Анализ цен на недвижимость

федеральное агентство по образованию федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

" сибирская академия государственной службы"

ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА По дисциплине: Ценообразование

Тема: Анализ цен на недвижимость

Выполнил:

Специальность: ФиК Группа: 8 306

НОВОСИБИРСК 2010

Моделирование ценообразования на жилье

Этап 1. Анализ состояния рынка

Цены на вторичном рынке жилья г. Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:

— количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

— район престижности (месторасположение квартиры) — этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;

— этаж, где расположена квартира, — этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;

— тип квартиры — этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-" хрущевка" .

На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г. Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир — минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):

= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25

Источник информации: журнал «Справочник по недвижимости» № 39(412) 4 — 11 октября 2010.

Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г. Новосибирске

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:

· по количеству комнат: 1-комнатные — 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена — 1880 тыс. руб), 2-комнатные — 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена — 2162,5 тыс. руб); 3-комнатные — 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена — 3767 тыс. руб), 4,5-комнатные — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена — 3114,4 тыс. руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат — чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

· по месторасположению: в центре — 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена — 3475 тыс. руб), по линии метро — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена — 2578,5 тыс. руб), в средней удаленности — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена — 2360 тыс. руб), на окраине — 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена — 2556 тыс. руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) — чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;

· по этажу расположения: на первом — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена — 2850 тыс. руб), на промежуточных — 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена — 2796 тыс. руб), на последнем — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена — 2090 тыс. руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа — чем выше, тем ниже цена;

· по типу квартиры: полногабаритные — 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена — 3609 тыс. руб), улучшенной планировки — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена — 2536 тыс. руб), типовые — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена — 2293 тыс. руб), «хрущевки» — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена — 1830 тыс. руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа («качества» квартиры) — чем «ниже» качество квартиры, тем ниже цена В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.

Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г. Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс. руб

Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат — чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) — чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.

Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г. Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс. руб

Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа — чем выше, тем ниже цена;

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа («качества» квартиры) — чем «ниже» качество квартиры, тем ниже цена.

В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).

Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры

Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:

· доллар будет выпущен из «коридора» — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

· ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

· увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);

· организуется ипотечное кредитование — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;

· налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным — вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).