Основания изменения договора социального найма

Актуальность темы

исследования. Действующее жилищное законодательство включает в себя законы и иные нормативные правовые акты, принятые в разное время (начиная с 1930;х и включая последние годы). Оно регулирует жилищные отношения органов государственной власти и местного самоуправления, граждан и юридических лиц не только по поводу предоставления жилых помещений и пользования ими, но и содержания и ремонта жилищного фонда, его учета, осуществления контроля за соблюдением жилищных прав граждан и др. Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

Принятая в 1993 г. Конституция Российской Федерации закрепила измененные принципы государственного устройства, отношения собственности, новые правоотношения государства и граждан, расширила объем прав и свобод граждан, определила новый статус субъектов Российской Федерации. В ней провозглашен в качестве одного из важнейших социально-экономических прав человека право на жилище (ст. 40). Однако, в отличие от прежней Конституции и согласно действующей, право на жилище не предоставляется, не даруется государством, а признается в качестве естественного неотчуждаемого права личности. На первом плане находится неприкосновенность жилища (ст. 25) и защита права на жилище, что распространяется в равной мере на всех лиц, проживающих на территории Российской Федерации. Что касается обязанности государства по обеспечению граждан жилыми помещениями, то оно оставляет ее за собой в отношении лишь малоимущих и иных указанных в законе граждан, нуждающихся в жилище, которым жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Столь существенные изменения в конституционном регулировании жилищных отношений должны были быть отражены в текущем законодательстве, что, естественно, и привело к множественным изменениям и в нормативных актах, регламентирующих право собственности на жилье, порядок возведения жилых строений, учет и распределение жилых помещений, права граждан на пользование жилищем, другие правоотношения в жилищной сфере.

Можно с полной уверенностью сказать, что сегодня нет более запутанного и противоречивого законодательства, чем жилищное, которое включает в себя акты, содержащие зачастую взаимоисключающие или несогласованные нормы. Разобраться в этом во многих случаях сложно даже юристу, не говоря уже о других гражданах, не обладающих необходимыми юридическими знаниями. В такой ситуации определяющее значение имеет правильность применения действующих нормативных актов с учетом того, что нормы одних актов жилищного законодательства пользуются приоритетом по отношению к другим. Кроме того, такие правила в процессе их применения следует соотносить с соответствующими правовыми предписаниями Конституции Российской Федерации и действующего Гражданского кодекса РФ, нормы которого не исчерпывают правовое регулирование отношений, связанных с предоставлением и пользованием жилыми помещениями, особенно по договору социального найма, о чем свидетельствуют содержащиеся в нем многочисленные отсылки к жилищному законодательству. Ныне действующий Жилищный кодекс РСФСР 1983 года, несмотря на внесенные в него многочисленные изменения и дополнения, не только формально не соответствует концепции правового регулирования, выраженной в Конституции Российской Федерации, но и не отражает потребностей общества в правовом регулировании в современных условиях. Все это указывает на необходимость совершенствования правового регулирования жилищных отношений, а, следовательно, и на потребность в переосмыслении теоретического аспекта этого регулирования.

Изменения жилищных правоотношений находятся в прямой связи с общими вопросами жилищных правоотношений, поскольку в них изменения являются особой и наиболее сложной стадией развития. Существенные изменения жилищного законодательства позволили бы обеспечить единообразный, подход к решению вопросов, связанных с изменениями жилищных правоотношений.

Поэтому исследование вопроса о понятии. и общей характеристике оснований изменения жилищных правоотношений * имеет большое теоретическое и практическое значение.

Степень разработанности темы. Проблемам оснований изменения жилищных правоотношений посвящено значительное количество монографических работ и статей.

Проблемы жилищного права в целом исследованы в работах И. И: Андрианова, С. И. Аскназия, B.JI. Богданова, Н. А. Брауде, Ю. Г. Басина, И. С. Вишневской, В. П. Грибанова, Б. М. Гонгало, С. М. Корнеева, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, А. Г. Кузнецова, В. Н. Литовкина, И. Б. Мартковича, В. Ф. Маслова,.

A.Е. Мушкина, П. С. Никитюка, A.JI. Пергамент, А. Г. Потюкова, И. П. Прокопченко, А. А. Пушкина, П. И. Седугина, В. Р. Скрипко, П. Г. Соловьева, Ю. К. Толстого, В. Ф: Чигира, Щ. Д. Чиквашвили,.

B.Ф. Яковлева и др.

При всем многообразии работ, посвященных исследованию жилищных правоотношений в целом, данная проблематика остается актуальной и поныне. Кроме того, большинство из них были разработаны с позиций старых концептуальных подходов и не отражают политических и социально-экономических изменений, происходящих в настоящее время.

Актуальность проблемы, недостаточная разработанность в юридической литературе, ее большая практическая значимость обусловили выбор темы диссертации.

Объект исследования — правоотношения, возникающие при изменении договора социального найма.

Предмет исследования — анализ правового регулирования, посвященного изменениям жилищных правоотношений и практики их применения.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа правовых отношений, возникающих при изменении договора социального найма, исследование оснований изменения жилищных правоотношений, их нормативно-правового регулирования с учетом современного законодательства и практики его применения, выявления имеющихся проблем в рассматриваемой области и разработка рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Реализация поставленной цели осуществлялась с помощью решения следующих задач:

1. проанализировать современное состояние общественных отношений в жилищной сфере и исследовать эффективность их правового регулирования;

2. определить понятие изменения жилищного правоотношения и дать общую характеристику оснований их изменений.

3. проанализировать понятие «договор социального найма» с целью выявления особенностей, присущих ему в современной правовой действительности;

4. исследовать юридическую природу обмена жилых помещений как основание изменения договора жилищного найма;

5. дать анализ оснований изменения жилищных правоотношений: по требованию члена семьи нанимателяпо требованию нанимателей, объединяющихся в одну семьюпризнание нанимателем другого члена семьивследствие переустройства и перепланировки жилого помещенияв результате возникновения у нанимателя права на освободившееся жилое помещение. С теоретической точки зрения дать определение соответствия действующего законодательства современным потребностям в правовом регулировании указанных разновидностей жилищных отношений;

6. выработать конкретные рекомендации по совершенствованию и применению законодательства, регулирующего основания изменения договора социального найма.

Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной в диссертационном исследовании цели и решения задач был использован диалектический метод познания, общенаучные методы (анализ, синтез, моделирование, логический и другие), а также применялись специальные методы исследования: исторический, формально-юридический, сравнительного правоведения и системного анализа, нормативный и другие.

Теоретическую базу исследования составили труды ученых, специализирующихся в области общей теории государства и права, — Н. Г. Александрова, С. С. Алексеева, Т. Е. Атаманчука, В. К. Бабаева, В. М. Баранова, Д. А. Керимова, С. Ф. Кечекьяна, В. В. Лазарева, Р. З. Лившица, Е. А. Лукашевой, А. В. Малько, Н. И. Матузова,.

B.C. Нерсесянца, А. С. Пиголкина, В. Н. Синюкова, P.O. Халфиной, Л. С. Явича, Ц. А. Ямпольскойтруды ученых-цивилистов, посвященные проблемам гражданского и жилищного права, таких, как И. И. Андрианов,.

C.И. Аскназий, Ю. Г. Басин, Н. А. Брауде, И. С. Вишневская,.

Б.М. Гонгало, В. П. Грибанов, С. М. Корнеев, О. А. Красавчиков, П. В. Крашенинников, В. Н. Литовкин, И. Б. Марткович, В. Ф. Маслов, А. Е. Мушкин, П. С. Никитюк, A.JI. Пергамент, А. Г. Потюков, И. П. Прокопченко, А. А. Пушкин, П. И. Седугин, В. Р. Скрипко, П. Г. Соловьев, Ю. К. Толстой, В. Ф. Чигир, В. Ф. Яковлев и другие.

В работе проанализировано российское гражданское и жилищное законодательство с советского периода до настоящего времени, с учетом проекта Жилищного кодекса Российской Федерации.

Автором широко использовались материалы опубликованной судебной практики и неопубликованной практики судов Саратовской области и судов г. Сургута Тюменской области Ханты-Мансийского автономного округа.

Научная новизна исследования. Впервые на базе нового жилищного законодательства и сложившейся правоприменительной практики проведено комплексное исследование оснований изменения договора социального найма, сформулированы теоретические выводы и практические рекомендации, направленные на совершенствование правового регулирования жилищных отношений в условиях рынка. По результатам исследования сформулированы положения, которые выносятся на защиту.

1. В целях единообразного понимания и толкования жилищного законодательства, обосновывается вывод о целесообразности применения к жилому помещению определения «предмет», поскольку в законодательстве и в научной литературе в отношении жилого помещения также употребляется термин «объект». По мнению диссертанта, объектом жилищного правоотношения являются действия по предоставлению жилого помещения.

2. Структура проекта ЖК во многих случаях не отвечает правилам формальной логики и представляется не всегда последовательной. Для облегчения практического применения норм ЖК при принятии ЖК РФ, на наш взгляд, следовало бы все нормы, посвященные основаниям изменения договора жилищного найма поместить в отдельную главу «Изменение договора социального найма», которую включить в раздел «Предоставление и пользование жилыми помещениями по договору социального найма».

3. Закрепить в ЖК РФ право несовершеннолетнего члена семьи обращаться с требованием об изменении договора социального найма. В возникающих отношениях от имени и в>интересах несовершеннолетнего будут выступать его законные представители.

4. В связи с развернувшейся в литературе дискуссией о возможности получения гражданином жилого помещения в пользование по договору аренды, диссертант поддерживает точку зрения, согласно которой гражданин вправе приобретать жилое помещение для* проживания только по договорам социального найма, коммерческого найма, поднайма. Необходимо законодательно закрепить право на приобретение жилого помещения по договору аренды лишь за юридическими лицами и гражданами-предпринимателями.

5. Для упрощения-порядка оформления договора обмена жилых помещений, статью, устанавливающую порядок оформления обмена в ЖК РФ, целесообразно изложить в следующей редакции: «Соглашение об обмене жилыми помещениями заключается» в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями, в количестве экземпляров, соответствующих числу сторон".

6. Предлагаем в ЖК РФ закрепить за нанимателем жилого помещения по договору социального найма право совершать обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, с членом ЖК (ЖСК), собственником жилого помещения, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

7. Сделан вывод о том, что дополнительная жилая площадь при разделе, как правило, не должна включаться в размер жилой площади при определении доли, приходящейся на каждого члена семьи. Эта норма будет обеспечивать соблюдение прав лица, которому предоставлена дополнительная жилая площадь. Предлагаем закрепить в ЖК РФ положение о том, что: «Дополнительная жилая площадь, предоставленная гражданину в соответствии с законом, не подлежит включению в общую площадь, подлежащую разделу».

8. В^ целях защиты прав несовершеннолетнего гражданина, оставшегося без попечения* родителей, и являющегося единственным лицом, имеющим право пользования жилым помещением, предлагается в ЖК РФ закрепить право опекуна, с согласия органов опеки и попечительства, требовать заключения* с представляемым * несовершеннолетним договора социального найма в отношении данного жилого помещения.

9. Для обеспечения защиты формы договора социального найма, предлагаем включить в ЖК РФ норму, в соответствии с которой: «Изменение договора социального найма жилого помещения вследствие признания нанимателем * другого члена1 семьи осуществляется в письменной форме, путем внесения изменений в текст договора социального найма».

Теоретическая и" практическая значимость исследования^ состоит в том, что в результате разработано комплексное понятие оснований изменения договора социального найма в механизме современного правового регулирования < жилищных отношений. Сформулированные в работе теоретические выводы могут послужить основой для исследования смежных институтов жилищного права и материалом для написания учебных пособий, монографий и иных научных работ. Практические рекомендации по совершенствованию нормотворческой и правоприменительной практики в области регулирования жилищных отношений могут быть основой для совершенствования законодательной деятельности на федеральном и региональных уровнях и деятельности судов при рассмотрении жилищных споров. Результаты исследования также могут быть использованы для внедрения в учебный процесс при преподавании курса жилищного права.

Апробация результатов исследования. Работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права». Результаты исследования нашли отражение в 5 опубликованных работах, в выступлениях на следующих конференциях: Всероссийская вторая, третья и четвертая научные конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара, 2002 г., 2003 г., 2004 г.) — Международная научно-практическая конференция «Конституция Российской Федерации и совершенствование законодательства: проблемы реализации и тенденции развития» (к 10-летию Конституции России) (г. Саратов, 1−3 октября 2003 г.) — Международная научная конференция «Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики» (г.Тольятти, 21−24 апреля 2004 г.). Результаты и выводы научного исследования также применялись при чтении лекций и проведении практических занятий по жилищному праву в ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» и в Саратовском юридическом институте МВД РФ.

Структура диссертации. Цели и основные задачи, поставленные в диссертации, определили ее структуру. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Право на жилище признано в качестве естественного неотчуждаемого права личности и закреплено в Конституции РФ. Весь нормативный материал в сфере регулирования жилищных отношений безнадежно устарел. В этой связи возникла необходимость коренного изменения имеющейся правовой базы в области жилищных правоотношений и принятия нового, отвечающего существующим реалиям кодифицированного закона, который бы стал эффективным средством удовлетворения жилищных потребностей граждан, в полной мере отражал особенность регулирования отношений в жилищной сфере вообще и договора социального найма жилого помещения, в частности.

На основе анализа действующего законодательства и правоприменительной практики в диссертационном исследовании был сделан ряд выводов.

Вопрос о соотношении понятий «предмет» и «объект» жилищных правоотношений остается дискуссионным. Некоторые ученые употребляют их как синонимы. Полагаем, что в данном случае речь идет о разнопорядковых явлениях и именовать их одинаково нельзя.

Жилищные правоотношения по своей сути являются обязательственно-правовыми. В обязательственных правоотношениях в качестве объекта выступает совокупность действий, направленных на достижение определенного правового результата, а в качестве предмета — само материальное благо, по поводу которого возникает правоотношение. В связи с этим, к жилому помещению необходимо применять понятие «предмет».

В юридической литературе не получил однозначного разрешения вопрос о возможности предоставления гражданину жилого помещения в пользование на основании договора аренды, что обусловило существование двух точек зрения. Согласно первой из них физическое лицо может быть стороной договора аренды жилого помещения, так как это напрямую не запрещено законом. В рамках второй точки зрения утверждается, что физические лица имеют достаточно правовых средств для удовлетворения своих жилых потребностей, таких как, договор социального найма, коммерческого найма, поднайма. Диссертант считает возможным присоединиться ко второй точке зрения и предлагает законодательно закрепить право на приобретение жилого помещения по договору аренды лишь за юридическими лицами и гражданами-предпринимателями.

Диссертант отмечает, что при построении структуры проекта ЖК следует соблюсти правила формальной логики и для облегчения его практического применения все нормы, касающиеся оснований изменения договора социального найма поместить в отдельную главу, которую включить в раздел «Предоставление и пользование жилыми помещениями по договору социального найма».

В ЖК РСФСР не нашло закрепление право несовершеннолетних членов семьи нанимателя быть инициаторами изменения договора социального найма жилого помещения. Это отрицательно сказывается на объеме обеспечения прав указанных лиц, ставит их в неравное положение с нанимателем. Устранить данное несоответствие возможно, закрепив в ЖК РФ право несовершеннолетнего члена семьи обращаться с требованием об изменении договора социального найма, причем в возникающих отношениях от имени и в интересах несовершеннолетнего будут выступать его законные представители.

Тем более, это касается несовершеннолетних граждан, оставшихся без попечения родителей и являющихся единственными лицами, имеющими право пользования жилым помещением. Отсутствие закрепленного в законе права быть самостоятельной стороной в договоре социального найма жилого помещения снижает степень защиты и обеспеченности прав указанных граждан.

Считаем необходимым, закрепить право опекуна, с согласия органов опеки и попечительства, требовать заключения с представляемым несовершеннолетним договора социального найма в отношении данного жилого помещения.

В целях соблюдения требований о форме договора, необходимо включить в ЖК РФ норму, в соответствии с которой изменение договора социального найма, вследствие признания нанимателем другого члена семьи, осуществляется в письменной форме, путем внесения изменений в текст договора социального найма.

В последнее время наблюдается снижение числа обменов жилых помещений. Это обусловлено тем, что процедура совершения обмена жилых помещений на практике представляется более громоздкой и длительной по сравнению с процедурой совершения, например, договора мены. Для упрощения порядка оформления договора обмена жилых помещений следует законодательно закрепить положение о необходимости заключения соглашения об обмене жилыми помещениями в письменной форме путем составления одного документа, подписанными соответствующими нанимателями, в количестве экземпляров, соответствующих числу сторон.

Следует обратить внимание на то, что в проекте ЖК РФ значительно сужен круг лиц, имеющих право на обмен жилых помещений. В соответствии с пунктом 1 статьи 72 проекта ЖК РФ право совершать обмен предоставляется только нанимателю с нанимателем. Диссертант считает это неоправданным, так как данное положение значительно ухудшает права участников жилищных правоотношений по сравнению с действующим ЖК РСФСР, в котором право обмена предоставлено гражданам, имеющим различный правовой статус: наниматель-наниматель, наниматель-член ЖК (ЖСК), наниматель-собственник, члены ЖК (ЖСК) между собой, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Для усиления гарантий реализации права на жилище в ЖК РФ необходимо установить возможность совершать обмен жилых помещений между теми же категориями граждан.

Диссертант подвергает критике положение, согласно которому лицо, получившее на законном основании дополнительную жилую площадь, при разделе сохраняет на нее право только в том случае, если он пользовался ею один. Такое положение вещей представляется несправедливым по отношению к лицу, которому дополнительная жилая площадь предоставлена на основании закона. Диссертант высказывает мнение о том, что дополнительная жилая площадь должна быть закреплена за гражданином, которому она предоставлена и сохраняться за ним в случае раздела, даже если ею пользовались и члены его семьи. Сделан вывод о том, что лишив в результате раздела такое лицо дополнительной жилой площади, суд нарушит его жилищные права, так как основания, по которым она предоставлялась лицу (наличие профессиональной деятельности, носящей творческий характер, наличие определенного хронического заболевания и т. д.), после раздела не утратятся. Диссертантом вносится предложение о включении в ЖК РФ нормы, в соответствии с которой, дополнительная жилая площадь при разделе может включаться в размер жилой площади при определении доли, приходящейся на каждого члена семьи только после смерти лица, которому она в свое время была предоставлена.

В проекте ЖК РФ предпринята попытка заложить основу для реформирования жилищного законодательства, в том числе и в части изменения договора жилищного найма. Однако проведенное исследование позволяет говорить о недостаточно высоком уровне подготовки специального закона и необходимости его дальнейшего совершенствования.

Анализ положений проекта ЖК РФ и соотношение его норм с действующим законодательством и правоприменительной практикой показало, что специальный закон требует скорейшей доработки, поскольку именно с его принятием можно говорить о дальнейшем развитии жилищных правоотношений в России.

Диссертант признает, что в приведенном исследовании без внимания могли остаться некоторые вопросы, касающиеся изменения договора социального найма и представляющие научный и практический интерес. Причиной этого является сложность и обширность исследуемой темы. Однако, результаты проведенного исследования, нашедшие отражение в выводах и предложениях, сделанных диссертантом, являются доказательством несовершенства, противоречивости жилищного законодательства и могут быть положены в основу приведения его в соответствие с реалиями сегодняшнего дня, международными стандартами по вопросам обеспечения права на жилище, с тем, чтобы оно стало эффективным средством удовлетворения жилищных потребностей граждан и имело неоспоримую социальную ценность.