Разработка организационно-экономических механизмов ипотечного кредитования в регионе: На примере Калининградской области

Актуальность исследования. Одним из путей вывода из кризиса экономики России в целом и Калининградской области, в частности, является организация массового строительства жилья на основе ипотечного кредитования. Решение данной задачи будет способствовать не только формированию в регионе благоприятного социального климата, но и увеличению производства строительных материалов, росту занятости в строительной, деревообрабатывающей, металлургической и во многих других отраслях промышленности. Применительно к региону это позволит создать тысячи дополнительных рабочих мест, решить проблему обеспечения жильем и работой увольняемых со службы военнослужащих, молодых семей и граждан льготных категорий.

Если региональный строительный комплекс увеличивает объем производства, то соответственно увеличиваются и отчисления в бюджеты всех уровней. При успешной деятельности строительной организации коэффициент генерации налогов, как правило, достаточно высок, учитывая же эффект мультипликации, к данной налоговой базе необходимо прибавить еще налоги с организаций, поставляющих строителям материалы, энергоресурсы, эксплуатирующих транспорт, инженерные коммуникации, оказывающих торговые, бытовые и прочие услуги строителям и работникам предприятий, участвующим в процессе строительства. Несомненно, что при таком сценарии развития процесса воспроизводства налогооблагаемая база в регионе существенно увеличится. Это даст дополнительный толчок в развитии градостроения, т.к. полученные финансовые ресурсы городские власти будут реинвестировать на развитие инженерной инфраструктуры города, строительство социального жилья и т. д.

Попытки переноса в дореформенную Россию зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования в чистом виде не принесли желаемого результата. Ни американская, ни немецкая системы ипотечного кредитования в России не получили широкого распространения.

В связи с низким уровнем платёжеспособного спроса на жильё (в Калининградской области в 1999 г. только 3,6% населения имели доходы выше 2000 руб.), недостаточными экономическими и правовыми гарантиями, в процесс массового жилищного строительства, невозможно обеспечить достаточного притока как внутреннего, так и внешнего капитала. Инвестиционная активность в жилищном секторе большинства российских регионов идёт на убыль (по Калининградской области с 67 млн руб. в 1996 г. до 24 млн руб. в 1999 г.) — это, прежде всего, связано с наличием более высокодоходных рынков спекулятивного капитала, низкой ликвидностью жилья, высокой процентной ставкой (более 20% годовых), большим временным лагом оборота капитала (более 10 лет) и т. д.

Ипотечное жилищное кредитование в России развивается в рамках действующего законодательства. Для реализации программ ипотеки разработаны государственные целевые программы «Жилище» и «Свой дом». Постановлением Правительства РФ в 1996 г. было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

На региональном уровне так же предпринимались попытки развития ипотеки так, в Республике Башкортостан на основе предоставления товарных кредитов, в Удмуртской Республике за счет средств регионального бюджета и т. д.

К сожалению, все попытки развития ипотеки, как в регионах, так и в России в целом не привели к масштабному жилищному строительству.

Степень разработанности проблемы. Для решения данной проблемы необходим поиск новых, адаптированных к российским условиям механизмов, опирающихся как на опыт стран с развитой рыночной экономикой, так и на наш отечественный опыт, а так же работы российских и зарубежных ученых Н. Бубновской, В. Бусова, А. Ефименко, В. Кудрявцева, Э. Матюшина,.

Ю.Эткинда, М. Розенберга, М. Равиц, Р. Страйка, Дж.Ф.Синки, Н. Ордуэй и ДР.

Актуальность и недостаточная разработанность исследуемой т^мы в научно-экономической литературе предопределили необходимость постановки цели и задач данного диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования

Целью данной работы является разработка организационно-экономических механизмов развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионе на примере Калининградской области.

Достижение поставленной цели предопределило необходимость решения следующих задач:

— исследовать особенности и пути развития, существующих и имевших место в России систем долгосрочного жилищного кредитования;

— выявить группы факторов, влияющих на масштабы ипотечного кредитования жилищного строительства в регионе;

— выявить мотивацию субъектов ипотечного кредитования применительно к регионам России;

— разработать математическую модель, определяющую возможности домохозяйств в получении ипотечного кредита;

— предложить механизм развития системы ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого платежеспособного спроса;

— разработать организационно-экономический механизм развития долгосрочного ипотечного кредитования в Калининградской области, исходя из экономического и социального положения населения области.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является разработка организационно-экономических основ системы массового ипотечного жилищного кредитования для регионов России. Объект исследования — акторы (англ. ас! ог-действующее лицо) рынка жилья России на примере Калининградской области.

Методология и методика исследования. В процессе исследования использовались труды ведущих отечественных и зарубежных учёных-экономистов по теории рынка, макроэкономики, развития предпринимательства, менеджмента, экономике строительства, ипотечного кредитования жилья, налогообложения, инвестиций, финансов, банковских и страховых операций.

Применялись методы статистического анализа, системного и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, социологического анализа, анализа публикаций и документальных материалов, графического анализа.

Информационной базой исследования являлись материалы Госкомстата РФ, Минэкономразвития, Госстроя, нормативно-правовые акты Российской Федерации и органов исполнительной власти субъектов РФ, федеральные и региональные целевые программы, зарубежная и отечественная литература, материалы периодической печати, материалы сети Internet.

Научная новизна работы. Работа построена на комплексном анализе мотивов и ожиданий домохозяйств, факторов влияющих на формирование платёжеспособного спроса населения на жильё, исследовании условий необходимых для развития систем ипотечного жилищного кредитования, как основу благоприятного инвестиционного климата в регионе. При этом:

— дана классификация групп факторов и их основных показателей, влияющих на масштабы ипотечного кредитования в регионе;

— определены и классифицированы основные мотивы и противоречия, возникающие между субъектами ипотечного кредитования;

— разработана экономико-математическая модель, на основе которой можно рассчитать ключевые параметры ипотечного кредита;

— предложена модель трехэтапного механизма развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах России;

— разработан организационно-экономический механизм развития долгосрочного ипотечного кредитования в Калининградской области, на основе компенсации процентной ставки заемщика, за счет средств бюджетного эффекта.

Практическая значимость диссертационной работы определяется тем, что предложенные механизмы развития ипотечного жилищного кредитования даны с учетом анализа российского и зарубежного опыта развития ипотеки, основываясь на реальном финансовом состоянии населения в России и Калининградской области.

На основания проведённых исследований были даны практические предложения и рекомендации по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования, которые легли в основу разрабатываемой ипотечной программы в Калининградской области.

Материалы диссертационной работы использовались в учебном процессе Балтийского Института Экономики и Финансов (БИЭФ), г. Калининград.

По теме диссертации опубликованы две научные работы и выпущено научно-практическое пособие общим объемом 7,35 п.л.

Структура диссертации определяется логической последовательностью исследования и состоит из введения, трёх глав, выводов и предложений по каждой главе, заключения, списка используемой литературы, 18 таблиц, 16 рисунков.

Список литературы

содержит 140 наименований.

Выводы и предложения.

Решение жилищной проблемы, координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности региональных и местных администраций. Именно на региональном и местном уровне можно оказать существенное влияние на активизацию деятельности всех участников жилищного рынка: застройщиков, банков, риэлторских, страховых и оценочных компаний, а также других организаций, желающих предложить свои услуги на этом рынке.

Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель создания местной и региональной нормативной базы должна состоять в развитии существующего федерального законодательства, с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также создания эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав на местах. Процедуры осуществления сделок должны носить четкий и прозрачный характер, устранять излишние временные разрывы и обеспечивать надежность и правильность заключения соответствующих договоров.

На уровне субъектов Российской Федерации необходимо провести мероприятия (в случае не возврата кредита) по организации практики судебного рассмотрения дел об обращении взыскания на приобретенное с помощью ипотеки жилье. Областная администрация совместно с судебной системой могла бы обеспечить введение практики назначения определенных судей для заслушивания дел, связанных с недвижимостью в жилищной сфере, и приоритетного рассмотрения таких дел.

Методическое обеспечение ипотеки на региональном уровне призвано восполнить пробелы и решить проблемы, которые возникают в регионах, в связи с тем, что федеральное законодательство не учитывает местные особенности. Например, в Калининградской области более половины нуждающихся в жилье людей военнослужащие Балтийского флота, а это в свою очередь определяет специфику в разработке механизма ипотеки в регионе.

Использование различных финансовых инструментов, например, средств регионального бюджетного эффекта, стимулирующих платежеспособный спрос населения на жилье в регионе, способствует развитию базовых отраслей народного хозяйства, таких как строительный комплекс, производство строительных материалов, машиностроение и т. д. Развитие базовых отраслей в свою очередь стимулирует развитие рынка финансовых услуг: банковских, страховых, лизинговых структур, фондового рынка.

Несомненно, что выбор той или иной модели и механизма ипотечного жилищного кредитования требует тщательной проработки и оценки эффективности предложенных проектов. Минимизация рисков при этом будет играть исключительно ключевую роль, т.к. от этого будет зависеть стоимость кредитных ресурсов, а следовательно и круг потенциальных заемщиков.

Организация в регионе массового жилищного строительства на рыночных основах может стать тем «локомотивом» или катализатором, который крайне необходим сейчас экономике России.

Заключение

.

Невозможно строить планы по развитию ипотечного жилищного кредитования в России, не беря во внимание уровень доходов основной части населения, основываясь только на предположениях, что развитие и внедрение систем ипотечного кредитования само по себе даст рост к повышению доходов населения. Данный процесс, несомненно, будет иметь место, но значительный временной лаг, необходимый для достижения доходов определенного уровня, может растянуться на многие годы.

Надежды многих разработчиков программ о государственной бюджетной поддержке граждан (система целевых адресных субсидий), не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, сегодня выглядит как утопия. В стране на это просто нет средств. Для решения данных вопросов должна функционировать система социального жилья.

На сегодняшний день в России целесообразно развивать такие системы жилищного финансирования, которые делают упор на реальные доходы основной части работающего населения, даже если данные схемы будут производными от классического ипотечного кредитования. Ведь во всех существующих системах ипотечного кредитования, и в американской схеме, в частности, за основу выплаты кредита берется заработная плата клиента.

Правительство России предпринимает определенные попытки по внедрению долгосрочного ипотечного кредитования в стране. Постановлением N 28 от И января 2000 г. «О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» правительство рекомендовало на основе данной концепции разрабатывать и внедрять региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Но в связи с тем, что многие предложения отраженные в данной концепции не были внесены в соответствующие законодательные акты, темпы внедрения ипотеки в регионах будут замедленны. В концепции дано обобщение зарубежного и отечественно опыта ипотеки, отражены основные пути решения проблемы, но не регламентированы финансово-экономические механизмы, жестко закрепленные на законодательном уровне. Внедрение различных механизмов и систем ипотеки в регионах России только создаст дополнительные трудности для развития массового ипотечного кредитования в стране в целом. Это обусловлено тем, что развитие вторичного рынка закладных невозможно при внедрении различных механизмов ипотеки. Необходим с одной стороны, учет региональных особенностей, с другой стороны, единый, унифицированный механизм, с едиными правилами размещения на рынке вторичных закладных, которые будут формироваться из пулов закладных первичного рынка.

Выпуск ценных эмиссионных ипотечных бумаг должен осуществляться только при условии строгого государственного контроля с разработкой специального механизма защиты прав и интересов инвесторов, для чего необходим закон, регулирующий данные вопросы.

Система ипотечного кредитования должна носить рыночный, открытый характер, быть понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Основываясь на результатах проведенного исследования, сделанном на комплексном анализе мотивов и ожиданий домохозяйств и факторов, влияющих на формирование платёжеспособного спроса населения на жильё, можно сделать следующие выводы:

— в большинстве региональных ипотечных программ финансирование закладывается исключительно из бюджета с чёткой системой распределения и контроля со стороны местных администраций. Данные программы не могут носить массовый, прорывной характер для экономики региона, т.к. в них отсутствует рыночная основа и нарушается принцип социальной справедливости;

— существенное влияние на способность домохозяйства желающего улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредита оказывают стоимость единицы площади жилья, срок кредитования и кредитная ставка. Размер первоначального взноса не оказывает, какого либо значительного влияния;

— минимальные требования к месячному доходу домохозяйства лежат на отрезке от 15 ООО руб. до 20 ООО руб. при сроке кредитования не менее 10 лет;

— решение проблемы доступности ипотечного кредита должно лежать в плоскости снижения стоимости жилья, уменьшения кредитной ставки при длительном сроке кредитования и повышении дохода домохозяйств;

— внедрения систем классического ипотечного кредитования в России на сегодняшний день не возможно, в связи с низким платежеспособным спросом на жилье со стороны основной части населения страны. В свою очередь платежеспособный спрос зависит от доходов получаемых домохозяйствами, поэтому необходимо внедрение переходных, многоэтапных моделей ипотеки, основанных на существующих экономических условиях;

— отсутствие частной собственности на землю является одной из ключевых причин тормозящих развитие ипотеки в России. Не смотря на это, той законодательной базы, которая на сегодняшний день существует и нуждается в доработке, вполне достаточно для разработки на ее основе региональных ипотечных программ основанных на местных особенностях и адаптированных к существующий экономической обстановке;

— позиция государства в вопросе развития ипотечного жилищного кредитования носит программный, декларативный характер. Необходима принципиальная и последовательная политика государства и органов местного самоуправления в решении данного вопроса. Предложенный в исследовании организационно-экономический механизм развития долгосрочного ипотечного кредитования в Калининградской области, на основе компенсации процентной ставки заемщика, за счет средств бюджетного эффекта, может служить одним из вариантов развития данной политики.

Определяющим фактором развития ипотечного кредитования должно выступать государство. Именно оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Без финансовой поддержки со стороны государства на начальном этапе и ее поддержки в дальнейшем на законодательном, а не только программном уровне, ипотека обречена на провал. При этом данная помощь должна носить не дотационный, а рыночный характер.

Новизна и значимость проведенного исследования основаны на разработке систем ипотечного кредитования жилья, ядром которых является экономико-математическая модель, особенность которой состоит в том, что с ее помощью можно рассчитать ключевые параметры ипотечного кредита, взяв за основу один из определяющих показателей.

Предложенная организационно-экономическая модель трехэтапного механизма развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах России, позволит уже сегодня применять на практике те элементы кредитования, которым отвечает основная масса работающего населения страны со средними доходами.

Разработанный организационно-экономический механизм развития долгосрочного ипотечного кредитования в регионе на примере Калининградской области с компенсацией процентной ставки заемщика, за счет средств регионального бюджетного эффекта, призван стать катализатором, обеспечивающим приток дополнительных, не бюджетных средств, в жилищное строительство субъекта России.

Для внедрения в жизнь систем ипотечного кредитования необходима определенная политическая воля со стороны государства, именно государство должно решить, — нужна ипотека России или нет. Если она нужна, то необходимо принимать более решительные и последовательные шаги для достижения поставленной цели — обеспечения жильем нуждающихся граждан, отвечающих критериям массового ипотечного кредитования.