государственного, отраслевого и территориального управления инвестиционно-строительного комплекса, частным строительным компаниям и другим участникам жилищного строительства переходить на новые методы корпоративного управления строительством, обеспечивающие значительное повышение его эффективности.

Достоверность результатов исследования обусловлена применением методов исследования, адекватных научной проблемесходимостью теоретических и экспериментальных данных о деятельности корпорации при строительстве новых жилых домов в Санкт-Петербургеадекватностью разработанных моделей практике реального жилищног о строительстваположительными результатами поверочных компьютерных экспериментов по определению фактической эффективности предложенной системы управленияиспользованием для оценки степени достоверности критериев математической статистики.

Апробация результатов исследования. Результаты работы доклады-вавались в 2001;2006 гг. на международных экономических форумах в Москве, Санкт-Петербурге и Париже, на 1 и II международных конгрессах по строительству «Интерстройэкспо», международных, российских и региональных конференциях в СПбГАСУна заседаниях Совета холдинга «Фирма «Петротрест».

Основные положения диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на заседаниях кафедры экономики строительства СПбГАСУ.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 47 опубликованных работах (в том числе в 3 монографиях) общим объемом 16,1 п. л. Среди изданных работ публикации в журналах, рекомендованных ВАК РФ («Экономика и управление», «Промышленное и гражданское строительс тво», «Архитектура. Строительство. Дизайн»), и сборниках научных трудов международных конференций.

На защиту выносятся:

1. Концепция повышения эффективности корпоративного управления жилищным строительством в мегаполисе в рыночных условиях.

2. Теоретические основы корпоративного управления жилищным строительством на базе стратегического плана как важного элемента в системе управления.

3. Имитационная модель разработки и реализации корпоративных управленческих решений в жилищном строительстве.

4. Методы расчета эффективности системы корпоративного управления жилищным строительством.

Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, перечня использованной литературы из 250 наименований и 11 приложений.

Выводы по главе 5.

1. При разработке и выборе методов повышения эффективности управления корпорацией, занятой жилищным строительством в мегаполисе, необходимо учитывать качественные особенности жилищного строительного рынка, заключающиеся в многообразии действующих факторов и высокой динамике их изменения.

2. Для оценки эффективности системы управления корпорацией, занятой жилищным строительством в условиях рынка, наиболее подходящими являются методы, обладающие потенциалом эластичности и возможности адаптироваться к постоянным видоизменениям.

3. Оценка эффективности системы управления корпорацией, занятой жилищным строительством в мегаполисе, предполагает отражение социальной и экономической целесообразности действий корпорации, Администрации мегаполиса и его территориальных органов управления по формированию механизма организации строительства жилья.

4. Методика анализа эффективности программ жилищного строительства внутри корпорации должна быть основана на следующих принципах: сопоставления социальных и экономических результатов программ жилищного строительства на основе объективной процедуры соизмерения совокупности показателей и используемого банка данныхкомплексного учета совокупности социальных и экономических результатов достижения целей деятельности корпорации мегаполиса и органов территориального и муниципального управленияобоснования и формализации результатов реализации программ жилищного строительства и корреспонденции этих результатов основным целям управления.

5. Основные этапы оценки эффективности инвестиций в жилищное строительство включают в себя: установление долевого участия инвесторов в проектепланирование инвестиций (поступление средств) — планирование платежей исполнителяммодель денежных потоковпересчет плана инвестиций с учетом обслуживания кредитов.

6. Разработанная методология оценки эффективности инвестиций корпорации в жилищное строительство имеет следующие преимущества: понятная формулировка интересов любого участника инвестиционного процессавзаимная увязка экономических интересов партнеров при достижении общей цели инвестиционных проектов;

У вероятность вариантного планирования инвестиций в объекты жилищного строительства.

7. Основываясь на принципе системного анализа, необходимо делать акцент на комплексной оценке эффективности инвестиций: коммерческой, некоммерческой и частной. Она должна включать в себя:

У учет инфляции при обосновании инвестиционных проектов и программ развития жилищного строительства;

У учет возможного риска проектов при использовании динамических методов обоснования инвестиционных проектов и программ жилищного строительства. 1. Частная оценка производственно-экономической деятельности строительной корпорации, как участника инвестиционного проекта, должна быть основана на системе показателей, характеризующих использование производственных ресурсов и конечный финансовый результат ее производственно-экономической деятельности. Возможность применения такой системы продемонстрирована на примере корпорации «Фирма Пет-ротрест».