Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве

Актуальность темы

исследования. Российское государство в настоящее время переживает непростой период. Трансформация экономической системы, отмена государственной монополии на землю, становление новых правовых институтов, изменение форм собственности в сторону их расширения и уравнивания в правах, произошедшие за последнее десятилетие, требуют соответствующих доработок законодательства, приведения его в соответствие с новыми экономическими отношениями.

Для развития законодательства Российской Федерации характерно закрепление нового понятия — собственников недвижимого имущества. В собственности частных лиц теперь находятся не только жилые дома, квартиры, дачи, но и земельные участки, а также сооружения, предназначенные для предпринимательской деятельности. Среди объектов, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на конец 2002 года жилые помещения (квартиры, дома, части квартир, части домов) составляют 71%, земельные участки- 17%, иные объекты недвижимого имущества — 12%, в том числе нежилые помещения — 3%'.

В этих условиях существует потребность более активного влияния государства на деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях как максимального учета потребностей правообладателей, так и интересов государства и общества. В противном случае, как отмечается в постановлении.

1 См.: Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Итоги пятилетней деятельности и перспективы развития системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М., 2003.

Конституционного Суда РФ1, для широкого круга добросовестных участников имущественного оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита — обязанность государства.

Исходя из этого защита прав собственника становится одной из приоритетных государственных задач. Так, в Программе социально-экономического развития РФ на период 2002;2004 годов подчеркнуто, что основой имущественных правоотношений в области недвижимости и земельных отношений должно являться «.законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективепереход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника)» .

К сожалению, приходится констатировать, что в российском законодательстве сегодня отсутствует четкий механизм действенного контроля государства за этой сферой, обеспечения гарантий прав собственников недвижимости. Как следствие — рынок недвижимости вышел на одно из первых мест по числу правонарушений, стал носить криминогенный характер. Так, за последние два года только в г. Москве было.

1 Постановление Конституционного Суда от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, Л. В. Немировской, 3. Л. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева// Российская газета. -2003. -26 апреля.

2 См.: Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002;2004 гг.). Утверждена распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р. проведено более 1500 судебных разбирательств в судах различной инстанции по вопросам недвижимости, принято к производству более 150 уголовных дел за преступления в этой сфере. Кроме того, отсутствие совершенных и действенных механизмов гарантий прав на недвижимость со стороны государства является одним из основных факторов, тормозящих инвестиционный процесс и привлекательность для российских и иностранных инвесторов рынка недвижимости.

В то же время в России за последние годы создана определенная нормативная база правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включающая в себя, прежде всего, Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации)1 и постановление Правительства РФ 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Правила ведения ЕГРП). Вместе с тем анализ вышеуказанных нормативных актов позволяет выявить ряд нерешенных правовых проблем. Особенно острыми в этом ряду являются вопросы государственной регистрации прав на нежилые помещения ввиду отсутствия законодательного закрепления как понятия нежилого помещения, так и критериев определения этого понятия.

Кроме того, изучение практики деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — учреждения юстиции, регистрационные органы) и органов инвентаризации и учета выявило излишнюю детализацию и усложненность внутренними инструкциями и положениями процедуры государственной регистра1/штГ В связи с этим для уяснения алгоритма необходимых действий участвующие субъекты вынуждены нести внеплановые трудозатраты и.

1 См.: Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.

2 См.: Там же. — 1998. — № 8. — Ст. 963. дополнительные финансовые расходы. Многие проблемы обозначились и в судебной практике. Так, арбитражные суды и суды общей юрисдикции не всегда правильно относят имущество к движимому или недвижимому. Нередко игнорируется правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим, как отмечают многие исследователи указанной проблематики, складывающаяся судебная практика носит порой противоречивый характер1.

Между тем правоприменение — это не та сфера общественной деятельности, где могут иметь место противоречия и неясности. Если данный механизм плохо отлажен, то он способен поколебать саму «исконную природу права. нацеленность на установление единого, стабильного, целесообразного порядка поведения людей, разумного решения конфликтов, на учет интересов лиц, участвующих в различных отношениях, защищенность и гарантированность их прав"2.

Выработка в настоящем исследовании практических предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства будет способствовать более четкому нормативному закреплению правового режима оборота недвижимости.

Изложенные обстоятельства, позволяющие говорить об актуальности проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесли Т. Н. Абова, В. К. Андреева, М. И. Брагинский, Н. В. Диаковская, Е. А. Дорожинская, И. А. Емелькина, П. В. Крашенинников, О. М. Козырь, А. Л. Маковский,.

1 См., например: Скворцов О. Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. — М., 1998. — С. 116.

Алексеев С. С. Право: азбука, теория, философия: Опыт комплексного исследования. — М.: Статут, 1999. — С. 222.

В. В. Михольская, А. Р. Кирсанов, К. И. Скловский, С. А. Степанов и другие ученые. В работах этих исследователей нашли отражение проблемы функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выяснения юридической природы норм права о регистрации и их соотношения с нормами гражданского права.

Большой интерес представляют труды, в которых исследовались механизмы правого регулирования арендных отношений, таких авторов, как В. В. Витрянский, С. А. Герасименко, О. В. Гутников, Н. А. Сыродоев и др.

Несмотря на то, что в последние годы проблема нормативно-правового регулирования общественных отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней была привлекательна для внимания ученых, исследование ее отдельных аспектов, особенно правового регулирования аренды нежилых помещений, оставалось за рамками научного подхода.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предмет исследования — организационно-правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на примере регистрации договоров аренды нежилых помещений в г. Москве).

Целью исследования является установление сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определение правовых принципов и направлений совершенствования системы государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Предмет исследования и его общая цель предопределили постановку следующих взаимосвязанных научных задач: проанализировать исторический опыт развития отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимосуществить сравнительно-правовой анализ механизма регистрации недвижимости и арендных правоотношений в Российской Федерации и зарубежных странахраскрыть понятие, сущность, функции и содержание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимвыявить особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещенийсформулировать и обосновать основные стадии процесса государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, раскрыть его теоретические и организационные проблемывыработать практические рекомендации, направленные на совершенствование организационно-правовых основ процесса государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Методологические и теоретические основы исследования.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания социально-экономических процессов, позволяющий объективно, всесторонне и творчески решать поисковые задачи, раскрывать взаимосвязь между разнообразными явлениями политической, экономической, правовой и социальной сфер жизни российского общества. В работе также использовались как общенаучные, так и специальные юридические методы исследования: системно-функциональный и логико-юридический, а также сравнительно-правовой анализ.

Исходной теоретической основой исследования являются: научные труды основоположников отечественного гражданского права: И. Л. Базанова, В. Б. Ельяшевича, А. И. Каминка, Л. А. Кассо, Д. И. Мейера, И. А. Покровского, А. Л. Фрейтег-Лоринговена, В. М. Хвостова, П. П. Цитовича, Г. Ф. Шершеневича и др. известные труды, прежде всего в области гражданского и предпринимательского права, а также теории и истории государства и права, конституционного права, современных ученых-правоведов: С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, А. В. Бенедиктова, Д. М. Генкина,.

Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, В. В. Гущина, Д. И. Дедова, В. А. Дозорцева, О. С. Иоффе, Ю. X. Калмыкова, П. В. Крашенинникова, М. И. Кулагина,.

A. Л. Маковского, В. П. Мозолина, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского,.

B. К. Райхера, В. А. Рахмиловича, Г. А. Свердлыка, А. П. Сергеева, К. И. Склов-ского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Р. О. Халфиной, И. В. Ершова,.

C. А. Хохлова, Б. Б. Черепахина, Л. В. Щенниковой, Л. С. Явича, В. Ф. Яковлева, В. К. Андреева и др.

Анализ форм и способов правого регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с привлечением идей зарубежных ученых: С. Л. Брю, О. Гирке, А. К. Гудмэна, Р. Зома, Р. Иеринга, X. Кетца, Р. Саватье, Ф. Савиньи, X. Хофмайстера, К. Цвайгерта и др.

Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, материалы заседаний Федерального Собрания Российской Федерации. Кроме того, в работе использовались материалы правоприменительной практики, архивные источники, зарубежное законодательство, данные социологических исследований, периодической печати и др.

В качестве эмпирической базы исследования использовались: статистические данные, отражающие работу государственных органов по осуществлению регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москвематериалы судебно-арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающих между субъектами предпринимательских отношений, в ходе заключения, исполнения и расторжения договоров аренды нежилых помещенийобзоры судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, аналитические материалы, информационные справки и статистические отчеты указанных высших судебных инстанций, а также Министерства юстиции РФ и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы;

— опыт автора, основанный на практической деятельности, как государственного регистратора прав.

Общее число проанализированных и использованных при написании работы источников из различных областей научного знания и сфер практического правоприменения составляет около 300 наименований.

Научная новизна работы заключается в следующих выводах и положениях, выносимых на защиту:

1. Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обусловлено общей объективной тенденцией развития форм оборота недвижимости, связанной, прежде всего, с постоянным усложнением общественных отношений. Государство, следуя объективным потребностям развивающихся рыночных отношений, вынуждено вырабатывать адекватные им формы укрепления прав на недвижимость в целях оживления и обеспечения прочности ее оборота.

2. Составной частью правового режима недвижимости является государственная регистрация, выступающая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов. Регистрация преследует, прежде всего, публично-правовые цели — охрану интересов участников гражданского оборота, государства и общества. Это достигается посредством признания прав на недвижимое имущество со стороны государства, а также установления юридических средств защиты этих прав.

3. Государственная регистрация представляет собой сложный юридический акт, наличие которого влечет установление, изменение или прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Его структурный и сущностный анализ позволил установить ряд отличительных признаков регистрации:

— во-первых, это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имуществово-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрациив-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

4. Правовые нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним охватывают различные по содержанию и характеру общественные отношения. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие — управленческими (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким образом, в современной системе права формируется комплексный правовой институт, имеющий специфическую сферу регулирования общественных отношений посредством присущих ему методов.

5. Концептуальной основой созданной регистрационной системы в Российской Федерации является критическое совмещение двух существующих в мире основных систем. Хотя, как правило, законодательные конструкции большинства зарубежных государств не допускают смешения установленных в данных системах принципов. Эта ситуация обусловлена стремлением учесть объективные проблемы начального этапа становления рыночных отношений, на котором необходимо максимально сконцентрировать информацию о правах на недвижимость в целях предотвращения возможных злоупотреблений.

6. На основе проведенного анализа законодательных актов автору представляется необходимым дать свое определение понятия нежилого помещения. Под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенные для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с их использованием по лично-бытовому назначению, отвечающие соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленные на учет в установленном порядке.

7. Практические рекомендации, направленные на совершенствование организационно-правовых основ процесса государственной регистрации прав аренды нежилых помещений, включают в себя следующие основные предложения: с учетом значимости и сложности процесса регистрации договоров аренды нежилых помещений внести изменения в действующее законодательство и изложить п. 2 ст. 651 ГК РФ в новой редакции: «Договор аренды нежилого помещения, заключенный независимо от срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом" — внести дополнения в п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности государственной регистрации не только прав на недвижимость, но и сделок с нейсоздать единую справочно-информационную систему для объектов недвижимого имущества на территории Российской Федерациивнедрить систему «одного окна» на территории г. Москвы, предполагающую оптимизацию процесса регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимразработать предложения по переходу на электронные стандарты документооборота между различными государственными структурами, непосредственно участвующими в оформлении недвижимого имущества.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.

Теоретическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в нем положения и выводы позволяют глубже и полнее раскрыть историю становления и развития, сущность, содержание и функции такого комплексного правового института, как государственная регистрация прав (сделок) на недвижимое имущество, и в частности договоров аренды нежилых помещений.

Основные положения настоящего диссертационного исследования могут служить теоретической базой для дальнейшей научной разработки проблем, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности договоров аренды, а также прочих обязательных сделок, круг которых, как представляется, с развитием гражданского оборота будет неуклонно расширяться. Вышеперечисленные проблемы вполне могут составить отдельные направления научного исследования.

Практическая значимость исследования определяется направленностью на решение конкретных проблем, возникающих в процессе применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирующими органами и правообладателями. Полученные результаты могут быть использованы представительными и исполнительными органами власти, осуществляющими законотворческую и правоприменительную деятельность в данной сфере общественных отношений. Кроме того, проведенный в работе анализ основных вопросов, возникающих в процессе государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, сделанные в результате этого выводы могут способствовать совершенствованию действующего законодательства и выработке единообразной практики его применения в данной области.

Научные результаты данного диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания курсов «Предпринимательское право», «Гражданское право», спецкурсов, посвященных проблемам современного гражданского и предпринимательского права.

Апробация исследования. Диссертация выполнена на кафедре предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии, где проводилось ее рецензирование и обсуждение. Результаты диссертационного исследования отражены автором в научных публикациях.

Структура и объем диссертации

Структура диссертации определяется целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложения.

Выводы по главе.

Анализ гражданского законодательства показывает, что нормы ГК РФ имеют «юридический» приоритет перед нормами Закона о регистрации и именно ими нужно пользоваться при разрешении возникающих коллизий и различных толкований при решении вопросов, связанных с процедурами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ограничений прав на недвижимость, договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Таким образом, действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах. Вместе с тем ' очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав. Очень ценными представляются предложения по совершенствованию законодательства в проекте Концепции, подготовленной Рабочей группой, образованной Советом при Президёнте ' Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства1, предложения, подготовленные Минэкономразвития России совместно с Миимуществом России, Минюстом России, Росземкадастром, Госстроем России при участии экспертов Фонда «Институт экономики города» и Российской Гильдии Риэлторов, а также собственные наработки Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним на территории г. Москвы.

1 См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. — М., 2003.

2 Доклад Правительству РФ, подготовлен Минэкономразвития России совместно с Минимуществом России, Минюстом России, Росземкадастром, Госстроем России при участии экспертов Фонда «Институт экономики города» и Российской Гильдии Риэлторов. М., 2002.

Отталкиваясь от основных параметров правового государства в вопросе реализации и гарантий свободы договора, автор полагает, что введенная в соответствии с Законом о регистрации система регистрации (вкупе с Гражданским кодексом) не обеспечивает защиты прав участников правоотношений, возникающих по поводу недвижимости. На этом пути разрешительно-запретительные функции органов местной исполнительной власти в отношении операций с недвижимым имуществом не способствуют улучшению рыночных отношений. В этом видится интерес и желание власти контролировать вопросы хозяйствования тех или иных субъектов. Представляется, что для государственно-значимых целей вполне достаточно регистрировать сами объекты недвижимости и права на них (возникновение, изменение, ограничение, прекращение прав). Ведь нет никакой необходимости регистрировать сделки, не сопровождающиеся переходом, возникновением либо прекращением прав. В реальности регистрируются не сделки, а объектынедвижимости и права. Так, например, если лицо обратилось с заявлением о приватизации квартиры, но скончалось еще до заключения договора передачи и (тем более) до регистрации, квартира все равно достанется наследникам этого лица. Право первично, а регистрация вторична, регистрация не может порождать регистрируемого права, а в данном случае источником права других лиц на имущество не должно быть волеизъявление чиновника, не имеющего никаких прав на это имущество.

Естественно, для исправления сложившейся ситуации необходимо не только внести изменения в Закон о регистрации, но и внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс. Есть мнение для обеспечения заявительного характера регистрации наделить стороны правом считать сделку зарегистрированной в случае неполучения отрицательного ответа регистрирующего органа в установленный законом срок при условии подтверждения подачи заявления о регистрации.

Критический анализ нормативных актов, устанавливающих основные правила и процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволил автору сформулировать следующие выводы:

1. о реализации принципа открытости Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который во многом предопределяется возможностью ведения реестра в электронной форме, поскольку предполагает возможность получения информации о любом объекте недвижимости вне зависимости от его местонахождения. Вместе с тем п. 8 ст. 12 Закона о регистрации, устанавливая приоритет регистрационных записей на бумаге, лишает записи реестра, сделанные в электронной форме, какой-либо юридической значимости. Таким образом, один из основополагающих принципов регистрации не может быть реализован в полной мере, как того требует ст. 131 ГК РФ;

2. о необходимости четко отграничить регистрацию сделок от регистрации прав и их перехода, поскольку существующая в настоящее время неопределенность не только вносит разночтения в терминологию, но и затрудняет практическое применение нормативных правовых актов, следствием чего является неоднозначная судебная практика;

3. о рассмотрении вопроса о возможности внесения в ГК РФ и Закон о регистрации максимального срока для регистрации перехода права или сделки. Такое изменение в законодательстве позволит использовать несоблюдение установленного срока в качестве объективного доказательства уклонения стороны от государственной регистрации;

4. о разработке порядка определения перечня документов, необходимых для проверки законности оснований регистрации прав и сделок;

5. о необходимости страхования статуса собственника наряду с системой регистрации прав, гарантируя защиту добросовестных приобретателей;

6. о внесении изменений и дополнений в Закон о регистрации и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а также разработке методических рекомендаций и инструктивных указаний, обеспечивающих функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7. о совершенствовании механизма взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации прав и органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, а также налоговыми органами как на региональном уровне, в том числе путем заключения соглашений между указанными органами (организациями), так и на федеральном уровне путем принятия соответствующих нормативных правовых актов;

8. о формировании на территории субъектов Российской Федерации механизма электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, а также налоговыми органами;

9. о разработке и внедрении методов, обеспечивающих защиту информации в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от несанкционированного доступа, с использованием современных информационных технологий;

Ю.о реализации принципа «одного окна» путем усовершенствования процедуры представления документов, необходимых для проведения регистрационных действий, унификации использования средств электронного обмена документами- 11. о системе обучения и повышения квалификации сотрудникоб учреждений юстиции по регистрации прав с одновременным установлением для них статуса государственного служащего.

Разработка и освоение новых представлений о направлениях совершенствования правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в государстве позволит, изменить в лучшую сторону систему органов, регулирующих современный имущественный оборот, а также усилить демократический потенциал юриспруденции.

Заключение

.

Рассмотренная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по своей форме и содержанию представляет относительно новый правовой институт в отечественном праве.

В вопросах формирования российского законодательства в области государственного регулирования рынка недвижимости представляется важным учитывать не только российский опыт, но и зарубежную практику. Многими отечественными авторами даны справедливые оценки современных систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, функционирующих в государствах с высокоразвитой рыночной экономикой, опыт которых может быть востребован в России1.

В мировой практике в зависимости от предмета регистрации принято выделять два основных типа систем регистрации недвижимости: титульные системы, в которых объектом регистрации являются праваи актовые системы, в которых объектом регистрации являются сделки2. В свою очередь, система регистрации прав имеет свои разновидности, среди которых, в первую очередь, выделяют вотчинную систему, получившую свое распространение в Германии, Австрии, Швейцарии и некоторых других странаха также колониальную систему Торренса (в Австралии, Новой Зеландии, Канаде и ряде африканских стран)3. Как правило, законодательные конструкции большинства зарубежных государств не допускают смешения принципов, положенных в основу этих двух видов регистрационных систем. В то же время общей концептуальной основой регистрационной системы,.

1 См., например: Бокгиа М. С. Регистрация прав на недвижимое имущество — основа гарантий прав правообладателей в России и Соединенных Штатах // Бюллетень Министерства юстиции РФ. — 2001. — № 1- Дмитриев Д. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. -2000. — № 11- Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А. А. Лазаревского. — М., 2000 и др.

2 См.: Кирсанов Л. Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. — М., 2002. — С. 32.

3 См.: Там же. — С. 32−33. созданной в Российской Федерации, является совмещение двух указанных видов регистрации, что обнаруживается при исследовании положений ГК РФ и Закона о регистрации. Вероятно, это объясняется стремлением законодателя максимально централизовать доступ к информации о правах на недвижимость для наиболее эффективной реализации указанных выше целей.

Процесс эволюции развития в России рыночных отношений и появление класса собственников недвижимого имущества предопределили введение в современном гражданском праве института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, принятый в 1997 году Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1 (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № Зб-ФЗ, от 1.04.2002 № Зб-ФЗ, от 09.06.2003 № 69-ФЗ) на законодательном уровне определил государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ Закона о регистрации позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации: а) акт, определяет правовые последствия: возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государство, в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — учреждение юстиции), проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей, проводит регистрацию прав и предоставляет возможность третьим лицам получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре правб) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает.

1 См.: СЗ РФ. — 1997. -№ 30. — Ст. 3594. презумпцию его законности.

Созданная в Российской Федерации система регистрации выполняет следующие функции: придание законной силы правоустанавливающим документамучет прав на недвижимостьучет сделок с недвижимостьюоткрытость сведений о правах на недвижимое имущество, а также доступность информации об этих правахведение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) в целях защиты прав и законных интересов граждан, юридических лиц и иных образованийунификация процедуры регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Характер вышеперечисленных функций обусловливает, с одной стороны, социально-правовую значимость государственной регистрации, с другой стороны — ее учетно-систематизационную роль.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости. Правовые нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним охватывают различные по содержанию и характеру общественные отношения.

Ввиду особой сложности и значимости сделок с недвижимым имуществом в системе правового регулирования современного имущественного оборота действующее законодательство предусматривает обязательность их государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами. Принципиальной особенностью существующей в России регистрационной системы является обязательность регистрации не объектов недвижимости, не правообладателей и не документов о правах на недвижимость, а самих прав на недвижимое имущество, их ограничений (обременений), а также собственно сделок с недвижимостью.

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие управленческие (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Велика роль регистрации в системе правового регулирования современного имущественного оборота в России. Деятельность органов власти в области правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом направлена на обеспечение: развития рынка недвижимости в Российской Федерации и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынкомзащиты конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимостиэффективной экономической деятельности участников гражданского оборота на рынке недвижимостивозможности предоставления любому заинтересованному лицу достоверной информации о зарегистрированных правах на недвижимое имуществопривлечения дополнительных инвестиций в российскую экономикуупорядочения сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателямисоздания дополнительных гарантий безопасности для участников рынка недвижимости.

Одним из объектов государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом является договор аренды нежилых помещений. В условиях перехода к рыночной экономике договор аренды недвижимости вообще и нежилых помещений в особенности получил широкое распространение.

По договору аренды арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору за плату во временное пользование, или во временное владение и пользование, или во временное пользование (ст. 650 ГК РФ).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает возможность пользования соответствующим имуществом.

Анализ положений ГК РФ, иных федеральных законов и других правовых актов, регулирующих арендные отношения, позволяет признать справедливым вывод о том, что договор аренды нежилых помещений не выделен в особую разновидность договоров аренды, в отличие от договора купли-продажи, где установлены специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с куплей-продажей любого недвижимого имущества (см. § 7 гл. 30 ГК РФ). Из анализа гл. 34 ГК РФ усматривается иная позиция законодателя при формулировании норм, регулирующих договор аренды. Специальные правила, касающиеся аренды любого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде, т. е. в § 1 гл. 34. В то же время ГК РФ содержит специальные правила об аренде зданий и сооружений (см. § 4 гл. 34 ГК РФ), которые, по-видимому, могут быть по аналогии распространены и на правоотношения, возникающие при аренде нежилых помещений. По этой проблеме существуют различные точки зрения: одни авторы1 считают, что стороны при установлении правил аренды нежилых помещений должны руководствоваться, в первую очередь,.

1 См.: Витрянский В. В. Указ. соч. — С. 441. общими положениями о договоре аренды, другие авторы1, напротив, считают, что нет оснований для запрета на использование правил об аренде зданий и сооружений в регулировании арендных отношений с нежилыми помещениями. В обоснование своей точки зрения последние приводят результаты сравнительного лексического анализа таких понятий, как «здание», «сооружение» и «нежилое помещение».

Представляется, что разночтения вызваны отсутствием в современном российском законодательстве легального определения понятия нежилого помещения, хотя во многих нормативных актах оно содержится и, кроме того, употребляется в различном контексте.

Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения с точки зрения как его содержания, так и объема весьма негативно сказались на разрешении, прежде всего, практических вопросов, связанных с регистрацией договоров аренды нежилых помещений. В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательна ли регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года. Такие требования обосновываются тем, что действие ст. 651 ГК РФ распространяется якобы исключительно на договоры зданий и сооружений в целом. Нормативное закрепление понятия нежилого помещения, по мнению автора, логически разрешит эту ситуацию, поскольку без четкого определения объекта права, подлежащего государственной регистрации, невозможно будет упорядочить процесс регистрации прав на нежилые помещения.

Предлагается считать нежилым помещением отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенные для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с их использованием по лично-бытовому назначению, отвечающие соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленные на учет в.

1 См., например: Исрафтов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право.-1997. — № 10. — С. 53- Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // ИПС «Кодекс». — 1994/05. — С. 105. установленном порядке.

По своей правовой природе договор аренды нежилого помещения выступает в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

С принятием Федерального закона от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон &bdquo-О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «1 (вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством регистрации договора аренды этого имущества.

Действующее законодательство допускает возможность государственной регистрации:

— договора арендыправа аренды (права-обременения).

Проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной, вместе с тем количество споров в этой области не уменьшается. Они возникают вследствие неверного понимания смысла и значения соответствующих правовых норм, при этом зачастую приоритет отдается не законности, а целесообразности. Такая позиция строится на действительных и мнимых противоречиях законодательства.

На наш взгляд, договор аренды помещений здания подлежит государственной регистрации независимо от сроков сдачи в аренду, поскольку «иное» установлено законом только для зданий и сооружений. В этой связи разрешения требует вопрос о применении понятия «объект недвижимости», «объект права» по отношению к нежилым помещениям, так как в законодательстве нет определения понятия «нежилые помещения» (см. § 1 гл. 2).

Специфические признаки и особенности договора аренды нежилых помещений, значимость и сложность процесса их регистрации приводят к необходимости устранения противоречий и изменения отдельных положений ГК РФ. Автором предлагается, в частности, с учетом значимости и сложности процесса регистрации договоров аренды нежилых помещений внести.

1 См.: СЗ РФ. — 2003. — № 24. — Ст. 2244. изменения в действующее законодательство и изложить п. 2 ст. 651 ГК РФ в новой редакции: «Договор аренды нежилого помещения, заключенный независимо от срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».

Следует еще раз подчеркнуть, что государственная регистрация сделки порождает неразрывно связанные правовые последствия: договор считается заключенным, а вещное право арендодателя обременяется.

Представляется необходимым сохранить государственную регистрацию договоров независимо от срока аренды нежилых помещений (зданий и сооружений), упростив при этом процедуру регистрации в виде системы «одного окна».

В качестве направлений совершенствования правового регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией, предлагается: а) совершенствование организационных форм учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимб) совершенствование законодательства с точки зрения упрощения процедуры регистрации взаимоотношений всех участников гражданского оборота, защиты их имущественных прав и создания стабильностив) осуществление мер, позволяющих снизить негативные последствия реализации рисков.

Рамки настоящего исследования не позволяют раскрыть весь спектр проблем, вызванных широтой вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что требует более детального изучения отдельных ее направлений. Предложения и выводы автора по проблемам совершенствования механизма правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (на примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве), позволит в дальнейшем более детально рассмотреть и проанализировать накопленный опыт специалистов в данной области. Разработка и освоение новых представлений о путях совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит изменить в лучшую сторону систему органов, регулирующих современный имущественный оборот, создаст эффективные механизмы государственного управления рынком недвижимости в России, защитит конституционные права собственников и обладателей прав на объекты недвижимости, а также усилить демократический потенциал юриспруденции.

Диссертант надеется, что его работа будет способствовать активизации теоретико-правовых исследований по данной проблематике.