Статистико-информационное сопровождение развития российского рынка жилья

Актуальность темы

исследования. Статистико-информационное обеспечение составляет необходимое условие характеристик состояния и изменения жилищных условий населения. Статистика жилища зародилась в России во второй половине XIX в. прежде всего усилиями профессора Ю. Э. Янсона (1835−1893). С тех пор задачи, стоящие перед статистикой, изменялись в связи с изменением структуры жилища и форм собственности. Новые задачи возникли перед отечественной статистикой в связи с переходом от распределительной экономики к рыночной. Процесс приватизации привел к тому, что основная доля жилья сейчас находится в частной собственности (73,7%). В связи с переходом к рынку возникли новые механизмы решения проблем улучшения жилья.

Острота проблемы улучшения жилищных условий получила отражение в Национальном проекте «Доступное и комфортное жильегражданам России», принятом в 2006 г., основным инструментом реализации которого является Федеральная целевая программа «Жилище». Одним из приоритетов, Национального проекта является ипотечное кредитование.

Современное состояние статистики не отвечает потребностям в качественной и своевременной информации, которая, с одной стороны, должна освещать процессы, происходящие на жилищном рынке, а с другой,-показывать потребности и возможности населения. Разработка адекватной системы статистических показателей для оценки процессов, направленных на улучшение жилищных условий населения РФ, могла бы позволить всем уровням власти осуществлять контроль за реализацией Национального проекта и принимать своевременные управленческие решения, а институтам, действующим на рынке жилья, провести анализ происходящих процессов, разрабатывать прогнозы и организовывать свое эффективное поведение на рынке жилья.

Обеспечивать информационные потребности государства и общества полной, достоверной, научно обоснованной и своевременной официальной статистической информацией о социальных, экономических, демографических, экологических и других общественных явлениях, должна государственная статистика России. Именно так определяются ее функции законопроектом «Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в Российской Федерации», рассмотренным в первом чтении Госдумой 4 сентября 2007 г. В настоящее время информация о жилищном фонде и рынке жилья разрознена: держателями баз данных выступают, кроме системы Росстата, Банк России и его региональные отделения, ассоциации риэлтеров, инвентаризационные бюро, органы регистрации прав собственности и т. д. Это приводит к отсутствию системы в сборе, хранении и предоставлении информации, а также способствует сохранению тенденции непрозрачности рынка жилья, что затрудняет доступ к статистическим данным разных категорий потребителей. Внедрение ипотеки как механизма кредитования населения с целью приобретения жилья выдвинула банковскую систему в качестве весьма значимого субъекта формирования спроса на рынке жилья. В настоящее время трудно сказать, что-либо определенно относительно полноты, сопоставимости и доступности информации, которой располагает Банк России. Сведения, которые выходят за пределы банковской системы, разрознены и отрывочны. Вместе с тем ипотеке отводится все большая роль, соответственно, обостряется потребность в данных об объеме и структуре ипотечного кредитования.

Необходимость комплексного подхода к потребностям акторов рынка жилья определяет актуальность темы проводимого исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования состоит в разработке системы статистических показателей, необходимых для всесторонней оценки жилищного фонда и повышения эффективности рынка жилья.

Достижение поставленной цели исследования потребовало решения следующих задач:

— исследование периодов формирования жилищного фонда в России и особенностей статистического обеспечения этого процесса;

— статистическое обеспечение современного развития городского жилищного фонда РФ;

— анализ современной потребности в жилье населения РФ, оценка доступности жилья и классификация регионов, входящих в различные федеральные округа, по возможности накопления денежных средств;

— анализ развития ипотечного кредитования и его статистического обеспечения и выявления дифференциации регионов РФ по объему полученных населением ипотечных кредитов;

— анализ современного состояния использования накопительных схем для кредитования жилья в РФ;

— выявление особенностей условий предоставления ипотечных кредитов банками и отражение статистических данных;

— статистико-информационное обеспечение доступности жилья с использованием ипотечного кредита;

— анализ информационного обмена, способствующего удовлетворению жилищных потребностей населения РФ;

— разработка статистического обеспечения рынка жилья;

— разработка статистического обеспечения развития институтов и механизмов улучшения жилищных условий.

Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают жилищный и ипотечный рынок РФ.

Предмет исследования. Предметом исследования является статистико-информационное сопровождение процессов формирования и улучшения жилищных условий населения.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных специалистов экономической теории, теории статистики, статистике жилищно-коммунального хозяйства, жилищного кредитования, а также методологические положения по статистике Росстата.

Для решения поставленных задач применялись методы статистических исследований, метод группировки, метод кластерного анализа, сводных статистических показателей, анализ трендов и прогнозные оценки, а также методы финансовой статистики.

Нормативно — правовой базой исследования явились Жилищный кодекс, Федеральные законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, инструкции, положения и указания Банка России и Федеральной службы по финансовым рынкам.

В качестве информационной базы исследования использовались данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, международных организаций, информационные ресурсы сети Интернет.

Научная новизна результатов диссертационной работы заключается в следующем:

— обоснован и выполнен расчет потребности в жилье населения РФ;

— предложена классификация регионов по возможности накопления средств на покупку жилья («ценовая доступность жилья») в качестве основы формирования программ кредитования населения;

— предложена классификация банков по условиям предоставления ипотечных кредитов в качестве информационной основы принятия решения заемщиком;

— выявлены и описаны акторы, действующие на информационном поле рынка жилья, определена потребность в информации каждого из них и возможности информационного обмена между ними;

— разработана система показателей статистического обеспечения путей улучшения жилищных условий населения с помощью разных институтов и программ, включающая объемные, структурные, средние и вариационные показатели по жилым домам разных типов;

— определены условия получения разработанной системы показателей: источники, формы и периодичность сбора первичных данных.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанная система показателей статистического сопровождения развития рынка жилья может быть использована службой государственной статистики для обеспечения информационных потребностей: органов исполнительной власти — в целях обеспечения контроля реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, а также для принятия управленческих решений по вопросам связанным с улучшением жилищных условий населениянаселения — в целях использования информации для анализа и принятия решений поведения на рынке жильяагентам — для оценки и прогноза процессов, происходящих на рынке жилья с целью организации эффективной деятельности направленной на развитие рыночных отношений.

Апробация результатов исследования. Основные положения работы были доложены и обсуждены на 3-ей Всероссийской научно-практической конференции «Научное, экспертно-аналитическое и информационное обеспечение стратегического управления, разработки и реализации приоритетных национальных проектов и программ» (Москва, ИНИОН РАН, 31 мая-1 июня 2007 г.) — Российско-итальянской научной конференции «Институты и рынки в стареющем мире» (Санкт-Петербург, СПбГУЭФ, 1−2 ноября 2006 г.) — Научной секции социально-экономических проблем и статистики Санкт-Петербургского Дома ученых им. М. Горького РАН (17 октября 2007 г.), а также на конференциях профессорско-преподавательского состава СПбГУЭФ 2006 г. и 2007 г.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в семи публикациях общим объемом 1,9 п.л.

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и 15 приложений. Работа содержит 57 таблиц, 7 рисунков, список источников, включающий 147 наименований. Поставленные цель исследования и задачи определили структуру диссертации.

Заключение

.

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы:

В настоящее время органами исполнительной власти предпринимаются шаги по улучшению жилищных условий горожан: действует множество государственных программ. Жилищная проблема одна из наиболее острых социально-экономических проблем современной России. В настоящее время 73% населения РФ проживает в городах, и именно в городах особенно ощущается острота жилищной проблемы. В определенной степени недостаточная эффективность реализуемых программ, а также развитие рынка жилья обусловлены непрозрачностью информации, ее фрагментарностью и разобщенностью.

Исследование периодов формирования жилищного фонда в России на протяжении столетия, выявило, что формирование жилищного фонда не носило последовательного и планомерного характера. В результате средняя обеспеченность общей площадью жилья на душу населения постоянно росла, а потребность в жилье всегда оставалась значительной.

Статистическое сопровождение развития жилищного фонда в советский период заключалось в том, чтобы обеспечить своевременный сбор и обработку статистических данных, отражающих ход выполнения очередного пятилетнего плана, а также подготовить данные для последующего планирования. Данные о вводе в действие жилых домов по числу квартир и их общей площади приводились по районам и областям, из городов указывались Москва и Ленинград, а также краевые и областные центры. По пятилеткам приводилось число лиц улучшивших жилищные условия, но не давались сведения о числе лиц, состоявших на учете для улучшения жилья. Данные о площади городского жилищного фонда в статистических сборниках показывались в динамике. Кроме того, приводились данные о среднедушевой обеспеченности общей площадью жилищ, которые не давали представления о реальных жилищных условиях для разных социальных групп населения.

Таким образом, Россия подошла к рынку в условиях отсутствия развитой статистики жилищного фонда, отсутствия городской статистики, институтов и механизмов функционирования рынка жилья.

Жилищный рынок стал формироваться с появлением частной собственности на жилье, которая возникла благодаря приватизации, начавшейся в 1989 г.

По данным ввода в действия жилых домов за период с 1995 г. по 2006 г. нами построено уравнение тренда. Однако оно позволяет дать лишь краткосрочный прогноз в силу того, что основано на данных ограниченного периода. Поэтому уравнению в 2007 г. с вероятностью 0,95 на рынок поступит 45,79±2,58 млн. кв. м общей площади жилых домов. Кроме того, в 2007 г. на рынке также будут продаваться строящиеся квартиры, которые должны будут сдаваться в эксплуатацию в 2008 г. — около 52,12 млн. кв. м общей площади.

Результаты таких расчетов могут быть сопоставлены с потребностью в жилье. Средняя плотность заселения в городах РФ составляет 1,2 человек на комнату. Жилищные условия по плотности заселения только 47,4% всех городских домохозяйств соответствуют нормальному уровню комфорта или выше. По данным ВПН-2002 г. нами был проведен расчет на основе сопоставления числа человек в домохозяйстве, возрастных характеристик с количеством комнат и квартир. В результате установлено, что на жилищном рынке имеется дефицит жилья, который составляет около 4 млн. квартир.

Согласно построенной модели ввода в действие жилых домов, городской жилищный фонд может к 2010 г. приблизиться к нормальному уровню комфорта по показателю расселения домохозяйств к = п (где к-число комнат, «-число человек в домохозяйстве). Однако, чтобы жилища были комфортны не только по показателю расселения, но и по благоустройству жилья, необходима реконструкция около 800 млн. кв. м городского жилищного фонда РФ.

Статистические данные показывают, что жилищное строительство в регионах РФ развивается крайне неравномерно: 52% общего ввода жилья приходится всего лишь на 15 субъектов Российской Федерации, в которых проживает 32% населения. В пределах ФО вариация также весьма велика, что свидетельствует об очень не однородной городской среде. Рост жилищного строительства в федеральных округах тесно связан с ростом ВРП в ФО.

В целом в российских регионах наблюдается низкая жилищная обеспеченность, в среднем на одного жителя России приходится 20,9 кв. м общей площади, что более, чем в 1,7 раза меньше, чем в развитых европейских странах.

Решение жилищной проблемы осложняет слабое статистическое сопровождение жилищного рынка, которое не позволяет получить данных необходимых для анализа происходящих процессов. До сих пор не определены показатели, которые направлены на повышение эффективности развития рынка жилья.

Продвижение ипотечных программ зависит от инвестиционных возможностей населения. Для того чтобы выявить дифференциацию регионов по ценовой доступности жилья, был проведен кластерный анализ регионов РФ по возможности накопления денежных средств на покупку жилья в 2005 г. при одном и том же составе домохозяйств (два работающих и один иждивенец). В результате регионы распределились на пять кластеров.

Первый кластер включает 16 регионов, в которых среднедушевой доход не позволяет накопить на покупку жилья.

Второй кластер включает 50 регионов, в которых среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 3−5 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек.

Третий кластер включает 4 региона, где среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 7 до 11 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек.

Четвертый кластер, в котором среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 5−7 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек, включает 6 регионов.

Пятый кластер, в котором среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 11 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек, включает 4 региона.

Таким образом, статистика подтверждает то, что у подавляющей части населения страны нет инвестиционных возможностей, чтобы самостоятельно решить жилищную проблему. Для увеличения доступности жилья необходимо создание и развитие институтов кредитования, как в форме ипотечного кредитования, так и в форме стройсберкасс. Возможности привлечения ресурсов частных инвесторов в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования существенно расширяются в случае выпуска ипотечных ценных бумаг и секъюритизации активов.

Анализ развития ипотечного кредитования показал, что задолженность по ипотечным кредитам растет в два раза быстрее, чем средняя цена одного кв. м, а это свидетельствует о том, что увеличивается количество вновь выдаваемых кредитов.

Построено уравнение тренда цены одного кв. м жилья, в форме логистической кривой, основанной на предположении о замедлении роста цен. Установлено, что высокие темпы прироста цены не являются следствием развития ипотечного кредитования. Кроме того, объем всех выданных ипотечных кредитов составляет незначительную величину около 5,5% от всех сделок на рынке жилья, и поэтому развитие ипотеки пока что не может оказывать влияние на цены жилищного рынка, а главная причина роста цен состоит в недостаточном предложении квартир.

Скудная информация, которая имеется о современной ипотеке, к тому же имеет тот дефект, что сведения по предоставленным кредитам приводятся исходя из местонахождения заемщика. Это ограничивает возможности анализа. Но и на этой основе было выявлено, что спрос на ипотечные кредиты в различных регионах РФ неодинаков. Анализ использования ипотечных кредитов населением в 2006 г. позволил четко выделить три группы регионов РФ: первая группа включает четыре региона (Москва, Московская обл., Тюменская обл., Санкт-Петербург), доля населения которых составляет 17,5%, на нее приходится 41% объема всех выданных ипотечных кредитов в рублях и в иностранной валютевторая группа охватывает население 19 регионов РФ, доля в общей численности населения, которых составляет 38% всего населения, объем взятых ипотечных кредитов по этим регионам составил 39,7%. третья группа включает 44,5% всего населения РФ, проживающего в 63 регионах, на нее пришлось всего 19,3% всех ипотечных кредитов. На основе этих результатов можно говорить о значимости ипотеки лишь для определенных регионов страны.

Оценка доступности жилья с использованием ипотечного кредита на примере г. Санкт-Петербурга показала, что для покупки стандартной квартиры 54 кв. м в июне 2007 г. с целью получения ипотечного кредита сроком на 15 лет по средней кредитной ставке 12,4%, без первоначального взноса домохозяйству необходимо иметь минимальный ежемесячный доход 62 720,38 руб., при условии, что ежемесячный платеж по кредиту составит не более 40% от дохода. Учитывая, что средний доход домохозяйства составляет 35 326 руб. доля домохозяйств, удовлетворяющих указанным условиям, составляет всего лишь 1%.

Таким образом, ипотека пока не может принять массового характера, ипотечные кредиты доступны для определенной группы обеспеченного населения или могут быть использованы для улучшения имеющегося жилья и это в первую очередь связано с огромной дифференциацией населения страны по доходам и по жилищным условиям. Развитие ипотеки не исключает использования других механизмов кредитования населения, например, в форме ССК. ССК должны создаваться в форме специализированных кредитных организаций, подконтрольных Банку России или Федеральной службе по финансовым рискам, со строго регламентированной финансово-хозяйственной деятельностью и прозрачными упорядоченными денежными потоками. Пока в России ССК не созданы, но если соответствующий закон будет принят, в России может появиться вполне работающая сеть строительно-сберегательных касс, так как низкие фиксированные процентные ставки и поощрительные государственные премии привлекут широкие слои населения к участию в ССК для решения своих жилищных проблем. Появление нового института приведет, соответственно, к формированию новой информации.

С точки зрения принятия решений заемщиками большое значение имеет объективная информация об условиях ипотеки. В настоящее время эта информация разрознена и нередко носит рекламный характер. В целях ее агрегирования и выявления имеющихся закономерностей нами была проведена классификация, методом^{-средних} банков, имеющих ипотечные программы кредитования в рублях в г. Санкт-Петербурге. Полученное распределение банков по кластерам и выявленная динамика различий между банками позволяют сделать вывод, что большинство банков не сильно отличаются друг от друга по возможности предоставления ипотечных кредитов, хотя, конечно же, есть разброс показателей: 44% банков предоставляют срок кредитования от 1 года до 30 лет, первоначальный взнос отсутствует в 12% банков, а не превышает 10% в 35% банков, минимальная ставка по кредиту 11% - возможна в 47% банков, 12% - в 26% банков, плавающая процентная ставка в 0,7% банков.

Кроме того, была проверена гипотеза о влиянии финансового левериджа банка на ипотеку. Результаты классификации показали, что финансовая устойчивость банка не оказывает существенного влияния на разнообразие ипотечных программ.

Стандартизация условий кредитования ведет к развитию вторичного рынка ипотеки. Активно развивается секъюритизация ипотечных кредитов, что способствует привлечению дополнительных средств для увеличения объемов кредитования.

Кластерный анализ диверсификации условий кредитования выявил, распределение банков на пять классов. Полученное распределение банков по кластерам и выявленная динамика различий между банками позволяют сделать вывод, что большинство банков не сильно отличаются друг от друга по возможности предоставления ипотечных кредитов, хотя, конечно же, есть разброс показателей: 25 банков предоставляют срок кредитования от 1 года до 30 лет, первоначальный взнос отсутствует в 7 банках, а не превышает 10% в 20 банках, минимальная ставка по кредиту 11% - возможна в 27 банках, 12% - в 15 банках, плавающая процентная ставка в 4 банках.

Полученные результаты классификации с использованием финансового левериджа в качестве признака классификации показывают, что устойчивость банка не оказывает существенного влияния на разнообразие ипотечных программ.

Стандартизация условий кредитования ведет к развитию вторичного рынка ипотеки. Активно развивается секъюритизация ипотечных кредитов, что способствует привлечению дополнительных средств для увеличения объемов кредитования. Введенное ЦБ РФ требование раскрытия эффективной процентной ставки при заключении кредитного договора дает заемщику больше возможности для сравнения ипотечных программ разных банков, что способствует открытости ипотечного рынка.

Единая территориально-распределенная система государственной статистики рассматривается, как основная организация сбора и обработки данных, характеризующих развитие рынка жилья, и удовлетворяющих потребность в тесном и оперативном информационном взаимодействии между всеми участниками жилищного рынка.

Рассмотрение информационного обмена между акторами рынка жилья выявило, что не все информационные потоки снабжены необходимыми показателями. Главным образом это касается информационного потока, который формируется государственной статистикой. Прежде всего, это касается ценовой доступности жилья.

Критический анализ современного состояния распределения населения по доходам показал, что группировка, предлагаемая официальной статистикой, неудовлетворительна с точки зрения выявления покупательной способности населения, его склонности к инвестированию и к накоплению. Поэтому предлагается проводить распределение населения по величине среднедушевых доходов на группы, которые образуются кратно величине прожиточного минимума (ПМ) в регионе РФ.

Жилищные условия населения выступают одним из индикаторов социальной дифференциации. С целью выявления стратификации нами предлагается типология, как вводимых жилых зданий, так и домов «старого» фонда (всего 13 типов), основанная на учете качества самого жилья и месторасположения его в городе. В соответствии с этой типологией статистические службы могли бы ежегодно представлять данные о жилищном фонде и распределении населения по жилищным условиям.

Анализ состояния и прогноз развития ипотечного кредитования предлагается проводить с помощью показателей, которые пока что оторваны от показателей государственной статистики и формируются в банковской системе. Эти показатели предлагается передавать для публикации в органы статистикиони формируются на основе сведений, получаемых от региональных отделений ЦБ РФ. Показатели, отражающие ипотечное кредитование должны войти в систему показателей рынка жилья.

Предложены показатели, характеризующие деятельность жилищно-накопительных кооперативов в РФ.

Населению, доходы которого не позволяют делать накопления, и которое признано малоимущим, должно предоставляться социальное жилье. Для этой категории муниципалитеты должны предоставлять социальное жилье в наем. Кроме того, государство принимает на себя обязательства по предоставлению в найм жилья тем малоимущим, которые проживают в ветхом и аварийном жилье. Органы статистики должны публиковать сведения о численности этих категорий граждан, уровне дохода и общей площади жилищ, которую они занимают по типам домов.

Таким образом, в предлагаемой системе показателей статистического сопровождения развития рынка жилья лидирующую роль в информационном обеспечении потребностей всех акторов, взаимодействующих на рынке жилья, мы отводим органам государственной статистики. Безусловно, выполнение функций по координации сбора данных, и их предоставлению предполагает соглашение межведомственного обмена информацией и преодоления ряда технических трудностей, в частности возможности совмещения баз данных, находящихся в распоряжении отдельных ведомств. Выдвинутые предложения по развитию системы показателей жилищного фонда и рынка жилья отвечают общей стратегии развития статистики, направленной на отражение дифференциации условий жизни населения.