Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства

Актуальность темы

диссертационного исследования. В России обеспечение граждан жильем уже не одно десятилетие является одной из важнейших и наиболее острых социально-экономических проблем. В разные периоды государство по-разному решало данную проблему. В период плановой экономики обеспечение граждан жильем производилось за счет государства, которое самостоятельно осуществляло строительство с последующим предоставлением в пользование жилых помещений гражданам в порядке очередности. В связи с переходом к рыночной экономике принцип обеспечения граждан жильем изменился: от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных средств, — к строительству за счет средств граждан. Закрепленное в ст. 40 Конституции Российской Федерации право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Помимо иных способов приобретения жилья в собственность (купля-продажа, дарение, наследование и др.) жилищная проблема в настоящее время решается за счет привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства.

При этом под привлечением денежных средств граждан для жилищного строительства следует понимать экономическое отношение, в рамках которого кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) или застройщиком осуществляется объединение денежных средств нескольких граждан на условиях возведения единого объекта недвижимости (многоквартирного дома) и передачи частей данного объекта (жилых помещений) гражданам.

Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс, ЖК РФ), Федеральных законов № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее — Закон о накопительных кооперативах) и № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далееЗакон о долевом строительстве), регулирующих отношения по привлечению денежных средств граждан, продемонстрировало окончательную смену подхода к реализации права граждан Российской Федерации на жилище. Именно поэтому анализ правоотношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, характеристика элементов, составляющих данные правоотношения, оснований их возникновения и прекращения имеют большое теоретическое и практическое значение.

Несмотря на многочисленные проведенные исследования в сфере регулирования отношений, возникающих при привлечении средств граждан для строительства жилья, многие проблемы в теории и практике остаются дискуссионными либо недостаточно разработанными. Вместе с тем для эффективного правового регулирования данных отношений необходима системная характеристика правовых связей, возникающих между гражданами и лицами, привлекающими их денежные средства, выявление их особенностей.

Актуальность избранной для диссертационного исследования темы, в частности, проявляется в следующих аспектах.

Государственно-политический аспект. Участие в кооперативах (жилищностроительных, накопительных) и долевом строительстве является рискованной деятельностью для граждан, поскольку на практике достаточно широко распространены случаи невыполнения лицами, привлекающими денежные средства граждан, обязанностей по передаче жилого помещения. Государство не может не реагировать на подобные ущемления прав и интересов граждан, поскольку в настоящее время комплексное решение проблемы обеспечения доступности жилья для граждан определено в качестве приоритетного направления государственной политики в жилищном секторе экономики. Следовательно, привлечение средств граждан для жилищного строительства затрагивает одновременно частные и публичные интересы. (Еще И. А. Покровский указывал на «общенациональное значение недвижимости» и ставил проблему соотношения частных и публичных интересов по поводу недвижимости1.) В связи с этим государство предпринимает меры, призванные не допустить нарушений прав граждан в сфере жилищного строительства, что является одним из элементов государственных гарантий жилищных прав граждан Российской Федерации и обеспечивает как частный интерес (граждане достигнут того правового результата, к которому они стремились, — получат жилье в собственность), так и публичные интересы.

Нормотворческий аспект. В связи с принятием целого блока нормативных актов (Жилищного кодекса, Закона о долевом строительстве, Закона о жилищных накопительных кооперативах) в Российской Федерации начался новый этап развития законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья. Однако эту работу нельзя считать завершенной, в связи с чем в настоящем диссертационном исследовании формулируются рекомендации по изменению и дополнению законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства. Реализация этих предложений, как представляется, будет способствовать более четкой правовой регламентации отношений по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья.

Правоприменительный аспект. Многочисленные вопросы, касающиеся правовой природы отношений, возникающих при привлечении средств граждан для жилищного строительства, оснований их возникновения, правового положения граждан, чьи денежные средства привлекаются для жилищного строительства, появляются на практическом уровне, в области.

1 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. — М.: Статут, 1998.-С. 143. о правоприменения. Анализ судебной практики свидетельствует об отсутствии в этой сфере единообразия в применении законодательства, ее противоречивости. При этом единообразное применение законодательных актов, регулирующих привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, благоприятно скажется на стабильности гражданского оборота в целом и защищенности прав лиц, участвующих в кооперативах (жилищностроительных, накопительных) и долевом строительстве, в частности. Следовательно, требуется сформулировать предложения, направленные на совершенствование практики применения законодательства, регулирующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства.

Доктринальный аспект. Научные исследования института долевого строительства, а также сформулированные советскими учеными научные положения, сыгравшие положительную роль в развитии законодательства о жилищной кооперации того периода, должны быть проанализированы с учетом требований современного гражданского оборота. В связи с принятием Жилищного кодекса, Закона о накопительных кооперативах и Закона о долевом строительстве необходимы анализ и оценка положений цивилистической науки в исследовании отношений, возникающих при участии граждан в жилищностроительных и накопительных кооперативах и долевом строительстве, так как многие из этих теоретических положений, касающихся рассматриваемой проблематики, требуют дальнейшего развития.

Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования применялись общенаучные методы познания, а также частные методы: исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, системного анализа, формально-логический и др.

Теоретической основой исследования являются труды таких авторов, как С. С. Алексеев, М. М. Агарков, Ю. Г. Басин, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, И. С. Вишневская, Е. Н. Гендзехадзе, Б. М. Гонгало, Г. С. Дробязко, П. Н. Дятлов, В. И. Жуков, Т. И. Илларионова, О. С. Иоффе, М. Я. Кириллова, О. А. Красавчиков,.

П. В. Крашенинников, Э. Б. Лыкова, А. А. Маковская, И. Б. Марткович, Л. А. Новоселова, А. И. Пергамент, И. П. Прокопченко, К. И. Скловский, В. Р. Скрипко, Е. А. Суханов, Ш. Д. Чиквашвили, И. Т. Хламов, Ю. К. Толстой, К. К. Червяков, В. Ф. Чигир, и других ученых.

Объект исследования — общественные отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства.

Предмет исследования — действующее законодательство, регулирующее отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим вопросам в области рассматриваемой проблематики.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основная цель диссертационного исследования — проведение комплексного научно-теоретического анализа отношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, их нормативно-правового регулирования с учетом нового законодательства, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства и существующих в нем пробелов и внесение конкретных рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы и практики применения ее норм.

Названная цель предопределяет решение следующих задач: анализ истории становления и развития жилищной кооперации и института долевого строительства в Российской Федерациианализ и определение правовой природы отношений по участию граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и по участию в долевом строительствеопределение объекта отношений по строительству многоквартирного дома и отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительстваопределение юридических фактов, которые являются основаниями приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.

Научная новизна исследования заключается в следующих положениях, выносимых на защиту:

1. Между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и его членами возникают членские отношения, которые состоят из двух групп отношений: обязательственных, складывающихся по поводу привлечения денежных средств членов кооперативов и предоставления им жилых помещений в многоквартирном доме в пользование, и организационных, складывающихся по поводу управления кооперативом.

2. Отношение по привлечению денежных средств граждан для предоставления жилья в кооперативе (жилищно-строительном, накопительном) является обязательством, в силу которого одна сторона (кооператив) обязуется предоставить другой стороне (члену кооператива) равное стоимости внесенного паевого взноса жилое помещение во владение и пользование, а при полной выплате паевого взноса — в собственность, а другая сторона (член кооператива) вправе требовать предоставления указанного жилого помещения в соответствии с решением общего собрания кооператива при условии выполнения ею обязанности по внесению необходимых взносов для строительства жилого дома.

3. Право собственности кооператива (жилищно-строительного, накопительного) на переданные гражданам в пользование жилые помещения (за которые паевые взносы не выплачены полностью) должно подлежать государственной регистрации.

4. В соответствии с действующим законодательством юридический состав, порождающий право собственности у члена кооператива (жилищностроительного, накопительного), включает в себя следующие юридические факты: а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения члену кооператива, в) выплата паевого взноса в полном объеме. В силу того что жилое помещение является недвижимым имуществом, право собственности на жилые помещения в домах жилищно-строительных и накопительных кооперативов должно возникать у членов кооператива с момента государственной регистрации данного права.

5. Юридический состав, порождающий право собственности гражданина-участника долевого строительства, включает в себя следующие юридические факты: а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения участнику долевого строительства, в) выплата денежных средств полном объеме, г) государственная регистрация права.

6. Право собственности застройщика на жилые помещения в многоквартирном доме, в отношении которых он не заключил договоры долевого строительства к моменту завершения строительства дома, должно подлежать государственной регистрации.

7. Правом предъявления подрядчикам, осуществлявшим строительство многоквартирного дома, требований о ненадлежащем качестве жилых помещений должны быть наделены не только субъекты, являющиеся заказчиками по договору строительного подряда (жилищно-строительный, накопительный кооперативы, застройщик), но и граждане, являющиеся членами кооперативов и участниками долевого строительства.

8. Представляется ошибочным решение, в соответствии с которым отсутствие государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве влечет признание данного договора незаключенным. В соответствующих случаях целесообразно применение к отношениям по привлечению денежных средств граждан для участия в долевом строительстве правил о договоре подряда.

9. На базе теоретических выводов и анализа практики применения законодательства, регулирующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, внесен ряд предложений о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс (ст. 218), Жилищный кодекс (ст. 129), Закон о накопительных кооперативах (ст. 24, 29, 30, 51) и Закон о долевом строительстве (ст. 9, 17).

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что в результате комплексного анализа отношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, сформулированы теоретические выводы, которые могут послужить основой для более детальной теоретической разработки отдельных правовых конструкций, касающихся участия граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и долевом строительстве. Теоретические выводы, сделанные автором в работе, могут быть использованы при написании монографий, учебных пособий и иных трудов. Практические рекомендации по совершенствованию нормотворческой и правоприменительной практики в области привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства могут стать основой для совершенствования законодательной деятельности, деятельности судов при рассмотрении споров по делам, вытекающим из отношений по участию граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и долевом строительстве. Результаты исследования-могут быть использованы при преподавании гражданского и жилищного права.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту, изложены автором в опубликованных научных статьях.

Структура диссертации. Цели и задачи, поставленные в диссертации, определяют структуру работы, которая состоит из введения, двух глав и заключения.

Заключение

.

В ходе исследования отношений по привлечению средств граждан для строительства жилья коопера1 ивами (жилищно-строительными, накопительными) и застройщиками сформулированы предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего рассматриваемые отношения.

1. В работе делается вывод о возникновении права собственности на жилое помещение в домах жилищно-строительных и накопительных кооперативов с момента государственной регистрации данного права. В связи с этим представляется необходимым следующее:

1.1. Пункт 1 статьи 129 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

1. Право собственности на переданные гражданам в пользование жилые помещения в многоквартирном доме, за которые паевые взносы не выплачены полностью, приобретается кооперативом и подлежит государственной регистрации. Основанием приобретения права собственности члена жилищностроительного кооператива на жилое помещение (доли в праве собственности на жилое помещение) в многоквартирном доме является передача ему жилого помещения во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме и выплата паевого взноса в полном объеме. Право собственности члена кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации данного права".

1.2. Статью 30 закона о накопительных кооперативах изложить в следующей редакции:

Право собственности на переданные гражданам в пользование жилые помещения в многоквартирном доме, за которые паевые взносы не выплачены полностью, приобретается кооперативом и подлежит государственной регистрации. Основанием приобретения права собственности члена жилищного накопительного кооператива на жилое помещение (доли в праве собственности на жилое помещение) в многоквартирном доме является передача ему жилого помещения во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме и выплата паевого взноса в полном объеме. Право собственности члена кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации данного права".

2. Обосновывается необходимость установления императивной нормы о твердом размере цены строящегося жилья при привлечении средств граждан кооперативами (жилищно-строительными, накопительными) и застройщиками. В связи с этим предлагается следующее:

2.1. Дополнить статью 124 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания:

4. Размер паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива устанавливается при вступлении гражданина в кооператив и не может быть впоследствии изменен в отношении имеющихся членов кооператива. Кооператив вправе в судебном порядке требовать увеличения размера паевых взносов членов кооператива, если по не зависящим от него причинам стоимость работ по строительству жилого дома увеличилась более чем на десять процентов";

2.2. Упразднить норму о примерной стоимости строящегося или приобретаемого жилого помещения для члена жилищного накопительного кооператива. Для этого необходимо пункт 2 статьи 24 Закона о накопительных кооперативах изложить в следующей редакции:

2. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Размер паевого взноса члена кооператива устанавливается при вступлении гражданина в кооператив и не может быть впоследствии изменен в отношении имеющихся членов кооператива. Кооператив вправе в судебном порядке требовать увеличения размера паевых взносов членов кооператива, если по не зависящим от него причинам стоимость работ по строительству жилого дома увеличилась более чем на десять процентов";

2.3. Пункт 1 статьи 5 закона о долевом строительстве изложить в следующей редакции:

2. Цена договора участия в долевом строительстве является твердой. Застройщик вправе требовать пересмотра цены, если по не зависящим от него причинам стоимость работ по строительству жилья превысила указанную в договоре твердую цену более чем на десять процентов. Застройщик должен доказать необходимость существенного изменения цены".

3. Охрана прав и интересов граждан от нецелевого использования их денежных средств может заключаться в установлении для жилищностроительных, накопительных кооперативов и застройщиков ограничений на совершение сделок по отчуждению имущества, не связанных со строительством или приобретением жилья для членов кооператива или граждан-дольщиков. В связи с этим представляется необходимым следующее:

3.1. Дополнить Жилищный кодекс РФ статьёй 1201 следующего содержания:

Статья 1201. Ограничения совершения кооперативом сделок.

1. Кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

2. Кооператив не вправе:

1) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

2) дарить жилые помещения;

3) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

4) выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

5) вносить свое имущество в качестве вклада в простое товарищество, в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц.

6) передавать своё имущество в доверительное управление.

3. Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

4. Кооператив не может принимать на себя обязательства, в том числе с отсрочкой или рассрочкой их исполнения, об уступке прав требований, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков кооперативу или ухудшению финансовой устойчивости его деятельности";

3.2. Дополнить Закон о долевом строительстве статьёй 181 следующего содержания:

Статья 181. Ограничения совершения застройщиком сделок. 1. Застройщик не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения находящихся в собственности застройщика жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, предназначенных для передачи участникам долевого строительства, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку). 2. Застройщик не вправе:

1) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

2) дарить жилые помещения;

3) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

4) выдавать поручительства;

5) вносить жилые помещения в качестве вклада в простое товарищество, в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать данным имуществом в формировании имущества юридических лиц;

6) передавать жилые помещения в доверительное управление".

4. Необходимо в Жилищном кодексе РФ и в Законе о накопительных кооперативах предусмотреть норму, в соответствии с которой в документах, опосредующих оформление отношений между кооперативом игражданином, должен быть установлен срок или порядок определения срока, в течение которого кооператив обязан предоставить жилое помещение гражданину, как это имеет место в Законе о долевом строительстве. Для этого требуется:

4.1. Пункт 1 статьи 124 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса в срок, установленный в порядке, предусмотренном уставом кооператива";

4.2. Пункт 1 статьи 113 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, о порядке установления срока предоставления жилого помещения члену кооператива, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива";

4.3. Дополнить статью 29 Закона о накопительных кооперативах пунктом 4 следующего содержания:

4. Передача жилого помещения члену кооператива осуществляется кооперативом в срок, определяемый уставом кооператива".

4.4. Дополнить пункт 2 статьи 11 Закона о накопительных кооперативах подпунктом 18 следующего содержания:

18) порядок определения срока передачи жилого помещения члену кооператива".

5. Предлагается закрепить в законе следующий порядок предъявления требований, касающихся качества жилого помещения в жилищностроительных и накопительных кооперативах. Для этого необходимо следующее:

5.1. Главу 12 Жилищного кодекса РФ дополнить статьей 1291 следующего содержания:

Статья 1291. Последствия обнаружения недостатков в жилом помещении. Член жилищно-строительного кооператива вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения и общего имущества, к подрядчику, осуществлявшему строительство многоквартирного дома";

5.2. Изложить пункт 2 статьи 7 Закона о жилищных накопительных кооперативах в следующей редакции:

2. Член жилищного накопительного кооператива вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения и общего имущества, к подрядчику, осуществлявшему строительство многоквартирного дома".

6. Предлагается ввести государственный контроль за деятельностью кооперативов по заключению договоров строительного подряда на-осуществление строительства многоквартирного жилого дома. В связи с этим необходимо:

6.1. Дополнить главу 11 Жилищного кодекса РФ статьей 1231 следующего содержания:

Статья 1231. В случае осуществления строительства кооперативом многоквартирного дома с привлечением подрядчика договор строительного подряда заключается на основании конкурса. Результаты проведения конкурса подлежат утверждению федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков";

6.2. Дополнить статью 16 Закона о накопительных кооперативах пунктом 7 следующего содержания:

7. В случае осуществления строительства кооперативом многоквартирного дома с привлечением подрядчика договор строительного подряда заключается на основании конкурса. Результаты проведения конкурса подлежат утверждению федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков".

7. В работе обосновывается целесообразность введения конкретного срока избрания исполнительного органа жилищно-строительного или накопительного кооператива и устранения возможности руководства текущей деятельностью накопительного кооператива управляющей организацией. В связи с этим необходимо следующее:

7.1. Изменить пункт 1 статьи 119 Жилищного кодекса РФ и изложить его в следующей редакции:

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок шесть месяцев";

7.2. Изложить пункт 5 статьи 44 Закона о накопительных кооперативах в следующей редакции:

5. Единоличный исполнительный орган кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок шесть месяцев".

8. Предлагается вменить в обязанность федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, формирование общедоступного перечня накопительных кооперативов, которые не вправе привлекать средства граждан для строительства жилья. В связи с этим необходимо следующее:

8.1. Изменить название статьи 51 Закона о накопительных кооперативах, изложить его в следующей редакции:

Статья 51. Права и обязанности федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, при осуществлении контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение и (или) строительство жилых помещений";

8.2. Дополнить статью 51 Закона о накопительных кооперативах пунктом 4 следующего содержания:

4. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, обязан:

1) формировать общедоступный перечень накопительных кооперативов, которые не вправе привлекать средства граждан вследствие несоблюдения нормативов финансовой устойчивости;

2) по запросу граждан предоставлять информацию о соблюдении или нарушении кооперативом нормативов финансовой устойчивости за конкретный период".

9. Подпункт 9 пункта 1 статьи 7 Закона о накопительных кооперативах, целесообразно изложить в следующей редакции:

Член накопительного кооператива вправе передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива, если выплата пая произведена в полном объеме".

10. Статью 9 Закона о долевом строительстве желательно дополнить пунктом 8 следующего содержания:

8. Договор долевого строительства не может содержать условий о возможности расторжения договора в одностороннем порядке помимо оснований, предусмотренных настоящим законом".

11. Статью 113 Жилищного кодекса РФ необходимо изложить в следующей редакции:

В случае добровольного выхода из кооператива член кооператива вправе получить действительную стоимость пая в порядке и в сроки, которые предусмотрены уставом кооператива. Действительная стоимость пая представляет собой часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональную размеру пая".

12. В работе аргументируется предложение о распространении правила пункта 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» о безвозмездной передаче земельных участков в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме на участки, находящиеся в собственности любых субъектов. Для этого необходимо изложить эту норму в следующей редакции:

5. С момента формирования земельного участка и проведения^ его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме независимо от того, в собственности какого субъекта находится земельный участок на момент его формирования".

13. В диссертационном исследовании обосновывается, что при отсутствии государственной регистрации договора, опосредующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, к отношениям сторон необходимо применять правила о договоре подряда. В связи с этим статью 17 Закона о долевом строительстве требуется изложить в следующей редакции:

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

При уклонении застройщика от государственной регистрации договора к отношениям сторон необходимо применять правила о договоре подряда".

14. Представляется необходимым дополнить Федеральный закон о банкротстве положениями, предусматривающими особенности банкротства лиц, привлекающих средства граждан для жилищного строительства, а именно: в главу 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников — юридических лиц» ввести параграф 7 «Банкротство лиц, привлекающих средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», в котором должны содержаться следующие нормы:

§ 7. Банкротство застройщиков и жилищных организаций Статья 201Статус жилищных организаций.

1. Для целей настоящего Федерального закона жилищными организациями признаются юридические лица, привлекающие средства граждан для жилищного строительства, а именно:

1) лица, признаваемые застройщиками в соответствии с законом об участии в долевом строительстве;

2) жилищно-строительные кооперативы;

3) жилищные накопительные кооперативы.

Статья 2012. Продажа имущественного комплекса жилищной организации 1. Продажа имущественного комплекса может быть осуществлена в ходе внешнего управления по правилам, предусмотренным статьей 110 настоящего Федерального закона.

При проведении конкурсного производства имущественный комплекс жилищной организации может быть продан только при согласии покупателя принять на себя права и обязанности в отношении членов кооператива или участников долевого строительства, а также права и обязанности по договорам подряда, необходимым для завершения строительства жилых домов.

2. Продажа предприятия должника-жилищной организации осуществляется путем проведения открытых торгов в форме конкурса, если настоящей статьей не установлено иное.

Обязательными условиями конкурса являются обязательства покупателя:

— обеспечить завершение строительства жилых домов, возводимых по заказу жилищной организации;

— выполнять обязательства должника, связанные с предоставлением жилых помещений членам кооператива или участникам долевого строительства.

3. В случае продажи имущественного комплекса жилищной организации в ходе внешнего управления к его покупателю переходят все права и обязанности в отношении членов кооператива или участников долевого строительства, а также права и обязанности по договорам строительного подряда, по которым жилые дома на дату продажи имущества не введены в эксплуатацию.

Статья 2013. Очередность удовлетворения требований кредиторов в ходе конкурсного производства.

1. Исполнение обязательств перед кредиторами жилищной организации в ходе конкурсного производства осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. В первую очередь удовлетворяются: 1) требования физических лиц, перед которыми жилищная организация несет ответственность за причинение вреда их жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также требования о компенсации морального вреда;

2) требования физических лиц по возврату денежных средств, переданных в качестве паевых взносов членов жилищных кооперативов или в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве.

3. Требования физических лиц, являющихся кредиторами жилищной организации, по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, а также по уплате сумм финансовых санкций включаются в состав требований кредиторов, удовлетворяемых в третью очередь".